أثار الرهن بين المتعاقدين ( الراهن – الدائن المرتهن ) فى القانون المدنى المصرى

أثار الرهن بين المتعاقدين ( الراهن - الدائن المرتهن ) فى القانون المدنى المصرى

أولا : – بالنسبة إلى الراهن : –

– السند القانونى : – 

مادة ١٠٤٣ – يجوز للراهن أن يتصرف فى العقار المرهون رأى تصرف بصدر منه لا يؤثر فى حق الدائن المرتهن.
مادة ١٠٤٤ – للراهن الحق فى إدارة العقار المرهون وفى قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار.
مادة ١٠٤٥ – (١) الإيجار الصادر من الراهن لا ينفذ فى حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية. أما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ على هذا الوجه، أو كان قد عقد بعد تسجيل التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة، فلا يكون نافذا إلا إذا أمكن اعتباره داخلا فى أعمال الإدارة الحسنة.
(٢) وإذا كان الإيجار السابق على تسجيل التنبيه تزيد مدته على تسع سنوات، فلا يكون نافذا فى حق الدائن المرتهن إلا لمدة تسع سنوات ما لم يكن قد سجل قبل قيد الرهن.
مادة ١٠٤٦ – (١) لا تكون المخالصة بالأجرة مقدمة لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات ولا الحوالة بها كذلك نافذة فى حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.
(٢) أما إذا كانت المخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات، فإنها لا تكون نافذة فى حق الدائن المرتهن ما لم تكن مسجلة قبل قيد الرهن، وإلا خفضت المدة إلى ثلاث سنوات مع مراعاة الحكم الوارد فى الفقرة السابقة.
مادة ١٠٤٧ – يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن. وللدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير يكون من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا، وله فى حالة الاستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية وأن يرجع على الراهن بما ينفق فى ذلك.
مادة ١٠٤٨ – (١) إذا تسبب الراهن بخطئه فى هلاك العقار المرهون أو تلفه، كان الدائن المرتهن مخيرا بين أن يقتضى تأمينا كافيا أو أن يستوفى حقه فورا.
(٢) فإذا كان الهلاك أو التلف قد نشأ عن سبب أجنبى ولم يقبل الدائن بقاء الدين بلا تأمين، كان المدين مخيرا بين أن يقدم تأمينا كافيا أو أن يوفى الدين فورا قبل حلول الأجل، وفى الحالة الأخيرة إذا لم يكن للدين فوائد فلا يكون للدائن حق إلا فى استيفاء مبلغ يعادل قيمة الدين منقوصا منها الفوائد بالسعر القانونى عن المدة ما بين تاريخ الوفاء وتاريخ حلول الدين.
(٣) وفى جميع الأحوال إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو بجعله غير كاف للضمان، كان للدائن أن يطلب إلى القاضى وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التى تمنع وقوع الضرر.
مادة ١٠٤٩ – إذا هلك العقار المرهون أو تلف لأى سبب كان، انتقل الرهن بمرتبته إلى الحق الذى يترتب على ذلك كالتعويض أو مبلغ التأمين أو الثمن الذى يقرر مقابل نزع ملكيته للمنفعة العامة.

أ : – إلتزامات الراهن : – 

1 – الإلتزام باعطاء المرتهن حق الرهن
حق الدائن المرتهن ينشأ بمجرد العقد ولا يتوقف على أي إجراء لاحق كإجراء القيد مثلا لأن القيد واجب لنفاذ الرهن في مواجهة الغير وليس لنشأة الحق ذاته , يمكن للدائن بعد التنبه على المدين بالوفاء أن ينفذ بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه في الأجال ووفقا للأوضاع المقررة قانوناً .

وإذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين جاز له تفادي أي إجراء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار المرهون ووفقا للأوضاع والأحكام التي يتبعها الحائز في تخلية العقار فالدائن لا يمكنه مباشرة الأفضلية في حالة تعدد الدئنين المرتهنيين ولا يمكن له تتبع العقار إذا دخل في ذمة شخص آخر إذا لم يكن حقه قد أشهر,الرهن ينشأ عن عقد الرهن ذاته ولا تتأخر نشأته إلى وقت القيد.

2 – إلتزام الراهن بضمان سلامة الرهن
يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن وللدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا وله في حالة الإستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية اللازمة وأن يرجع على الراهن بما يتفق في ذلك) الضمان واجب على الراهن وحق للدائن المرتهن بمعنى أن الراهن ملزم بعدم المساس بالرهن وجب على الراهن أن يتحمل ذلك أما كونه حق للدائن فيسمح له الإعتراض إذا وقعت الأعمال الماسة بالرهن والصادرة من الراهن فلا يجوز للمرتهن الإعتراض عليها إلا إذا كانت تنقص من ضمانه إنقاصا كبيرا أما إذا كانت الأعمال صادرة من الغير فإن حق الدائن غير مقيد للدائن الإعتراض عليها مهما كانت درجتها رفع دعوى وتعيين حارس قضائي.

3 – الإلتزام بضمان الهلاك أو التلف :

إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار المرهون أوتلفه كان للدائن المرتهن الخيار بين أن يطلب تأميننا كافيا أو أن يستوفي حقه فورا.

وإذا نشأ الهلاك أو التلف عن سبب لا ينسب إلى الدائن ولم يقبل الدائن بقاء الدين بلا تأمين فللمدين الخيار بين أن يقدم تأمينا كافيا أو أن يوفي الدين فورا قبل حلول الأجل وفي جميع الأحوال إذا كان من شأن الأعمال الواقعة أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو جعله غير كاف للضمان كان للدائن المرتهن أن يطلب من القاضي وقف هذه الأعمال والأمر باتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر .

4 – إلتزام الراهن بنفقات الرهن
تكون مصاريف العقد على الراهن إلا إذا إتفق على غير ذلك) والراهن هو الذي يرفع مصاريف العقد والقيد.

ب : – حقوق الراهن : –

1 – حق التصرف في العقار
يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون سواء كان التصرف ماديا أو قانونيا شرط أن لا يضر بحقوق الدائن المرتهن , حيث يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون على أن أي تصرف يصدر منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن.

وإذا كان التصرف ماديا وجب ألا يكون من شأنه الإنقاص من قيمة الرهن لأن الراهن ملزم بضمان سلامة الرهن. أما بالنسبة للتصرفات القانونية فله أن يتصرف في العقار بالبيع أو الهبة أو المقايضة مثلا باعتباره مالكا شرط عدم الإضرار بحق المرتهن وكل هذه التصرفات القانونية لا تلحق ضررا بحق الدائن المرتهن إذا كانت لاحقة لقيد الرهن ويجوز للراهن أن يرتب على العقار المرهون كافة الحقوق العينية الأخرى كحق الإنتفاع و الإرتفاق أو رهن العقار مرة ثانية ومعيار التفرقة بين التصرف الحائز والتصرف غير الحائز هو الإنقاص من ضمان الدائن المرتهن.

2 – بيع العقار المرهون باعتباره منقولا بحسب المآل
تصرف الراهن قد لا يمثل خطرا على المرتهن كأن يتصرف في الثمار وهي متصلة بالعقار أو محصول الأراضي لأنه يعد من قبيل أعمال الإدارة ويجوز للراهن ذلك طالما لم تلحق الثمار بالعقار المرهون تسجيل التنبيه بنزع الملكية أما إذا كان التصرف يرد على أصل العقار باعتبار منقول بحسب المآل فهذا التصرف يمثل خطرا بالنسبة للمرتهن كأن يهدم الراهن العقار ويبيعه أنقاضا ففي هذه الحالة يجوز للمرتهن أن يفترض على هدم العقار إن لم يكن قد تم.

3 – بيع العقارات بالتخصيص
التصرف في العقارات بالتخصيص يشكل ضررا بالنسبة للدائن المرتهن حبث أنه ينقص من قيمة الضمان وهذا التصرف لا ينفذ في حق الدائن المرتهن إذا تم بعد قيد الرهن وإذا قام الراهن بمثل هذا التصرف فللمرتهن أن يعترض على فصل العقار بالتخصيص إن لم يكن قد تم ذلك فعلا أما إذا تم فصله وانتقلت حيازته إلى المشتري فهنا نراعي نية المشتري فإذا كان سيء النية جاز للمرتهن إسترداده ولا يستطيع المشتري التمسك بقاعدة الحيازة أما إذا كان المشتري حسن النية فإن حق الدائن المرتهن في التتبع ينقضي لأن المشتري يحتج عليه بحيازته للمنقول بحسن النية وما يبقى للدائن إلا الحجز على الثمن وإلا تنفيذ عليه بالأفضلية.

4 – سلطة الإستعمال
يـحق للراهن باعتباره المالك والحائز للعقار المرهون إستعماله إلى حين التنفيذ عليه دون أن يتسبب في إنقاص أو إضعاف الضمان المقرر للمرتهن إضعافا كبيرا ويمنع عليه أن يخرب العقار المرهون أو أن يتركه يتخرب ممتنعا عن صيانته وللمرتهن عندئذ كافة الوسائل للحفاظ على حقه في الرهن ويرجع على الراهن بما أنفق كما أن له الرجوع على الراهن بمقتضى قواعد الضمان بحيث يكون له الإختيار بين إقتضاء تأمين كافي أو إستيفاء حقه فورا على إعتبار أن ما يصدر من الراهن مضعفا به ما قدمه من تأمينات من شأنه إسقاط أجل الدين .

5 – سلطة الإستغلال
المبدأ أن الرهن لايحرم الراهن من سلطته كمالك ولا ينزع عنه حيازته للعقار المرهون , ومن ثم يترتب على هذا أن يحتفظ الراهن إلى حين التنفذ على العقار بسلطة إستغلاله بما نخوله له من إدارة و إستغلال بالكيفية التي تحقق مصلحته وتحصيل ثماره ولا يحد من حقه في كل ذلك لإلتزامه بضمان سلامة الرهن.

فإذا صدر عن الراهن في مباشرته سلطة الإستغلال ما يعتبره المرتهن متناقضا مع الإلتزام بالضمان كان له أن يعارض في ذلك مطالبا بوقف الإعمال الضارة بحقه وله أن يتخذ الوسائل التحفظية الكفيلة بحماية ضمانه كطلب تعيين حارس على العقار المرهون ولقد حدد المشرع التاريخ الذي تغل فيه يد الراهن عن الإستغلال بالتاريخ الذي يشرع فيه الدائن بالتنفيذ على العقار المرهون إستيفاءا لحقه وذلك بتسجيل تنبيه نزع الملكية إذا كان التنفيذ يتم تحت يد الراهن أو من تاريخ الإنذار بالدفع ذا كان التنفيذ يتم تحت يد الحائز على إعتبار أنه من هذا التاريخ يعتبر العقار محجوز وتلحق بالعقار ثماره وإيراداته عن المدة التالية لتسجيل التنبيه.

إذن الأصل أن للراهن في مرحلة سابقة على تسجيل نزع الملكية كامل الحرية في قبض ثمار العقار المرهون والتصرف فيه وقبض الأجرة المستحقة عن الفترة السابقة على التسجيل أما بعده فإن يد الراهن تغل عن إستغلاله وقد إختلف الحكم لما يصدر عن الراهن من إيجار للعقار المرهون بحسب صدوره في تاريخ تسجيل التنبيه أو بعده باعتباره تاريخ الشروع في التنفيذ على العقار وإلحاق الثمار به.

 – الإيجار الثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية
أقر المشرع المصري بنفاذ ما يصدر على الراهن من إيجار ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية على إإعتبارماله من سلطة في إستغلال العقار المرهون في هذه الفترة السابقة للتنفيذ على العقار لكن المشرع قرر حماية للمرتهن عما قد يصدر من إيجار طويل المدة 9 سنوات وبأن الإيجار الذي لا تتجاوز مدته 9 سنوات مما يدخل في أعمال الإدارة المعتادة التي لا يجوز تقييد سلطة الراهن بشأنها.

يرى البعض أن المرتهن يستطيع عدم الإحتجاج بالإيجار الذي يبرمه الراهن لمدة أقل من 9 سنوات وذلك إذا أثبت التواطؤ بين الراهن والمستأجر على الإضرار بحقوقه بأن يتم الإيجار بأجرة غير متكافئة وذلك إستنادا إلى القواعد العامة في مباشرة دعوى عدم نفاذ التصرف إلا أن المشرع قد أقر نفاذ الإيجار لمدة تزيد عن 9 سنوات إذا كان قد سجل قبل قيد الرهن .

وبناءً علي ذلك أن الإيجار الذي تزيد مدته عن 9 سنوات يصير أقرب إلى أعمال التصرف فوجب أن يكون معروفا للدائن المرتهن عن طريق التسجيل وذلك قبل أن يقيد الرهن .

– الإيجار غير الثابت التاريخ أو المنعقد بعد تسجيل التنبيه بنزع الملكية
بتسجيل تنبيه نزع الملكية تغل يد الراهن عن إستغلال العقار المرهون وعلى ذلك لا ينفذ من حيث المبدأ في حق الدائن المرتهن الإيجار الصادر من الراهن بعد تسجيل التنبيه ويأخذ حكمه في ذلك الإيجار غير الثابت , وذلك على إعتبار أن عدم نفاذ ما تقرر من إيجار بعد تسجيل التنبيه هم حماية المرتهن مما قد يضر بالضمان المقرر له وقد إنتفت هذه الشبهة في الإيجار الذي لم تعجل فيه الأجرة والمعتبر من أعمال الإدارة الحسنة فلا مبرر من إمتناع نفاذه في مواجهة المرتهن ويبقى تحديد ما يعتبر من أعمال الإدارة الحسنة إلى السلطة التقديرية للقاضي بالإستناد إلى العرف الجاري آخذا في الحسبان مدة الإيجار والأجرة بالنظر إلى طبيعة العقار.

أما في حالة قبض الأجرة مقدما أو الحوالة بها في مواجهة الدائن المرتهن فإستنادا إلى سلطة الراهن في إدارة وإستغلال العقار المرهون قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يقبض الأجرة المستحقة قبل هذا التاريخ أو يحولها إلى غيره.

– ولا يمتد حق الدائن المرتهن إلى الأجرة المستحقة عن المدة السابقة على التنبيه
ولا يمتد حق الدائن المرتهن إلى الأجرة المستحقة عن المدة السابقة على التنبيه حتى ولو تم الوفاء بها بعد التسجيل بالتنبيه في المقابل فإن كل ما يستحق منها عن المدة التالية لتسجيل التنبيه يلحق بالعقار وتغل عن يد الراهن وتعتبر محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تكليفه من الحجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي بعدم دفعها للمدين أي الراهن وإذا وفى المستأجر الأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها الراهن بوصفه حارسا لذلك فتوفيقا بين حق الراهن في القبض المعجل لأجرة عقاره أو تقرير حوالة بها كصورة من صور إستغلال العقار المرهون وقبض ثماره فيما سبق تاريخ تنفيذ الدائن على العقار المرهون وهو ما لا يستطاع معرفة معرفة تاريخه مسبقا وبين مصلحة المرتهن في عدم الإنتقاص من الضمان المقرر له نتيجة القبض المعجل للأجرة عن ما يلي تسجيله لتنبيه نزع الملكية من مدة فقد ميز المشرع بين عدة فروض.

– المخالفة بالأجرة أو الحوالة غير نافذة في حق الدائن المرتهن
المخالفة بالأجرة أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 3 سنوات: وهذه لاتكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية الم897.

– المخالفات والحوالات غير ثابتة التاريخ: التي لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن .

6 – بيع الثمار قبل جنيها ومدى نفاذها في مواجهة الدائن المرتهن
حق جني الثمار أو التصرف فيها يدخل ضمن سلطة الراهن في الإستغلال إلى حين إلتحاقها بالعقار المرهون من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية في حالة التنفيذ تحت يد الراهن أو من تاريخ إنذار الحائز بدفع الدين أو تخليته للعقار وتبليع التنبيه إليه في حالة التنفيذ تحت يد الحائز للعقار المرهون بحيث تستبعد الثمار من الإلتحاق بالعقار المرهون المحجوز عليه إذا كانت قد جنيت فعلا قبل تسجيل التنبيه وتسجيل الإنذار .

ثانيآ : – بالنسبة إلى الدائن المرتهن : –

السند القانونى :  –

مادة ١٠٥٠ – إذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين فلا يجوز التنفيذ على ماله إلا ما رهن من هذا المال، ولا يكون له حق الدفع بتجريد المدين ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك.
مادة ١٠٥١ – (١) للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء أن ينفذ بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه فى المواعيد ووفقا للأوضاع المقررة فى قانون المرافعات.
(٢) وإذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين، جاز له أن يتفادى أى أجراء موجه إليه إذا هو تخلى عن العقار المرهون وفقا للأوضاع وطبقا للأحكام التى يتبعها الحائز فى تخليه العقار.
مادة ١٠٥٢ – (١) يقع باطلا كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول أجله فى أن يتملك العقار المرهون فى نظير ثمن معلوم أيا كان، أو أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التى فرضها القانون ولو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن.
(٢) ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه.

– حقوق الدائن المرتهن بحسب ما إذا كان الراهن مدينا أم كفيلا عينيا : –

– قبل حلول أجل الدين : – 
لا يكون للدائن المرتهن سوى الحق في مراقبة ما يترتب عليه المساس بحق أو الإنقاص منه فإذا حدث ذلك فله إتخاذ الإجراءات التحفظية اللازمة للمحافظة على العقار من التلف.

– بعد حلول أجل الدين : –
إذا حل الأجل ولم يف المدين بالدين جاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون متبعا في ذلك إجراءات فرضها القانون كما يجوز له التنفيذ على سائر أموال المدين (الضمان العام)في حالة عدم كفاية ثمن العقار للوفاء بالدين فالدائن المرتهن لا يستوفي حقه من العقار المرهون إلا طبقا لإجراءات معينة تنتهي إلى بيع العقار جبرا بالمزاد العلني وكل إتفاق يخالف ذلك يعد باطلا لمخالفته للنظام العام وهذا ما نتعرض إليه فيما يلي :-

بطلان شرط تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء
يكون باطلا كل إتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم إستيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أيا كان أو في أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التي فرضها القانون ولو كان هذا الإتفاق قد أبرم بعد الرهن.غير أنه يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الإتفاق على أن يتنازل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه.

الغرض من بطلان شرط التملك حماية للراهن من إستغلال الدائن المرتهن والبطلان يرد على الشرط دون الرهن أما إذا دخل الدين يجوز الإتفاق على تمليك العقار لانتفاء شبهة الإستغلال فيه.

بطلان شرط البيع دون اتباع الإجراءات التي فرضها القانون: الشرط يبطل والرهن يبقى قائما .