أحكام محكمة النقض بشأن حق المستأجر فى المبانى التى انشأها على العين المؤجرة 

أحكام محكمة النقض فى حق المستأجر على المبانى التى انشأها فى العين المؤجرة 

الطعن رقم ٢٧١١ لسنة ٨٧ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٨/٠٢/٢٦
العنوان : إيجار” التزامات المؤجر” ” التزامات المستأجر “. محكمة الموضوع ” سلطتها بالنسبة للمنازعات الناشئة عن العقود : سلطتها في تفسير العقد “. حكم ” عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون “.
الموجز : البناء والغراس والتحسينات التي يوجدها المستأجر في العين المؤجرة . له قيمتها أو ما يزيد من قيمة العقار ما لم يتفق على غير ذلك . الاتفاق على أيلولتها إلى المؤجر عند انتهاء العقد . أثره . أحقية المؤجر في أن تؤول إليه ملكية هذه المباني عند انتهاء عقد الإيجار.
القاعدة : أن الأصل أن المستأجر إذا ما أوجد بالعين المؤجرة بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات كان له قيمتها أو ما يزيد من قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك فإذا ما وجد اتفاق بين المتعاقدين يبين مصير هذه المباني عند انتهاء مدة الإيجار فتتبع أحكامه ويعمل به لأن العقد شريعة المتعاقدين فإن نص الاتفاق على أن تكون المنشآت التى تقام بمعرفة المستأجر على الأرض المؤجرة ملكاً للمؤجر عند انتهاء العقد لأى سبب من الأسباب التى ينقضى بها الإيجار فإن ذلك يرتب أحقية للمؤجر في أن تؤول إليه ملكية هذه المباني عند انتهاء عقد الإيجار.

الطعن رقم ٥٤٣٤ لسنة ٧٧ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٧/٠٢/٢٣
العنوان : إيجار ” حقوق والتزامات طرفى عقد الإيجار : التزامات المستأجر : إقامة المستأجر بناء بالعين المؤجرة ” . شفعة ” شروط الأخذ بالشفعة : في الشفيع : ملكية الشفيع لما يشفع به ” .
الموجز : حق المستأجر على المبانى التى انشأها على العين المؤجرة . ماهيته . حق يزول بانتهاء عقد الإيجار . علة ذلك . مؤداه . عدم جواز أخذه الأرض المقام عليها تلك المبانى بالشفعة .
القاعدة : المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن حق المستأجر على المبانى التى أنشأها على العين المؤجرة لا يعدو أن يكون حقاً مصيره الحتمى إلى الزوال بانتهاء الإيجار ، إذ لا يكتسب عليها حقاً بوصفها مالاً ثابتاً إلا لفترة محدودة ، فلا يجوز له أن يحصل بموجب هذا الوضع على حق دائم على ملك الغير بأخذ الأرض المبيعة بالشفعة باعتباره مالكاً للمبانى التى أقامها عليها .

الطعن رقم ٢٣٢ لسنة ٧٨ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٦/٠٣/٢١
العنوان : إيجار ” هلاك العين ” . تقادم ” التقادم الثلاثى : عدم سريان التقادم الثلاثى على الالتزامات التى مصدرها القانون ” . دعوى ” نطاق الدعوى : تكييف الدعوى ” . محكمة الموضوع ” سلطتها في تكييف الدعوى ” .
الموجز : عقد الإيجار . إنقضاؤه بهلاك العين المؤجرة كلياً أياً كان سببه . أثره . إنفساخ العقد من تلقاء نفسه . عدم التزام المؤجر بإعادة العين إلى مالكها أو إبرام عقد الإيجار مع المستأجر إذا أقام بناءً جديداً مكان الذى هلكت . إقتصار حق المستأجر على التعويض طبقاً للقواعد العامة .
القاعدة : المقرر – في قضاء محكمة النقض – إن الأصل وفقاً لما تقضى به المادة ٥٦٩ / ١ من القانون المدنى أن عقد الإيجار ينقضى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كليا ، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو خطأ الغير ، ولا يجبر المؤجر في أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك أن يبرم عقدا جديدا مع المستأجر ، ويقتصر حق هذا الأخير على التعويض إن كان له مقتضٍ طبقاً للقواعد العامة .

الطعن رقم ٦٥٣٨ لسنة ٧٦ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٥/٠١/٢٦
العنوان : التصاق ” ماهيته ” .إيجار ” حقوق والتزامات طرفى عقد الإيجار : الالتزام برد ما انفقه المستأجر على التحسينات ” .
الموجز : إقامة المستأجر بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر أو رغم اعتراضه للأخير . للأخير طلب إزالتها أو استبقائها . لازمه . رد قيمة المنشآت مستحقة الهدم أو ما زاد في قيمة العقار بعد إقامة هذه المنشآت . م ٥٩٢ مدنى .
القاعدة : إن مؤدى نص المادة ٥٩٢ من القانون المدنى أنه إذا أوجد المستأجر بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر أو بعلمه مع اعتراضه عليها إذ أوجدها رغم حظر المؤجر عليه ذلك صراحة إيجادها دون إذن له بذلك فإن المؤجر يُخير بين أمرين أولهما : طلب إزالة البناء أو الغراس , وثانيهما : استبقاء البناء أو الغراس , فإذا اختار استبقاء البناء أو الغراس الذى أوجده المستأجر يكون على المؤجر رد أحد القيمتين قيمة ما أنفقه المستأجر في هذه المنشأت مستحقة الهدم أو ما زاد في قيمة العقار إلى الفرق بين ثمنه قبل إقامة المبانى وبين قيمته بعد إقامة هذه المنشأت .

الطعن رقم ٢٥٧١ لسنة ٧٢ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٤/٠٤/٢٨
العنوان : التزام ” انقضاء الالتزام ” ” اتحاد الذمة ” . إيجار ” تطبيق قواعد القانون المدنى في الإيجار” . حكم ” حجية الحكم ” “عيوب التدليل : مخالفة القانون ، الخطأ في تطبيق القانون ، القصور في التسبيب ” . قوة الأمر المقضي ” أثر اكتساب الحكم قوة الأمر المقضي “.
الموجز : القضاء بفسخ عقد البيع لإخلال المشترى بالتزامه بسداد الأقساط في المواعيد المتفق عليها. عدم اعتباره بذاته مسألة أساسية شاملة يندرج فيها إثبات أو نفى واقعة صدور إجاره بين الطرفين المالك بصفته مؤجراً لذات العين لنفس البائع . علة ذلك . حق المشترى المستأجر من التمسك بطلب منع التعرض له في العين المؤجرة له إعمالاً لعقد الإيجار الذى عاد إلى الوجود بعد القضاء بالفسخ وما له من أثر رجعى . مؤداه . عدم اكتساب الحكم السابق صدوره بين الخصوم في ذلك الخصوص بشأن واقعة الإيجار ثمة حجية . أثره . التزام محكمة الموضوع بالفصل فيها دون ثمة قيد عليها في ذلك . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاءه برفض دعوى الطاعن المستند فيها إلى عقد الإيجار محل التداعى واستناده إلى حجية الحكم المشار إليه . مخالفة للقانون وخطأ وقصور .
القاعدة : إذ كان القضاء بفسخ عقد البيع لإخلال المشترى بالتزامه بسداد الأقساط في المواعيد المتفق عليها لا يعد بذاته مسألة أساسية شاملة يندرج فيها إثبات أو نفى واقعة صدور إجاره بين الطرفين المالك بصفته مؤجراً لذات العين لنفس البائع ، ما دام أن هذه الواقعة لم تكن محل مجادلة من أحد الطرفين أو بحث من المحكمة في دعوى الفسخ السابق صدور حكم فيها بينهما ولا يحول القضاء بفسخ عقد البيع طلب المشترى المستأجر من التمسك بطلب منع التعرض له في العين المؤجرة له إعمالاً لعقد الإيجار الذى عاد إلى الوجود بعد القضاء بالفسخ وما له من أثر رجعى ، وتعود العلاقة الإيجارية التي كانت قائمة قبل القضاء بالفسخ وبالتالي لا يكون للحكم السابق صدوره بين الخصوم في هذا الخصوص حجية بشأن واقعة الإيجار ، ويتعين على محكمة الموضوع الفصل فيها دون ثمة قيد عليها في ذلك ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، ولم يفطن إلى هذه الأمور جميعها وقضى برفض دعوى الطاعن التي يستند فيها إلى عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٣ ، واستند في قضائه إلى حجية الحكم المشار إليه فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه ، وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث طلبات الطاعن وسنده في منع التعرض بناء على عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٣ وطلب صحته و نفاذه بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب بما يعيبه .(٣)

الطعن رقم ١١١١١ لسنة ٧٥ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠٧/٠٢/٠٧
العنوان : استئناف .” الطلبات الجديدة “. حكم ” عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون “. نقض . نظام عام .
الموجز : دعوى المطعون ضدها بطرد مورث الطاعنين والتسليم لوضع يده دون سند قانونى . استئنافها الحكم بطلب انتهاء عقد الإيجار لوفاة مورث الطاعنين . اعتباره طلباً جديداً . فصل الحكم المطعون فيه في الدعوى بناء على هذا الطلب . خطأ في تطبيق القانون . علة ذلك .
القاعدة : إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها أقامت دعواها بطلب الحكم بطرد مورث الطاعنين من عين النزاع والتسليم لوضع يده عليها دون سند قانونى ، وقد فصل الحكم الصادر من محكمة أول درجة في الدعوى وفق هذه الطلبات ، فاستأنفت المطعون ضدها هذا الحكم مطالبة بانتهاء عقد إيجار عين النزاع لوفاة مورث الطاعنين والذى امتد إليه العقد من والده المستأجر الأصلى وكان الطلب الذى فصل فيه الحكم الابتدائي يختلف موضوعاً وسبباً عن الطلب المبدى من المطعون ضدها في المرحلة الاسئتنافية باعتبار أن الطلب الأول هو الطرد للغصب بينما الطلب الثانى طرد الطاعنين من العين المؤجرة لإنتهاء عقد الإيجار ومن ثم فإن الطلب الأخير لم يقف عند حد إبداء سبب جديد أمام محكمة الاستئناف وإنما استطال إلى طلب جديد هو تعديل لموضوع الطلب الذى فصلت فيه محكمة أول درجة مما يعتبر من قبيل الطلبات الجديدة التى لا تقبل أمام محكمة الاستئناف ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وفصل في الدعوى على أساس هذا الطلب فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا القضاء الخاطئ عن الفصل في الطلب المطروح أمام محكمة أول درجة وفصلت فيه .

الطعن رقم ٢٨٣٦ لسنة ٦١ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠٦/٠١/٢٨
مكتب فنى ( سنة ٥٧ – قاعدة ٢١ – صفحة ١٠٠ )
العنوان : إيجار ” حقوق والتزامات طرفى عقد الإيجار : التزامات المؤجر : الالتزام برد ما أنفقه المستأجر على التحسينات
الموجز : التزام المؤجر برد ما أنفقه المستأجر على العين المؤجرة من بناء أو ما زاد في قيمته بعلم المؤجر عند انقضاء عقد الإيجار . م ٥٩٢ / ١ مدنى . شرطه . ألا يكون هناك اتفاق يقضى بغير ذلك . ملكية المنشآت حق للمستأجر طوال مدة الإيجار . أيلولتها للمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار . قواعد الالتصاق المقررة في القانون المدنى . عدم تعلقها بالنظام العام . جواز الاتفاق على تعديلها .
القاعدة : المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد المادة ٥٩٢ / ١ من القانون المدنى – والتى تتسق مع الفقرة الأخيرة من المادة ٦٥ من القانون المدنى الملغى – أن المؤجر يلتزم بأن يرد للمستأجر عند انقضاء عقد الإيجار ما أنفقه في بناء المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك طالما تم بعلم المؤجر ودون معارضة منه وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت مما مؤداه أن ملكية هذه المنشآت تكون للمستأجر طوال مدة الإجازة ولا تؤول إلى المؤجر إلا عند انتهاء عقد الإيجار ، ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر في هذا الوقت ولا يصح الاحتجاج بأن أحكام الالتصاق المقررة في القانون المدنى تقضى باعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر في إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر ودون اتفاق على مصير هذا البناء يتضمن قبول المؤجر تأجيل أعمال أحكام الالتصاق حتى ينتهى عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الاتفاق على تعديلها .

الطعن رقم ٢٠٤٦ لسنة ٥٨ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٩٦/٠٦/١٠
مكتب فنى ( سنة ٤٧ – قاعدة ١٧٥ – صفحة ٩٢٧ )
العنوان : ايجار ” ايجار الاماكن ” بيع الجدك ” ” التنازل عن الايجار ” ” التنازل عن المنشأة الطبية ” ” الامتداد القانونى لعقد الايجار “.
الموجز : نص المادة ٢٠ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١. قصر سريانه على الحالات التى يكون فيها تصرف المستأجر الأصلى في حق الإجازة هو المنشئ لحق المتنازل إليه على العين المؤجرة . مؤداه . عدم اتساعه لحالات التنازل عن العين لمن أجاز لهم القانون البقاء فيها والإنتفاع بالامتداد القانونى لعقد الإيجار بعد ترك المستأجر لها . لا يغير من ذلك أن يكون ترك المستأجر العين للشريك بمقابل أو غير مقابل . علة ذلك .
القاعدة : البين من نصوص القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ بما في ذلك نص المادة ٢٠ أنها لم تلغ أو تعدل – صراحة أو ضمناً – أحكام الامتداد القانونى الواردة بالمادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وإنما اراد بها المشرع أن يستحدث حلاً عادلاً يستهدف به تحقيق التوازن بين حق المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة في الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بناء على نص في القانون أو تصريح مسبق من المالك التنازل عن حق الإجارة سواء كان تصرف المستأجر مجرد تنازل عن الايجار أو بيعاً بالجدك ومن ثم يقتصر تطبيق النص المذكور على الحالات التى يكون فيها تصرف المستأجر الأصلى في حق الإجارة هو المنشئ لحق المتنازل إليه على العين المؤجرة ولا يتسع لحالات تنازل المستأجر عن العين لمن أجاز لهم القانون البقاء والانتفاع بالامتداد القانونى لعقد الايجار بعد ترك المستأجر العين المؤجرة ولا يغير من ذلك أن يكون ترك المستأجر للشريك بمقابل او بغير مقابل ذلك ان امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده تصرف المستأجر في حق الإجارة ولكن مصدرة قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام التى تقضى بامتداد عقد الايجار للشريك دون توقف على رضاء المؤجر بل الزمته بتحرير عقد جديد له .

الطعن رقم ١٧٢٣ لسنة ٥٣ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٩٠/٠١/١٧
مكتب فنى ( سنة ٤١ – قاعدة ٣٨ – صفحة ١٨١ )
العنوان : إيجار “ايجار الاماكن ” “عقد الايجار :انفساخ العقد “. عقد .قانون .”سريان من حيث الزمن ” .
الموجز : هلاك العين المؤجرة هلاكا كليا أياً كان سببه . أثره. انفساخ عقد الايجار من تلقاء نفسه . م ١ / ٥٦٩ مدنى . عدم التزام المؤجر باعادة العين الى أصلها أو ابرام عقد ايجار مع المستأجر في المبنى الجديد .
القاعدة : عقد الإيجار – و على ما جرى به قضائه هذه المحكمة – ينقضى وفقاً لنص المادة ١ / ٥٦٩ من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً و يترتب على هذا الهلاك إنفساخ العقد من تلقاء نفسه لإستحالة التنفيذ بإنعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو الغير ، و لا يجبر المؤجر في أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ، و لا يلزم إذا ما أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .

الطعن رقم ١٧٣٦ لسنة ٥٣ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٨٧/٠٥/١٠
مكتب فنى ( سنة ٣٨ – قاعدة ١٤٩ – صفحة ٦٩٤ )
العنوان : ايجار ” عقد الايجار ” . تعويض .
الموجز : الزام المؤجر بتعويض المستأجر عما انفقه في التحسينات التى اقامها بعلمه ورضاه في العين المؤجرة . م ٥٩٢ / ١ مدنى . مناطه . تحديد عناصر هذا التعويض وكيفيته .
القاعدة : النص في المادة ١ / ٥٩٢ مدنى على أنه ” إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما تزيد من قيمة العقار إلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد من قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك يدل على أن المشرع إذ ألزم المؤجر بتعويض المستأجر عما أنفقة في التحسينات التى أقامها بعلمه و رضاه في العين المؤجرة أثناء قيام العلاقة الإيجارية سواء كانت بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات و قد حدد معالم و عناصر هذا التعويض و أبان عن كيفية و وقت تقدير عناصره .

الطعن رقم ١٠٧١ لسنة ٥٣ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ١٩٨٦/٠٦/٢٥
مكتب فنى ( سنة ٣٧ – قاعدة ١٥٥ – صفحة ٧٥٥ )
العنوان : إيجار ” إيجار الأماكن “.
الموجز : إقامة المستأجر بناء بالعين المؤجرة من ماله الخاص بعلم المؤجر ودون معارضته . عدم وجود اتفاق بين المستأجر والمؤجر بما يجب اتباعه . أثره . عدم التزام المستأجر بدفع أجره عما أنشأه . علة ذلك .
القاعدة : المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة ٥٩٢ من القانون المدني على أنه “١” ” إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند إنقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق بغير ذلك “٢” فإذا كانت تلك التحسينات قد أستحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان التعويض مقتضى (٣) فإذا أختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما ، جاز للمحكمة أن تنظر إلى أجل للوفاء بهما “يدل على أنه في حالة إذا ما أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء بعلم المؤجر ودون معارضته ، بما يعنى أنه موافق على إنشائه موافقة ضمنية، ولم يكن هناك اتفاق بينهما بشأن ما يجب اتباعه، فإنه يكون للمؤجر أن يستبقى البناء على أن يرد للمستأجر عند نهاية الإيجار أقل القيمتين وللمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها، ومقتضى عدم دفع القيمة للمستأجر إلا بعد إنتهاء الإيجار ألا يلزم بدفع أجرة عما أنشأه على نفقته من بناء، ويؤكد ذلك أن المادة العاشرة من القانون رقم ٥٢ سنة ١٩٦٩ تنص على أن تقدير أجرة المبنى يتم على أساسين أولهما صافى عائد إستثمار العقار ثانيهما مقابل استهلاك رأس المال والمصروفات وهو ما يتنافى مع القول باستحقاق المالك لأجرة منشآت أقامها المستأجر على نفقته .

الطعن رقم ٢٠٨ لسنة ٤٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٨٢/٠٤/٢٢
مكتب فنى ( سنة ٣٣ – قاعدة ٧٧ – صفحة ٤٢٥ )
العنوان : إيجار . نزع الملكية للمنفعة العامة . عقد .
الموجز : البناء والغراس والتحسينات التى يوجدها المستأجر في العين المؤجرة . له قيمتها أو ما يزيد من قيمتهة العقار مالم يتفق على غير ذلك . الاتفاق على أيلولتها إلى المؤجر عند انتهاه العقد . أثره . إنتقال حقه إلى التعويض عنها عند نزع ملكية الأرض المؤجرة .
القاعدة : إذا أقام المستأجر مبان في العين المؤجرة المنزوعة ملكيتها فإن الأصل أن المستأجر إذا ما أوجد بالعين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات كان له قيمتها أو ما يزيد من قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق يقضى بغير ذلك ، فإذا ما وجه إتفاق بين المتعاقدين يبين مصير هذه المبانى عند إنتهاء مدة الإيجار فتتبع أحكامه و يعمل به لأن العقد شريعة المتعاقدين ، فإن نص الإتفاق على أن تكون المنشآت التى تقام بمعرفة المستأجر على الأرض المؤجرة ملكاً للمؤجر عند إنتهاء العقد لأى سبب من الأسباب التى ينقضى بها الإيجار فإن ذلك يرتب أحقية للمؤجر في أن تؤول إليه ملكية هذه المبانى عند إنتهاء عقد الإيجار ، فإذا ما نزعت ملكية الأرض المؤجرة و ترتب على ذلك إنهاء الإيجار و إستخلصت المحكمة أن هناك إتفاقاً من هذا القبيل فإن حقه ينتقل إلى التعويض الذى تقدره الجهة نازعة الملكية .

الطعن رقم ٢٣٢ لسنة ٤٦ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٨٠/٠٣/١٢
مكتب فنى ( سنة ٣١ – قاعدة ١٥٦ – صفحة ٧٩٤ )
العنوان : ايجار ” القواعد العامة في الايجار “. ملكية.
الموجز : اقامة المستأجر بناء بالعين المؤجرة من ماله الخاص بدون اذن من المؤجر, م ٥٩٢ مدنى . عدمابداء المؤجر رغبتة في تملك هذا البناء . أثره. اعتباره مملوكا للمستأجر . عدم جواز الزامه بمقابل انتفاعه به.
القاعدة : خول الشارع في المادة ٥٩٢ من القانون المدنى – الذى ينطبق على واقعة النزاع – المؤجر الحق في طلب إزالة البناء الذى يقيمه المستأجر في العين المؤجرة دون علمه أو رغم معارضته ، أو إستبقائه ، فإن طلب إزالته وجب على المستأجر أن ينزعه من العين المؤجرة و أن يعيد العين إلى أصلها ، و للمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذى يصيب العين إن كان له مقتض ، و إن طلب إستبقاءه فعليه أن يرد للمستأجر أدنى القيمتين ، ما أنفقه في هذه المبانى أو ما زاد في قيمة العقار ، و مؤدى ذلك أن البناء الذى يقيمه المستأجر من ماله الخاص دون إذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة معلقاً على شرط واقف هو إعلان المؤجر في تملكه . و لما كان الثابت من الحكم المطعون فيه إن المطعون عليهم – المؤجرين – لم يبدو رغبتهم في تملك المبانى التى أقامها الطاعن – المستأجر – من ماله الخاص ، فإن هذه المبانى تبقى مملوكة لهذا الأخير و لا يحق للمطعون عليهم أن يطالبوا بمقابل إنتفاع عنها .

الطعن رقم ١٠٣٨ لسنة ٤٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٨٠/٠٣/٠١
مكتب فنى ( سنة ٣١ – قاعدة ١٣٤ – صفحة ٦٨٧ )
العنوان : إيجار ” التغيير في العين ” محكمة الموضوع . حكم ” مابعد قصورا ” .
الموجز : إقامة المستأجر بناء يملك المؤجر خارج العين المؤجرة . القضاء باخلائه لمخالفته شروط الإيجار . عدم بيان الحكم وجه اتصال هذا التعدى على ملكية المؤجر باخلال الطاعن بالتزامه التعاقدى قصورا و فساد في الاستدلال .
القاعدة : إذ كان الحكم المطعون فيه – قد إتخذ من تعدى الطاعن على ملكية المطعون عليها العقارات الواقعة به العين المؤجرة . بإقامة عمودين في أرض الممر الخارجية عن نطاق تلك العين سنداً لإعتباره مخالفاً لشروط عقد الإيجار دون أن يبين الحكم وجه إتصال هذا التعدى على الملكية . المجاوز للعين المؤجرة و لا وجه لإعتبار أن مجرد الإضرار بالملكية ينطوى بذاته على إضرار بالعين أو بالمؤجر يبرر إنهاء العلاقة الإيجارية في حكم المادة ٢٣ من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ مع إنتفاء التلازم الحتمى بين الإخلال بالإلتزام القانونى المفروض على الكافة بعدم التعدى على ملكية الغير و بين إخلال المستأجر بإلتزامه العقدى بعدم إساءة إستعمال العين المؤجرة لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب و الفساد في الإستدلال .

الطعن رقم ١٣٢ لسنة ٤٥ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٨٠/٠٢/٢٤
مكتب فنى ( سنة ٣١ – قاعدة ١٢٢ – صفحة ٦٢٢ )
العنوان : إيجار ” الوفاء باأجرة ” . وكالة .
الموجز : تنازل وكيل المؤجرة عن أجرة العين . ثبوت أنه كان مقابل تنازل المستأجر عن العقد الإيجار ليتمكن الوكيل من هدم العقار و إقامته بناء جديد . لا يعد تبرعا منه للمسأجر . جواز أن تكون الأجرة تقدمه أخرى غير النقود .
القاعدة : إذ كان البين من الحكم المطعون فيه أنه إستخلص من التوكيل الصادر من الطاعنة – المؤجرة – لزوجها و من الإقرار الصادر منه للمطعون عليه – المستأجر – أن ما تضمنه الإقرار من تنازل عن الأجرة عين النزاع لحين إقامة البناء الجديد بدلاً من العقار المطلوب هدمه ، كان بمقابل تمثل في تنازل المطعون عليه عن عقد إستئجاره للشقة التى كان يشغلها بالعقار المذكور ليتمكن الوكيل من هدمه و بيع أنقاضه و إقامة بناء جديد يغل دخلاً أكبر ، و كان هذا الذى إستخلصه الحكم يتفق و عبارات سند الوكالة و الإقرار و في حدود ما لمحكمة الموضوع من سلطة تامة في تحديد نطاق الوكالة و بيان ما قصده المتعاقدان منها مستعينة في ذلك بعبارات التوكيل و ظروف الدعوى و ملابساتها ، و إذ كان من الجائز وفقاً للمادة ٥٦١ من القانون المدنى أن تكون الأجرة تقدمه أخرى غير النقود ، فإن النعى بأن إقرار الوكيل تضمن تبرعاً لا يملكه يكون على غير أساس .

الطعن رقم ٩٣ لسنة ٤٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٧٥/٠٥/١٣
مكتب فنى ( سنة ٢٦ – قاعدة ١٩٠ – صفحة ٩٩٠ )
العنوان : حكم ” ما يعد قصوراً ” . إيجار .
الموجز : القضاء بأخلاء الأرض المؤجرة لمخالفة المستأجر للعقد بأقامة بناء عليها دون تصريح من وزارة الأوقاف المؤجرة . إغفال الحكم بحث ما تمسك به المستأجر بأن المباني أقيمت بعلم الوزارة وموافقتها ، وأن موافقة الوزارة على تخفيض أجرة المباني بعد صدور الحكم الابتدائي ، يعد تجديداً ضمنياً للعقد . عدم مناقشة أدلة المستأجر في هذا الخصوص قصور .
القاعدة : متى كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه بإخلاء العين المؤجرة و إزالة المبانى القائمة عليها تأسيساً على أن الطاعنة الأولى – المستأجرة – قد خالفت العقد و أقامت على هذه الأرض التى تستأجرها مبانى للسكنى دون تصريح من وزارة الأوقاف المؤجرة ، و كان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الإستئناف بأن الطاعنة الأولى إنما أقامت المبانى على العين المؤجرة بعلم الوزارة و موافقتها و إستدلا على ذلك بأن مصلحة الأموال المقررة أخطرت الوزارة بربط العوائد عن هذه المبانى بإسم الطاعنة الأولى و أن الوزارة إختصمت في نزاع – سابق – يتعلق بالمبانى المذكورة ، و أنها شكلت لجاناً قامت بمعاينة تلك المبانى و زادت الأجرة عدة مرات ، و لم يعن الحكم بالرد على هذا الدفاع الجوهرى و إكتفى بالإحالة إلى الحكم الإبتدائى الذى إقتصر على القول بأنه لم يثبت أن المبانى أقيمت بعلم الوزارة دون أن يناقش الأدلة سالفة الذكر و التى إستند إليها الطاعنان بهذا الخصوص و كان الطاعنان قد تمسكا أيضاً أمام محكمة الإستئناف بأن الوزارة وافقت بعد صدور الحكم الإبتدائى على تخفيض أجرة المبانى ، و أخطرت الطاعنة الأولى كتابة بهذا التخفيض ، و أن هذا يعتبر تجديداً ضمنياً لعقد الإيجار ، و إستندا إلى صورة شمسية من الكتاب المذكور غير أن الحكم المطعون فيه خلا من الإشارة إلى هذا الدفاع أو الرد عليه لما كان ذلك فإن الحكم يكون قد شابه قصور يبطله .

الطعن رقم ١٤٨ لسنة ٣٢ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٦٦/٠٥/٢٦
مكتب فنى ( سنة ١٧ – قاعدة ١٧٢ – صفحة ١٢٥١ )
العنوان : اجاره . ” أقامه المستأجر مبان على العين المؤجره ” . ملكيه ” “أسباب كسب الملكيه” . التصاق . نظام عام .
الموجز : تصريح المؤجر للمستأجر باقامه بناء على نفقته فوق العين المؤجره مع التزامه بأداء عوايد المبانى التى تستجد . سكوت الطرفين عن بيان مصير هذه المنشأت ملكيتها للمستأجر طوال مده الأجازه . أيلولتها للمؤجر عند أنتهاء عقد الأيجار . حق المستأجر في أزالتها قبل أنتهاء الأيجار مع أعاده العين المؤجره لحالتها الأصليه ليس للمؤجر لهذا الغرض طلب الأزاله
القاعدة : متى كان الواقع في الدعوى هو أن المؤجر قد صرح للمستأجر بأن يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على أن يلتزم بأداء عوايد المبانى التى تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت فإن ملكيتها تكون للمستأجر طوال مدة الإجارة ولا توؤل إلى المؤجر إلا عند إنتهاء عقد الإيجار ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر في هذا الوقت ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل إنتهاء عقد الإيجار بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية بينما يمتنع على المؤجر في هذا الفرض طلب إزالة هذه المنشآت . ولا يصح الإحتجاج بأن أحكام الإلتصاق المقررة في القانون المدنى تقضى بإعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر في إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر مع إلتزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء – وهى مما يلتزم به أصلاً المالك – ودون إتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تأجيل إعمال أحكام الإلتصاق حتى ينتهى عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الإتفاق على تعديلها .

الطعن رقم ٣٤٨ لسنة ٢٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٦٤/٠٦/١١
مكتب فنى ( سنة ١٥ – قاعدة ١٢٩ – صفحة ٨١٩ )
العنوان : اجارة٠”اثار الايجار”٠”ما يقيمه المستأجرفى العين المؤجرة من مبان” .
الموجز : بناء المستأجر في الارض المؤجرة بتصريح من المؤجر ٠نزوله منزلة البانى في ارض الغير بحسن نية٠خضوعه لحكم الفقرة الاخيرة من المادة ٦٥ مدنى قديم تقنين هذا النظر في المادة ٥٩٢ مدنى قائم بشأن البناء الذى يقيمه المستأجر في العين المؤجرةبعلم المؤجر ودون معارضته٠
القاعدة : إنه و إن كان المستأجر الذى يقيم بناء على الأرض المؤجرة لا يعتبر حسن النية في حكم الفقرة الثانية من المادة ٦٥ من القانون المدنى القديم لأنه يعلم أن هذه الأرض التى بنى عليها مملوكة للمؤجر ، إلا أن الرأى الذى كان سائدا في ظل القانون المدنى القديم و الذى تقره محكمة النقض هو أن المستأجر الذى يبنى في الأرض المؤجرة بتصريح من المؤجر ينزل منزلة البانى في أرض الغير بحسن نية و يأخذ حكمه فتطبق عليه الفقرة الأخيرة من المادة ٦٥ المشار إليها ، و هذا النظر هو ما قننه القانون القائم في المادة ٥٩٢ بشأن البناء الذى يقيمة المستأجر في العين المؤجرة بعلم المؤجر و دون معارضته . و إذ إنتهى الحكم المطعون فيه إلى أن البناء قد أقيم على الأرض بتصريح من المؤجر الذى أسقط حقه في طلب الإزالة و طبق عليه حكم البانى بحسن نية فإنه لا يكون مخالفاً للقانون .

الطعن رقم ٢٢٩ لسنة ٢٣ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٥٧/٠٣/٢١
مكتب فنى ( سنة ٨ – قاعدة ٣٣ – صفحة ٢٦٥ )
العنوان : إجارة . التزام المؤجر بالتسليم . حكم “تسبيب معيب”. معنى التسليم الصحيح للعين المؤجرة
الموجز : إجارة . التزام المؤجر بالتسليم . حكم “تسبيب معيب”. معنى التسليم الصحيح للعين المؤجرة . عدم قيام المؤجر بما تعهد به في عقد الايجار واشترط فيه على نفسه الا يستحق شيئا من الاجرة الا بعد التسليم الوافى الكامل . قول الحكم ان الاشياء الناقصة بالعين المؤجرة تافهة دون ان يبين كيف تكون تافهة في حين انها تؤثر على الانتفاع . قصور . المادة ٥٦٥ مدنى
القاعدة : التسليم الصحيح للعين المؤجرة لايكون إلا بتسليم هذه العين جميعها هى و ملحقاتها تسليماً يتمكن به المستأجر من الإنتفاع بالعين انتفاعاً كاملاً دون حائل و يكون ذلك في الزمان و المكان الواجبين أو المتفق عليهما فتسليم جزء من العين أو العين دون ملحقاتها أو تسليم العين في حالة غير حسنة أو عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو تجهيزات أو بناء يقيمه في العين المؤجرة قبل التسليم أو مجرد التأخر في التسليم عن وقته . كل هذا لايعد تسليماً صحيحاً و لا يمكن للمؤجر أن يجبر المستأجر على أن يجتزىء به عن التسليم الصحيح و للمستأجر في جميع هذه الأحوال أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويضات اللازمة وفقا لحكم المادة ٥٦٥ من القانون المدنى . فإذا كان الظاهر من وقائع الدعوى و مستنداتها أن المؤجر لم يقم بما تعهد به في عقد الإيجار و إشترط فيه على نفسه ألا يستحق شيئا من الأجرة المتفق عليها إلا بعد التسليم الوافى الكامل للجراج المؤجر و كان الحكم قد قال إن الأشياء الناقصة بهذا الجراج تافهة دون أن يبين كيف تكون تافهة و هى تؤثر على الانتفاع و منها عدم وجود أبواب و لا نوافذ و لا أدوات صحية و لا أدوات لإطفاء الحريق و لا رخصة الإدارة فإن الحكم يكون قاصر البيان قصورا يشوبه و يبطله .

الطعن رقم ١٦ لسنة ١٩ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ١٩٥٠/١٢/١٤
مكتب فنى ( سنة ٢ – قاعدة ٣٠ – صفحة ١٥٨ )
العنوان : إجازة .
الموجز : الأراضي الفضاء . لا يسري عليها القانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ . التوسع في تفسير هذا القانون الاستئنافي . لا محل له . العين المؤجرة هي بمقتضي العقد أرض فضاء . إقامة المستأجر مباني عليها تصبح من حق المؤجر عند انتهاء العقد . ليس من شأنه أن تعتبر العين المؤجرة أرضا مقاما عليها مبان . دعوي المؤجر بزيادة أجرة هذه العين لاستمرار المستأجر منتفعا بها رغم إنذاره بالاخلاء بعد انقضاء مدة الإجازة السابقة . تخضع لقواعد القانون العام الخاصة بالاختصاص .
القاعدة : نصت المادة الأولى من القانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ على أنه يسرى على الأماكن و أجزاء الأماكن المؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض و استثنت صراحة الأراضى الفضاء . فاذا كانت العين المؤجرة بمقتضى العقد الذى يستند اليه المؤجر – الطاعن – هى أرض فضاء فإن دعواه بزيادة الأجرة لاستمرار المستأجرين – المطعون عليهما – منتفعين بالعين المؤجرة رغم إنذارهما بالاخلاء بعد انقضاء مدة الإجارة السابقة تخضع لقواعد القانون العام الخاصة بالاختصاص . و ليس يغير من هذا النظر أن المستأجرين قد أقاما عليهما بناء إذ مناط البحث ينحصر فيما إذا كانت العين المؤجرة أرضا فضاء أم مكانا معدا للسكنى أو غير ذلك من الأغراض و لا محل للتوسع في تفسير هذا القانون الاستثنائى لأنه جاء على خلاف أحكام القانون العام . و إذن فمتى كان الحكم قد انتهى الى اعتبار أن العين المؤجرة ليست أرضا فضاء و إنما هى أرض مقام عليها مبان و إن كان المطعون عليهما هما اللذان أقاماها إلا أنها تصبح من حق الطاعن عند انتهاء الإيجار بشرط دفع ثمنها للمطعون عليهما ورتب على هذا الاعتبار أن زيادة أجرتها هى من اختصاص المحكمة الكلية عملاً بالقانون رقم ١٢١ لسنة ١٩٤٧ فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .