صيغة عقد اتفاق على إنشاء إتحاد شاغلين لقرية سياحية بين ملاك الوحدات والمطور العقارى 

صيغة عقد اتفاق على إنشاء إتحاد شاغلين لقرية سياحية بين ملاك الشاليهات والمطور العقارى للقرية

إنة فى يوم ………….. الموافق / /2015مـ  ـ الموافق    /  شعبان / لسنة 1444هـ تم تحرير هذا العقد بين كل من : – 

أولا : شركة ………………………………………….. شركة مساهمة مصرية. سجل تجارى رقم [000000] الاستثمار . مركزها الرئيسى …………………… . امام بوابة ……………….. – مدينة 6 أكتوبر – محافظة الجيزة . ويمثلها قانونا السيد المهندس / ………………………. بصفته رئيس مجلس الإدارة .

[طرف أول]

ثانيا: مجلس مجموعة المفوضين بالإدارة . من قبل جميع ملاك الوحدات العقارية والمنتخب مفوضا عن الملاك جميعا بموجب محضر الاجتماع المؤرخ فى  /  / 2013 والموقع من الحاضرين الملاك . ويمثله قانونا السيد  / ……………………… بصفته رئيس مجلس المفوضين . والمقيم برقم ……………………….. ـ دائرة قسم مصر الجديدة ـ القاهرة .

[طرف ثان]

تمهيـــــد

بمقتضى قرار هيئة التنمية السياحية رقم [….] الصادر بتاريخ 14/6/1998 تمتلك الشركة الطرف الأول . بطريق التخصيص من الجهات الإدارية المختصة قانونا مساحة قدرها “………………….” م2  …………………………………………. مترا مربعا ونصف تقريبا . حيث اقامت عليها قرية سياحية وفق الترخيص الصادر اعمالا للقانون رقم (1) سنة 1973 فى شأن المنشآت السياحية والفندقية . أتمت منها معظم المرحلة الأولى حتى الآن ومازالت تحت الاستكمال مع المرحلة الثانية .

واستغرقت مبانى المرحلة الأولى . وفقا للتخطيط الآنشائى المعتمد مساحة قدرها “…………” متر مربع [……………………………  مترا مربعا] عبارة عن عدد (…..) …………………………….  فيلا سياحية هو إجمالى مساحات المبانى والحدائق الخاصة الملحقة بكل فيلا منها ـ ليكون الباقى من إجمالى المساحة المخصصة ملكية الشركة الطرف الأول هى “……………… “م2  …………………………………. مترا مربعا تقريبا شاملة الطرق والمرافق والمنافع العامة والمساحات الخضراء والمساحة المخصصة تخطيطيا للفندق والمرحلة الثانية من الانشاءات [فيلات وشاليهات] وفق التخطيط الهندسى المعتمد .

حال العمل فى المرحلة الأولى انشائيا ومعماريا مع تحديد الهيكل العام التخطيطى للقرية . تقدم للشركة كثير من السادة الأفاضل الراغبين فى الشراء طبقا لخطة الشركة . بالحجز أولا ثم السداد المقسط للقيمة الاتفاقية للثمن حتى تمام التسليم ووفق الثابت بالعقود الابتدائية التى أبرمت مع كل من سيادتهم . وكانوا هم مالكى الجزء الأكبر من وحدات المرحلة الأولى . وهم ذاتهم من تجمعوا اتفاقا فيما بينهم تحت مسمى الجمعية العمومية للشاغلين والملاك .

وحيث انتهى جميع السادة ملاك الوحدات العقارية الممتلكة . تحقيقات للإدارة الذاتية لمرافق القرية مشاركة واتفاقا مع الشركة المالكة إلى احضار مجلس المفوضين بالإدارة نيابة عن ملاك وحدات المرحلة الأولى بالقرية . من السادة الأفاضل .
1- السيد  / ……………………. ـ رئيس مجلس المفوضين
2- السيد  / …………………….. ـ نائب رئيس مجلس المفوضين
3- السيد / ممثلا عن الشركة المالكة نائبا لرئيس مجلس المفوضين
4- السيد المهندس / ……………………. ـ أمين صندوق مجلس المفوضين
5- السيد الدكتور / ………………………. ـ عضوا بمجلس المفوضين
وحرصا من الطرف الأول ، على تحقيق ما يهدف إليه اصلا من توفير أقصى منفعه ورفاهية واستمتاع بجمال موقع القرية والمنطقة وجمال البحر الأحمر بالعين السخنة وتحقيقا لما يبتغيه مجموع الملاك فى المرحلة الأولى التى جرى تنفيذها . واقرارا منه بمبادئ ديموقراطية للإدارة ومشاركة الملاك فيها وصولا إلى أعلى مستوى من الخدمات والرفاهية .

– فقد أقر الطرفان بأهليتهما الشرعية والقانونية بصفتهما للتصرف موضوع هذا العقد . وبعدم وجود أية موانع شرعية أو قانونية أو فعلية تمنع من ابرامه أو تنفيذه وباعتبار التمهيد المتقدم بكل ما ورد فيه . جزءا مكملا ومتمما لأحكام هذا العقد . وأساسا لتفسير احكامه الموضوعية . واساسا لتحقيق التعاون المشترك بين الطرفين لتحقيق الصالح المشترك لكل منهما فى مجال حقوقه . وتحقيق أهداف الشاغلين
من الملاك فى إدارة شئون المرحلة الأولى التى تم تنفيذها . وفق أحكام القانون . وأحكام عقود البيع المبرمة مع كل منهم . فى ظل مبادئ حسن النية فى تنفيذ الالتزامات من كل من الطرفين .  فقد تم الاتفاق على ما يأتى : –

” البند الأول “

[1] ( أ ) محظور على الطرف الثانى حظرا مطلقا . المساس بحق الملكية العقارية للشركة الطرف الأول بأراضى القرية السياحية بأكملها . فيما عدا ما هو حق قائم لكل مالك على العين المملوكة له وبالقدر المنصوص عليه فى عقد التمليك الصادر له من الطرف الأول . وفى حدود أحكام القانون المنظمة للملكية المشتركة فى المنافع العامة والأجزاء ذات الانتفاع المشترك . وبالتبعية فإنه محظور على الطرف الثانى حظرا مطلقا ، التصرف بالبيع أو الرهن أو ترتيب أى حق عينى أو شخصى للغير أيا كانت صفته على حق الملكية المكفول للطرف الأول على أى جزء من أرض القرية أو ما يخرج عن الملكية الخاصة للاعضاء فى وحداتهم المملوكة لهم . ويقع باطلا بطلانا مطلقا . وغير نافذ . كل تصرف يخالف ذلك أيا كان نوعه .
(ب) محظور على الطرف الثانى حظرا نهائيا مطلقا اقامة أى مبانى او منشآت على أى نحو كان فى أى أرض فضاء بأى من أنحاء القرية على الإطلاق أيا كان مسماها ، وأيا كان الغرض منها ـ مطلقا . إلا بعد العرض على الطرف الأول وموافقته كتابيا باتفاق خاص يحدد الكيان المادى والقانونى لما يراد انشاؤه والغرض من استغلاله وأسلوب التعامل المادى بشأنه .
[2] وتقتصر صلاحيات واختصاصات الطرف الثانى فقط على :
( أ ) الحفاظ على على سلامة الوحدات المملوكة للأعضاء . والأجزاء المشتركة وذات الانتفاع المشترك بحسب التخطيط الانشائى والمعمارى للقرية .
( ب) ضمان وصيانة وترميم ودعم الوحدات المملوكة للأعضاء من الخارج للحفاظ على الطابع الانشائى والمعمارى لها وتوفير كافة أنواع الخدمات المطلوبة لها.
( جـ ) تحقيق القدر اللازم والملائم من النظافة العامة للطرق والمنافع والمرافق وحمامات السباحة والشاطئ والأماكن ذات الانتفاع المشترك من طرق وحدائق عامة ومتنزهات وملاعب .
( د ) أعمال الرى والزراعة والصيانة والتجديد للحدائق العامة والاشجار المزروعة على جانبى الطرق الداخلية والنجيل والحدائق الخاصة بالاعضاء حال قبولهم ذلك . ومكافحة الحشرات والقوارض والآفات الخاصة بالنباتات والحشرات الطائرة.
( هـ ) أعمال الأمن الداخلى للقرية بداخلها وحدودها والبوابات والمداخل والوحدات والحراسات الداخلية والخارجية .
( و ) إدارة التعامل مع الجهات المرفقية من كهرباء ومياه وصرف صحى ورعاية شواطئ وبحيرات وتأمينات اجتماعية على العاملين والتنسيق مع الجهات الأمنية والشرطية وأجهزة حماية الشواطئ والبيئة .
[3] وفقا للتخطيط الهندسى والانشائى النهائى للقرية . وبعد قيام الشركة الطرف الأول باستكمال المنشآت الخدمية بالقرية . يجوز للشركة وفق إرادتها أن تسند إدارة أى من المحلات التجارية أو الكافيتريات الترفيهية أو المنشآت الشاطئية إلى الطرف الثانى بمقتضى اتفاقيات خاصة كتابية موقعه بينهما تتناول حدود حق الانتفاع والنشاط وحصص المقابل المادى لكل منهما .

” البند الثانى “

من المتفق عليه بين الطرفين . كأسلوب عمل اتفاقى فى فترة انتقال مدتها ستة أشهر من تاريخ توقيع هذا العقد يجرى فيها تفعيل نقل إدارة شئون المرحلة الأولى من القرية السياحية المذكورة من الشركة إلى الطرف الثانى : –
( أ ) أحقية الطرف الثانى ، وعلى نفقته الخاصة ، وتحت مسئوليته القانونية ، ودون مساس بالحقوق الثابتة للطرف الأول فى ملكية كامل القرية ـ أن يلجأ إلى من يراهم من المتخصصين فى شئون البنية التحتية الاساسية . من كهرباء ومياه وصرف صحى وحمامات سباحة وبحيرات وشواطئ ومن يراه لإعداد الدراسات اللازمة فنيا لتحقيق المنفعه المرجوة منها للشاغلين . فى ضوء الأصول العامة . وعقود التمليك الصادرة لهم من الطرف الأول . وأصول القانون .
(ب) يتم عرض هذه الدراسات العلمية ، على لجنة خاصة من الطرفين يشارك فيها بالرأى هؤلاء الاستشاريون للطرف الثانى . والمتخصصون لدى الطرف الأول . ويتحمل الطرف الأول بالتبعات المالية لما يدخل فى التزاماته العقدية ومسئولياته الانشائية بحسب ما يتم الاتفاق عليه فى ملحق خاص بهذا العقد . سواء قام الطرف الأول بتنفيذها أو اسند ذلك إلى الغير اتفاقا بين الطرفين .
(جـ) خلال الفترة الانتقالية ، وما بعدها إلى أن يتم استكمال انشاء القرية بكافة مشتملاتها ومراحلها . وإلى أن يتم قيام الشركة الطرف الأول بانشاء مبنى الإدارة ومبنى اسكان العاملين بالقرية . تتولى الشركة الطرف الأول ـ على سبيل التسامح والإستضافة ودون ترتيب أى حق عينى أو شخصى أو قانونى أو فعلى للطرف الثانى أو تابعيه أو الغير ـ تجهيز وإعداد ثلاث فيلات من الفيلات القديمة الانشاء ، وجعلها صالحة للإقامة والسكن العاملين على نحو لائق . حتى يقوم الطرف الثانى على نفقته الخاصة بفرشها واعدادها لسكن الإدارة التى تعمل لديه ولمن
يراه من العاملين من كوادر إدارة القرية . دون أدنى مسئولية قانونية أو فعلية فى ذلك على الشركة الطرف الأول .
** والمتفق عليه ركنا جوهريا وشرطا اساسيا فى هذا العقد
أن ذلك الترخيص من الشركة الطرف الأول مالكة القرية . إنما هو على سبيل التسامح والاستضافة . تعاونا منها فى تمكين الطرف الثانى من القيام باعمال الإدارة بكفاءة كاملة . ولا يرتب أى حق للطرف الثانى أيا كان نوعه على هذه الأماكن على الاطلاق . ولا فى ذمة الشركة المالكة الطرف الأول .
( د ) بعد استكمال مراحل الانشاءات جميعا بأرض القرية . وفى حالة الاحتياج إلى مكان الفيلات الثلاث المخصصة مؤقتا للإدارة ولإسكان العاملين وفى الوقت الذى تحدده الشركة المالكة الطرف الأول . تقوم ببناء وتشطيب وإعداد مبنى الإدارة ، ومبانى اسكان العاملين . على النحو الذى تراه هندسيا وانشائيا وفى حدود الترخيص الذى يصدر به . وتكون هذه المبانى جميعا . ملكا خاصا وخالصا للشركة المالكة الطرف الأول . ويكون للطرف الثانى الانتفاع بها فى حدود هذا الغرض فقط [الإدارة وإسكان العاملين] لقاء مقابل مادى سنوى مقبول من الطرفين بموجب عقد خاص يتم الاتفاق على بنوده وأحكامه وقت انعقاده طبقا للقانون .

” البند الثالث “

( أ ) تحقيقا للهدف المبتغى من تكوين مجلس المفوضين بالإدارة وفى ضوء هدفه الرئيسى الأصيل وهو إدارة الأجزاء المشتركة وذات الانتفاع المشترك للعقارات ملكية الملاك المشترين من الشركة .
(ب) تكون الموارد المالية للطرف الثانى .
هـــــــــــــى :
1- إجمالى قيمة عائد وديعة الصيانة المقدرة بنص عقود التمليك والتى تمثل نسبة 10% من قيمة الوحدة المملوكة للعضو بحسب عقد الشراء الصادر عن الطرف الأول .
2- عائد ناتج استثمار الموارد المالية المتراكمة التى يتم تحصيلها من الاعضاء طبقا للقانون .
3- تبرعات الاعضاء والغير طالما كانت فى حدود القانون واللوائح .
ويتولى الطرف الثانى مسئولياته المحددة بهذا العقد دون المساس بحقوق الشركة الطرف الأول مالك القرية باعتبارها تجمعا سكنيا متكاملا .
( جـ) وفيما يتعلق بقيمة المالبغ المالية التى سبق تحصيلها من بعض الملاك اعضاء الجمعية العمومية الطرف الثانى تحت بند “وديعة الصيانة” والتى تمثل نسبة 10% من قيمة الشراء المحددة بالعقد سند الملكية .
فالمتفق عليه بين الطرفين أن يقوم الطرف الأول بفتح حساب مستقل باسم مجلس المفوضين . تصب فيه عوائد وديعة الصيانة . وديعة خاصة تحت يده مخصصة للغرض الذى جمعت من أجله لإدارة شئون المرحلة الأولى اختصاص الطرف الثانى . والصرف منها على النحو التالى:
1- بموجب كشوف رسمية ، يتم حساب إجمالى هذه الوديعة التى تم تحصيلها سابقا بمعرفة الطرف الأول بحسب تاريخ اقتضائها . وبيان إجمالى عوائدها القانونية . وخصم ما تم انفاقه منها فى المدة السابقة . وتحديد قيمتها النهائية بشكل حاسم فى تاريخه .
2- يقوم الطرف الأول فورا . بموجب سند رسمى . بسداد قيمة عوائد هذه الوديعة بحسب القيمة النهائية التى تم تحديدها اتفاقا بين الطرفين إلى الطرف الثانى بصفته . كأساس للوديعة تحت يده المخصصة لاغراضه فى الإدارة .
3- بموجب مكاتبات قانونية رسمية أو موافقات موقعه من أطرافها . يتولى الطرف الأول اخطار جميع الملاك [اعضاء الطرف الثانى] بالوفاء بكافة ما تحت يدهم من قيمة أو اقساط وديعة الصيانة المستحقة عليهم إلى الشركة الطرف الأول بصفته .

” البند الرابع “

** فى اطار برتوكول تنفيذى من خلال جدول زمنى محدد لترتيب سريان هذا الاتفاق المقرر اتفاقا بين الطرفين لمدة ستة أشهر من تاريخه فى مراحل متعاقبة ينتهى فى 31 يوليو 2013 :
1- تشكل لجنة رباعية من ذوى الخبرة المالية والمحاسبية . خبيران من قبل كل طرف تتولى حصر بيان الاعضاء وقيمة دين وديعة الصيانة وما تم سداده منها والقدر الباقى وموقف العميل من الاستلام الفعلى للعين وتاريخه . وكذلك الموقف المالى من سداد أقساط الثمن وتاريخ التوقف عن الدفع . وحصر مصروفات الصيانة التى تمت سابقا من أموال الوديعة اجمالا والقدر الباقى مما تم تحصيله فى ذمة الشركة . من أجل تحديد القيمة النهائية لعائد الوديعة .
2- تشكيل لجنة رباعية من ذوى الخبرة القانونية والإدارية . اثنان من كل طرف تتولى بحث الوسائل القانونية لتداخل الطرف الثانى وولايته وضمانة لانهاء كافة المشاكل بين بعض اعضائه من الملاك وبين الشركة الطرف الأول من أجل التوصل لحلول ودية مقبولة تحافظ على حقوق الجميع وتتولى ايضا الاعداد للاتفاقيات والجداول الملحقة بهذا العقد واللازمة لتولى الطرف الثانى مسئولياته فى إدارة المرافق العامة المشتركة وذات الانتفاع المشترك الخاصة بالمرحلة الأولى من القرية . والتنسيق بينها وبين متطلبات الطرف الأول فى انشاء المرحلة الثانية والالتزامات المشتركة بينهما بشانها .
** وأيضا متابعة تنفيذ تشطيب المقر الإدارى المؤقت ومقر اسكان العاملين المؤقت فى وقت يتزامن الانتهاء منه مع بدء مباشرة الطرف الثانى لالتزاماته القانونية .

” البند الخامس “

** يعتبر العنوان [مبنى شركة …………….. / بمنطقة …………………… امام بوابة بيفرلى هيلز [القطعة (…….) حوض رقم (….)] مواجهة محطة بنزين ……. ، بمدينة السادس من أكتوبر . محافظة الجيزة] . وكذلك العنوان [قرية …………. السياحية…………………… الكيلو متر (14) طريق السويس / …………………….  السويس] كل منهما هو الموطن القانونى لكل من طرفى العقد . الذى تنتج فيه المخاطبة آثارها قانونا . ما لم يقم أى من الطرفين باخطار الاخر قانونا بتغييره .
** كل نزاع ينشأ حول تنفيذ أو تفسير أى من نصوص هذا العقد ، تختص بنظره محكمة شمال القاهرة الابتدائية وجزئياتها [مصر الجديدة] وقضاه الأمور الوقتية والتنفيذ بها . ومحكمة القاهرة للأمور المستعجلة الجزئية واستئنافيتها اتفاقا بين الطرفين . ما لم ينعقد الاختصاص ولائيا لمحكمة أخرى بنص القانون .
** تحرر هذا العقد من خمس نسخ اختص الطرف الأول بثلاث منها [مكتب رئيس مجلس الإدارة / شئون العملاء والقرى / الشئون المالية والمراجعة] واختص الطرف الثانى بنسختين للعمل بمقتضاها عند اللزوم .

الطرف الاول                                                                                    الطرف الثانى
رئيس مجلس المفوضين رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب
لإدارة الجمعيــة العموميــــة

مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية 

Lawyer Egypt Firm

مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن

” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “

محامى تخصص عقارات فى مصر

(whats app ) واتس أب :          201220615243+

للتواصل  :              201103004317+