حكم محكمة النقض رقم 3952 لسنة 66 قضائية ( مدنى ) :إقامة الشريك على الشيوع بناء على جزء من العقار الشائع يعادل نصيبه . ليس للشريك الآخر سوى طلب قسمة العقار وترتيب حقه على ما يظهر منها

جلسة ۲۷ من ديسمبر سنة ۱۹۹۷

برئاسة السيد المستشار/ د. رفعت محمد عبد المجيد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد خيري الجندي, علي محمد علي, عبد العزيز محمد ومحمد درويش نواب رئيس المحكمة.

(۲۹۱)
الطعن رقم ۳۹٥۲ لسنة ٦٦ القضائية

(۱ – ٤) شيوع “إدارة المال الشائع”. ملكية “الملكية الشائعة” “أسباب كسب الملكية: الالتصاق”. التصاق. استئناف.
(۱) الإدارة المعتادة للمال الشائع. لأغلبية الشركة القيام بها. ليس لباقي الشركاء الاعتراض عليها. أعمال الإدارة غير المعتادة. حق لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع. م ۱/ ۸۲۸, ۱/ ۸۲۹ مدني. إقامة المالكة لحصة شائعة تقل عن ثلاثة أرباع المال بناء على العقار الشائع. عمل من أعمال الإدارة غير المعتادة.
(۲) إقامة الشريك على الشيوع بناء على جزء من العقار الشائع يعادل نصيبه. ليس للشريك الآخر سوى طلب قسمة العقار وترتيب حقه على ما يظهر منها. تجاوز البناء لنصيب الشريك الباني. أثره اعتباره بانياً في ملك غيره بسوء نية فيما جاوز حصته.
(۳) بناء صاحب الأدوات في أرض غيره بسوء نية. لصاحب الأرض طلب الإزالة على نفقة الباني مع التعويض. شرطه. رفع الطلب إلى القضاء خلال سنة من تاريخ علمه بإقامة المباني وإلا سقط الحق فيه. تملكه للمنشآت بالالتصاق بعد مضي سنة أو طلبه استبقائها مقابل دفع أقل القيمتين البناء مستحق الإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسببه.
(٤) تمسك الطاعنين أمام محكمة أول درجة بما ثبت بتقرير الخبير من مضي أكثر من سنة على إقامة المباني قبل رفع الدعوى بإزالتها وعلم المطعون ضدهم ورضاهم بالبناء. حقيقته ومرماه دفع بسقوط الحق في طلب الإزالة لرفعه بعد الميعاد. اعتباره مطروحاً على محكمة الاستئناف دون حاجة لإعادة ترديده لصدور الحكم لصالحهم.
۱ – النص في المادة ۱/ ۸۲۸ من القانون المدني على أن “(۱) ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع, وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء…..” وفي المادة ۱/ ۸۲۹ منه على أن “(۱) للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع, أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة….” يدل على أن أعمال الإدارة التي يكون لأغلبية الشركاء في المال الشائع القيام بها دون أن يكون لباقي الشركاء الاعتراض عليها هي أعمال الإدارة التي لا تخرج عن حدود الإدارة المعتادة. أما ما يخرج عنها فإنها تكون لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل وفقاً للإجراءات التي أوردتها المادة ۸۲۹ المشار إليها. لما كان ذلك, وكانت الأعمال التي قامت بها الطاعنة الأولى المالكة لحصة شائعة مقدارها ۱٦ قيراطاً من ۲٤ قيراط في العقار محل النزاع من استكمال بناء الدور الثالث وبناء الدور الرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس في ذات العقار تعد من قبيل الأعمال التي تخرج عن حدود الإدارة المعتادة.
۲ – المقرر في قضاء محكمة النقض أنه وإن كان لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية في حصته الشائعة, وأنه إذا تمكن أحدهم البناء على جزء من العقار الشائع, فإنه لا يُعد بانياً في ملك غيره, وكل ما للشريك الآخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع, ثم يترتب حقه على ما ظهر من نتيجة القسمة, إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذي بنى عليه معادلاً لنصيبه فيه, فإذا جاوزه اعتبر بانياً في ملك غيره وبسوء نية بالنسبة لما أقامه على ما يجاوز حصته.
۳ – مفاد المادة ۹۲٤ من القانون المدني أنه إذا كان صاحب الأدوات الباني في أرض غيره سيء النية كان لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصلة مع التعويض إن كان له محل وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت, فإذا مضت سنة أو إذا طلب صاحب الأرض استبقاء المنشآت تملك الأخير هذه المنشآت بالالتصاق مقابل دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً الإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء, ولا يعتبر ميعاد السنة التي يتعين طلب الإزالة خلالها مرعياً إلا برفع طلب الإزالة إلى القضاء وإلا سقط الحق فيه.
٤ – لما كان الطاعنان قد تمسكا في مذكرتهما المقدمة أمام محكمة أول درجة بجلسة ۱۹۹٤/ ٥/ ۳۰ بأن الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المباني المستجدة المطالب بإزالتها قد بدئ في إنشائها في ۱۹۸۲, ۱۹۸۳ وتم الانتهاء منها في سنة ۱۹۸۷ وأن الدعوى بطلب إزالتها لم ترفع إلا بعد إقامة الدعوى الأصلية بمطالبتهم بقيمة حصتهم في التكاليف سنة ۱۹۹۰ رغم علمهم بالبناء ورضاهم به مما لا يجيز لهم طلب الإزالة، وكان حقيقة هذا الدفع ومرماه هو دفع بسقوط الحق في طلب الإزالة لرفعه بعد الميعاد ويعد مطروحاً على محكمة الاستئناف دون حاجة لإعادة ترديده منهما أمامها لصدور حكم أول درجة لصالح الطاعنين.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنة الأولى أقامت الدعوى رقم ٦۷۱ لسنة ۱۹۹۰ مدني بور سعيد الابتدائية على المطعون ضدهم أولاً – ورثة المرحوم…… – بطلب الحكم بندب خبير لبيان ما تم من بناء مستحدث في العقار المبين بالصحيفة ومقداره وتكاليف هذا البناء وقت إنشائه وقيمة ما يخص كل من المطعون ضدهم سالفيّ البيان في هذه التكاليف وإلزامهم بما عسى أن يسفر عنه تقرير الخبير, وقالت بياناً لدعواها إنها تمتلك حصة شائعة في كامل أرض وبناء ذلك العقار مقدارها ستة عشر قيراطاً ويمتلك المطعون ضدهم المذكورين الحصة الباقية ومقدارها ثمانية قراريط بطريق الميراث عن والدهم وأنها قامت باستكمال بناء الدورين الثالث والرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس بالعقار آنف البيان وذلك على نفقتها الخاصة وإذ كان هؤلاء المطعون ضدهم يتملكون في هذه المباني حصة مساوية لنصيبهم السابق بيانه وفقاً لأحكام الالتصاق وامتنعوا عن محاسبتها عن نصيبهم في تكاليف هذه المباني فقد أقامت الدعوى بطلباتها سالفة البيان, وجه المطعون ضدهم – أولاً – طلباً عارضاً إلى الطاعنين والمطعون ضدهما – ثانياً وثالثاً – بطلب الحكم بإزالة المباني التي أقامتها الطاعنة الأولى على أملاكهم على سند من وجود عقد مؤرخ ۱۷ من فبراير سنة ۱۹٥۷ اتفق بموجبه الملاك المشتاعون على قسمة المال الشائع قسمة مهاياة, وأن الطاعنة الأولى أقامت البناء على حصتهم في العقار بدون موافقتهم وبالرغم من اعتراضهم ثم قامت ببيع حصتها في العقار للطاعن الثاني الذي باعها للمطعون ضدهما الثاني الثالث, ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره وأحالت الدعوى إلى التحقيق, وسمعت أقوال الشهود حكمت بتاريخ ۲٦ من فبراير سنة ۱۹۹٥ في الدعوى الأصلية بإلزام المطعون ضدهم أولاً بأن يؤدوا للطاعنة الأولى مبلغ ۸٥۱۳.۷۰ جنيهاً وفي الدعوى الفرعية برفضها. استأنف المطعون ضدهم أولاً هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسماعيلية “مأمورية بور سعيد” بالاستئناف رقم ٤۰۲ لسنة ۳٦ ق, وبتاريخ ۷ فبراير سنة ۱۹۹٦ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإزالة المباني التي أقامتها الطاعنة الأولى بالعقار المبين بالصحيفة على نفقتها. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه, إذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أُقيم على سببين ينعى الطاعنان بالأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور, وفي بيان ذلك يقولان إن أعمال تعلية العقار الذي تمتلك الطاعن الأولى حصة شائعة في مقدارها ستة عشر قيراطاً تدخل ضمن أعمال الإدارة المعتادة التي يجوز للطاعنة القيام بها باعتبارها مالكة لأغلبية الحصص, كما وأن الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المباني المستجدة بدء في إنشائها في سنة ۱۹۸۲, سنة ۱۹۸۳ وتم الانتهاء منها في سنة ۱۹۸۷ ولم يعترض المطعون ضدهم أولاً مالكو الحصة الأقل عليها حتى تاريخ مطالبتهم لقيمة نصيبهم في تكاليف هذه المباني بالدعوى الأصلية مما يعتبر موافقة ضمنة منهم على تشييدها غير أن الحكم المطعون فيه انتهى إلى القضاء بإزالة هذه المباني على سند من أن قيام الطاعنة ببناء الأدوار محل النزاع بعد من قبيل أعمال الإدارة غير المعتادة التي يشترط للقيام بها أن يكون مالكاً لثلاثة أرباع المال الشائع ولم يرد على ما تمسك به الطاعنان من أن سكوت المطعون ضدهم المذكورين طوال الشائع تلك الفترة يعد إقراراً منهم لما أقامته الطاعنة الأولى من بناء مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن النص في المادة ۱/ ۸۲۸ من القانون المدني على أن “(۱) ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع, وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء…..” وفي المادة ۱/ ۸۲۹ منه على أن “(۱) للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع, أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة…..” يدل على أن أعمال الإدارة التي يكون لأغلبية الشركاء في المال الشائع القيام بها دون أن يكون لباقي الشركاء الاعتراض عليها هي أعمال الإدارة التي لا تخرج عن حدود الإدارة المعتادة أما ما يخرج عنها فإنها تكون لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل وفقاً للإجراءات التي أوردتها المادة ۸۲۹ المشار إليها؛ لما كان ذلك, كانت الأعمال التي قامت بها الطاعنة الأولى المالكة لحصة شائعة مقدارها ۱٦ قيراطاً من ۲٤ قيراط في العقار محل النزاع من استكمال بناء الدور الثالث وبناء الدور الرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس في ذات العقار تعد من قبيل الأعمال التي تخرج عن حدود الإدارة المعتادة, وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاً صحيحاًًً، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أورد في مقام الرد على ما تمسك به الطاعنان من حصول إقرار من المطعون ضدهم سالفيّ البيان لعمل الطاعنة الأولى بتشييد المباني إليها الآتي “…. وكان الثابت من كتاب محافظة بور سعيد المشار إليه آنفاً اعتراض المستأنف الأول – المطعون ضده الأول في أولاً – على قيام المستأنف الأولى – الطاعنة الأولى – بالبناء على العقار محل التداعي وكانت أقوال شاهديه والمستأنفين أمام محكمة أول درجة والتي تطمئن إليها المحكمة ويرتاح وجدانها قد أبانت أن البناء تم دون موافقتهم ورغم اعتراضهم, متى كان ما تقدم وكانت المستأنف عليها الأولى لا تمتلك الأغلبية التي تتيح لها البناء وهو عمل من أعمال الإدارة غير المعتادة وكان المستأنفون لم يوافقوا على البناء وإنما قامت بذلك العمل منفردة…..” وهو من الحكم استخلاص سائغ وكاف لحمل قضائه فيما انتهى إليه من حصول البناء دون موافقة المطعون ضدهم أولاً, فإن النعي عليه بالقصور والخطأ في تطبيق القانون بهذا السبب يكون على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان في السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور وفي بيان ذلك يقولان إن المباني المستحدثة محل النزاع تم الانتهاء من تشييدها في سنة ۱۹۸۷ ولم يطلب المطعون ضدهم الأول إزالتها خلال سنة من هذا التاريخ وقد أبدى هذا الطلب منهم لأول مرة في صورة الطلب العارض الذي أعلنت صحيفته بتاريخ ۱۹۹۳/ ۱۰/ ۲ ومن ثم فقد تمسك الطاعنان أمام محكمة الموضوع بسقوط الحق في طلب الإزالة, غير أن الحكم المطعون فيه لم يعرض لهذا الدفاع ويقسطه حقه من البحث والتمحيص تمهيداً لإعمال أثره وانتهى إلى القضاء بإزالة هذه المباني مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أنه لما كان البيّن مما سلف في الرد على السبب الأول سلامة ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه من أن قيام الطاعنة الأولى بتشييد البناء المستحدث في العقار الشائع يعيد من أعمال الإدارة غير المعتادة وإنه تم دون موافقة المطعون ضدهم أولاً باقي الشركاء في هذا العقار, وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقة في حصته الشائعة, وأنه إذا تمكن أحدهم البناء على جزء من العقار الشائع, فإنه لا يُعد بانياً في ملك غيره, وكل ما للشريك الآخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع, ثم يترتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة, إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذي بني عليه معادلاً لنصيبه فيه, فإذا جاوزه اعتبر بانياً في ملك غيره وبسوء نية بالنسبة لما أقامه على ما يجاوز حصته. وكان مفاد المادة ۹۲٤ من القانون المدني أنه إذا كان صاحب الأدوات الباني في أرض غيره سيء النيابة كان لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة عن نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصلة مع التعويض إن كان له محل وذلك في معاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت, فإذا مضت سنة أو إذا طلب صاحب الأرض استبقاء المنشآت تملك الأخيرة هذه المنشآت بالالتصاق مقابل دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً الإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء, ولا يعتبر ميعاد السنة التي يتعين طلب الإزالة خلالها مرعياً إلا برفع طلب الإزالة إلى القضاء وإلا سقط الحق فيه؛ لما كان ذلك، وكان الطاعنان قد تمسكا في مذكرتهما المقدمة أمام محكمة أول درجة بجلسة ۱۹۹٤/ ٥/ ۳۰ بأن الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المباني المستجدة المطالب بإزالتها قد بُدئ في إنشائها في ۱۹۸۲, ۱۹۸۳ وتم الانتهاء منها في سنة ۱۹۸۷ وأن الدعوى بطلب إزالتها لم ترفع إلا بعد إقامة الدعوى الأصلية بمطالبتهم بقيمة حصتهم في التكاليف سنة ۱۹۹۰ رغم علمهم بالبناء ورضاهم به مما لا يجيز لهم طلب الإزالة، وكان حقيقة هذا الدفع ومرماه هو دفع بسقوط الحق في طلب الإزالة لرفعه بعد الميعاد ويعد مطروحاً على محكمة الاستئناف دون حاجة لإعادة ترديده منهما أمامها لصدور حكم أول درجة لصالح الطاعنين, وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بإزالة المباني محل النزاع ورفض دعوى الطاعنين الأصلية بالمطالبة بقيمة المنشآت ودون أن يعرض لهذا الدفع وأثره في كل من الدعويين الأصلية والفرعية فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي ما ورد في السبب الثاني.
وحيث إن الموضوع غير صالح للفصل فيه.