دور الشهر العقارى فى إستقرار الملكية العقارية و الإئتمان العقارى 

الشهر العقارى المصرى

إن الشهر العقارى يعتبر من الموضوعات ذات الأهمية القصوى ، فكم ضاعت حقوق أو طال بها الزمن ولم تصل لأصحابها أو صلت بعد أن يكونوا قد أنفقوا من مالهم وجهدهم أضعاف قيمتها وفوق ما تساويه قيمها ، ومن ثم ينبغي إلا يستهان بها أو الاستخفاف من قدرها أو خطورتها .

مصلحة الشهر العقارى و التوثيق :

هى الإدارة المنوط بها إدارة مكاتب الشهر العقارى والتوثيق ، كما تقوم بمراقبتها والإشراف عليها ، و حفظ جميع المحررات التى شهرت أو تم توثيقها ، وكذلك حفظ الفهارس بها.
وقد أنشئت مصلحة الشهر العقارى بموجب القانون 114 لسنة 1946.

دور الشهر العقارى فى إستقار الملكية العقارية و الإئتمان العقارى :

الملكية سلطة قانونية مقررة لشخص محدد على شىء معين ، تخول لصاحبها ” المالك ” جميع الحقوق التى يتصور وردها على الشىء ، فهى أهم الحقوق العينية وأوسعاها نطاق ، وقد بينت المادة (802) من القانون المدنى أن { لمالك الشىء وحده ، وفى حدود القانون ، حق إستعمال وإستغلال والتصرف فيه }.

وقد استلزم القانون لانتقال الملكية ، بين المتعاقدين و بالنسبة للغير ، إجراء تسجيل Transcription كافة العقود التى تتضمن حقا عينياً أصلياً ، لذا يجب تسجيل أى محرر يتضمن فى موضوعه حق الملكية وما يفرع عنه من حقوق ( كعقد البيع – عقد الهبة – الوصية – القسمة – ……. الخ ، وكذلك جميع الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ، وقد بينت المادة ( 9) من قانون بتنظيم الشهر العقاري أنه لا يكون للتصرفات غبر المسجلة من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

وقد استلزم القانون أيضا ضرورة شهر كافة الحقوق العينية التبعية بطريق القيد inscription ،وهى ؛ الرهن الرسمي ، وحق الاختصاص ، ورهن الحيازة ، وحق الامتياز . وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك ، وقد بينت المادة ( 12 ) من قانون بتنظيم الشهر العقاري أنه يترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .

وقد أخضع القانون بعض الحقوق الشخصية للشهر ، نظرا لما يترتب عليها من أثار تتطلب أن يعلم بها فلا تسرى فى مواجهته إلا من تاريخ شهرها ، وهذه الحقوق ؛

1 ) الإيجار إذا زادات مدته على تسع سنوات .
2 ) السندات التى ترد على منفعة العقار .
3 ) المخالصات و الحوالات بأكثر من اجرة ثلاث سنوات مقدما .

وينبغي الإشارة إلى أن أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري متعلقة بالنظام العام ، ولذلك فإن القواعد التي قررتها تعد فواعداً آمرةً وواجبة التطبيق حتما ولا يجوز مخالفتها ، وهكذا يتضح الدور الحيوي و الخطير الذي يقوم به الشهر العقاري ، والذى تؤدى الاستهانة به إلى ضياع كثير من الحقوق نتيجة لتقاعس أصحابها عن إتباع قواعده و أحكامه ( كتقاعس المشترى عن تسجيل عقد البيع الصادر لصالحه ) .

– دور الشهر العقاري في دعم الائتمان العقاري

1. ضمانات البنوك والممولين:
تُعد الملكية المسجلة شرطًا أساسيًا للبنوك قبل منح التمويل العقاري، حيث يمكنها رهن العقار كضمان.

2. تسهيل إجراءات التمويل:
وجود سجل عقاري واضح ومتكامل يساعد المؤسسات المالية في التحقق من ملكية العقار وخلوه من الحقوق العينية الأخرى.

3. تقليل المخاطر الائتمانية:
كلما زادت شفافية سجل الملكية، قلت فرص التلاعب أو الاحتيال في التمويل العقاري.