الوعد بالبيع والاثار المترتبة علية 

الوعد بالبيع والاثار المترتبة علية 

– الوعــد بالبيــع : –
قد يتفق المتعاقدان لأعلى بيع نهائي؛ بل على مجرد وعد بالبيع؛ والوعد بالبيع له صور ثلاث إما أن يكون وعد بالبيع من جانب واحد؛ وإما أن يكون الوعد بالشراء ملزم لجانب واحد، وإما أن يكون الوعد بالبيع وبالشراء معاً .

– الوعد بالبيع من جانب واحد : –
وتحقق هذه الصورة عند يعد شخصاً آخر أن يبيعه هذا الشيء، إذا رغب في شرائه خلال مدة معينة، فلا يلتزم الموعود له بشيء، والملتزم بالبقاء على وعده هو الواعد، وكثيراً ما تدعو الحاجة إلى اللجوء إلى هذه الصورة من صور التعاقد. فقد يقوم لدى المستأجر لمنزل الرغبة في شرائه خلال مدة معينة. مما يدفع به إلى إضافة الكثير من التحسينات والكماليات إلى هذا المنزل، وقد يريد المستأجر أن يضمن لنفسه شراء هذا المنزل إذا مكنته أحواله المالية أثناء مدة معينة من ذلك، فيعد إلى الحصول على وعد بالبيع من مالك هذا المنزل. ويكون للمستأجر بمقتضى هذا الوعد أن يشترى المنزل إذا أبدى رغبته في ذلك فهو في الواقع لا يلتزم بشيء، والالتزام يقع على عاتق الوعد (البائع). فإذا أبدى الموعود له رغبته في الشراء، انعقد العقد بلا حاجة إلى قبول جديد من جانب الواعد (محمد علي عمران وأحمد عبد العال ص 58 وما بعدها)

– ويضرب لنا أستاذنا السنهوري أمثله عديدة للوعد بالبيع الملزم لجانب واحد من بينها أن يريد شخصاً إنشاء مصنع على أرض معينة، فيستأجرها من صاحبها ويقيم عليها المصنع، ويحصل في الوقت ذاته على وعد من صاحب الأرض بيعها منه في مدة معينة إذا رغب في شرائها، فإذا هو دبر المال اللازم للشراء، أبدى رغبته في أن يشتريها فيتم البيع، وقد أتيح له بذلك الوقت الكافي لتدبير الثمن. أيضاً أن يكون بناء مستشفى أو مدرسة أو نحو ذلك يقتضي أن يقوم البناء على قطع متجاورة من الأرض لملاك مختلفين، فيعمد من يريد البناء إلى الحصول على وعد بالبيع من كل مالك على حدة، حتى إذا اكتمل له وعود من جميع الملاك، أبدى رغبته في الشراء، فيتم البيع في جمع القطع اللازمة للبناء . (السنهوري ص50)

– انعقاد الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد انعقاداً صحيحاً : –
تنص المادة 101 مدني على أن : –  ” الاتفاق الذي يعد بموجبه كلا المتعاقدين أو أحدهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا ينعقد إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة التي يجب إبرامها فيها. 2) وإذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين، فهذا الشكل تجب مراعاته أيضاً في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد ” .

ويخلص من المادة 101 مدني التي تقدم ذكرها أنه يشترط لانعقاد الوعد بالبيع الاتفاق على جميع الأركان والمسائل الجوهرية للبيع الموعود به، فيجب أن يتفق الواعد والموعود له على المبيع والثمن وعل جميع شروط البيع التي يريان الاتفاق عليها، وذلك حتى يكون السبيل مهيئاً لإبرام البيع النهائي بمجرد ظهور رغبة المعود له في الشراء، ويجب أيضاً أن يحدد المتعاقدان مدة يظهر في خلالها الموعود له رغبته في الشراء، حتى إذا انقضت هذه المدة ولم تظهر هذه الرغبة سقط الوعد . (السنهوري ص 52)
وعقد الوعد بالبيع عقد رضائي وقد يشترط أنه في حالة إظهار الرغبة يفرغ العقد في ورقة رسمية ويلتزم الواعد في إعدادها فإذا مانع يقوم الحكم مقام العقد مفرغاً هذه الورقة الرسمية، ويلزم توافر الأهلية والخلو من عيوب الإرادة (أنور طلبه ص 17) .

– الآثار المترتبة على الوعد بالبيع : –
لا شك أنه يترتب على الوعد الصحيح قيام حق شخصي للموعود قبل الواعد. وهذا الحق الشخصي يترتب في جميع الحالات منذ قيام الوعد صحيحا. سواء تعلق الأمر بمنقول أم بعقار.ولكي نقف على الآثار التي تترتب على الوعد يتعين أن نفرق بين مرحلتين :قبل إبداء الموعود رغبته، ثم بعد إبداء هذه الرغبة . (توفيق حسن فرج ص 67)

– آثار الوعد قبل إبداء الرغبة : –
لا يترتب على الوعد بالبيع التزامات في جانب الموعود له قبل أن يبدي رغبته في الشراء فالموعود له أن يبدي رغبته في إبرام البيع، وله أيضاً أن يرفضه أو ألا يبدي رغبة على الإطلاق في أثناء المدة المحددة لذلك.

وأما بالنسبة إلى الواعد، فإن الوعد بالبيع يرتب التزامات في ذمته. والالتزام الذي يقع على عائق الواعد هو التزام بعمل قوامه إبرام العقد الموعود بإبرامه إذا ما لأبدى الموعود له رغبته في ذلك. فيجب على الواعد إذن أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول بينه وبين إبرام العقد الموعود به. فيجب على الواعد ألا يتصرف في الشيء الموعود ببيعه؛ لأن من شأن ذلك الحيلولة بينه وبين إبرام العقد النهائي.
ولا يترتب على إبرام الوعد بالبيع أن تنتقل الملكية من الواعد إلى الموعود له، بل إن الملكية لا تنقل إلا بإبرام العقد النهائي إذا كان المبيع منقولا ومملوكا للبائع، وبالتسجيل إذا كان المبيع عقاراً. فإذا هلك الشيء الموعود ببيعه قبل أن يبدي الموعود له رغبته في الشراء، فإن هلاكه يقع على مالكه وهو الواعد (محمد علي عمران ص 60-61) .

– آثار الوعد بعد إبداء الرغبة أو بعد انقضاء المدة دون ظهورها : –
إذا ما أبديت الرغبة فإن العقد الموعود به ينعقد دونه استلزام رضي جديد من الواعد. ولا يعتبر المعقد منعقدا إلا من وقت إبداء الرغبة دون أن يكون لذلك أثر رجعي. وبذلك تنتقل ملكية المبيع المعين بالذات منذ ذلك الحين، أو منذ الإفراز في حالة المعين بالنوع ، ومن وقت التسجيل إذا تعلق الأمر بعقار . (توفيق حسن فرج ص 69)

أما إذا لم يظهر الموعود له رغبته في الشراء، تحلل الواعد من وعده وسقط الوعد، وصار الواعد في حل بعد ذلك أن يتصرف في الشيء لمن يشاء. وهذا هو الحكم أيضاً حتى لو أظهر الموعود له رغبته في الشراء ولكن بعد انقضاء المدة المحددة. وكذلك يكون هذا هو الحكم لو أن الموعود له، حتى قبل انقضاء المدة المحددة، أعلن عدم رغبته في شراء الشيء الموعود به، ولو تضمنا كأن تعامل مع الواعد في الشيء على اعتبار أن الواعد هو المالك المستقر فاستأجره منه مثلاً لمدة تجاوز الوعد – ذلك أن إعلان الموعود له عدم رغبته في الشراء يكون بمثابة نزول منه عن حقه الذي استمده من الوعد . (السنهوري ص 58)

وقد قضت محكمة النقض بأن “مؤدى نص المادتين 95 ،101/1 من القانون المدني أنه متى اتفق الواعد والموعد على جميع المسائل الجوهرية للبيع الموعود به وعلى المدة التي يجب فيها على الموعود إظهار رغبته في الشراء، ينعقد العقد بمجرد إعلان الرغبة خلال مدة الوعد، ولا يؤثر في صحة انعقاده، ونفاذه قيام الخلف بين الطرفين حول تنفيذ أي منهما لالتزاماته المترتبة عليه لأنهما في النهاية يخضعان فيما اختلفا فيه لأحكام القانون الواردة في هذا الخصوص، لما كان ذلك، وكان المقصود بالمسائل الجوهرية أركان البيع وشروطه الأساسية التي يرى المتعاقدان الاتفاق عليها والتي ما كن البيع بدونها، وكان الطرفان – على ما يبين من عقد 14/9/1973 – لم يفصحا عن وجود شروط أخرى أراد تعينها لانعقاد الوعد بالبيع عدا أركانه الأساسية وهي المبيع والثمن، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق على المسائل التفصيلية مثل ميعاد الوفاء بالثمن، فإن هذا الوعد الصادر من المطعون ضدهما قد انقلب إلى عقد بيع تام يرتب كافة آثاره القانونية بمجرد ظهور رغبة الطاعن في الشراء بإنذاره المعلن لهما في 9/6/1976 وإذا لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فغنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”

(طعن 970 س 49 ق جلسة 27/2/1980) ،

وبأنه “إذا كان الثابت في الدعوى أن … وعد بشراء قطعة الأرض الواردة بالاتفاق المؤرخ … وبالسعر المحدد به، كما وعدت الشركة المطعون عليها بأن تبيعه هذه القطعة بذات السعر، فإن هذا الوعد المتبادل بالبيع من جانب الشركة والشراء من جانب… هو بيع تام ملزم للطرفين، تترتب عليه كافة الآثار التي تترتب على البيع، ولا يؤثر عليه إرجاء التحديد النهائي لمساحة المبيع، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الاتفاق المؤرخ.. عقد بيع كامل الأركان ورتب على تنازل المشترى عن حقوقه في هذا العقد للطاعنين وقبولهما الحلول فيه. ثم قبول الشركة المطعون عليها انتقال حقوق والتزامات المشترى الأول إليهما اعتبارهما مشتريين فإنه لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيق”

(جلسة 25/5/1972 س 23 ص 1010) ،

وبأنه “يشترط لانعقاد الوعد بالتعاقد طبقاً للمادة 101 من القانون المدني أن يتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه فضلاً عن المادة التي يجب إبرامه فيها، وذلك حتى يكون السبيل مهيئاًَ لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبة الموعود له دون حاجة إلى اتفاق على شيء آخر، والمقصود بالمسائل الجوهرية أركان هذا العقد وشروطه الأساسية التي يرى العاقدان الاتفاق عليها، والتي ما كان يتم العقد بدونها”

(جلسة 21/4/1973 س 24 ص649)

كما قضت بأن “النص في المادة 101 من القانون المدني يدل – وعلى ما هو مقرر في قضاء النقض – على أنه يشترط لانعقاد الوعد بالبيع اتفاق الواعد والموعود له على جميع المسائل الجوهرية للبيع الموعود به حتى يكون السبيل مهيأ لإبرام العقد في المدة المتفق على إبرامه فيها، مما مؤداه أن الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد هو عقد لابد فيه من إيجاب الواعد وقبول من الموعود له، ومن ثم فهو لا يعتبر بهذه المثابة مجرد إيجاب الواعد بل هو أكثر من ذلك لاقترانه بقبول من جانب الموعود له، كما أنه لا يعتبر في نفس الوقت بيعاً نهائياً بل يبقى دون ذلك لأن كلاً من الإيجاب والقبول فيه لم ينصب على البيع ذاته بل على مجرد الوعد به، كما أن الالتزام فيه قاصر عل جانب الواعد وهو التزام بعمل وينصب على إبرام عقد البيع الموعود به”

(طعن 363 س 51 ق جلسة 12/6/1984 ، طعن 1845 س49ق جلسة 12/4/1983) ،

وبأنه “يشترط لانعقاد الوعد بالبيع سواء في القانون المدني القديم أو في القانون القائم اتفاق الواعد والموعود به على جميع المسائل الجوهرية للبيع الموعود به فضلاً عن المدة التي يجب فيها على الموعود إظهار رغبته في الشراء وذلك حتى يكون السبيل مهيأ لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبته الموعود دون حاجة إلى اتفاق على شيء آخر والمقصود بالمسائل الجوهرية أركان البيع وشروطه الأساسية التي يرى العاقدان الاتفاق عليها والتي ما كان البيع بدونها – فإذا كان الطرفان قد أفصحا في البند الرابع من عقد البيع المبرم بينهما الذي اعتبره الحكم المطعون فيه متضمناً وعداً من جانب الحكومة ببيع خمسمائة فدان ثانية للمطعون عليها عن وجود شروط أخرى – إلى جانب الشروط الواردة في العقد – لم يعينها الطرفان وإنما تركا لوزارة المالية وضعها عند إبرام بيع هذه الصفقة، وكان حرص الحكومة على الإشارة في العقد إلى تلك الشروط الجوهرية للبيع والتي بدونها لا تقبل إبرامه فإن إظهار المطعون عليه رغبته في الشراء لا يؤدي بذاته إلى انعقاد بيع تلك الصفقة بل لابد من تعيين الشروط التي اتفق الطرفان على ترك أمر وضعها لوزارة المالية ومن قبول المطعون عليه لها بعد إطلاعه عليها، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتبر الاتفاق الوارد في البند الرابع من العقد وعداً ببيع الخمسمائة فدان الثانية وذلك مع خلوه من بيان بعض شروط البيع الجوهرية، وإذ انتهى الحكم إلى اعتبار بيع هذه الصفقة قد تم صحيحاً بإظهار المطعون عليه رغبته يكون قد أخطأ في القانون وخرج بقضائه عما اتفق عليه المتعاقدان”

(طعن 53 س 29 ق جلسة 23/1/1964)

، وبأنه “ويشترط قانوناً لانعقاده عقد بيع إذا ما أبدى الموعود له رغبته في التعاقد، مطابقته إرادته لإرادة الواعد التي عبر عنها في وعده مطابقة تامة في كل المسائل الجوهرية التي تناولها التعاقد فإذا اقترنت هذه الرغبة بما يعدل في الوعد فلا ينعقد به العقد إلا إذا صادفه قبول من الطرف الآخر. فإذا كانت محكمة الموضوع قد استخلصت بأسباب سائغة وفي نطاق سلطتها الموضوعية أن إرادة طرفي العقد لم تتطابق بشأن ركن الثمن فإن الحكم إذا انتهى إلى أن البيع لم ينعقد لفقده ركناً جوهرياً من أركان انعقاده وهو الثمن ورتب على ذلك بقاء عقد الإيجار المبرم بينهما من قبل سارياً كما كان قبل إظهار المستأجر رغبته في الشراء لا يكون قد خالف القانون”

(طعن 198 س 31 ق جلسة 16/12/1965) ،

وبأنه “متى كان المطعون عليه قد تعهد بأن بيع عقاراً للطاعن إذا قبل هذا الأخير ذلك وقام بدفع الثمن في خلال مدة معينة، فإن الحكم لا يكون قد أخطأ إذ كيف هذا الاتفاق بأنه وعد بالبيع من جانب المطعون عليه يسقط من تلقاء نفسه بلا إنذار ولا تنبيه إذا انقضى الأجل دون أن يظهر الطاعن رغبته في الشراء، ذلك أن الطاعن لم يلتزم بشيء بل كان له الخيار إن شاء قبل إيجاب المطعون عليه ودفع الثمن خلال الأجل المتفق عليه، وإن شاء تحلل من الاتفاق دون أية مسئولية عليه”

(طعن 202 س 21 ق جلسة 6/5/1944) ،

وبأنه “إذا اتفق الطرفان على أن لأحدهما الخيار في مدة معينة في أن يشتري العين فإن صاحب الخيار لا يتحلل من التضمينات إلا عند عدم قبول التعاقد في الفترة المحددة للاختيار. أما إذا قبل التعاقد فإنه يصبح مسئولاً عن تنفيذه وملزماً بالتضمينات في حالة عدم التنفيذ”

(طعن 56 س 11 ق جلسة 14/5/1942) .

– الوعــــد بالتفضيل : –
وهناك صورة خاصة من الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد هي الوعد بالتفصيل (pacte de preference).
وفي هذه الصورة لا يلتزم الواعد في وعده أن يلتزم ببيع الشيء إذا أظهر الموعود له رغبته في شرائه، وإنما يلتزم، إذا هو رغب في بيع الشيء أن يعرضه أولاً على الموعود له تفصيلاً له على غيره، فإن قبل الموعود له شراءه تم البيع، فالذي يميز هذه الصورة عن الصورة الأخرى في الوعد بالبيع أن الواعد لم يلتزم ببيع الشيء، وكل ما التزم به أنه إذا رغب في بيع الشيء وجب عليه أن يعرضه أولاً على الموعود له، فلا يتم البيع النهائي إذن إلا باجتماع أمرين: أن يريد الواعد بيع الشيء أو أن يريد الموعود له شراءه .

ومن الأمثلة العملية للوعد بالتفضيل أن يكون لشخص دار في مدينة يتوقع أن يرحل عنها، فيحصل منه شخص آخر على وعد بأنه إذا أراد بيع الدار عند رحيله فعليه أن يعرضها على الموعود له، حتى إذا قبل هذا شراءها ثم البيع النهائي؛ أما إذا حصل صاحب الدار من الشخص الآخر على وعد بالشراء فإن هذه الحالة تختلف عن حالة الوعد بالتفضيل المتقدمة من وجهين : – 

أولاً : – في حالة الوعد بالشراء لا يكون صاحب الدار ملزماً ببيعها من الشخص الآخر بل يجوز له أن يبيعها من غيره، بخلاف حالة الوعد بالتفضيل فإن صاحب الدار يكون فيها ملزماً بعرض الدار على الشخص الآخر إذا أراد بيعها.

ثانياً : – في حالة الوعد بالشراء يكون الشخص الآخر ملزماً بالشراء إذا عرضت عليه الدار، بخلاف حالة الوعد بالتفضيل فإنه لا يكون ملزماً بذلك. وهناك أمثلة عملية أخرى للوعد بالتفضيل : يحصل المستأجر من المؤجر على وعد بتفضيله إذا أراد هذا بيع العين المؤجرة – يحصل مشتري العقار من البائع على وعد بتفضيله في عقار آخر مملوك للبائع إذا أراد هذا بيعه – بيع شخص عيناً من آخر ويتفق مع المشتري على أنه إذا أراد هذا أن يبيع العين وجب عليه أن يعرضها على بائعها الأول، وهذا ما يسمى بالوعد بإعادة البيع (promesse de revente) انظر :بودري وسينيا فقرة 71 مكررة ثانياً ، بلانيول وريبير وهامل 10 فقرة 184، الأستاذ سليمان مرقص فقرة 55. ويكون التزام الواعد بعرض الشيء على الموعود له معلقاً على شرط أن يريد بيعه، ولا يقال إن هذا شرط إرادي محض من جانب المدين، فإن إرادة الوعد بيع الشيء ليست إرادة محضة، بل هي متصلة بظروف خارجية قد تدفعه أن يمتنع عن بيعه مع شدة رغبته في ذلك، فالشرط إذن شرط مختلط وليس شرطاً إرادياً محضاً. وينعقد الوعد بالتفصيل على النحو الذي ينعقد به الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد، فيجب أن يكون مشتملاً على الشيء الموعود به والثمن الذي يباع به والمدة التي يجب في خلالها أن يعرض الواعد الشيء على الموعود إذا أراد بيعه، وكل ما قلناه في انعقاد الوعد بالبيع وفي صحته يقال هنا.

والأثر الذي يترتب على الوعد بالتفضيل، في المرحلة السابقة على عرض الشيء الموعود ببيعه، هو نشوء التزام شخصي في ذمة الواعد بأن يعرض الشيء على الموعود له إذا أراد بيعه وهو مجرد التزام شخصي يترتب عليه كما في الوعد بالبيع فيما قدمناه، أن يبقى الواعد مالكاً للشيء، وأن الشيء إذا هلك أو نزعت ملكيته تحمل الواعد تبعة ذلك دون أن يلتزم بضمان للموعود له. والأثر الذي يترتب في المرحلة الأخيرة، أنه إذا أراد الواعد بيع الشيء في المدة المحددة، وعرضه على الموعود له قبل شراءه، تم البيع النهائي في المنقول وفي العقار على الوجه الذي بيناه في الوعد بالبيع، وإذا رفض الموعود له شراءه، أو انقضت المدة المحددة دون أن يريد الواعد بيع الشيء ولو أراد البيع بعد ذلك، أو أعلن الموعود له رغبته في تحليل الواعد من التزامه، فإن الوعد بالتفضيل يسقط، ويتحلل الواعد من الالتزام الذي ترتب في ذمته بموجب الوعد بالتفضيل. (السنهوري ص60)

ثانياً : الوعد بالشراء من جانب واحد
وكما يكون الوعد ملزماً للبائع، فإنه يكون أيضاً للمشترى، ويتحقق ذلك على سبيل المثال عندما يجد صاحب الشيء نفسه في حاجة إلى الحصول على وعد بالشراء من شخص آخر. فقد لا يريد صاحب دار مثلا أن يبيعها الآن ويخشى ألا يجد لهذه الدار في المستقبل من يشتريها بثمن معقول، فيحصل من آخر على وعد بشرائها إذا أبدى هو الرغبة في البيع خلال مدة يتفق عليها. فلا يكون الوعد هنا ملزماً للبائع بل يكون ملزماً للمشترى . (السنهوري فقرة 35)

ويقع أن يحصل سمسار على وعد بشراء دار معين من أجل معين ومتى حصل على موافقة من صاحب الدار رجع السمسار على الواعد وألزمه بوعده وإلا رجع عليه بتعويض هو مقدار السمسرة، كما يقع من صاحب الشيء المعروض في المزاد أن يتفق مع آخر على أن يتقدم هذا في المزاد لإبلاغ الثمن إلى مقدار معين، فهذا وعد بالشراء من جانب الشخص على غيره، ثم أبطل أو أعيد على من رسا عليه، لم يلتزم أن يتقدم في المزاد الجديد. أما إذا لم يتقدم للمزاد أصلاً، أو تقدم ولم يبلغ الثمن المقدار المتفق عليه، فرسا المزاد بثمن أقل، ألزم بالفرق على سبيل التعويض لأنه يكون قد أخل بوعده .

وقد قضت محكمة النقض بأن : – ” إذا اتفق المدين مع آخر على شراء العقار المنزوع ملكيته اتقاء لخطر المجازفة، وسعياً وراء الحصول على ثمن ثابت قدر أنه مناسب لقيمة العقار ويحقق مصلحة الدائنين الذين تعلق حقهم بالتنفيذ بضمان حصولهم على كامل حقوقهم، والتزم المشترى بالتدخل في المزاد والمزايدة حتى يصل بالثمن إلى الحد المتفق عليه، بحيث إذا اضطر إلى الزيادة في الثمن فوق هذا المبلغ تكون هذه الزيادة من حقه ولا شأن للمدين البائع بها، فإن الدفع ببطلان هذا الاتفاق لمخالفته للنظام العام وانعدام سبب استحقاق المشترى للزيادة عن الثمن المتفق عليه يكون على غير أساس. ذلك أن هذا الاتفاق ليس من شأنه الإخلال بحرية المزايدة أو إبعاد المزايدة عن محيطها، بدليل أن المتعاقدين قدر احتمال رسو المزاد على غير المشترى من المدين بثمن يزيد على الثمن المسمى مما يدل على انتفاء فكرة المساس بحرية المزايدة، فضلاً عن تحقيقه مصلحة المدين ودائنيه . وأما الادعاء بانعدام سبب الزيادة فمردود بأن المتعاقد مع المدين أصبح بمقتضى الاتفاق المشار إليه في مركز المشترى والمدين في مركز البائع، ومن حق المشترى الحصول على الزيادة وسببها القانوني هو العقد المبرم بينهما” (مجموعة أحكام النقض 6 رقم 63 نقض مدني 30 يناير سنة 1955).

ويشترط لانعقاد الوعد بالشراء الاتفاق على جميع العناصر الجوهرية للشراء الموعود به؛ فيتفق الواعد بالشراء مع الموعود له على الشيء الموعود بشرائه والثمن الذي يشتري به ومدة يتفق عليها صراحة أو ضمناً يظهر في خلالها الموعود له رغبته في البيع يتم الشراء :
وقد قضت محكمة النقض بأن “إذا اتفق المدين مع آخر على شراء العقار المنزوعة ملكيته اتقاء لخطر المجازفة وسعياً وراء الحصول على ثمن ثابت قدر أنه مناسب لقيمة العقار ويحقق مصلحة الدائنين الذين تعلق حقهم بالتنفيذ بضمان حصولهم على كامل حقوقهم والتزم المشتري بالتدخل في المزاد والمزايدة حتى يصل بثمن إلى الحد المتفق عليه بحيث إذا اضطر إلى الزيادة في الثمن فوق هذا المبلغ تكون هذه الزيادة من حقه ولا شأن للمدين البائع بها فإن الدفع ببطلان هذا الاتفاق لمخالفته للنظام العام وانعدام سبب استحقاق المشترى للزيادة عن الثمن المتفق عليه يكون على غير أساس، ذلك أن هذا الاتفاق ليس من شأنه الإخلال بحرية المزايدة أو إبعاد المزايدين عن محيطها بدليل أن المتعاقدين قدراً احتمال رسو المزاد على غير المشترى من المدين بثمن يزيد على الثمن المسمى مما يدل على انتفاء فكرة المساس بحرية المزايدة فضلاً عن تحقيقه مصلحة المدين ودائنيه” (مجموعة أحكام النقض السنة 6 ص 57 جلسة 20/1/1955)
وتتميز الآثار التي يرتبها الوعد بالشراء في الفترة السابعة على إبداء الموعود له رغبته في إبرام العقد الموعود به عن الآثار التي ينتجها الوعد بالشراء بعد إبداء هذه الرغبة . (محمد علي عمران ص 65)

أولاً : الآثار التي ترتب على الوعد بالشراء قبل إبداء الرغبة : –

ولا ينتج الوعد بالشراء آثاراً في ذمة الموعود له (البائع) قبل أن يعبر عن رغبته في إبرام العقد الموعود به؛ أما بالنسبة للواعد (المشتري) فإن هذا الوعد ينتهي على عاتقة التزاما بعمل قوامه إبرام العقد الموعود به إذا عبر الموعود عن رغبته في ذلك؛ وأما قبل أن يعلن الموعود له عن رغبته في البيع فإنه يظل مالكاً وعليه تقع تبعه الهلاك دله الحق في التصرف في الشيء الموعود بشرائه وسترى هذه التصرفات في حق الواعد إذ أن الموعود له لا يلتزم بشيء . (محمد علي عمران ص 66)
ثانياً : الآثار التي تترتب على الوعد بالشراء بعد إبداء الرغبة أو بعد انقضاء المدة دون ظهورها : قد يظهر الموعود له رغبته في البيع في خلال المدة المحددة، وقد تنقضي المدة المحددة دون أن يظهر هذه الرغبة. ففي الحالة الأولى :إذا ظهرت رغبة الموعود له، صراحة أو ضمناً، في البيع في خلال المدة المحددة، تم البيع النهائي بمجرد ظهور هذه الرغبة، ولا حاجة لرضاء جديد بالشراء من جهة الواعد، ويعتبر البيع النهائي قد تم من وقت ظهور الرغبة لا من وقت الوعد، تنفيذاً للالتزام الذي نشأ في ذمة الواعد، فإذا نازع هذا في تمام البيع استطاع الموعود له أن يحصل على حكم بوقوع البيع يقوم مقام العقد، وذلك كله على النحو الذي رأيناه في الوعد بالبيع. وفي الحالة الثانية : إذا لم يظهر الموعود له رغبته في البيع في المدة المحددة، تحلل الواعد من وعده وسقط الوعد، وهذا هو الحكم أيضاً لو أظهر الموعود له رغبته في البيع ولكن بعد انقضاء المدة المحددة، أو أعلن عدم رغبته في البيع حتى قبل انقضاء المحددة، ففي جميع هذه الفروض يتحلل الواعد من وعده ويسقط الوعد على الوجه الذي بيناه في الوعد بالبيع . (السنهوري ص 63)

ثالثاً : الوعد بالبيع والشراء : وهنا يجب أن نميز بين الوعد بالبيع والشراء من جانب واحد وبين الوعد بالبيع والشراء من جانبين.

أولاً :الوعد بالبيع وبالشراء من جانب واحد: وفي هذه الحالة يوجد عقدان يقعان على شيء واحد وبين نفس الطرفين. العقد الأول: وهو وعد بالبيع من صاحب الشيء يرتبط به نحو الموعود له فيما إذا أظهر هذا رغبته في شراء الشيء. والعقد الثاني :هو وعد بالشراء يرتبط به الموعود له في العقد الأول بأن يشتري الشيء إذا أظهر صاحبه – وهو الواعد في العقد الأولى – رغبته في بيعه، ومن ثم يوجد وعدان، وعد بالبيع من جانب واحد ووعد بالشراء من جانب واحد، وقد وقع العقدان على نفس الشيء وتما بين نفس الطرفين . (السنهوري ص 64)
مثال ذلك أن يكون هناك صاحب دار يريد أن يحصل على وعد بشرائها إذا أظهر رغبته في البيع، وكان إظهار هذه الرغبة متوقفاً على أن يعثر على أرض صالحة يشتريها بدلاً من الدار، فتقدم له شخص وعقد معه وعداً بالشراء، التزم بموجبه أن يشتري الدار بمبلغ معين إذا أظهر صاحب الدار في مدة محددة رغبته أن يبيعها منه، فهنا تم بين الطرفين عقد وعد بالشراء، على الوجه الذي بيناه فيما تقدم. ونفرض في الوقت ذاته أن الواعد بالشراء يتوقع ظروفاً إذا وقعت تجعل شراءه للدار أمراً هاماً، كأن ينتقل إلى المدينة التي فيها الدار فيتخذ الدار سكناً له، فيحصل من صاحب الدار على وعد ببيع الدار إياه إذا أظهر في مدة محددة رغبته في شرائها، فهنا أيضاً تم عقد وعد بالبيع بين نفس الطرفين بالنسبة إلى نفس الدار، وفي هذا الوعد بالبيع الواعد هو صاحب الدار، وهو الملتزم وحده بهذا الوعد على النحو الذي قدمناه في الوعد بالبيع. أما في الوعد بالشراء فالواعد بالشراء هو الموعود له بالبيع، وهو وحده الملتزم بهذا الوعد. في مثل هذه الحالة يكون هناك وعد بالبيع من جانب واحد، يقترن به وعد بالشراء من جانب واحد (السنهوري ص 65) ثانياً :الوعد بالبيع وبالشراء من الجانبين، وفي هذه الحالة يوجد عقد واحد، التزم بموجبه أحد الطرفين بأن يبيع شيئاً والتزم الطرف الآخر بأن يشتريه، فيتم البيع بينهما ملزماً للجانبين على هذا النحو. فمثلاً إذا كان هناك شخصاً يملك داراً ويريد يبيعها لشخص آخر فيلتزم صاحب الدار ببيعها للطرف الآخر، وفي الوقت ذاته يلتزم الطرف الآخر بشرائها منه. فعندنا هنا عقد واحد ملزم للجانبين، أما في الوضع السابق فيوجد عقدان كل منهما ملزم لجانب واحد، وهنا لابد أن يتم البيع، بل هو قد تم فعلاً فقد التزم صاحب الدار ببيعها والتزم الطرف الآخر بشرائها فتم البيع ملزماً للجانبين .

وقد قضت محكمة النقض بأن “إذا كان الثابت في الدعوى… وعد بشراء قطعة الأرض الواردة بالاتفاق المؤرخ… وبالسعر المحدد به، كما وعدت الشركة المطعون عليها بأن تبيعه هذه القطعة بذات السعر، فإن هذا الوعد المتبادل بالبيع من جانب الشركة والشراء من جانب… هو بيع تام ملزم للطرفين، تترتب عليه كل الآثار التي تترتب على البيع، ويؤثر عليه إرجاء التحديد النهائي لمساحة المبيع، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الاتفاق المؤرخ… عقد بيع كامل الأركان، ورتب على تنازل المشترى عن حقوقه في هذا العقد إلى الطاعنين وقبولهما الحلول فيه، ثم قبل الشركة المطعون عليها انتقال حقوق والتزامات المشترى الأول إليهما اعتبارهما مشترين فإنه يكون قد خالف القانون”

(مجموعة أحكام النقض السنة 23 ص 1010 جلسة 25/5/1972)

، وبأنه “يشترط لانعقاد الوعد بالبيع سواء في القانون المدني القديم أو في القانون القائم اتفاق الواعد والموعود على جميع المسائل الجوهرية للبيع الموعود به فضلاً عن المدة التي يجب فيها على الموعود إظهار رغبته في الشراء وذلك حتى يكون السبيل مهيأ لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبة الموعود دون حاجة إلى اتفاق على شيء آخر والمقصود بالمسائل الجوهرية أركان البيع وشروطه الأساسية التي يرى العاقدان الاتفاق عليها والتي ما كان البيع بدونها – فإذا كان الطرفان قد أفصحا في البند الرابع من عقد البيع المبرم بينهما الذي اعتبره الحكم المطعون فيه متضمناً وعداً من جانب الحكومة ببيع خمسمائة فدان ثانية للمطعون عليه عن وجود شروط أخرى – إلى جانب الشروط الواردة في العقد – لم يعينها الطرفان وإنما تركا لوزارة المالية وضعها عند إبرام بيع هذه الصفقة، وكان حرص الحكومة على الإشارة في العقد إلى تلك الشروط الجوهرية للبيع والتي بدونها لا تقبل إبرامه فإن إظهار المطعون عليه رغبته في الشراء لا يؤدي بذاته إلى انعقاد بيع تلك الصفقة بل لابد لذلك من تعيين الشروط التي اتفق الطرفان على ترك أمر وضعها لوزارة المالية ومن قبول المطعون عليه لها بعد اطلاعه عليها، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتبر الاتفاق الوارد في البند الرابع من العقد وعداً ببيع الخمسمائة فدان الثانية وذلك مع خلوه من بيان بعض شروط البيع الجوهرية، وإذا انتهى الحكم إلى اعتبار بيع هذه الصفقة قد تم صحيحاً بإظهار المطعون عليه رغبته يكون د أخطأ في القانون وخرج بقضائه عما اتفق عليه المتعاقدان”

(طعن 53 س 29 ق جلسة 23/1/1964)

، وبأنه “يشترط قانوناً لانعقاد عقد بيع إذا ما أبدى الموعود له رغبته في التعاقد، مطابقة إرادته لإرادة الواعد التي عبر عنها في وعده مطابقة تامة في كل المسائل الجوهرية التي تناولها التعاقد فإذا اقترنت هذه الرغبة بما يعدل في الوعد فلا ينعقد العقد ما لم يقبل الواعد هذا التعديل إذا تعتبر هذه الرغبة بمثابة إيجاب جديد فلا ينعقد به العقد إلا إذا صادفه قبول من الطرف الأخر، فإذا كانت محكمة الموضوع قد استخلصت بأسباب سائغة وفي نطاق سلطتها الموضوعية أن إرادة طرفي العقد لم تتطابق بشأن ركن الثمن فإن الحكم إذا انتهى إلى أن البيع لم ينعقد لفقده ركناً جوهرياً من أركان انعقاده وهو الثمن ورتب على ذلك بقاء عقد الإيجار المبرم بينهما من قبل سارياً كما كان قبل إظهار المستأجر رغبته في الشراء لا يكون قد خالف القانون”

(طعن 198 س 31 ق جلسة 16/12/1965)

، وبأنه “متى تبين أن ما ذهب إليه الحكم في صدد عقد الوعد بالبيع موضوع النزاع لا يخرج عن كونه تفسيراً لنصوص ذلك العقد استدلت عليه المحكمة من وجهته ومقصود عاقديه من ألفاظه وعباراته وما لا بسه من ظروف ثم انتهت المحكمة من ذلك إلى نتيجة سائغة عقلاً تؤدي إليها مقدماتها فإن ذلك مما يدخل في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع التي لا رقابة لمحكمة النقض عليها”

(الطعنان رقما 247،246 س 23ق جلسة 13/6/1957)

، وبأنه “متى تبين أن الحكم جرى في أسبابه على أن الأطيان المتنازع عليها محددة مفرزة كما هي موصوفة في عقد الوعد بالبيع في حين أنها وصفت في عريضة الدعوى المرفوعة بصحة ونفاذ هذا العقد بأنها شائعة في أطيان أخرى وأغفل الحكم التحدث عن هذا الخلاف ولم تبحث المحكمة في حقيقة الأطيان وما إذا كانت محددة أو شائعة مع غيرها. فإن هذا الإغفال يشوب الحكم بقصور يبطله”

(الطعنان رقما 247،246 س 23 ق جلسة 13/6/1957)

، وبأن “إذا كان الثابت في الدعوى أن … وعد بشراء قطعة الأرض الواردة بالاتفاق المؤرخ … وبالسعر المحدد به، كما وعدت الشركة المطعون عليها بأن تبيعه هذه القطعة بذات السعر، فإن هذا الوعد المتبادل بالبيع من جانب الشركة والشراء من جانب… هو بيع تام ملزم للطرفين، تترتب عليه كل الآثار التي تترتب على البيع ولا يؤثر عليه إرجاء التحديد النهائي لمساحة البيع”

(طعن 417 س 36 ق جلسة 25/5/1967) .

كما قضت بأن “متى كان المطعون عليه قد تعهد بأن يبيع عقاراً للطاعن إذا قبل هذا الأخير ذلك وقام بدفع الثمن في خلال مدة معينة، فإن الحكم لا يكون قد أخطأ إذ كيف هذا الاتفاق بأنه وعد بالبيع من جانب المطعون عليه يسقط من تلقاء نفسه بلا إنذار ولا تنبيه إذا انقضى الأجل دون أن يظهر الطاعن رغبته في الشراء، ذلك أن الطاعن لم يلتزم بشيء بل كان له الخيار إن شاء قبل إيجاب المطعون عليه ودفع الثمن خلال الأجل المتفق عليه، وإن شاء تحلل من الاتفاق دون أية مسئولية عليه”

(طعن 202 س 21 ق جلسة 6/5/1944)

، وبأنه “إذ انفق الطرفان على أن لأحدهما الخيار في مدة معينة في أن يشتري العين فإن صاحب الخيار لا يتحلل من التضمينات إلا عند عدم قبول التعاقد من الفترة المحددة للاختيار. أما قبل التعاقد فإنه يصبح مسئولاً عن تنفيذه وملزماً بالتضمينات في حالة عدم التنفيذ” (طعن 56 س 11ق جلسة 14/5/1942) ، وبأن “ذهاب الطاعن قبل نهاية الأجل إلى محل إقامة المطعون عليه ومقابلة ابن هذا الأخير وإبداء رغبته له في الشراء واستعداده لدفع الثمن يعتبر قرينة على علم المطعون عليه بالقبول ويقع على عاتقه عبء نفي هذه القرينة”

(طعن 202 س 21ق جلسة 6/5/1954)

، وبأنه “إن جاز أن يحسب على من وعد البيع تحت خيار المشترى تصرفه قبل وقوع الخيار في جزء من العين التي وعد ببيعها، وأن يضمن مسئولية هذا التصرف الرضائي باعتباره إخلالاً بالاتفاق، فإنه لا يجوز بحال أن يحسب عليه نزع ملكية بعض العين للمنفعة العامة، لأن نزع ملكية المبيع يجري عليه حكم هلاكه، وهذا يكون حتماً على المالك، وبحكم اللزوم العقلي لا يضمن عنه الواعد بالبيع”

(طعن 51 س 7 ق جلسة 13/1/1938)

، وبأنه “إذا استخلص الحكم من أوراق الدعوى معنى العدول عن التعاقد وكان ما استخلصه من ذلك سائغاً فلا معقب عليه. ومن ذلك استخلاص عدول الموعود بالبيع عن الشراء من طلبه من الوعد أن يؤجره أطياناً تشمل العين المتعاقد بينهما على بيعها”

(طعن 90 س 15 ق جلسة 6/6/1946)

، وقضت كذلك بأن “مؤدى نص المادتين 95، 101/1 من القانون المدني أنه متى اتفق الواعد والموعود على جميع المسائل الجوهرية للبيع الموعود به وعلى المدة التي يجب فيها على الموعود إظهار رغبته في الشراء، ينعقد العقد بمجرد إعلان هذه الرغبة خلال مدة الوعد، ولا يؤثر في صحة انعقاده ونفاذه قيام الخلف بين الطرفين حول تنفيذ أي منهما لالتزامه المترتبة عليه لأنهما في النهاية يخضعان فيما اختلفا فيه لأحكام القانون الواردة في هذا الخصوص، لما كان ذلك، وكان المقصود بالمسائل الجوهرية أركان البيع وشروطه الأساسية التي يرى المتعاقدان الاتفاق عليها والتي ما كان يتم البيع بدونها، وكان الطرفان – على ما يبين من عقد 14/9/1973 – لم يفصحا شروط أخرى يراد تعيينها لانعقاد الوعد بالبيع عدا أركانه الأساسية وهي المبيع والثمن، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق على المسائل التفصيلية مثل ميعاد الوفاء بالثمن، فإن هذا الوعد الصادر من المطعون ضدها قد انقلب إلى عقد بيع تام يرتب كافة آثاره القانونية بمجرد ظهور رغبة الطاعن في الشراء بإنذاره المعلن لهما في 9/6/1976 وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”

(طعن 970 س 49 ق جلسة 27/2/1980) .

– الوعد بالبيع pdf                                – عقد وعد بالبيع word                                – أحكام نقض في الوعد بالبيع

– نموذج عقد وعد بالبيع word                       – حكم الرجوع عن الوعد بالبيع                   – عقد وعد بالبيع مع دفع عربون

– دعوى فسخ عقد وعد بالبيع                                 – الوعد بالبيع في القانون الجزائري