شروط قبول دعوى اخلاء لتكرار الامتناع عن سداد القيمة الايجارية

دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة – أحكام النقض في الإخلاء للتكرار – صيغة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة قانون 4 لسنة 1996 – أحكام نقض في دعوى طرد لعدم سداد الأجرة – صيغة دعوى فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة –  شروط قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة

– السند القانوني دعوى اخلاء لتكرار الامتناع عن سداد القيمة الايجارية :  –  نصت الفقرة ( ب ) من المادة 18 من القانون ۱۳۰ لسنة ۱۹۸۱ على أنه: وإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره بالوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء او الطرد بحسب الأحوال.

كيف حدد القانون شروط رفع دعاوى الطرد لتكرار التأخير أو الامتناع عن سداد الإيجار؟.. المشرع اشترط لتحقيق الإخلاء عدم وجود مبررات منطقية للامتناع عن السداد

– المقصود بالتكرار : – هو تقاعس المستأجر من أداءها بالتسويف في سدادها في دعوى إخلاء موضوعية أو مستعجلة سابقة واعتاد التأخير المرة تلو المرة (المرة تلو الأخرى ) على نحو يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة، واتجاهه إلى إعانات المؤجر ثم سدادها قبل إقفال باب المرافعة ( أمام محكمة أول درجة او محكمة الاستئناف ) أو قام بسدادها وقبلها المؤجر في محضر الجلسة من ذلك فلا يعد تكرارا، وإذا قضت المحكمة بشطب الدعوى لعدم حضور المدعي ولم يجددها في الميعاد فلا يعد أيضا تكرارا.

كيف حدد القانون شروط رفع دعاوى الطرد لتكرار التأخير أو الامتناع عن سداد الإيجار؟.. المشرع اشترط لتحقيق الإخلاء عدم وجود مبررات منطقية للامتناع عن السداد

– شروط قبول دعوى التكرار : –

ان يكون المؤجر سبق إقامة دعوى ضد المستأجر موضوعية بالإخلاء أو دعوی مستعجلة بالطرد للتأخير في سداد الأجرة.
أن يكون المستأجر في هذه الدعوى ( الإخلاء الموضوعية أو المستعجلة ) توقي الحكم عليه بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب قبل إقفال باب المرافعة.
لايستلزم بالضرورة صدور حكم نهائي في الدعوى السابقة.
لا يستلزم قبل رفعها التكليف بالوفاء بالأجرة للمستأجر ولكنه يشترط وجوده في الدعوى المستعجلة لأعمال الشرط الفاسخ.
ويجب على المحكمة قبل أن تصدر حكمها في هذه الدعوى التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار التحقق من إساءة المستأجر استعمال هذه الرخصة بأن تبحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى الموضوعية السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء بالأجرة أو وجود أجرة غير متنازع فی مقدارها………….

– ما لم يعد تكرار للتأخير عن الوفاء في سداد الأجرة : –

دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء،
قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل رفع الدعوى السابقة أو سدادها قبل رفع الدعوى اللاحقة ( دعوى التكرار )،
تعد الإنذارات بالتكليف بالوفاء بالأجرة وسداد المستأجر لها بموجب التكليف الأخير.
و عدم معرفة المستأجر بأسماء الورثة.
المستندات المطلوبة: أصل عقد الإيجار، صورة رسمية من الحكم السابق صدوره في دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة.

شروط قبول دعوى إخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة

– المحكمة المختصة بنظر الدعوى : –

الاختصاص النوعي: يخضع لحكم القواعد العامة في قانون المرافعات حسب قيمة الدعوي، ولما كانت دعوی الإخلاء من المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار ولم يحدد لها المشرع في المواد 36، 37 مرافعات طريقا معينا لتقدير قيمتها ومن ثم تعتبر من الدعاوي مجهولة القيمة والتي تختص بها المحكمة الابتدائية باعتبار أن قيمتها تزيد على أربعين الف جنيه وذلك عملا بنص المادة 41 من قانون المرافعات .

الاختصاص المحلي: هي المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعي عليه وإذا تعدد المدعي عليهم كان الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن احدهم فإذا لم يكن للمدعي عليه موطن الجمهورية يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها محل إقامته عملا بالمادة 49 من قانون المرافعات.

دعوى الإخلاء للتكرار لا يشترط لها إنذار أو تكليف بالوفاء قبل رفع الدعوى : –

لا يشترط أن يقوم المؤجر بتكليفه بالوفاء في حالة التكرار للتأخير والامتناع في سداد الأجرة، فالتكليف بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فهو غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخيره في الوفاء بالأجرة المستحقة،

(الطعن رقم 2373 لسنة 54 ق)

هل يثبت تكرار الأجرة لو كانت دعوى الإخلاء الأولى تم شطبها ولم يصدر حكم فيها : –

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها وتوقي بالسداد صدور حكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم مستعجل بالطرد، وبالتالي فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بنص المادة المذكورة لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائي في موضوع الدعوى السابقة بل يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكي يتوقى الحكم بالإخلاء.

وعلي ذلك فإن قرار شطب الدعــوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلي ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكي يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل أن تشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة علي المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى حكما حتميا بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو عرضها عليه عرضا مبرئا لذمته،

(الطعن رقم 2022 لسنة 70 ق جلسة 6 يونيو 2012)

وثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة، عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعاوى السابقة، مؤداه، قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار، شرطه، تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بوفائه بالأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر، علة ذلك، ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك، عدم اعتباره سابقة للتكرار، طبقا للطعن رقم 2354 لسنة 64 جلسة 17 يناير 2002 وعلى ذلك لا تصلح دعاوى الإلزام وأوامر الأداء بالأجرة كسابقة امتناع – كأول شروط دعاوى الإخلاء- في إقامة دعاوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة.

** وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل و غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها و لكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب إذ أن كلمة التكرار لغة تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أي من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجر ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار،

(الطعن رقم 2950 لسنة 57 جلسة 10 يونيو 1993)

هل يجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة على الممتد له عقد الإيجار وكان الحكم السابق بتوقي الإخلاء صادر ضد سلف الممتد له العقد؟

المقرر وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن التكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة في مواقيتها، وأن يستقر الأمر فيها بحكم نهائي يقضي بعدم إجابة المؤجر إلى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخر أثناء نظرها أما إذا قضى بعدم قبول الدعوى – لتخلف التكليف بالوفاء أو بطلانه أو بعدم سماعها، فإن مقتضى ذلك زوال إجراءات الدعوى وكافة الآثار المترتبة على قيامها، فيعود الخصوم إلى الحالة التي كانوا عليها قبل رفعها وكأنها لم ترفع قط ولا يصلح الحكم فيها لأن يتخذ أساساً لتوافر حالة التكرار،

(الطعن رقم 408 لسنة 68 ق جلسة 26 يناير 2000)

شروط قبول دعوى إخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة

لكن هل لو اختلف شخص المستأجر الذى توقى الإخلاء بالسداد في الحكم السابق عن شخص المستأجر الذي أقيمت ضده دعوى الإخلاء للتكرار، كما لو كانت الدعوى الأولى الذي تم توقى الإخلاء فيها بالسداد أقيمت على المستأجر الأصلي ومات هذا الأخير وامتد العقد لنجله وامتنع عن السداد هل يحق للمؤجر طلب الإخلاء للتكرار؟

أجابت محكمة النقض على هذا السؤال بالحكم الآتي : –

إذ كان مؤدى إيراد الحكم بالإخلاء للتكرار وفق نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون قيدا على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصيا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون أي شخص آخر وبالتالي في يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك ولا يسوغ القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم لأن الخلافة قاصرة على انتقال الالتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فالأصل فيها أن تكون شخصية لا تلحق إلا لشخص مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء،

(الطعن رقم 231 لسنة 69 ق جلسة 9 فبراير 2000)

كذلك لا يجوز للمؤجر أن يقيم دعوى الإخلاء للتكرار فى حالة لو كان الحكم السابق الذى تم توقى الإخلاء فيه بالسداد إذا كان صدر في ظل القانون السابق.

على المحكمة أن تقضى بالإخلاء حتى ولو أوفى المستأجر بالأجرة المتأخرة قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى متى تحقق لها تكرار امتناعه أو تراخيه عن الوفاء بالأجرة بلا مبرر تقتنع به وأورد هذا الحكم من بعد في المادة 31/1 من القانون 49 لسنة 1977 ثم في المادة 18/ب من القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981 وكانت هذه القوانين تسرى بأثر فوري على المراكز القانونية القائمة التي استمرت حتى نفاذها ولا تنسحب على المراكز التي نشأت وانتهت قبل العمل بها.

بما مؤداه أن التأخير في الوفاء بالأجرة الذي أقيمت به الدعوى وصدر الحكم فيها قبل العمل بتلك القوانين التي استحدثت التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة كسبب من أسباب الإخلاء لا تقوم به حالة التكرار الموجب للحكم بالإخلاء ولما كان الثابت من الأوراق أن التأخير السابق في الوفاء بالأجرة قد أقيمت عنه الدعوى السابقة في سنة 1965 وصدر الحكم فيها بتاريخ 17/3/1966 أي قبل العمل بالقانون 52 لسنة 1969 ومن ثم لا تعد هذه الدعوى ضمن حالات التأخير التي يتوافر بها ركن التكرار في خصوص الدعوى الراهنة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بذلك الحكم فانه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون،

(الطعن رقم 2418 لسنة 69 ق جلسة 14 يونيو 2000)

مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية 

             Lawyer Egypt Firm

مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن

” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “

محامى تخصص عقارات فى مصر

(whats app ) واتس أب :          201220615243+

للتواصل  :              201103004317+