هل ينتهى عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى بموت المستأجر ؟

هل ينتهى عقد الايجار " قانون جديد " بموت المستأجر ؟ " المادة 601 مدنى "
عقد الايجار بعد وفاة المستأجر في القانون المدني المصري اى المحرر بعد تاريخ 31 / 1 / 1996

– نصت المادة رقم ٦٠١ من القانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 على : – 

“ ١ – لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر.

٢ – ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار مجاوزا حدود حاجتهم. وفي هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة ٥٦٣، وأن يكون طلب إنهاء العقد في مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر “ .

– الشرح : – 

الأصل أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار لا ينهي العقد ، بل تنتقل الحقوق والإلتزامات الناشئة إلي الورثة ، ذلك أن عقد الإيجار لا يبرم عادة لإعتبارات شخصية ، بخلاف عقد الشركة وعقد الوكالة مثلاً ، فيبقي بعد موت أحد المتعاقدين أو كليهما إلي أن ينتهي .
فلا ينقضى الإيجار إذن بموت المؤجر ، ويبقي المستأجر ملتزماً نحو الورثة ، ويؤدي الأجرة لهم ، وتنقسم الأجرة علي الورثة كل بمقدار نصيبة في الميراث ، إلا إذا كان تضامنهم مشروطا ، وكذلك الأمر في الحقوق الآخري القابلة للإنقسام كالتعويض بسبب الحريق ، ويصبح الورثة ملتزمين بجميع إلتزمات المؤجر ، في حدود التركة ، وينقسم منها عليهم ما هو قابل للإنقسام كل بمقدار نصيبة في الميراث كالتعويض الناشئ عن الضمان ، ويبقي غير منقسم ما هو غير قابل للإنقسام ، كالإلتزام بالتسليم والإلتزام بضمان التعرض .
كذلك لا ينتهي الإيجار كقاعدة عامة بموت المستأجر ، ويكون وثته ملتزمين نحو المؤجر ويؤدي له الأجرة ويؤدون له الاجره في حدود التركة ، وتنقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث ، إلا إذا كان تضامنهم مشروطا . وكذلك الأمر في الإلتزامات الآخري القابلة للإنقسام كالتعويض عن لا حريق ، وللورثة تقاضي حقوق المستأجر من المؤجر كل بمقدار نصيبه في الميراث إلا فيما هو غير قابل للإنقسام .

– ويلاحظ أنه يكفي أن يكون مرهقا للورثة ، أو أنه يجاوز حدود حاجتهم حتي يجوز لهم طلب إنهاء العقد ، ويقع عليهم عبء الإثبات .
حتي يستطيع الورثة إنهاء العقد يجب عليهم أن يقوموا بأمرين : – 
الأول: أن يطلبوا إلي المؤجر إنهاء العقد في ستة أشهر علي الأكثر من وقت موت المستأجر . وهذه المدة أعطاها لقانون للورثة ليتدبروا أمرهم فيها ، فإذا جاوزوها ولم يطلبوا إنهاء العقد بقي العقد قائما إلي إنتهاء مدته ، وإنتقلت إليهم حقوق المستأجر وإلتزاماته ، وإذا إختار بعض الورثة إنهاء العقد دون بعض ، فالظاهر أن العقد ينتهي بالنسبة لمن إختار إنهاءه ، ويبقي بالنسبة إلي الباقين وللمؤجر في هذه الحالة أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم يرض بهذه التجزئة ، كما يجوز لباقي الورثة أن يبرموا عقد إيجار جديد مع المؤجر يتناول كل العين أو بعضها علي الوجه الذي يتفقون عليه .
الثاني : أن ينبهوا علي المؤجر بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 563 مني ( السابق شرحها ) . ويستوي في ذلك أن يكون الإيجار معين المدة أو غير معين المدة وهذه الحالة ليست إلا تطبيقا لمبدأ إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ فقد أصبح الإيجار بعد موت المستأجر مرهقا للورثة أو زائدا علي حاجتهم وهذا ضرب من الارهاق ، فجاز لهم إنهاؤه في ميعاد معين بعد التنبية بالإخلاء في الميعاد القانوني . ولكن في الحالة التي نحن بصددها يعتد بالعذر الطارئ حتي لو كان الإيجار غير معين المدة ولا محل لدفع تعويض عادل ، حين أن في القواعد العام لا يعتد بالعذر الطارئ إلا إذا كان الإيجار معين المدة ولابد من دفع تعويض عادل .

( الوسيط -6- مجلد1- للدكتور السنهوري -ص868 وما بعدها والمراجع السابقة)

_______________

هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية ، المادة 568 من التقنين المدنى السورى ، المادة 600 من التقنين المدنى الليبى ، المادة 783 من التقنين المدنى العراقى ، المادة 600 من تقنين الموجبات والعقود اللبنانى . وقد ورد هذا النص فى المادة 804 من المشروع التمهيدى على وجه يتفق مع ما إستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد وأدخلت عليه لجنة المراجعة تعديلات لفظية فأصبح مطابقاً لما إستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد وصار رقمه 630 فى المشروع النهائى . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 629 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 601 .(مجموعة الأعمال التحضيرية4ص580-ص583) .

وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى أن : –  ” الأصل أن الإيجار لا ينتهى بموت المؤجر ولا بموت المستأجر،فإذا مات المؤجر بقى المستأجر ملتزماً بالأجرة لورثته وإذا مات المستأجر كان على ورثته أن يؤدوا الأجرة للمؤجر فى حدود التركة التى ورثوها من المستأجر ، إلا أن موت المستأجر قد ينهى عقد الإيجار فى حالتين:-

(أ) إذا كان الإيجار قد عقد لإعتبار شخصى فى المستأجر كما إذا أجرت العين لتكون مكتباً لمحام أو عيادة لطبيب وكما فى عقد المزارعة فيجوز لورثة المستأجر (كما فى مكتب المحامى وعيادة الطبيب) ويجوز للمؤجر نفسه (كما فى عقد المزارعة) أن يطلبوا إنهاء العقد.

(ب) إذا لم يلحظ فى الإيجار إعتبارات شخصية فى المستأجر ومع ذلك أثبت الورثة بعد موته أن العقد مرهق لهم أو أنه مجاوز لحدود حاجتهم،بشرطين:-

“الأول” أن يكون هذا الطلب فى مدة ستة أشهر من موت المستأجر.

“الثانى” مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة فى المادة 563 ” .

– عدم إنتهاء الإيجار بموت المؤجر أو المستأجر : –

فقد رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 601 مدنى قد نصت على أنه : –  ” لا ينتهى الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر” مبينه إذن أن موت أحد المتعاقدين فى عقد الإيجار لا ينتهى العقد بل تنتقل الحقوق والإلتزامات الناشئة عنه إلى الورثة . ففى حالة موت المؤجر يظل المستأجر ملتزماً بالأجرة وتنقسم على الورثة كل بمقدار نصيبه فى الميراث ويظل الورثة ملتزمين قبل المستأجر بجمبع إلتزامات المؤجر فى حدود التركة وينقسم عليهم التعويض ويبقى الضمان بدون إنقسام م571 ، وفى حالة موت المستأجر يلتزم ورثته بالاجرة فى حدود التركة وتنقسم عليهم كل بمقدار نصيبه فى الميراث ولهم تقاضى حقوق مورثهم من المؤجر كل بمقدار نصيبه فى الميراث إلا فيما هو غير قابل للإنقسام . (أنور طلبه ص237) ولكن هذه القاعدة ليست آمره فيجوز الإتفاق فى العقد على إنتهائه بوفاة أى من طرفيه،فينتهى الإيجار وفقاً لهذا الإتفاق إذا مات المؤجر أو المستأجر ولو كانت المدة المحددة لسريانه فى العقد لم تنته بعد . (شنب ص479- الجمال ص94) .

– وقد قضت محكمة النقض بأن : –  “مفاد المادة 601/1 من القانون المدنى أن الإيجار لا ينتهى بموت المؤجر ، بل تنتقل الحقوق والإلتزامات الناشئه عنه إلى ورثته،وكان مؤدى المادتين 827 ، 828 من ذات القانون أن إدارة المال الشائع تكون من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفقوا على خلاف ذلك،وإذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم”

(طعن570س44ق جلسة 21/6/1978)

وبأنه : –  ” عقد الإيجار لا ينتهى بوفاة المستأجر م601/1 مدنى . الأماكن المؤجرة لغير السكنى إمتداد عقودها خضوعها للقواعد العامة دون المادة21من القانون 52 لسنة1969.علة ذلك” .

(طعن 1532س52ق جلسة 5/5/1988)

وبأنه : –  “خلو تشريعات إيجار الأماكن من تنظيم حالة معينة أثره وجوب الرجوع إلى أحكام القانون المدنى . وفاة المستأجر الاصلى أثناء مدة العقد الإتفاقية وقبل إستلامه العين المؤجرة معدة للسكنى أثره إنتقال الحقوق والإلتزامات الناشئة عن العقد إلى ورثته ولو كانوا غير مقيمين بالعين م601/1” (طعن 785س55ق جلسة 18/4/1990)

وبأنه : – “عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى . عدم إنتهائه بوفاة أحد المتعاقدين إنتقال الحقوق والإلتزامات إلى ورثة المستأجر إلتزامهم بآداء الأجرة للمؤجر طالما بقيت مدة العقد الإتفاقية مؤداه للمؤجر إسترداد العين بوفاة المستأجر وإنتهاء المدة المتفق عليها م601/1، 2مدنى سريان ذلك على عقد التأجير مفروش”

(طعن 6451س64ق جلسة8/4/2001) . (طعن7538س64ق جلسة 17/1/1996)

وبأنه : – ” إذا كانت المادة 601/1 من القانون المدنى تقضى بأن موت المستأجر ليس من شأنه أن ينهى عقد الإيجار ، وكان الغرض من إيجار العين موضوع الدعوى هو إستعمالها مسكناً ومكتباً.فإن الإجارة لا تنتهى بوفاة المستأجر بالنسبة للمكان المؤجر لغير السكن ، بل ينتقل الحق فيها إلى ورثتها…إلخ” .

(طعن436س49ق جلسة21/5/1980) .

وبأن : – “خلو قوانين إيجار الأماكن من تنظيم حالة معينة . وجوب الرجوع إلى القواعد العامة للإيجار فى القانون المدنى.وفاة المستأجر أثناء المدة الإتفاقية وقبل إستلامه المسكن المؤجر.حلول ورثته محله بإعتبارهم وارثين لعقد الإيجار م601 مدنى . لا محل لإعمال أحكام الإمتداد الوارده فى قوانين إيجار الأماكن”

(طعن1646س52ق جلسة28/3/1988) .

– إنتقال الإيجار إلى جميع الورثة : –

ينتقل الإيجار بعد موت المستأجر إلى جميع ورثته،فلا يشترط فى الوارث الذى ينتقل إليه الإيجار أن يكون ممارساً انفس المهنة أو الحرفة التى كان يمارسها مورثه- إذا كانت العين مؤجرة لممارسة مهنة أو حرفة- لأن النص جاء عاماً ، فلا يجوز تخصيصه بغير مخصص. وفى هذا قضت محكمة النقض بأن “المقرر فى قضا هذه المحكمة أن الأحكام القانونية تدور مع علتها لا مع حكمتها ومن ثم لا يجوز إهدار العلة وهى الوصف الظاهر المنضبط المناسب للحكم للأخذ بحكمة النص وهو ما شرع الحكم لأجله من مصلحه أريد تحقيقها مفسده إريد دفعها . وأنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده بإستهداء الحكمة منه،إذ فى ذلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل لما كان ذلك،وكانت عبارة نص المادة 601 من القانون المدنى عامة مطلقة بحيث تتسع لكافة ورثة المستأجر المتوفى بما تجيزه لهم من الإستمرار فى الإنتفاع بالمكان المؤجر،وكانت المادة 602 لم تخص فئة معينة منهم بالحق فى الإنتفاع دون فئة أخرى ، فإن قصر تطبيقه على الحالات التى يمارس فيها الوارث ذات حرفة مورثه ، يعتبر تقييداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز ، ومن ثم يكون من حق ورثة المستأجر البقاء فى العين المؤجرة لمورثهم إن رعبوا فى ذلك دون إشتراط إحتراف أيهم لذات حرفة المورث” .

(طعن 676س45ق جلسة 16/6/1979).

– جواز إنهاء ورثة المستأجر للعقد : –  هناك حالتان نصت عليهما المادة 601 مدنى يجوز فيهما لورثة المستأجر أن ينهوا عقد الإيجار وهما : الحالة الأولى : إذا أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها موارد الورثة ، فإذا أصبحت أعباء العقد بعد وفاة مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم أى إذا أصبح العقد مرهقاً لهم جاز لهم طلب إنهاء العقد . وتقدير ما إذا كان الإيجار مرهقاً للورثة أم لا مسألة موضوعية يفصل فيها قاضى الموضوع تبعاً لظروف الحال . الحالة الثانية : أن يصبح الإيجار مجاوزاً لحدود حاجة الورثة ، فمتى أصبح الإيجار مجاوزاً لحدود حاجة الورثة كان لهم طلب إنهاء العقد ، وتقدير ما إذا كان الإيجار قد أصبح مجاوزاً لحدود حاجة الورثة مسألة موضوعية يفصل فيها قاضى الموضوع تبعاً لظروف الحال .

– شروط إنهاء العقد : –  إذا توافرت إحدى الحالتين السابقتين فإنه يشترط لإنهاء الإيجار توافر شرطين : –

“الأول” أن يكون طلب إنهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من موت المستأجر ، فإذا قضت شتة أشهر على وفاة المستأجر لم يستطع الورثة بعدها أن يطلبوا إنهاء العقد ولو كان يجهلون وجود الإيجار ، ومدة الستة أشهر لا تقبل الوقف ولا الإنقطاع .

“الثانى” أن يراعى ورثة المستأجر مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينه فى المادة563مدنى، ويستوفى أن يكون الإيجار معين المدة أو غير معين المدة . فإذا كان معين المدة وكانت المدة سنة مثلاً والإيجار يقع على منزل ومات المستأجر بعد شهر واحد كان على الورثة أن ينبهوا المؤجر بالإخلاء فى مدة شهرين ، ومن ثم يخلو المنزل قبل إنقضاء المدة الأصلية بتسعة أشهر ، وإذا كان الإيجار غير معين المدة وتدفع الأجرة كل ستة أشهر مثلاً والإيجار كما فى الغرض السابق يقع على منزل ومات المستأجر بعد شهر واحد كان على الورثة أن ينبهوا على المؤجر بالإخلاء فى مدة شهرين ، ومن ثم يخلوا المنزل قبل إنقضاء المدة الاصلية بثلاثة أشهر . ولو لم تكن رخصة إنهاء الإيجار معطاه للورثة فى الإيجار غير معين المدة وإعتمد الورثة على حقهم الأصلى فى إنهاء الإيجار بالتنبيه بالإخلاء فى الميعاد القانونى،لوجب عليهم أن يبقوا فى المنزل إلى نهاية الستة أشهر وبشرط أن ينبهوا بالإخلاء على المؤجر فى ميعاد شهرين ، أما الرخصة فقد جعلتهم يخلون المنزل قبل إنقضاء الستة أشهر بثلاثة أشهر فتكون الرخصة إذن فائدة سواء كان الإيجار معين المدة أو كان غير معين المدة .(السنهورى ص818) .

– الأعمال التحضيرية : – 
الأصل أن لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر . فإذا مات المؤجر بقي المستأجر يؤدى الأجرة لورثته . وإذا مات المستأجر كان علي ورثته أن يؤدوا الأجرة للمؤجر في حدود التركة التي ورثوها من المستأجر . إلا أن موت المستأجر قد ينهي عقد الإيجار في حالتين : – 

(أ) إذا كان الإيجار قد عقد لإعتبار شخصي في المستأجر ، كما إذا أجرت العين لتكون مكتب لمحام أو عيادة لطبيب وكما في عقد المزارعة ، فيجوز لورثة المستأجر ( كما في مكتب المحامي وعيادة الطبيب ) ويجوز للمؤجر نفسه ( كما في عقد المزارعة ) أن يطلبوا إنهاء العقد ( والأولي أن يكون ذلك بعد التنبية بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 761) وهذا الحكم في المشروع (م 804 فقرة أولي و م 805) يتفق مع حكم التقنين الحالي ( م 391/ 478) .

(ب) إذا لم يلحظ في الإيجار إعتبارات شخصية في المستأجر ، ومع ذلك أثبتت الورثة بعد موته أن العقد مرهق لهم أو أنه مجاوز لحدود حاجتهم ، كما إذا كان المورث قد إستأجر منزلا بأجرة عالية نظراً لمكانته الاجتماعية ثم مات فلم يبق للورثة حاجة للمنزل ولا طاقة بدفع أجرته بعد أن إنقطع عنهم كسب مورثهم . لاسيما إذا كانت الأجرة تستنفذ جزءا كبيرا مما ورثوه . لذلك أجاز المشرع . وهو مجدد في هذه المسألة ، للورثة أن يطلبوا إنهاء العقد بشرطين ، أولا أن يكون هذا الطلب في مدة ستة أشهر من موت المستأجر والثاني مراعاة مواعيد التنبية بالإخلاء المبينة في المادة 761 من المشرع .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء –582)
_______________

– إنتقال الإيجار إلى جميع الورثة : –

ينتقل الإيجار بعد موت المستأجر إلى جميع ورثته،فلا يشترط فى الوارث الذى ينتقل إليه الإيجار أن يكون ممارساً انفس المهنة أو الحرفة التى كان يمارسها مورثه- إذا كانت العين مؤجرة لممارسة مهنة أو حرفة- لأن النص جاء عاماً ، فلا يجوز تخصيصه بغير مخصص. وفى هذا قضت محكمة النقض بأن “المقرر فى قضا هذه المحكمة أن الأحكام القانونية تدور مع علتها لا مع حكمتها ومن ثم لا يجوز إهدار العلة وهى الوصف الظاهر المنضبط المناسب للحكم للأخذ بحكمة النص وهو ما شرع الحكم لأجله من مصلحه أريد تحقيقها مفسده إريد دفعها . وأنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده بإستهداء الحكمة منه،إذ فى ذلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل لما كان ذلك،وكانت عبارة نص المادة 601 من القانون المدنى عامة مطلقة بحيث تتسع لكافة ورثة المستأجر المتوفى بما تجيزه لهم من الإستمرار فى الإنتفاع بالمكان المؤجر،وكانت المادة 602 لم تخص فئة معينة منهم بالحق فى الإنتفاع دون فئة أخرى ، فإن قصر تطبيقه على الحالات التى يمارس فيها الوارث ذات حرفة مورثه ، يعتبر تقييداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز ، ومن ثم يكون من حق ورثة المستأجر البقاء فى العين المؤجرة لمورثهم إن رعبوا فى ذلك دون إشتراط إحتراف أيهم لذات حرفة المورث” .

(طعن 676س45ق جلسة 16/6/1979).

– جواز إنهاء ورثة المستأجر للعقد : –  هناك حالتان نصت عليهما المادة 601 مدنى يجوز فيهما لورثة المستأجر أن ينهوا عقد الإيجار وهما :-

الحالة الأولى : إذا أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها موارد الورثة ، فإذا أصبحت أعباء العقد بعد وفاة مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم أى إذا أصبح العقد مرهقاً لهم جاز لهم طلب إنهاء العقد . وتقدير ما إذا كان الإيجار مرهقاً للورثة أم لا مسألة موضوعية يفصل فيها قاضى الموضوع تبعاً لظروف الحال .

الحالة الثانية : أن يصبح الإيجار مجاوزاً لحدود حاجة الورثة ، فمتى أصبح الإيجار مجاوزاً لحدود حاجة الورثة كان لهم طلب إنهاء العقد ، وتقدير ما إذا كان الإيجار قد أصبح مجاوزاً لحدود حاجة الورثة مسألة موضوعية يفصل فيها قاضى الموضوع تبعاً لظروف الحال .

– شروط إنهاء العقد : –  إذا توافرت إحدى الحالتين السابقتين فإنه يشترط لإنهاء الإيجار توافر شرطين:-

“الأول” أن يكون طلب إنهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من موت المستأجر ، فإذا قضت شتة أشهر على وفاة المستأجر لم يستطع الورثة بعدها أن يطلبوا إنهاء العقد ولو كان يجهلون وجود الإيجار ، ومدة الستة أشهر لا تقبل الوقف ولا الإنقطاع .

“الثانى” أن يراعى ورثة المستأجر مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينه فى المادة563مدنى، ويستوفى أن يكون الإيجار معين المدة أو غير معين المدة . فإذا كان معين المدة وكانت المدة سنة مثلاً والإيجار يقع على منزل ومات المستأجر بعد شهر واحد كان على الورثة أن ينبهوا المؤجر بالإخلاء فى مدة شهرين ، ومن ثم يخلو المنزل قبل إنقضاء المدة الأصلية بتسعة أشهر ، وإذا كان الإيجار غير معين المدة وتدفع الأجرة كل ستة أشهر مثلاً والإيجار كما فى الغرض السابق يقع على منزل ومات المستأجر بعد شهر واحد كان على الورثة أن ينبهوا على المؤجر بالإخلاء فى مدة شهرين ، ومن ثم يخلوا المنزل قبل إنقضاء المدة الاصلية بثلاثة أشهر . ولو لم تكن رخصة إنهاء الإيجار معطاه للورثة فى الإيجار غير معين المدة وإعتمد الورثة على حقهم الأصلى فى إنهاء الإيجار بالتنبيه بالإخلاء فى الميعاد القانونى،لوجب عليهم أن يبقوا فى المنزل إلى نهاية الستة أشهر وبشرط أن ينبهوا بالإخلاء على المؤجر فى ميعاد شهرين ، أما الرخصة فقد جعلتهم يخلون المنزل قبل إنقضاء الستة أشهر بثلاثة أشهر فتكون الرخصة إذن فائدة سواء كان الإيجار معين المدة أو كان غير معين المدة .(السنهورى ص818) .