ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “
شرط الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

– نصت المادة رقم ٤١٨ من القانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 على : – 

” البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي “.

– يستخلص من نص المادة 418 مدني أن للبيع عقد ملزم الجانبين ، إذ هو يلزم البائع أن ينقل للمشتري ملكية شئ أو حقاً مالياً آخر ، ويلزم المشتري أن يدفع للبائع مقابلاً لذلك ثمنا نقديا ، كما يستخلص منه أيضاً أن البيع عقد معاوضة ، فالبائع يأخذ الثمن مقابلا للبيع والمشتري يأخذ المبيع مقابلاً للثمن. ويستخلص عنه كذلك أن للبيع عقد رضائي ، إذا لم يشترط للقانون لانقعاده شكلاً خاصاً ، فهو ينعقد بمجرد تراضي المتبايعين , ويستخلص منه أخيراً أن البيع عقد ناقل للملكية ، فهو يرتب إلتزاما في ذمة البائع بنقل ملكية المبيع إلي المشتري ، كما هو صريح النص .

ويمتاز هذا التعريف ويتميز عن البيع في الفقه الإسلامي ، ففي هذا الفقه يصح أن يكون الثمن من غير النقود ، وهذا وصنف جوهري في الثمن من غير النقود ، فيتسع البيع فيه ليشمل البيع المطلق والمقايضة والتصرف والتسلم .

– ويتم تعريف الثمــن فى المبيع أيضآ هو : – 
مبلغ من النقود يلتزم المشتري بدفعه إلى البائع نظير نقل ملكية المبيع إليه وهو محل التزام البائع ومن ثم محلا في البيع أي ركنا لانعقاده وهو بهذه المثابة يتعين أن تتوافر فيه شروط المحل بصفة عامة وهي المشروعية والوجود ( أو المكان) والتعيين كما يشترط فيه فوق ذلك أن يكون مبلغاً من النقود وأن يكون حقيقياً جدياً. ويعتبر شرطا المشروعية والوجود متوافرين دائماً في الثمن لأنه من النقود، ومن ثم يمكن القول بأنه يشترط في الثمن توافر ثلاثة شروط أولها أن يكون مبلغاً من النقود وثانيهما أن يكون معيناً وثالثهما أن يكون حقيقياً جدياً .  (محمد كمال عبد العزيز ص60)

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

– ما يميز عقد البيع عن غيرة من العقود : –

– ومما يميز عقد البيع عن الهبة بعوض هو نية التبرع ، فإذا كانت موجودة في جانب العاقد الذي أعطي الشئ كان العقد هبة مهما بلغ مقدار العوض ، وإلا فالعقد بيع ، ووجود نية التبرع التبرع مسألة واقع يقدرها قاضي الموضوع وحده دون رقابة عليه من محكمة النقض . ومما يرجح هذه النية أن يكون العوض في مصلحة شخص ثالث غير المواهب ، بل قد يكون الموهوب له الحقيقي هو هذا الشخص الثالث ، وقد وسط الواهب المتعاقد الآخر بينهما .

– وقد يدق التميز بين البيع والإيجار إذا وقع العقد لاعلي الشئ ذاته ، بل علي ثمراته أو منتجاته ، فإذا وقع علي الثمرات ( دورية متجددة كالمحصولات ) فهو عقد إيجار ، إذ يقع علي منفعة الأرض المتجددة التي لا تنفذ ، وإذا وقع علي المنتجات ( كالبترول والفحم والمعادن والأحجار ) فهو بيع ، إذ يقع علي هذه المنتجات ذاتها .
ومع ذلك فيبع المحصول الناتج من الأرض الذي مازال بها بعد بيعاً لهذا المحصول لا إيجاراً للأرض .

– وقد يتراوح العقد بين أن يكون بيعاً أو مقايضه ، وقد يدق التمييز فيما إذا أعطي شخص آخر دارا في مقابل أوراق مالية أو سبائك ذهبية ، فالعقد هنا مقايضة لا بيع ، وإذا كان المقابل إيرادا مرتباً مدي الحياة ، فالصحيح أن العقد بيع قدر الثمن فيه وهو نقود ، علي وجه إحتمالي في صورة الايراد ، وإذا كان المقابل بعضه نقود وبعضه غير نقود ، فإذا كان العنصر للغالب هو النقود ( كبيع سيارة جديدة بألفين علي ان يحسب من الثمن سيارة قديمة قدرت قيمتها بخمسائه ) فالعقد بيع . أما إذا كان العنصر الغالب هو غير النقود ( إستبدال سيارة بآخري بمقابل زهيد ) فالعقد مقايضة.

– وقد يدق التمييز بين البيع والوفاء بمقابل ، فجمع الوفاء بمقابل بين خصائص التجديد وخصائص للوفاء ، ويسري عليه أحكام كل منهما ، ثم هو في الوقت ذاته ناقل لملكية الشئ المعطي ، ومن هذه الناحية وحدها أشبه بالبيع وسرت عليه أحكامه ، وبخاصة ، تعلق منها بالأهلية والضمان .

– كما يدق التمييز بين عقد البيع وعقد المقاولة ، فإذا كان الصالح هو الذي ورد الخامات التي يصنعها ، وكانت الخامات أكبر قيمة من عمله ، فالعقد بيع أما إذا كانت أقل قيمة من قيمة العمل فالعقد مقاولة .

– وقد يدق التمييز بين عقد البيع وعقد الوديعة كمن يودع نسخاً من كتاب لدي مكتبة لتتولي توزيعه نظير مبلغ من ثمن النسخ كعمولة توزيع(أجر) ، فصاحب المكتبة أما أن يبيعها لحساب صاحبها فيكون وكيلاً بالبيع بعد أن كان مودعاً لديه وهو بهذا وكيل بالأجر إذ يتقاضي أجراً معيناً علي ما يقوم ببيعة ، وأبا أن يعتبر – عندما يجد مشتريا- أنه هو اشتراها أولا من صاحبها بثمن معين ثم باعها للعميل بثمن أكبر والفرق هو مكسبة ، والقول بتكييف أو بآخر يتوقف علي نية المتعاقدين ، وهذه النية يستخلصها قاضي الموضوع في ظروف الواقع .

– وقد يدق التمييز بين عقد البيع وعقد الوكالة ، وهو يحدث في عقد التسخير بأن يشتري شخص باسمه ما وكل في شرائه ، وتنتقل ملكية الشئ إليه ثم ينقل الملكية بعد ذلك بعقد جديد إلي الموكل ، فينطوي التسخير إذن علي عقد وكالة هو أبرم بين الموكل والمسخر وعقدي بيع العقد الأول هو الذي أبرمه المسخر مع المتعاقد الآخر والعقد الثاني هو الذي أبرمه المسخر مع الموكل ، ومن ثم لا يختلط البيع بالوكالة في هذه الحالة بل يقترن بها وكذلك السمسار أو القومسيونجي يقوم كل منهما بشراء الشئ باسمه ولكن لحساب عميلة ثم ينقله إلي العميل بعقد جديد ، فيكون هناك عقد سمسرة ( وكالة) مقترنا بعقدي بيع ، كما هو الشأن في المسخر .

– وقد يدق التمييز بين عقد البيع وعقد القرض ، كمن يشتري سلعة من المقرض بثمن مؤجل ثم يبيعها بثمن معجل ، فيصبح مديناً بالثمن المؤجل ويتقاضي في الوقت ذاته الثمن المعجل وترجع السلعة إلي صاحبها كما كانت ، وهو ما يعرف في الفقه الإسلامى ببيع العينة ، والفرق بين الثمنين هو فوائد القرض . والواجب في هذه الحالة إستخلاص نية المتعاقدين ، ويغلب أن تكون هذه النية قد إنطوت على قرض بربا فاحش إحتال المتعاقدان للوصول إليه عن طريق بيعين متعاقبين أحدهما بثمن مؤجل والآخر بثمن معجل ، ومتي تبين للقاضي أن هذه هي نية المتعاقدين وجب أن يجري أحكام القرض وأن يسقط البيعين من حسابة ، ومن ثم ينقص الفوائد الفاحشة إلي الحد المسموح به قانوناً مع مراعاة ان التقنين المدني الجديد قد حرم بيع الوفاء حتي لا يتخذ ذريعة لمثل هذه الأغراض .

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

– شروط الثمن : –

(1) يجب أن يكون الثمن نقدياً: وهذا هو ما نص عليه المشرع المصري صراحة في المادة 418 مدني بقوله في تعريفه للبيع بأنه هو الذي يتم فيه نقل الملكية مقابل ثمن نقدي. وأما إذا كان المقابل المتفق عليه بين البائع والمشتري شيئاً آخر ليس بنقود، فلا يكون العقد بيعاً، بل إنه قد يكون مقايضة. وإذا كان المقابل الذي يلتزم به المشتري قبل البائع هو مجرد عمل أو امتناع عن عمل فإن العقد لا يكون في هذه الحالة بيعاً، بل يكون عقداً غير مسمى، ولا تنطبق عليه الأحكام الخاصة بعقد البيع.

وقد قضت محكمة النقض بأن “متى كان الحكم إذ قضى برفض الدعوى التي أقامها مورث الطاعن بطلب بطلان العقد الرسمي الصادر منه إلى المطعون عليها الأولى ببيع منزل على أساس أن هذا العقد في حقيقته وصية قد أقام قضاءه على (أن التصرف هو عقد بيع صحيح ناجر وليس ما يمنع قانوناً من أن يكون الثمن مشترطاً وفاؤه كإيراد مرتب لمدى حياة البائع ولو أتيح القول بأن الثمن منعدم فالعقد يظل على هذا الفرض عقداً صحيحاً قانوناً ناقلاً للملكية لأنه يكون بمثابة هبة قد تضمنها عقد رسمي والهبة تصح قانوناً إذا صيغت في صورة عقد بيع أو عملت بعقد رسمي). متى كان الحكم قد أقام قضاءه على هذا الأساس فإنه لا يبطله إغفاله طلب الطاعن إحالة الدعوى على التحقيق ليثبت أن أجرة مثل المنزل تزيد على الإيراد المقرر مدى حياة البائع كمقابل للبيع. إذ على فرض أن هذا الإيراد هو دون ربع المنزل وأن ذلك يجعل الثمن معدوماً فيعتبر العقد باطلاً كبيع فإن الحكم قد أقام قضاءه على أساس أن العقد يعتبر في هذه الحالة هبة صحيحة شكلاً لإفراغها في قالب رسمي وما قرره الحكم في هذا الخصوص صحيح قانوناً ذلك أن مورث الطاعن قد أقام دعواه على أساس أن العقد في حقيقته وصية أي تبرع مضاف إلى ما بعد الموت وقد أثبت الحكم بالأدلة السائغة التي أوردها أن التصرف صدر ناجزاً فيكون هبة صحيحة في عقد رسمي ومن ثم فإن الطعن عليه بالقصور وبمخالفة القانون يكون على غير أساس”

(جلسة 5/4/1941 مجموعة القواعد القانونية في الـ 25 عام بند 42 ص350)

 

(2) أن يكون الثمن جدياً : لا يكفي أن يكون الثمن الذي يلتزم به المشتري مبلغاً من النقود، بل يجب بالإضافة إلى ذلك أن يكون الثمن جدياً ، بمعنى أن تتجه إرادة كل من البائع والمشتري إلى إلزام المشتري بالوفاء بالثمن فعلاً إلى البائع. فلا يكون الثمن المتفق عليه في العقد جدياً إذا لم تتجه إرادة طرفي العقد إلى إلزام المشتري بالوفاء به. ومثال ذلك أن يكون الثمن صورياً، فإذا كان الثمن صورياً فإن العقد لا يكون بيعاً، بل إنه قد يعتبر هبة .

وقد قضت محكمة النقض بأن “تصرف الأب بالبيع المنجز في عقار يملكه إلى ابنه القاصر يعتبر تصرفاً صحيحاً سواء كان في حقيقته بيعاً أو هبة مستترة في صورة عقد بيع وبتسجيله تنتقل ملكية العقار المبيع إلى القاصر، ولا يترتب على ثبوت صورية الثمن سوى إعفاء الأب من تقديم حساب عن هذا العقار ومن الحصول على إذن من محكمة الأحوال الشخصية عند تصرفه فيه بصفته ولياً شرعياً على ابنه القاصر”

(جلسة 19/5/1980 لسنة 48ق، جلسة 23/12/1980 لسنة 49ق)،

 

وبأنه “إذا كان بين من الحكم المطعون فيه أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف بصورية عقد البيع الصادر من والدته إلى باقي أولادها صورية مطلقة ودلل على هذه الصورية بعدة قرائن منها أن العقد تضمن أن نصيب الذكر ضعف نصيب الأنثى ،وهو ما يطابق أحكام الشريعة الإسلامية في الميراث ، وأن المتصرف إليهم لا يستطيعون أداء الثمن وأن العقد لم يظهر إلى حيز الوجود إلا بعد وفاة المتصرفة، كما طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت هذه الصورية بالبينة على أساس أن رابطة الأمومة التي ترتبط المتصرفة بأولادها المتصرف إليهم والظروف التي تم فيها هذا التصرف تعتبر مانعاً أدبياً من الحصول على دليل كتابي، وكان الحكم المطعون فيه قد أغفل بحث هذا الدفاع الجوهري والرد عليه فإنه يكون مشوباً بالقصور بما يستوجب نقضه”

(جلسة 9/1/1973 مجموعة أحكام النقض السنة 24 ص46)،

 

وبأنه “إذا كان التصرف منجزاً فإنه لا يتعارض مع تنجيزه، عدم استطاعة المتصرف إليه دفع الثمن المبين بالعقد؛ لأن التصرف الناجز يعتبر صحيحاً سواء أكان العقد في حقيقته بيعاً أو هبة مستترة في عقد بيع استمد في شكله القانون”

(جلسة 6/2/1973 مجموعة أحكام النقض السنة 24 ص151، جلسة 21/6/1972 الطعن 411 لسنة 34ق س 23 ص1142)،

 

وبأنه “متى كان الحكم المطعون فيه قد استخلص في حدود سلطته التقديرية من أقوال شهود الطرفين ومن المستندات التي كانت بين يديه أن ثمن الأطيان موضوع عقد البيع هو مبلغ …… وأن المطعون ضده أوفى بهذا الثمن كاملاً ورتب على ذلك توافر ركن الثمن في عقد البيع، وانتهى إلى صحته ونفاذه، وكان استخلاصه في هذا المقام سائغاً فإن ما تثيره الطاعنة لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً، يخرج عن رقابة محكمة النقض”

(جلسة 25/6/1975 مجموعة أحكام النقض السنة 26 ص 1287، جلسة 29/3/1979 الطعن 843 لسنة 44ق س 29 ص891، جلسة 30/1/1990 الطعن 2353 لسنة 57ق)

 

ومما يقطع في صورية الثمن أن يبرئ البائع في عقد البيع نفسه المشتري من الثمن المذكور في العقد، أو أن يهبه فإن هذا معناه أن البائع ليس في نيته أن يتقاضى الثمن، وإنما يريد أن يسبغ على العقد صورة البيع، وفي هذه الحالة لا يكون العقد بيعاً، وإذا اعتبر هبة فإنه يكون هبة مكشوفة لا مستترة، فيجب لانعقادها أن تكتب في ورقة رسمية في الأحوال التي تشترط فيها الرسمية في الهبة. ولا يقال أن البيع يكون باطلاً ويتحول إلى هبة صحيحة، بل العقد هبة مكشوفة رأساً .

(الأستاذ جميل الشرقاوي ص 106)

 

وقد قضت محكمة النقض بأن “إذا ذكر الثمن في عقد البيع مع إيراد المشتري منه أو هبته إياه، فإن العقد في هذه الحالة لا يصح أن يكون ساتراً لهبة، لأن القانون وإن أجاز أن يكون العقد المشتمل على الهبة موصوفاً بعقد آخر، إلا أنه يشترط أن يكون هذا العقد مستوفياً الأركان والشرائط اللازمة لصحته”

(نقض مدني 9 يونية سنة 1938 مجموعة عمر 2 رقم 130 ص400).

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

أما إذا كان المقصود بالصورية في هذا الشأن هو التحايل على بعض أحكام القانون فيما يتعلق على سبيل المثال بذكر ثمن أقل من الثمن الحقيقي للتهرب من الرسوم الحقيقية للتسجيل فإن مثل هذه الصورية لا تنفي عن الثمن صفته الحقيقية ويظل العقد بيعاً. كما أنه إذا تم عقد البيع بذكر ثمن جدي فيه، ثم بعد ذلك أبرأ البائع المشتري من الثمن أو هبه إياه، فإن البيع يبقى صحيحاً فقد سبق أن انعقد بثمن جدي، وإبراء البائع المشتري من الثمن أو هبته له بعد ذلك ليس من أسباب البطلان

(السنهوري ص316 – أنور سلطان ص159 – سليمان مرقص ص97 – جميل الشرقاوي فقرة 105 – منصور مصطفى منصور فقرة 28 – عبد المنعم البدراوي فقرة 144)

 

ويلحق بالثمن الصوري الثمن التافه؛ فكما لا يتم البيع بثمن صوري كذلك لا يتم بثمن تافه. والثمن التافه هو الثمن الذي يصل في عدم تناسبه مع قيمة المبيع حداً يبعث على الاعتقاد بأن البائع لم يتعاقد للحصول عليه وإن كان قد حصل عليه فعلاً كأن يبيع الشخص داراً قيمتها ألفي جنيه بعشرين جنيهاً، وفي ذلك يختلف الثمن التافه عن الثمن البخس الذي لا يهبط عدم تناسبه مع قيمة المبيع إلى هذا الحد وإن كان ينطوي على الغبن ومن ثم ينعقد به البيع وإن كان يجوز الطعن فيه بالغبن في الأحوال التي يجوز فيها ذلك.

ورغم ذلك ورغم اختلاف الثمن التافه عن الثمن الصوري في أنه ثمن حقيقي قصد البائع أن يتقاضاه إلا أنه لفرط تفاهمه يأخذ حكمه فيعتبر غير موجود ومن ثم لا ينعقد به البيع غير نه على خلاف الثمن الصوري غير التافه لا يجعل البيع ساتراً لهبة بل يجعله هبة مكشوفة لا تنعقد إلا إذا أفرغت في محرر رسمي ويلحق بالثمن التافه أن يكون مرتباً مدى حياة البائع يقل عن ريع المبيع إلا إذا ظهر من الظروف أن هذا الريع غير مستقر وعرضة للنقصان، وأن البائع أراد أن يضمن إيراداً مستقراً .

(السنهوري بند 216، محمد كمال عبد العزيز ص63).

 

وقد قضت محكمة النقض بأن “لا يشترط أن يكون المقابل في عقد البيع (الثمن) متكافئاً مع قيمة المبيع بل كل ما يشترط فيه أن لا يكون تافهاً، فالثمن البخس يصلح مقابلاً لالتزامات البائع”

(جلسة 8/2/1951 مجموعة القواعد القانونية التي قررتها محكمة النقض قاعدة 13 ص 346)

 

(3) أن يكون الثمن مقدراً أو قابلاً للتقدير: لما كان الثمن هو أحد محلي البيع، فيجب كما هو الأمر ي كل محل للالتزام، أن يكون معيناً أو قابلاً للتعيين. وتعيين الثمن أو قابليته للتعيين يجب أن يكون متفقاً عليه بين المتبايعين، فلا يستقل به أحدهما دون الآخر. لا يستقل به البائع؛ لأنه قد يشتط فيغبن المشتري، ولا يستقل به المشتري؛ لأنه قد يبخس الثمن فيغبن البائع؛ فلابد إذن أن يكون تعيين الثمن أو قابليته للتعيين متفقاً عليه بين المتبايعين . (السنهوري ص304)

وقد قضت محكمة النقض بأن “الثمن وإن كان يعتبر ركناً أساسياً في عقود البيع إلا أنه وعلى ما يستفاد من نص المادتين 423، 424 من القانون المدني، لا يشترط أن يكون الثمن معيناً بالفعل في عقد البيع بل يكفي أن يكون قابلاً للتعيين باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمناً على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد”

(جلسة 28/1/1980 الطعن 1051 لسنة 45ق س 31 ص318)،

 

وبأنه “إذا ما خلا العقد المكتوب من قيمة الثمن مع تضمنه إقرار طرفيه بأن البيع قد تم نظير ثمن نقدي دفعه المشتري وقبله البائع فلا يبطل البيع لأن إقرار طرفيه بذلك يعني إقرارهما باتفاقهما على ثمن نقدي معين وهو ما يكفي لانعقاد البيع باعتباره عقداً رضائياً”

جلسة 9/5/1991 طعن رقم 526 لسنة 55ق)،

وبأنه “متى كان يبين من الحكم المطعون فيه أن المحكمة قد رأت – في سبيل الحصول إلى حقيقة ما انعقدت عليه إرادة الطرفين بشأن تحديد ثمن المبيع، وذلك في حدود سلطتها التقديرية – أن تحدد ثمن الصفقة بمجموع ما دفعه المشتري “الطاعن” سواء عند تحرير العقد الابتدائي أو بعد ذلك وبما بقي من الثمن عند تحرير العقد النهائي وحصلت من ذلك الثمن الذي اتفق عليه الطرفان بعد تحرير العقد الابتدائي، وكان هذا الاستخلاص مستمداً من عناصر ثابتة بأوراق الدعوى فإن النعي على الحكم بتشويه الوقائع أو مخالفة الثابت بالأوراق يكون في غير محله”

(جلسة 10/5/1962 الطعن رقم 359 لينة 26ق س 13 ص629).

 

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

– خلو عقد البيع من بند الثمن يجعل منه عقد باطل

وفقا لنص المادة 418 من القانون المدنى الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى ويجب أن يكون الثمن نقدى حتى لا يتحول العقد الى عقد مقايضة

وقد قضت محكمة النقض:-
(( المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة ٤١٨ من القانون المدنى على ” أن البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شىء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدى ” – يدل على أن المشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى .)) .

الطعن رقم ٣٩٠٨ لسنة ٨٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/١٢/٠٣

 

((المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الثمن ركن من أركان البيع التي يجب التثبت من توافرها قبل الحكم بانعقاده .))

الطعن رقم ١٧٥٦ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٢/٢٣

 

– قد يخلو عقد البيع من بند الثمن ولكن الاتفاق على أسس تحديده يصححه

وفقا لنص المادة 423 من القانون المدنى يجوز الاتفاق على بيان أسس تحيد الثمن ويجوز الاتفاق على سعر السوق ويجوز اعتماد السعر المتداول فى التجارة وفقا للمادة 424مدنى

وقد قضت محكمة النقض:-
((الثمن في عقد البيع . عدم اشتراط تعيينه في العقد . مؤداه . كفاية قابليته للتعيين. سبيله . اتفاق الطرفان صراحة أو ضمناً على الأسس التى يحدد بمقتضاها فيما بعد . أثره . التزام قاضى الموضوع بتحديده في ضوء تلك الأسس . المادتين ٤٢٣ ، ٤٢٤ مدنى ))

الطعن رقم ١١٥٣ لسنة ٨١ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/١٢/٢٥

 

((أن مفاد نصوص المواد ٤١٨ ، ٤٢٣ ، ٤٢٤ من القانون المدنى – وعلى ما جلته مذكرة المشروع التمهيدى – أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمناً على تحديد الثمن أو على جعله قابلاً للتحديد ببيان الأسس التى يُحدد بمقتضاها ، فإن البيع يكون باطلاً لفقده ركناً أساسياً من أركانه)).

الطعن رقم ٧٢٠١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٣/٠٩

 

– يجب أن يكون الثمن جديا حتى لا يكون محلا للصورية : –

من شروط صحة العقد أن يكون الثمن حقيقيا وجديا وليس صوريا وقد قضت محكمة النقض فى هذا الشأن:-
(( المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يشترط في عقد البيع أن يكون الثمن فيه حقيقياً وجدياً، وهو لا يكون كذلك إذا كان صورياً).

الطعن رقم ٧٨٧١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٥/١٤

 

((الثمن الصورى ( في عقد البيع ) هو الثمن الذى يذكر في عقد البيع مناسباً لقيمة المبيع ولكن البائع لا يقصد اقتضاءه من المشترى فيبرأه منه أو يهبه له فيكون البيع غير جدى ، وهو ما يبطل العقد لتخلف ركن الثمن فيه وبذلك لا يصلح أيضاً أن يكون عقداً ساتراً لهبة لعدم اكتمال أركانه ، وتبطل الهبة لعدم إفراغها في الشكل الرسمى لثمن البخس ( في عقد البيع ) فهو الذى يقل كثيراً عن قيمة المبيع ولكنه ثمن جدى قصد البائع أن يتقاضاه ، وهو بهذا الوصف لا يمنع من صحة البيع وتنجيزه، ولا يملك البائع أن يطلب إبطاله أو تكملة الثمن إلا إذا كان البيع واقعاً على عقار وصادراً من غير ذى أهلية وكان فيه غبن يزيد على الخمس فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل طبقاً للمادة 425 من القانون المدنى ، ذلك أنه لا يشترط أن يكون المقابل في عقد البيع متكافئاً مع قيمة المبيع ، بل كل ما يُشترط فيه ألا يكون تافهاً ، فالثمن البخس يصلح مقابلاً لالتزامات البائع .

طعن رقم 495 لسنة 76ق جلسة 12/5/2013

 

 

– الصورية فى حالة الشفعة العبرة بالعقد الظاهر مع مراعاة حسن النية : –

النص على سداد الثمن بالعقد أو طريقة سداد ليس شرطا لصحة العقد ولكن قد يكون سببا لفسخ العقد

قضت محكمة النقض : –
(( سداد الثمن ليس شرطاً لإنعقاد البيع . عدم اعتباره ركناً من أركانه . اعتباره من ضمن شروط البيع . مؤداه . تحقق ركن الثمن في عقد البيع بمجرد تعيين الثمن النقدى للمبيع في العقد أو قابليته للتعيين . تأجيل دفعه . لا يترتب عليه بطلان العقد . وجوب التزام المشترى بأدائه في الميعاد وبالكيفية المتفق عليها بين الطرفين أو طبقاً للقواعد المكملة لإرادة المتعاقدين عند عدم اتفاقهما في هذا الشأن .

الطعن رقم ٤٤٤١ لسنة ٦٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠١/٠٣/١٨

 

((الشيك . ماهيته . جواز إثبات سداد الثمن نقداً بالعقد حال إصدار المشترى شيكاً للبائع بثمن المبيع . علة ذلك . براءة ذمة المشترى من الثمن . شرطه . تحصيل البائع لقيمة ذلك الشيك .)).

الطعن رقم ٩٨٥٦ لسنة ٨٢ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١١/١٩

 

 

– لو كان عقد البيع تم تحريره بوكالة عن البائع : –

اذا كان البائع بعقد البيع يمثله وكيلا عنه فيجب مراعاة الآتى : –
1- يجب مراجعة صحة التوكيل
2- التأكد من كون البائع على قيد الحياة
3- مراجعة التوكيل هل يسمح بالآتى
أ‌- بالبيع وبالتوقيع على العقد البيع الابتدائى والنهائى
ب‌- ان الوكيل له حق اعطاء المخالصة وقبض الثمن

وفى هذا المعنى قضت محكمة النقض : –

((إذ كان الثابت من واقع الدعوى أن ركن الثمن في البيع موضوع التداعى كان مثار منازعة من الطاعنة على النحو الوارد بوجه النعى ، لعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أورد في مدوناته في معرض الرد على هذه المنازعة مجرد القول بأن الثابت من الاطلاع على التوكيل العام رقم …… توثيق الأهرام النموذجى – سند الدعوى – الصادر من الطاعنة إلى البنك الذى يمثله المطعون ضده الأول بصفته ، أنه تضمن النص في البند الثالث منه على أحقية الأخير في البيع لنفسه وللغير ، وقبض الثمن لنفسه …. ، وأن الطاعنة لم تشترط في هذا التوكيل ثمناً معيناً ، أو سبق موافقتها على البيع ، أو عدم إتمامه إلا إذا ثبتت مديونيتها للبنك ، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة السالف بيانه ولا يصلح رداً عليه ، وإذ رتب الحكم على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها ببطلان ذلك البيع على سند من أن تصرف البنك المطعون ضده الأول – كوكيل – ببيع الشقة المملوكة للطاعنة لنفسه ، كان في حدود هذه الوكالة ، وأن العقد قد تم صحيحاً ، فإنه يكون قد ران عليه القصور المبطل .)).

الطعن رقم ٧٢٠١ لسنة ٧٨ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٣/٠٩

ركن الثمن فى عقد البيع ” المادة 418 مدنى “

 

– شروط الثمن لو كان على أقساط وهل يحق طلب انتقاصه ؟؟

أولا:- مكان الوفاء بأقساط الثمن
يجب فى حالة سداد الثمن على أقساط مراعاة ذكر مكان الوفاء بالأقساط لأنه فى حالة عدم الاتفاق على ذلك فإن الأصل أن مكان الوفاء بالدين فى موطن المدين

حيث قضت محكمة النقض:-
((الوفاء بالدين . الأصل فيه بمحل المدين . الاستثناء . الاتفاق على خلاف ذلك . تضمن عقد البيع على شرط فاسخ صريح عند التخلف عن سداد باقى الثمن أو قسط منه دون اشتراط الوفاء بمحل البائع . مؤداه . وجوب سعى الأخير لاقتضاء الدين من المشترى . قعوده عن ذلك . أثره . عدم تحقق الشرط الفاسخ . علة ذلك . المادتان ٣٤٧ / ٢ ، ٤٥٦ مدنى .))

الطعن رقم ٨١٣١ لسنة ٨٩ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٢/١٨

 

((عدم الاتفاق صراحة أو ضمناً على مكان الوفاء بالثمن المؤجل . مؤداه . وجوب سعى البائع لموطن المشترى ومطالبته بالوفاء لدى الاستحقاق . تسبب البائع بخطئه في عدم وفاء المشترى بالتزامه . أثره . عدم جواز إعمال شروط الفسخ الاتفاقى واقتصار التمسك على الفسخ القضائي . المادتان ٤٥٦ ، ١٥٧ مدنى .)).

الطعن رقم ١١٨٨٩ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١٢/١٨

 

 

-النص على حبس باقى الثمن او المنع منه

يجب تضمين العقد بند عن حق حبس باقى الثمن فى حالة اخلال البائع بأى التزام عليه- كنقل الملكية- تركيب المرافق- تشطيبات و…) كما يحق للبائع التمسك بمنع المشترى من استعمال حق الحبس.
وفى هذا الشأن قضت محكمة النقض:-
((تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن عدم وفائه بالمتبقى من ثمن الشقة المبيعة بسبب تخلف المطعون ضده عن تنفيذ التزامه الوارد بالعقد مما اضطره إلى إجرائه على نفقته ويحق له حبس باقي الثمن . دفاع جوهرى . مؤداه . امتناع الطاعنة عن الوفاء بالمتبقى من الثمن بحق يمنع من فسخ العقد بسببه .)) .

الطعن رقم ٦٠ لسنة ٦٢ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٢/٢٦

 

 

– نفقات تسجيل العقد تعد جزء من الثمن تقع على المشترى

ما لم يتفق على غير ذلك
كذلك يجب مراعاة مسألة هامة جدا وهى نفقات تسجيل العقد ورسومه والاتفاق عليها بعقد البيع لأنها بحسب الأصل على البائع بنص القانون ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك حيث نصت المادة 462 مدنى
((نفقات عقد البيع ورسوم “الدمغة” والتسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشترى ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك .))

وقضت محكمة النقض:-
((رسوم تسجيل عقد البيع . التزام المشترى بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك . أثره . البائع إذا أداها الرجوع على المشترى بها أو حبس المبيع حتى يستوفيها أو طلب فسخ عقد البيع عند الوفاء بها . م ٤٦٢ مدنى))

الطعن رقم ٨٠٧٨ لسنة ٨٠ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٢/١٣

 

– الشرط الفاسخ الصريح –
العدول عنه بقبول السداد ولو قسط بعد ميعاده)
كذلك من المسائل الهامة المرتبطة بسداد الثمن على أقساط الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح للعقد فى حالة التأخر فى السداد ،
ويجب على البائع مراعاة أن قبض قسط من الثمن بعد موعد استحقاقه بمثابة عدول وتنازل عن الشرط الفاسخ.

لأن المقرر بنص المادة 158/1 مدنى
(( أنه يجوز الإتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئه عنه ….))

كما نصت المادة 157 مدنى على :-
((أنه فى العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه..)) .

 

– هل الأفضل كتابة العقد خالص الثمن والحصول على ايصالات او شيكات خارج العقد ؟
الأفضل أن يتضمن العقد النص على الثمن وأقساط الثمن واعمال الشرط الفاسخ مراعاة لو توفى من عليه الشيك او ايصال الامانة سيكون البيع نافذا وقائما ووللورثة التمسك به .

---

مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية 

Lawyer Egypt Firm

مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن

” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “

محامى قضايا أسرة فى مصر

(whats app ) واتس أب :          201220615243+

للتواصل  :              201103004317+