أحكام محكمة النقض فى أسباب الاخلاء فى قانون إيجار الاماكن 

 

أحكام محكمة النقض فى أسباب الاخلاء فى قانون إيجار الاماكن 

 

 

الموجز : –

تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى. أثره. أحقية المالك فى تقاضي أجرة إضافية. عله ذلك. تفاوت نسبة الزيادة فى الأجرة حسب تاريخ إنشاء المبنى وما إذا كان التغيير كلياً أو جزئياً . م 19 ق 136 لسنة 1981.

القاعدة : –

النص فى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه ” فى الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزداد الأجرة القانونية بنسبة 1 -……………….. 2 – 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961…………… وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها…” مفاده أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة ولإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك فى تقاضي أجرة إضافية فى حالة تغيير الغرض من استعمال العين لغير أغراض السكنى تعويضاً لما يحيط فى بالاستعمال غير السكني من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى, وقد غاير المشرع فى النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى, وما إذا كان التغيير كلياً أو جزئياً.

(الطعن رقم 7685 لسنة 66 جلسة 1998/04/01 س 49 ع 1 ص 292 ق 72)

 

 

الموجز : –

تضمين المطعون ضدها تكليف الطاعن بالوفاء المطالبة بزيادة الأجرة بنسبة 100% لتغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. ثبوت أن التغيير كان جزئياً وأن تاريخ إنشاء العقار عام 1960. مؤداه. استحقاق الزيادة القانونية فى الأجرة بنسية 50% . أثره. بطلان التكليف . إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء استناداً إلى التكليف المذكور . خطأ.

القاعدة : –

إذ كان الواقع فى الدعوى أن المطعون ضدها قد ضمنت التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعن فى 20/2/1991 مطالبته بزيادة فى أجرة العين محل النزاع بنسبة 100% لتغيير الغرض من استعمالها إلى غير أغراض السكنى فى حين أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن تغيير استعمال العين هو تغيير جزئي بتحويل جزء منها فقط إلى عيادة واستغلال الباقي سكناً, كما أ، البين من المذكرة المقدمة من الطاعن أمام محكمة أول درجة أن العقار الكائنة به العين قد أنشئ دون منازعة من المطعون ضدها عام 1960 مما تكون معه الزيادة المستحقة فى ذمة الطاعن للتغيير الجزئي فى الاستعمال هي 50% من أجرة العين القانونية – عملاً بالبند 2 من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – ومقدارها مبلغ ستة جنيهات وليس مبلغ اثني عشر جنيهاً الذي ورد فى التكليف بالوفاء. وإذ كانت هذه الزيادة من شأنها بطلان التكليف بطلاناً متعلقاً بالنظام العام وجعله حابط الأثر قانوناً مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى, فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع معتداً فى ذلك بالتكليف المشار إليه فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.

(الطعن رقم 7685 لسنة 66 جلسة 1998/04/01 س 49 ع 1 ص 292 ق 72)

 

 

الموجز:

حق المستأجر فى إثبات صورية التصرف الصادر منه ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات . إثبات ذلك . أثره . لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بتلك الصورية .

القاعدة:

للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الصادر منه للغير ولوكان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات فإذا نجح فى ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف ودون اعتبار لتمسكه به فى هذه الحالة .
( المادتان 244 مدنى , 62 إثبات )

( الطعن رقم 6308 لسنة 64 ق جلسة 19 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1189) .

 

الموجز:

حق المؤجر فى طلب إخلاء المستأجر للتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن . جواز التنازل عنه صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته .

القاعدة:

المقرر – أن للمؤجر أن ينزل عن حقه فى طلب إخلاء المستأجر للتنازل عن الإيجار – أو التأجير من الباطن – و لا يلزم أن يكون هذا التنازل صريحاً بل يجوز أن يكون ضمنياً وذلك باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة 90 من القانون المدنى .
( المواد18 ق 136 لسنة 1981 ,593 ,594 ,595 ,596 مدنى )

( الطعن رقم 3113 لسنة 61 ق جلسة 16 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1165)

 

الموجز:

حق المؤجر فى طلب فسخ عقد الايجار وإخلاء المكان لاساءة الاستعمال . قصره على صور محدده . م 18 / د ق 136 لسنة 1981 . شرطه . قيام المستأجر بالاستعمال المخالف أو سماحه به وثبوته بحكم نهائى . مؤداه . وجوب بحث مايثيره المستأجر من سماحه لالاستعمال المخالف من عدمه .

القاعدة:

نصت المادة 18 / د من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر فى طلب الاخلاء إذا – ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح بأستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة – مما مفاده أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب فسخ العقد وإخلاء المكان الخاضع لأحكام هذا التشريع فجعله مقصورآ على صور محددة من أساءة الاستعمال دون سواها كما اشترط أن يكون المستاجر هو الذى استعمل العين المؤجرة هذا الاستعمال المخالف ، أو أن يكون قدسمح بذلك ، كما حدد وسيلة الاثبات أن تكون حكما نهائيا باعتباره الوسيلة القانو نية الوحيدة للتثبت من وقوع الفعل الموجب للاخلاء وهوما لازمه أن الدعوى التى رفعتها المؤجرة لاثبات أن المستأجر قد استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله على نحو ما يوجب إخلاءه تتسع لبحث ما يثيره المستأجرمن منازعات حول ما إذا كان قد سمح بهذا الاستعمال أو لم يسمح ويتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فى ذلك إذ من شأن عدم سماح المستأجر بالفعل المرفوعة به الدعوى أن يمنع من الحكم بإخلائه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )

( الطعن رقم 3822 لسنة 61 ق جلسة 1995/10/30 س 46 ج 2ص 1066 )

 

الموجز:

التأجير من الباطن والتنازل عن الايجار وترك العين المؤجرة . ماهية كل منهم . التمييز بينهم وروده فى خصوص تحديد أسباب الاخلاء . اعتبار كل منها سببا مغايرا للسبب الآخر . مؤداه . إقامة الدعوى بطلب الاخلاء استنادا لاحداها . غير مانع من إقامة دعوى بذات الطلب لسبب آخر .

القاعدة:

إذ كان قضاء هذه المحكمة قد جرى على التمييز بين التأجير من الباطن ، والتنازل عن الايجار ، وترك العين المؤجرة للغير باعتبار أن التأجير من الباطن عقد يؤجر به المستأجر الأصلى حقه فى الانتفاع بالعين إلى الغير ويحتفظ بحقه المقرر فى عقد الايجار الأصلى ……… فى حين أن التنازل عن الايجار عقد يحيل به المستأجر الأصلى إلى الغير كافة حقوقه والتزاماته الزاردة فى العقد الأصلى أما الترك فهو تخل عن العين دون اتفاق أو تعاقد ، إلا أن هذه التفرقة قد جاءت فى خصوص تحديد أسباب الاخلاء بإبراز كل حالة من هذه الحالات باعتبار كل منها سببا للاخلاء مفايرا للسبب الآخر ذلك أن المشرع بعدان سلب المؤجر حقه فى تحديد مقدار الاجرة ومدة الايجار رعاية لحاجة المستأجر الماسة للسكن أرادأن يجعل الأصل أن ينفرد المستأجر ـ ومن يتبعه بحكم القانون ـ بالانتفاع بالعين المؤجرة فتعقب الصور التى تنبئ عن تخلى المستأجر عن الانفراد بالانتفاع بالعين المؤجرة وأورد المصطلح المناسب لكل حالة منها وجعل الاخلاء جزاء لكل منها ، باعتبار أن هذا التخلى بجميع صوره يعتبر خروجا على أحكام قانون إيجار الأماكن ، واتساقا مع هذه الغاية ميزت المحكمة بين أسباب الاخلاء الثلاثة فى هذا الخصوص معتبرة أن رفع الدعوى بطاب الاخلاء لأحد هذه الأسباب غير مانع للخصوم من رفع الدعوى بالطلب ذاته استنادا لسبب آخر وهو ما استلزم هذه التفرقة بين الايجار من الباطن ، والتنازل ،والترك باعتبارها ثلاثة أسباب مستقلة للاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 و المادة 29 ق 49 لسنة 1977 )

( الطعن رقم 4239 لسنة 61 ق جلسة 1995/10/30 س 46 ج 2 ص 1070 )

 

الموجز:

التأجير من الباطن إختلافه عن التنازل عن الايجار . ماهية كلا منهما .

القاعدة:

المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الايجار من الباطن يختلف عن التازل عن الايجار ففي الايجار من الباطن تبقي العلاقة بين المؤجر والمستأجر الاصلي خاضعة لاحكام عقد الايجار الاصلي وتسري علي العلاقة بين المستأجر الاصلي والمستأجر من الباطن والمؤجر الاصلي في حين أن التنازل عن الايجار ينشيء مثل هذه العلاقة بينهما مع ما يترتب علي ذلك من أثار قانونية .
( المادتان 593 مدني و 18 ق 136 لسنة 1981 )

( الطعن رقم 253 لسنة 56 ق جلسة 21-12-1994 س 45 ج 2ص 1627 )

 

الموجز:

حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار إلا بإذن كتابي . م 18 / ج ق 136 لسنة 1981 . مؤداه قصر الاذن علي أحدهما . أثره . وجوب الالتزام بحدوده دون توسع فيه أو القياس عليه .. لا محل لاعمال المادة 594 مدني . علة ذلك .

القاعدة:

أجاز القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الاحكام الخاضعة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر في المادة 18 / ج منه للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان (( إذا ثبت أن المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستاجر الاصلي في قانون إيجار الاماكن هو منع المستاجر من التاجير من الباطن أو التنازل عن المكان المؤجر إلا بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك الاذن علي التاجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الاذن دون توسع فيه أو قياس علي الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص القانون ساريا بالنسبة لغير ما أذن به ولا يجوز للمستاجر الاصلي عندئذ أن يتنازل عن الايجار للغير ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 594 من القانون المدني من أن منع المستاجر من أن يوجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الايجار وكذلك العكس ذلك أنه فضلا عن أن هذا النص قد عرض لحالة المنع من التاجير من الباطن أو التنازل عن الايجار دون حالة الاذن بأيهما فانه قد ورد ضمن القواعد العامة للايجار في القانون المدني حيث الاصل وفقا لنص 593 منه – وعلي خلاف قانون ايجار الاماكن – أن للمستاجر حق النزول عن الايجار أو الايجار من الباطن وذلك عن كل ما استاجره أو بعضه ما لم يقضي الاتفاق بغير ذلك فلا محل للتحدي به هذه الحالة بالنسبة للعين التي تخضع لقانون إيجار الاماكن .
( المواد 18 ق 136 لسنة 1981 و 593 و 594 مدني )

( الطعن رقم 253 لسنة 56 ق جلسة 21-12-1994 س 45 ج 2ص 1627 )

 

الموجز:

ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره عن الوفاء بالاجرة المستحقة عدم استلزم صدور حكم نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة مؤداه قرار شطب الدعوى يتحقق التكرار شرطه تسجيل المحكمة قبل اصدار قرارها بالشطب ، توقى المستاجر بالاخلاء بسداده الاجرة المستحقة عليه والمصاريف والاتعاب وقبولها من المؤجر علة ذلك ورود قرار الشطب مجردا وخلو الاوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك عدم اعتباره سابقة للتكرار .

القاعدة:

المقرر – ان ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة لايستلزم بالضرورة ان يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائىاذ لم يستلزم المشرع هذ الشرط سواء فى القانون رقم 49 لسنة 1977 او فى القانون الحالى رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يكفى لتوافر التكرار ان تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الاخلاء للتكرار من ان المستاجر سبق ان تاخر او امتنع عن سداد اجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف والاتعاب لكى يتوقى الحكم بالاخلاء ، لما كان ذلك وكان شطب الدعوى لايعدو ان يكون وعلى مانصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قرارا من القرارات التى تامر بها المحكمة ولايعتبر من قبيل الاحكام الاانه اذا سجلت المحكمة قبل اصدار قرارها بشطب الدعوى الدعوى ما يفيد ان هناك اجرة مستحقة على المستاجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسداد الاجرة والمصاريف والاتعاب وقبلها منه المؤجر فى دعواه الرفض اعمالا لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فان قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار اذا ما امتنع المستاجر تاخر فى سداد اجرة مستحقة ولم ينازع وتوقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسدادها مع المصاريف والاتعاب فعند ئذ لاتعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه والمؤيد لحكم محكمة اول درجة ان المحكمة تبين لها من الدعويين رقمى 107 لسنة 1983 ، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق سبق اقامة المؤجر على الطاعن دعوى طرد للتاجير فى سداد الاجرة عن المدة من 1/ 7/ 1982 حتىنهاية ابريل 1983 وقد انذره بالوفاء ثم عاود التاخير فى سداد الاجرة عن المدة من1/ 1 / 1983 حتى نهاية اكتوبر 1984 وقام الطاعن الطاعن بسداد الاجرة اثناء نظر الدعوى فتركها المؤجر للشطب فقررت المحكمة المستعجلة بشطبها ومن ثم فان الاثر المترتب على ذلك ان قرار الشطب المتقدم يصلح لان يتخذ اساسا للقول بتوافر التكرار واذ التزم الحكم الابتدائى هذا النظر وايده الحكم المطعون فيه – فى توافر التكرار فى التكرار فى سداد الطاعن قفل باب المرافعة فى الدعوى الماثلة ذلك لان حالة التكرار للامتناع او التاخر فى سداد الاجرة موجب للحكم بالاخلاء ولو قام المستاجر بسداد الاجرة قبل اقفال باب المرافعة الا اذا قدم لمحكمة الموضوع مبرارات مقبولة لهذا التاخير او الامتناع واذ لم يقدم الطاعن مبررات تاخيره فى سداد الاجرة فى دعوى النزاع فان سبب النعى يكون على غير اساس متعينا رفضه .
(المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 – م 82 مرافعات المعدلة بق 23 لسنة لسنة لسنة 92 -م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 )

( الطعن رقم 3464 لسنة 60 ق جلسة 24/ 11 / 1994 س 45 ص 1476 ج 2 )

 

الموجز:

سداد المستأجر الاجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة الاستئناف . مسقط لحق المؤجر في الاخلاء . م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 .

القاعدة:

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن نص في المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأخير وبيع الاماكن – يدل علي أن المشرع رغبة في التيسير علي المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء حتي تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة الاستئناف بحيث أصبح قيام المستأجر بسداد الاجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي التاريخ المذكور مسقطا لحق المؤجر في الاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )

( الطعن رقم 232 لسنة 60 ق جلسة 30-5-1994 س 45 ج ا ص 935 )

 

الموجز:

توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فى مجال أسباب الإخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية . مناطه . ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين . مؤداه . العقد الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتننازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المؤجر .لا يقوم به سبب الإجراء المنصوص عليه بالفقرة ج من م 18 ق 136 لسنة 1981 ما لم ينفذ هذا التصرف بتسليم العين المؤجرة فعلاُ للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن. عله ذلك .

القاعدة:

البين من استقراء المراحل التشريعية التى مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 سنة 1947 ، 52 سنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينه بتلك القوانين والتى وردت فيها عل سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأجب المشرع فى بعض أسباب الإخلاء وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح بأستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من وقوع المخالفة وقد أجمع الفقه والقضاء على وجوب الإخلاء إذا ثبت وقوع المخلفة المبررة للإخلاء ولا أثر لعدول المستأجر عن المخالفة التى ارتكبها فى توقيع هذا الجزاء مما يدل على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار ومن ثم فإن التصرف الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من البطن بعير إذن كتابى صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مادام أن هذا التصرف لم يتنفذ بتسليم العين المؤجرة فعلاُ للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن إذ العقد الصورى لا وجود له قانوناُ وبالتالى لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 244 مدنى )

( الطعن رقم 2615 لسنة 63 ق جلسة 1994/3/24 س 45 ص 550 )

 

الموجز:

قواعد تحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء . تعلقها بالنظام العام سريانها بأثر فورى.

القاعدة:

إذ كان من المقرر أن قواعد تحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء متعلقة بالنظام العام وتسرى بأثر فورى.
( المواد 1 ق 49 لسنة 1977 و 1 ق 136 لسنة 1981 و 2 مدنى و 187 دستور 1971 )

( الطعن رقم 4651 لسنة 62 ق – جلسة 1993/10/24 – السنة 44 ج 3 ص 40 )

 

الموجز:

التكليف بالوفاء بالأجرة . غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بها. إخلاء المستأجر للتكرار فى الامتناع أو التأخير فى سداد الأجرة . مناطه . الوفاء بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء . أثره .إنتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار .

القاعدة:

لئن كان التكليف بالوفاء بالأجرة المستحقة على المستأجر لم يستلزمه المشرع كشرط لقبول دعوى الإخلاء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة ، إلا أن النص فى المادة 2/18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن يدل – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن مناط الحكم بالإخلاء فى حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو تأخره فى الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادى حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة ، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتقى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به.
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )

( الطعن رقم 808 لسنة 59 ق – جلسة 1993/9/22 – السنة 44 ج2 ص 926 )

 

الموجز:

إخلاء المستأجر لإساءة استعمال المكان المؤجر . م 18/ د ق 136 لسنة 1981. شرطه . صدور حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال . الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك . علة ذلك .

القاعدة:

– المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أنه إذ كان القانون رقم 136 لسنة1981 قد نص فى مادته الثامنة عشرة على أنه – لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية …. ( د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة – فإنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص عليها فى تلك الفقرة أن يصدر حكم قضائى قاطع فى ثبوت هذه الإساءة فى الاستعمال فتكون له حجية الأمر المقضى فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء ، ولا يعد من هذا القبيل الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة ، وهى دعوى إجراءات وقتيه تحفظية يقوم بها صاحبها للمحافظة على حقه قبل الغير لتكون له سندا يتقدم به أمام محكمة الموضوع عند الفصل فى أصل الحق وعلى ذلك فإن الحكم الذى يصدر فيها هو حكم وقتى لا يحسم النزاع ولا تأثير له على الموضوع عند نظر الدعوى بأصل الحق ولا يحوز أمامها قوة الشئ المقضى فيه ، كما وأن محكمة الموضوع لا تملك سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته ونفيه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )

( الطعن رقم 2973 لسنة 62 ق – جلسة 1993/7/7 – السنة 44 ج2 ص 824 )

 

الموجز : –

إخلاء المستأجر لاستعماله العين المؤجرة أو سماحه باستعمالها فى أغراض منافية للآداب العامة. م 18/د ق 136 لسنة 1981. شرطه . ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى . لقاضى الموضوع استخلاص ذلك الاستعمال من عدمه من الحكم المشار إليه متى أقام قضاءه على أسباب تكفى لحمله ( مثال فى إيجار بشأن استخلاص الاستعمال المنافى و المخالف للأداب العامة من حكم جنائى نهائى وماتم فيه من تحقيقات عن تهمة التعامل فى النقد الأجنبى).

القاعدة : –

النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 سنه1981 _ يدل _ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة _ على أن المشرع رغبه منه فى تحقيق التوازن بين مصلحة التوازن بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر ولحسن الانتفاع بالأماكن المؤجرة قد أجاز للأول طلب إخلاء المكان المؤجر إذا استعمله المستأجر أو سمح باستعماله فى أمور وأغراض تجافى حسن الأداب وتنافى القيم الدينية وأخلاقيات المجتمع واشترط لذلك أن يثبت ذلك الفعل بحكم قضائى نهائيا فلا يجوز الإلتجاء إلى آى طريق آخر لإثبات هذه الواقعة وإذا ما ثبت المخالفة بهذا الحكم النهائى تعين الحكم بالإخلاء ولا ريب أن اعتبار أحد الأفعال التى تستخلص من أوراق الدعوى الصادر فيها هذا الحكم من التصرفات التى تحدث عنها النص المشار إليه من عدمه وإن كان من مسائل الواقع التى تخضع لتقدير قاضى الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله لما كان ذلك وكان المطعون ضده قد أسس دعواه بطلب إخلاء الطاعن من العين المؤجرة محل النزاع على انه سمح لأحد عماله باستعمالها فى أغراض منافية للآداب العامة مستدلاً على ذلك بالحكم الصادر فى الجنحة رقم 283 لسنة 87 جنح مالية العطارين المؤيد استئنافيا بإدانة أحد العاملين لديه عن تهمة شروعه فى التعامل بالنقد الأجنبى على خلاف الطرق المصرح بها قانوناً المؤثمة بالمادة 14 من القانون رقم 97 لسنة 76 بشأن تنظيم التعامل بالنقد الأجنبى وكان المشرع استن هذا القانون وعاقب بهذه المادة على الأفعال التى تقع بالمخالفة لأحكامه أو الشروع فى مخالفتها بما فى ذلك الأحكام المنظمة للتعامل فى النقد الأجنبى عن طريق المصارف والجهات الأخرى المرخص لها بالتعامل فيه وفقاً للقواعد والإجراءات التى حددها مستهدفاً بذلك تحقيق مصلحة عامه تغيا فيها توفير الأمن والسلامة للاقتصاد القومى فى مرحله الانفتاح الجديدة على العالم الخارجى وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة الاقتصادية به عن مشروع هذا القانون فقد ورد به أنه “انطلاقاً من مفهوم الجديد للسياحة الاقتصادية للبلاد وانفتاحها على العالم الخارجى أجمع فإن الأمر يقتضى نظره جديده إلى النظام النقدى بما يحقق المرونة الكافية ويوفر الأمن والسلامة للاقتصاد القومى بما يهيئ من جهة أخرى السبل للوصول بالجنيه المصرى إلى مركز ملائم بين العملات الأخرى ” وكذلك فى المذكرة الإيضاحية للقانون فقد جاء بها أن المادة الأولى أجازت الاحتفاظ بالنقد الأجنبى فى نطاق المقرر والناتجة عن غير عمليات التصدير السلعى والتى تستح للإفراد والقطاع الخاص بصفة عامة وفى كافة الصور التى يكون عليها الاحتفاظ على أساس أن هذه المتحصلات غير واجبه الاسترداد إلى جمهورية مصر العربية ويكون التعامل فى النقد الأجنبى المحتفظ به داخل البلاد لاستعماله بمعرفة آخرين عن طريق المصارف المعتمدة والجهات المرخص لها بالتعامل فى النقد الاجنبى.

(الطعن رقم 2427 لسنة 62 جلسة 1995/12/17 س 46 ع 2 ص 1401 ق 275)

 

الموجز : –

مخالفةأحكام ق 97 لسنة 76 أو الشروع فيها . عدم اعتباره إساءة لاستعمال العين المؤجرة . علة ذلك .

القاعدة : –

مخالفة أحكام القانون المنظم للتعامل فى النقد الأجنبى أو الشروع فيها بالنظر لما تغياه المشرع وهدف إليه هى من المخالفات التى تمس الاقتصاد القومى فيها لا يشكل مساساً بقيم المجتمع الدينية وأخلاقياته وآدابه واعتبار أن تعامل الشخص فى ماله أياً كان نوعه عيناً أو نقداً و سواء كان النقد مصرياً أو أجنبياً الأصل فيه الإباحة يتعامل فيه كيف يشاء وبالطريق الذى يراه فإذا ما قيد المشرع تعامله فيه بطريق معين أوجب عليه سلوكه دون سواه لاعتبارات إرتآها كان ذلك استثناء من أصل مشروع. (الطعن رقم 2427 لسنة 62 جلسة 1995/12/17 س 46 ع 2 ص 1401 ق 275)

 

الموجز : –

الأحكام الخاصه بتعيين أسباب الإخلاء . تعلقها بالنظام العام . سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت تنفيذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .

القاعدة : –

المقرر قانونا- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة – أن الأحكام الخاصة فى قوانين إيجار الأماكن بتعيين أسباب الإخلاء هى قواعد آمرة ومتعلقة بالنظام العام فتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة التى لم تستقر نهائيا وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها.

(الطعن رقم 1150 لسنة 51 جلسة 1992/07/16 س 43 ع 1 ص 948 ق 198)

 

الموجز : –

صدور تشريع لاحق يستحدث حكماً جديداً يتعلق بذاتية القاعدة الموضوعية الأمرة . سريانه بأثر فورى على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه .

القاعدة : –

إذا صدر قانون لاحق يتضمن تعديلا فى تشريعات إيجار الأماكن كان من شأنه استحداث حكما جديدا يتعلق بذاتية تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالإلغاء أو التغيير بالإضافة أو الحذف، فإن هذا التعديل يأخذ حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه بأثر فورى على المراكز والوقائع القائمة وقت نفاذه.

(الطعن رقم 1150 لسنة 51 جلسة 1992/07/16 س 43 ع 1 ص 948 ق 198)

 

الموجز : –

إنتهاء الحكم المطعون فيه إلى النتيجة الصحيحة قانوناً برفض طلب الإخلاء لتغيير الغرض من إستعمال العين المؤجرة . لا يعيبه تطبيقه خطأ المادة 23/ ج ق 52 لسنة 1969 بدلا من المادة 31/ ج ق 49 لسنة 1977 . لمحكمة النقض تصحيحه دون أن تنقصه . علة ذلك .

القاعدة : –

إذ كان الحكم المطعون فيه قد إنتهى إلى – النتيجة الصحيحة – ورفض طلب الإخلاء لتغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة، فلا يعيبه أو يؤثر فيه أن طبق المادة 23/ج من القانون 52 لسنة 1969 بدلا من المادة 31/ج من القانون 49 لسنة 1977 – المنطبق على واقعة الحال – ما دام أن حق المؤجر فى طلب الإخلاء فى ظل القانونين مما لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر، حيث إذا إنتفى الضرر إمتنع الحكم بالإخلاء، ولمحكمة النقض أن تصحح هذا الخطأ وأن ترده إلى الأساس السليم دون أن تنقضه.

(الطعن رقم 1150 لسنة 51 جلسة 1992/07/16 س 43 ع 1 ص 948 ق 198)

 

الموجز : –

إخلاء المستأجر للتغيير فى وجه إستعمال العين المؤجرة فى ظل العمل بأحكام المادة 31/ج ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 23 ق 52 لسنة 1969. رهين بتوافر الضرر . علة ذلك . إنتفاء الضرر . أثره . امتناع الحكم بالإخلاء

القاعدة : –

إذ كانت المادة 31/ج من القانون 49 لسنة 1977 – المقابلة للمادة 23 من القانون 52 لسنة 1969 – قد استحدثت حكما جديدا بما نصت عليه من جواز الإخلاء إذا أستعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر أو أستعمله فى غير الأغراض المؤجر من أجلها، فإن هذا النص يكون هو الواجب التطبيق على واقعة الدعوى وإذ كان حق المؤجر فى طلب الإخلاء وفقا لحكم المادة 23/ج من القانون 52 لسنة 1969 لا يقوم بمجرد الاستعمال المحظور على المستأجر بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا إنتفى الضرر إمتنع الحكم بالإخلاء، وكانت المادة 31/ج سالفة الذكر قد نصت صراحة على هذا الحكم فى حالة مخالفة المستأجر لطريقة استعمال العين المؤجرة مما قد يوحي فى ظاهره بأنتفاء هذا الشرط فى حالة مخالفة الغرض من الاستعمال باعتبار أن شرط الضرر حسبما ورد فى النص قد أقترن بمخالفة شروط الإيجار المعقولة دون مخالفة الغرض من الاستعمال إلا أن ذلك مردود بأن المستفاد من مناقشات مجلس الشعب فى شأن هذه الفقرة أن واضعى النص اعتبروا أن توافر الضرر شرطا للحكم بالإخلاء فى الحالتين المنصوص عليهما لوحدة العلة بينهما وهى حماية المستأجر من عنت المالك باعتبار أن طلب الإخلاء مع عدم توافر الضرر ينطوى على تعسف فى استعمال الحق، مما مفاده أن حق المؤجر فى طلب إخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها المتفق عليه طبقا لنص المادة 31/ج من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يقوم بمجرد تغيير وجه الاستعمال بل يشترط أن يقع عنه ضرر للمؤجر بحيث إذا إنتفى الضرر إمتنع الحكم بالإخلاء.

(الطعن رقم 1150 لسنة 51 جلسة 1992/07/16 س 43 ع 1 ص 948 ق 198)

 

الموجز : –

تعيين أسباب إخلاء الأماكن المؤجرة الخاضعة للتشريعات الإستثنائية . أحكام أمره متعلقة بالنظام العام ورودها فى تلك التشريعات على سبيل الحصر . مؤداه . عدم طلب اخلائها أعمالا للشرط الصريح الفاسخ متى تعارض هذا الشرط مع تلك الأسباب .

القاعدة : –

الدعوى التى يقيمها المؤجر بفسخ عقد الإيجار – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هى دعوى بإخلاء العين المؤجرة و يعتبر طلب الإخلاء مندمجا فى طلب الفسخ و أثر حتمى للقضاء به ، و أنه و لئن كانت القواعد العامة فى القانون المدنى إعمالا لمبدأ سلطان الأرادة – وفقا لما نصت عليه المادة 158 منه – تجيز فى العقود الملزمة للجانبيين الإتفاق على إعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه بما يؤدى إلى وقوع الفسخ فى هذه الحالة نفاذا لذلك الإتفاق بقوة القانون و دون أن يكون للقاضى خيار فى أمره إلا أنه تحقيقاً للتوازن بين أوضاع المؤجرين و المستأجرين للأماكن التى تسرى عليها أحكام التشريعات الإستثنائية المنظمة للإيجار رأى المشرع التدخل بتعيين أسباب الأخلاء بأحكام آمرة متعلقة بالنظام العام أوردها على سبيل الحصر فى تلك التشريعات مما مفاده أن المشرع لم يصادر حق المتعاقدين فى الإتفاق على الشرط الصريح الفاسخ فى عقد الإيجار إلا إذا تعارض مع القواعد الآمرة الواردة فى تلك القوانين الإستثنائية ، و من ثم فلا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر متى كان خاضعاً لأحكام التشريع الإستثنائى إلا لسبب من الأسباب المبينة به ، فإن كان عقد الإيجار قد تضمن شرطاً صريحاً فاسخاً تعين أن يكون تحقق هذا الشرط موافقاً لما نص عليه التشريع المذكور من قواعد .

(الطعن رقم 190 لسنة 56 جلسة 1990/07/25 س 41 ع 2 ص 478 ق 253)

 

الموجز : –

تكرار المستاجر فى الامتناع أو التأخير فى سداد الاجرة . جواز الحكم بإخلائه رغم الوفاء بها أثناء سير الدعوى . م 23 / 1 ق 52 سنة 1969 . شرطه أن يكون التكرار أو التأخير أقيمت بشأنه دعوى موضوعيه بالأخلاء . لا يكفى إقامة دعوى مستعجلة بالطرد.

القاعدة : –

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن التكرار فى التأخير أو الإمتناع عن أداء الأجرة الذى يجيز الحكم بالأخلاء رغم الوفاء بها أثناء سير الدعوى عملاً بنص المادة 1/23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المنطبق على واقعة الدعوى لا يتحقق إلا بسبق رفع دعوى موضوعية بالإخلاء طبقاً للإجراءات المنصوص عليها فى هذه المادة . لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد إتخذ من دعاوى سابقة مستعجلة بالطرد للتخلف عن أداء الأجرة سنده فى إثبات تكرار تأخر الطاعن فى الوفاء بالأجرة يبرر الحكم عليه بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 834 لسنة 44 جلسة 1983/02/09 س 34 ع 1 ص 445 ق 97)