حالات الإخلاء في قانون الإيجارات 164 لسنة 2025 وأهم الأخطاء القانونية

– سظهر مع البحث والتحقق فى الوضع الراهن في المحاكم والحديث مع الزملاء والمناقشات معهم وكذلك بالبحث في بعض الاحكام الصادرة حديثة طبقا للقانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ وما يعرف بقانون الايجارات القديم .

** إليكم أبرز الأخطاء والإشكاليات التي قد يرتكبها المؤجر عند رفع الدعوى أو الطلب في ظل هذا القانون : –

– ركز القانون رقم ١٦٤ لسنة ٣٠٢٥ ( قانون الايجارات القديم ) على حالتين جديدتين للإخلاء الفوري بموجب المادة ( ٧ )، بالإضافة إلى الأسباب التقليدية الموجودة في القانون القديم (136 لسنة 1981).
واقدم اليكم بعض الاخطاء من وجهت نظري

اولا: الأخطاء المتعلقة بشرط ” الترك والإغلاق المادة ٧ من القانون رقم 164 لسنة 2025 : – 

هذه الحالة تتطلب أن تكون العين مغلقة بالكامل ودون استعمال لمدة سنة كاملة متصلة بلا مبرر مشروع وللعلم هذا القانون لا يسري باثر رجعي اي ان مدة الترك والمقدرة بسنة كاملة لا بد أن تبدأ بعد يوم ٥ اغسطس ٢٠٢٥ ولا يعتد بالترك او الاغلاق قبل سريان هذا القانون  وهنا لابد من التركيز في بعض الامور منها: –

١- عدم إثبات مدة الإغلاق الكامل للسنة هو الخطأ الأبرز فعدم تقديم إثباتات قوية وموثقة ( مثل محاضر شرطة، شهادات جيران رسمية، أو تقارير مرافق ) تثبت أن العين ظلت مغلقة بالكامل لأكثر من سنة.
٢-  الإخفاق في نفي وجود “مبرر مشروع”: إذا كان الإغلاق له مبرر مشروع ( كسفر المستأجر للعلاج أو العمل للخارج مع إثبات ذلك )، فالقانون اوضح ان يكون الترك أو الاغلاق بلا سبب او مسوغ مشروع فإن رفع الدعوى يكون عرضة للرفض فيجب على المؤجر أن يثبت عدم وجود هذا المبرر مشروع للترك أو الاغلاق.
٣- عدم فحص وتمحيص مستندات المرافق: قد يصدر أمر الإخلاء دون تمحيص دقيق لمستندات الكهرباء والمياه. فإذا تبين أن هناك استهلاكاً ولو بسيطاً ( لا يصل لدرجة الترك الكامل ) أو أن المستأجر موجود بالفعل، فلابد من ان يتحصل المؤجر بناء على تصريح من المحكمة على شهادات من المرافق تفيد عدم الاستهلاك لمدة سنة .

ثانيا: الأخطاء المتعلقة بشرط ” امتلاك وحدة أخرى طبقآ للمادة رقم 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 : – 

هذه الحالة تتطلب أن يثبت المؤجر أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يمتلك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في نفس الغرض ( سكن أو غيره ).
في حالة تقديم مستندات غير رسمية: –
– اشتراط القانون أن تكون المستندات المقدمة لإثبات الملكية الأخرى رسمية ( مثل شهادة من الشهر العقاري أو السجل العيني ) وهنا لابد من ان يطلب المؤجر من المحكمة التصريح بإستخراج صور طبق الاصل من المستندات سواء كانت من الشهر العقاري او السحل العيني او ملفات تقديم المرافق فاستخدام صور ضوئية أو مستندات غير رسمية يُضعف الطلب.

– وهناك إشكالية الملكية غير المباشرة: يركز القانون على ملكية المستأجر نفسه. إذا كانت الوحدة الأخرى مملوكة لأفراد من عائلته ( بأسماء زوجته أو أبنائه القصر مثلاً )، فقد يصعب تطبيق النص بشكل مباشر ما لم يتم إثبات التحايل.

– وهناك امر هام قد يفصل فيه تقرير الخبير وهو عدم إثبات ” صلاحية الوحدة البديلة ” فلابد من أن تكون العين الاخرى المملوكة للمستأجر او الممتد إليه عقد الايجار ( الوحدة البديلة) صالحة ومستوفية للشروط اللازمة للسكن ( كوجود المرافق والسلامة الإنشائية).

– وقد يلجأ المؤجر إلى رفع أمر على عريضة ( الاوامر الوقتية ) طبقا للقانون وهناك بعض الأخطاء الإجرائية في أوامر الإخلاء ( الأوامر على عريضة) : –

فهذا القانون سمح للمؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر على عريضة بالإخلاء في الحالتين الجديدتين، وهذا الإجراء السريع يحمل مخاطر إجرائية: –

اولهما سقوط الأمر لعدم التنفيذ: –  إذا لم يقم المؤجر بتنفيذ أمر الإخلاء الصادر على عريضة في غضون المدة المحددة قانونًا ( 30 يوماً )، فإن الأمر يسقط كأثر إجرائي.

ثانيهما القصور في التسبيب: –  إذا صدر الأمر القضائي بالإخلاء دون بيان أسباب كافية وواضحة ترتبط بأركان المادة ٧ ( مثل الغلق الكامل لسنة أو الملكية الأخرى )، يكون الأمر عرضة للإلغاء بسبب القصور في التسبيب.