سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك.. التصرف بالبيع الصادر من مالك الأرض للسطح يكون “باطلا” إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة

سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك .. التصرف بالبيع الصادر من مالك الأرض للسطح يكون "باطلا" إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة

– نص المادة 856 من القانون المدني المصرى رقم 131 لسنة 1948 : – 

النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه : – “ إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد وغيرها، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، ومفاد ذلك تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .”

– بنأن على هذة المادة فقد أستقرت محكمة النقض فى أحكامها على : – 

العنوان :- حكم ” عيوب التدليل : الفساد في الاستدلال ، القصور في التسبيب ، الإخلال بحق الدفاع “. ملكية ” ملكية الأجزاء الشائعة : ملكية الأجزاء المشتركة في العقار ” . ” ملكية الطبقات ” .

الموجز :- ملكية الطبقات أو الشقق. انقسامها في كيانها إلى أجزاء مفرزة هي الطبقات والشقق التي ينقسم إليها البناء وأجزاءه الشائعة شيوعاً إجبارياً دائماً هي الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك . مؤداه . اعتبار سطح العقار من الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام . م ٨٥٦ مدنى .

القاعدة :- النص في المادة ٨٥٦ من القانون المدنى على أنه ” إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه وأن البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلى أجزاء مفرزه تتمثل في الطبقات والشقق والتى تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعاً إجبارياً دائماً لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعاً كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها ؛ يملكها مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .

( الطعن رقم ٦٠١٤ لسنة ٨٢ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٨/١٠/٢١ )

– قالت محكمة النقض، إن النص في المادة ٨٥٦ من القانون المدني على أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.

وأكدت أن الأصل أن تحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة في البناء، ويجوز أن يذكر الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة، كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع، فالعبرة أولًا بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون.

(الطعن رقم ٥٨٢٥ لسنة ٧٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٠٨/١١/٢٦ )
مكتب فنى ( سنة ٥٩ – قاعدة ١٤٤ – صفحة ٨١٧ )

وصدر الحكم في ، عن الأسطح والمصاعد وغيرها في العقارات، قالت فيه: “سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، ويبطل التصرف بالبيع الصادر من مالك الارض للسطح إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة في عقود باقى الملاك للوحدات، ذلك أن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات”.

( الطعن المقيد برقم 13306 لسنة 79 القضائية – جلسة 2 / 4 / 2017 )