صيغة دعوى عدم نفاذ عقد ايجار صادر من شريك على الشيوع

صيغة ونموذج دعوى عدم نفاذ عقد ايجار صادر من شريك على الشيوع  
لمده اكثر من ثلاث سنوات فى مواجهة باقى ملاك العقار
أحكام نقض في إيجار المال الشائع- الإيجار الصادر من المالك على الشيوع-صيغة دعوى رد وبطلان عقد إيجار-بطلان عقد الإيجار لصدوره من غير مالك-نفاذ عقد الإيجار في حق الغير-بطلان إيجار ملك الغير-أسباب بطلان عقد الإيجار

انه فى        يوم الموافق  /  /2019 مـ بناء على طلب كل من :-

1- …………………………………………………… . 2-……………………………………………

3- …………………………………………………….. 4- …………………………………………..

والجميع ورثة المرحوم/ …………………………………….. . والمقيمون جميعا فى ……………………………… …….. ومحلهم المختار مكتب الاستاذ/ أحمد سيدالمحامى  الكائن فى ………………………… – زهراء المعادى – القاهرة .

انا                محضر محكمة              الجزئية قد انتقلت فى تاريخه الى حيث محل أقامة كل من : –

1- السيدة / …………………………………  المقيم فى ……………………………. – محافظة القاهرة .

مخاطبا مع …………………………………

2 – السيد/ …………………………………. المقيم فى ……………………………. – محافظة القاهرة .

مخاطبا مع…………………………………..

 و أعلنتهما بالأتـــى : –

يمتلك مورث الطالبين المرحوم/………………………………… كامل ارض وبناء العقار …………) ..وبعد وفاته انتقلت ملكية العقار لورثته وهم : –  1-……………………2-………………………..3-…………………4-……………………… وأصبح الجميع ملاكا للعقار المشار اليه سلفا على المشاع بالميراث الشرعى من والدهم غير انهم فوجئوا بأحد الشركاء على المشاع (المعلن اليه الثانى) السيد /……………
الذى لا يمتلك الاغلبية يقوم بتأجير احدى الوحدات بالعقار المشار اليه للمعلن اليها الاولى وهى الشقة رقم ………..وذلك بموجب عقد ايجار مؤرخ 14/5/2000 لمدة خمسة عشرعاما وتجدد لمده اخرى مثلها

ولما كان ما تقدم وكانت المادة 559 من القانون المدنى تنص على أنه ” : 
لايجوز لمن لايملك الا حق الادارة أن يعقد ايجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات الا بترخيص من السلطة المختصة فإن عقد لمدة اطول من ذلك انقصت المدة الى ثلاث سنوات ……………… )

كما تنص الماده 827 من القانون المدنى تنص على انه : –
“تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ……………………)

و “تنص المادة 828 من القانون المدنى على انه :-
{ما يستقرعليه راى الاغلبية فى أعمال الادارة يكون ملزماً للجميع وتحسب الاغلبية على اساس قيمة الانصباء واذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين وكيلاعنهم }

واخيرا تنص “المادة 701 من القانون المدنى على انه : –
( يعد من اعمال الادارة الايجار اذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات )

ولما كان ما تقدم وكان الشريك على الشيوع (المعلن اليه الثانى) قد قام بتأجير الشقة موضوع هذه الدعوى لمدة خمس عشرعاما وتجدد على النحو الموضح بعاليه فإن هذا العقد لايسرى فى مواجهة باقى الورثة الملاك على المشاع الا لمدة ثلاث سنوات فقط باعتباره وكيلا عنهم عملا بنص المادة 559 من القانون المدنى  الامر الذى حدا بهم الى ان يقوموا بانذار المعلن اليهما بموجب انذار رسمى على يد محضر بتاريخ 21/3/2015 ينذرهما فيه بعدم سريان عقد الايجار المنوه عنه في مواجهة باقى الورثه الا ان المعلن اليهما لم يحركا ساكنا
ومن ثم يحق للطالبين الملاك على المشاع طلب عدم سريان عقد الايجار الا لمدة ثلاث سنوات فقط عملا بنص المواد 827و 828 و701 و559 من القانون المدنى .

ذلك ان ايجار احد الشركاء المال الشائع لا يسرى في حق الباقين الا لمدة ثلاث سنوات ولا يغير في ذلك حسن نية المستأجر بإعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين كما انه إذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم ” يدل – و على ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء و لا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء ، و أن الإيجار الصادر من أحد الشركاء متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء ……. و أنه يترتب على عدم سريان الإيجار من أحد المشتاعين في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في إعتبار الإيجار غير قائم بالنسبة لهم ، و بالتالى في إعتبار المستأجر متعرضاً لهم فيما يملكون إذ كان قد وضع يده بالفعل على العين .

” في هذا المعنى الطعن بالنقض رقم 762 لسنة 52 جلسة 15-3-1984 “

كما قضت محكمة النقض بانه :-
النص في المواد 827 ، 828 ، 559 ، 701 من القانون المدنى يدل على أن حق تأجير المال الشائع بإعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين ، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية و تعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع و لكن لا تنفذ هذه الإجازة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات ، فإذا عقدت الأغلبية إجازة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد ، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التى يحقق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدى و ذلك بطريق التنفيذ العينى ما دام ممكناً بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد إنتهاء مدة السنوات الثلاث آنفة الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر بإعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق في تأجير العين ما دام لم يقع من صاحب الأغلبية ما يضفى على ذلك من المظاهر ما يوحى إلى المستأجر بأنه هو صاحب الحق في التأجير إذ بوقوع ذلك من صاحب الأقلية يكون مخطئاً فلا يحق له الإفادة من خطئه في مواجهة المستأجر

” الطعن رقم 406 لسنة 46 ق جلسة 31-5-1980 “

واخيرا قضت محكمة النقض بانه في حكم حديث لها بجلسة 26/1/2014 بانه :-
وحيث إن هذا النعي مردود, ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن النص في المواد 559، 701, 827, 828 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية, …… ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات, فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد, إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني مادام ممكناً بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة الثلاث سنوات آنفة الذكر

” النقض المدني – الطعن رقم 17669 – لسنة 82 قضائية – تاريخ الجلسة 26-1-2014 “

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية المتقدم ذكرها على وقائع الدعوى الماثلة يتضح بجلاء ان عقد الايجار موضوع الدعوى لا يسرى فى مواجهة باقى الورثة الملاك على المشاع الا لمدة ثلاث سنوات فقط عملا بنص المادة 559 من القانون المدنى وبالتالى يحق معه للطالبين اقامة هذه الدعوى بطلب الحكم لهم بعدم نفاذ عقد الايجار موضوع الدعوى في حق الاغلبيه

بنــــــاء عليـــــــه

انا المحضر سالف الذكر قد سلمت كلا من المعلن اليهما صوره من هذه الصحيفه وكلفتهما بالحضور امام محكمة ………….الايتدائية ……………. الكائنة فى                               – قسم  – محافظة القاهرة من الساعة التاسعة صباحا وما بعدها فى يوم……….. الموافق / /2015 امام الدائرة ( ) مدنى وذلك لسماعهما الحكم :-
بعدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 14/5/2000 المحرر بين المدعى عليهما عن العين الموضحه تفصيلا بصحيفة الدعوى فى حق المدعين وبانهاء عقد الايجار المشار اليه مع ما يترتب على ذلك من اثار اخصها اخلاء المدعى عليها الاولى من العين محل التداعى مع الزام المعلن اليها الاولى بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

ولاجل العلم ,,,,,,