أحكام محكمة النقض فى التنازل عن عقد الايجار والايجار من الباطن

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

 

الموجز : –

محكمة الموضوع . سلطتها فى اثبات أو نفي ترك المستأجر للعين المؤجرة أو تنازله عنها للغير أو تأجيرها من الباطن متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

القاعدة : –

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن إثبات أو نفى واقعة ترك المستأجر للعين المؤجرة أو التنازل عنها للغير أو تأجيرها من الباطن من مسائل الواقع فى الدعوى التى تستقل محكمة الموضوع بتقديرها دون معقب عليها فى ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

(الطعن رقم 1657 لسنة 56 جلسة 1991/01/10 س 42 ع 1 ص 167 ق 31)

 

الموجز : –

قاضى الموضوع . سلطته فى بحث الدلائل والمستندات المقدمة والموازنة بينها وترجيح شهادة شاهد على آخر ما دام لم يخرج بتلك الأقوال عما يؤدى إليه مدلولها .

القاعدة : –

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن لقاضى الموضوع بحث ما يقدم له من دلائل ومستندات وموازنة بعضها بالبعض شاهد على الأخر وترجيح شهادة أخر ما دام لم يخرج بأقوال الشاهد عما يؤدي إليه مدلولها .

(الطعن رقم 1657 لسنة 56 جلسة 1991/01/10 س 42 ع 1 ص 167 ق 31)

 

الموجز : –

العقد عدم جواز فسخه على غير عاقديه. عقد الايجار من الباطن. لا ينشىء علاقه مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلى الا بالنسبه للاجره ولو كان مصرحا له فى عقد الايجار الأصلى بالتأجير من الباطن أنتهاء الحكم الى قيام علاقة تعاقديه بين المؤجر الأصلى والمستأجر من الباطن تأسيسا على التصريح للمستأجر الأصلى بالتأجير من الباطن خطأ .

القاعدة : –

الأصل أن العقد لا يفسخ على غير عاقديه و لما كان مفاد المادتين 596 ، 597 من القانون المدنى إنه فى الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر و المستأجر الأصلى خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلى ، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بحقيقتى هذا العقد و يسرى على العلاقة بين المستأجر الأصلى و المستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن و لا ينشئ هذا العقد الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن و المؤجر الأصلى إلا فى شيء واحد هو الأجرة على نحو ما فصلته المادة 597 مدنى ، أما سائر الحقوق و الإلتزامات الأخرى الناشئة عن عقد الإيجار فتبقى العلاقة بالنسبة لها غير مباشرة ما بين المؤجر الأصلى و المستأجر من الباطن يتوسط بينهما – المستأجر الأصلى و لا ينشئ عقد الإيجار من الباطن علاقة مباشرة بين المؤجر الأصلى و المستأجر من الباطن ، و لو كان قد صرح للمستأجر فى عقد الإيجار الأصلى بالتأجير من الباطن . لما كان ذلك و كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه إنتهى إلى قيام علاقة تعاقدية بين المؤجر الأصلى و المستأجر من الباطن تأسيساً على أن المؤجر الأصلى صرح للمستأجر الأصلى بالتأجير من الباطن فإنه يكون قد أجرى فسخ العقد على غير عاقديه خاصته بعد أن قضى بإخراج الشركة المطعون ضدها الثانية – المستأجرة الأصلية من الدعوى بلا مصاريف و بإعتبار دعوى الإخلاء المرفوعة منها على المستأجر من الباطن الطاعن كأن لم تكون ليكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 2212 لسنة 59 جلسة 1990/02/22 س 41 ع 1 ص 581 ق 98)

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

الموجز : –

التزام المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق الاستمرار فى شغل العين بعد وفاة المستأجر أو تركه لها . حالاته . م 29 ق 1977/49 . عدم سريانه على المستأجر من الباطن لجزء منها طبقا للمادة 40 /ب من ذات القانون .

القاعدة : –

مفاد نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر أن إستمرار عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة إنما يكون فى حالتين الأولى : أن يكون عقد الإيجار وارداً على عين للسكنى ، و فى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة للأشخاص المذكورين فى الفقرة الأولى بالشروط الواردة فيها . و الثانية : أن يكون عقد الإيجار وارداً على عين لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ، و فى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة لورثة المستأجر صاحب النشاط أو شركائه فى ذات النشاط ، و فى هاتين الحالتين فقط يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق الإستمرار فى شغل العين ، و إذ كان القانون هو مصدر الحق المقرر فى هذه المادة بالنسبة لإستمرار عقد الإيجار و إلتزام المؤجر الوارد فيها ، فإن حكمها لا يسرى على المستأجرين من الباطن فى الحالة المنصوص عليها فى المادة 40 بند “ب” من ذات القانون لأن علاقة هؤلاء المستأجرين . بالمؤجر لهم يحكمها عقد الإيجار من الباطن المحرر فى شأنها ، و إذ كان الطاعن يشغل حجرتين بشقة النزاع لممارسة عمله فى مهنة المحاماه بهما و ذلك بمقتضى عقد إيجار من الباطن ، و من ثم فهو لا يعد شريكاً فى نشاط المرحوم … المستأجر الأصلى للشقة لتكون عيادة يزاول فيها مهنته الطبية لتغاير النشاطين و إستقلال كل منهما عن الآخر ، فإن حكم المادة 29 فقرة 2 ، 3 سالفة الذكر لا يسرى فى حقه .

(الطعن رقم 258 لسنة 51 جلسة 1987/11/22 س 38 ع 2 ص 974 ق 207)

 

الموجز : –

إجارة . الايجار من الباطن . حجز . توقيع المؤجر حجزاً تحفظياً على ما بالعين المؤجرة من منقولات للمستأجر من الباطن فى ظل قانون المرافعات القديم . حق المستأجر الأصلى فى مطالبة المستأجر من باطنه بالأجرة المستحقة فى ذمته .

القاعدة : –

إذا كان الحجز الذى أوقعه المؤجر على ما بالعين المؤجرة هو حجز تحفظى على منقولات للمستأجر من الباطن تم فى ظل قانون المرافعات القديم فإنه ليس من شأن هذا الحجز أن يغل يد المستأجر الأصلى عن مطالبة المستأجر من باطنه بالأجرة المستحقة فى ذمته

(الطعن رقم 84 لسنة 23 جلسة 1957/01/31 س 8 ع 1 ص 118 ق 14)

 

 

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : التنازل عن الإيجار يتم بنقل المستأجر جميع حقوقة والتزاماته المترتبه على عقد الإيجار الى شخص آخر يحل محله فيها ويكون بهذة المثابة بيعاً او هبلة لحق المستأجر تبعاً لما اذا كان هذا التنازل بمقابل او بدون مقابل اما التأخير من الباطن فلا يعدو ان يكون عقد ايجار يقع على حق المستأجر ذاته .

( نقض رقم 80 س 48ق – جلسة 24 يناير 1979 )

 

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :

المقصود بالتأجير من الباطن في هذا الصدد هو المعنى المراد به في الشريعة العامة اي قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كاملاً او بعضة في الإنتفاع بالعين المؤجرة اليه الى آخر في مقابل اجرة يتفق عليها بينهما .

( نقض 736 44ق – جلسة 15\3\1978 )

كما قضت بأن :

الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين وهو الذي يحكم العلاقة بين طرفية وحتى ولو تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإيجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي حتى ولو كانت شروطه مغايرة لشروطها ، ويتعين على المستأجر من الباطن تبعاً لذلك ان يوفي بالتزاماته ولا يحق للأول ان يتمسك قبله بأنه ممنوع من التأجير من الباطن .

( طعن 851 س 43ق – جلسة 15\6\1977 – وفي هذا المعنى طعن 8 س 48ق 24 يناير 1979 )

 

الإيجار الصادر من غير المالك او من له حق التعامل في منفعته – صحيح بين طرفيه – عدم نفاذه في حق صاحب الحق في التأجير الا بالإجازة .

وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :

الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وان وقع صحيحاً بين طرفية فانه لا ينفذ في حق مالكه او من له الحق في الانتفاع به ، الا بإجازة هذا الأخير له ، بحيث لا يجوز له ان يتعرض للمستأجر في الإنتفاع بالعين المؤجرة طوال مدة الإيجار .

( طعن رقم 572 لسنة 46ق – جلسة 10\1\1984 )

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

طلب اخلاء العين المؤجرة لتخلي المستأجر عنها للغير – عبء اثبات وجود غير المستأجر طبقاً لأحكام العقد او القانون – وقوعه على عاتق الأخير – اثبات ان وجود الغير يستند الى سبب قانوني يبرره – عبئه على المستأجر .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :

المقرر في قواعد الإثبات ان البينة على من يدعي خلاف الأصل ، بمعني ان من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته وانما يقع على عاتق من يدي خلاف هذا الأصل عبء اثبات ما يدعيه ، باعتبار انه يستحدث جديداً لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله ، ولما كان الأصل هو خلوص المكان المؤجرة لمستأجره ومن يتبعه ، وخلوه من غير هؤلاء ، فانه يكفي المؤجر اثباتاً للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان استناداً الى حكم الفقرة .(ب) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ان يقدم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه في المكان المؤجر طبقاً لأحكام عقد الإيجار او القانون لينتقل بذلك عبء اثبات العكس الى عاتق المستأجر بوصفة مدعياً خلاف الأصل ليثبت ان وجود ذلك الغير يستند الى سبب قانوني يبرر ذلك ، فان اثبت ذلك درأ عن نفسه جزاء الإخلال لما كان ما تقدم وكان البين من مطالعة الحكم المطعون فيه ان وجود شخصين مع الطاعن في العين المؤجرة في تاريخ رفع الدعوى سنة 1975 لم يكن محل نزاع ، فان عبء الإثبات يكون قد انتقل بذلك الى عاتق الطاعن الذي قام دفاعة على ان وجودهما في العين انما يرجع الى مشاركتهما في النشاط الذي يباشره بها منذ سنة 1986 ويعلم المطعون عليها .

( طعن رقم 225 لسنة 47ق – جلسة 20\1\1979 )

 

حق المؤجر في اخلاء المستأجر لقيامه بتأجير العين المؤجرة له من الباطن – نشوءه بمجرد وقوع المخالفة – عدم انقضائه بزوالها باسترداد المستأجر الأصلي للعين .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : حق المؤجر في الاخلاء – لتأجير المستأجر العين المؤجرة له من باطنه – ينشأ بمجرد وقوع المخالفة ولا ينقضي بإزالتها فيبقى له الحق ولو استرد المستأجر الأصلي العين المؤجرة ، فلا على الحكم ان هو التفت عن طلب المعاينة تبعاً لانها لا تفيد الا في زوال المخالفة بعد وقوعها .

( طعن رقم 476 لسنة 44ق – جلسة 2\5\1979 )

 

1- حق المؤجر في طلب اخلاء المستأجر للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار – ازالة المستأجر سبب المخالفة لا أثره له .
2- فسخ عقد الإيجار لتأجير المستأجر العين من باطنه للغير – اثره – انقضاء جميع تصرفات المستأجر الأصلي الناشئة عن العقد – بيعة المحل التجاري بالجدك الآخر – لا اثر له .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :

1- المقرر في قضاء هذة المحكمة انه متى ثبت حق المؤجر في طلب الإخلاء طبقاً للمادة 23\ب من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المطبق على واقعة الدعوى – بسبب التأجير من الباطن او النزول عن الإيجار ، فلا يستطيع المستأجر تفادي الحكم بالإخلاء اذا بادر الى ازالة سبب المخالفة من بعد او عمد الى تصحيح الوضع عن طريق بيع المتجر اذا توافرت حالاته .
2- القضاء يفسخ عقد الإيجار ليس له من اثر رجعي الا انه لما كان الثابت ان عقد الإيجار كان وقت التصر بيع المقهى الى الطاعنة قابلاً للفسخ وانتقل اليها محملاً بهذا العيب وكان هذا التصرف ليس من شأنه ان يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفته ارتكبها المستأجر الأصلي قبل حصوله فانه يترت عليه انقضاء جميع التصرفات الناشئة عنه .

( طعن رقم 509 لسنة 46 ق – جلسة 7\2\1979 )

 

الإيواء بطريق الإستضافة .

المقصود بالايواء بطريق الاستضافه :

عرفت محكمة النقض الايواء بطريق الاستضافه بأنه :ـ
المقرر في قضاء هذه المحكمة ان الايواء بطريق الاستضافة يقوم علي انتفاء العلاقة التعاقديه بين المستأجر وبين ضيفة أو بين الاخير وبين المؤجر فلا يعتبر الضيف من ثم مستأجرا مع المستأجر الذي ابرم العقد بأسمة وليس له من ثم حق في الانتفاع بالعين المؤجرة يجابه به المستأجر اذ ان اقامته لديه انما هي علي سبيل التسامح منه ان شاء ابقى عليها وان شاء انهاها بغير التزام عليه فهي متفرعه عن انتفاع المستأجر ومرتبطة بأستمراره في هذا الإنتفاع بنفسه ولا تنقلب هذة الإقامة مهما طال امدها الى مساكنه تعطيه الحق في الإحتفاظ بالشقة بعد موت مستأجرها دون اولاد هذا الأخير . ))

(طعن رقم 1416 س 48ق – جلسة 20\6\1984 )

 

ايواء المستأجر للغير او استضافته – وجوب ان تكون اقامته بصفة عارضة مع المستأجر – بقاء الغير بعد ترك المستأجر للعين – هو تأجير من الباطن او نزول عن الإيجار .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه : يفترض في فعل الإيواء والإستضافة بما لا يعتبر تنازلاً عن الإيجار او تأجيراً من الباطن ان يكون بصفة عارضة ومن خلال اقامة المستأجر الأصلي وانتفاعه بالعين واستمراره في شغلها بنفسة ، بحيث اذا انقطعت هذة الإقامة نهائياً وبقى فيها من بعده من استضافة او أوراه عد ذلك تأجيراً من الباطن او نزولاً عن الإيجار .

( طعن رقم 643 لسنة 48ق – جلسة 2\5\1979 )

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

توقيت ايواء الضيف ببقاء المستأجر بالعين المؤجرة .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : اذ كان الحكم المطعون فيه قد عرض لدفاع الطاعن بشأن قيام علاقة أيجارية بينه وبين مالك العقار الكائنة به شقة النزاع وانكر عليه هذا الحق على سند من ان اقامة الطاعن بالعين وقد كانت من قبيل الإستضافة فانها لا تنقلب مهما طال امدها الى مساكنة تعطيه الحق في الاحتفاظ بالشقة لنفسه بعد موت مستأجرها دون اولاد هذا الأخير ، وكان هذا الذي اقام عليه الحكم قضاءه يتفح وصحيح القانون ذلك انه وقد ثبت بمدونات الحكم ان اقامة الطاعن بالعين كانت على سيبل الإستضافة من جانب خاله المستأجر الأصلي لها وان مالك العقار قد اذن بهذة الإقامة وذلك على سبيل التسامح الذي لا يكسب الضيف حقاً مهما طال الأمد فانه لا يجوز للطاعن وهو يقيم بالعين على هذا النحو ان يدعي لنفسه حقاً عليها في مواجهة اولاد المستأجر مفترضاً قيام علاقة إيجارية .

( طعن رقم 322 لسنة 47ق – جلسة 5\5\1980 )

 

دعوى المستأجر من الباطن بتحديد الأجرة القانونية – الحكم بعدم قبولها لاقامتها ضد المستأجر الأصلي دون المؤجر – خطأ .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :

تأييد الحكم المطعون فيه لقضاء محكمة اول درجة بشأن عدم قبول دعوى تحديد الأجرة – المقامة من المستأجر – من الباطن – بمقولة انها لا تقام الا على المالك دون المستأجر الأصلي ينطوى على تقرير قانوني خاطيء ))

(طعن رقم 137 لسنة 47ق – جلسة 28\3\1979 )

 

طلاق مستأجر المسكن لزوجته – الحكم بناء على طلبه اخلائها من العين – لا خطأ .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه : اذ كان الثابت ان الطاعنة كانت ابان التعاقد – في عقد الإيجار – زوجة للمستأجر المطعون عليه فان وجودها معة بالعين المؤجرة منذ بدء الإيجار لا يجعل منها مستأجرة لها ، لما كان ما تقدم فليس للطاعنة وقد ثبت طلاقها من المطعون عليه المستأجر ، سند للبقاء في العين التي يستأجرها ، ويكون الحكم بإخلائهـا متفق وصحيح القانون )) .

(طعن رقم 396 لسنة 46ق – جلسة 26\3\1980 )

 

هل يجوز تغيير سبب دعوى الإخلاء امام محكمة الإستئناف من التأجير من الباطن الى التنازل عن الإيجار او ترك العين المؤجرة او العكس ؟

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه :
حالات الإخلاء المنصوص عليها بكافة فقرات المادة 23 من القانون 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ما هي الا أسباب لطلب فسخ عقد الإيجار ويحق للمؤجر والحال كذلك مع بقاء طلب الفسخ على حاله ان يغير سبب الطلب في الإستئناف ولا يعتبر ذلك من قبيل الطلبات الجديدة في مفهوم المادة ( 235 ) مرافعات فاذا كانت الدعوى مرفوعة بطلب الفسخ استناداً الى عدم الوفاء بالأجرة ، جاز للمؤجر تعديل سبب الفسخ الى قيام المستأجر بتأجير عين النزاع من الباطن او التنازل عنها او إساءة استعمال العين المؤجرة او مخالفة المستأجر لشروط الإيجار المعقولة فالطلب في جميع هذة الحالات هو فسخ عقد الإيجار وحالات الإخلاء ماهي الا اسباب للطلب .

( الطعنان رقما 966 لسنة 51ق – لسنة 52 ق – جلسة 21\6\1984)

 

المقصود
بالإيجار من الباطن :

المقصود بالتأجير من الباطن في هذا الصدد هو المعنى المراد به في الشريعة العامة
اي قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كاملاً او بعضة في الإنتفاع بالعين المؤجرة
اليه الى آخر في مقابل اجرة يتفق عليها بينهما .

( نقض رقم  736  لسنة 44ق – جلسة 15\3\1978 )

كما قضت بأن :

الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن
ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين وهو الذي يحكم العلاقة بين طرفية وحتى ولو
تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإيجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر
والمستأجر الأصلي حتى ولو كانت شروطه مغايرة لشروطها ، ويتعين على المستأجر من
الباطن تبعاً لذلك ان يوفي بالتزاماته ولا يحق للأول ان يتمسك قبله بأنه ممنوع من
التأجير من الباطن .

( طعن 851 س 43ق – جلسة 15\6\1977 – وفي هذا المعنى طعن 8 س 48ق 24 يناير 1979 )

الإيجار
الصادر من غير المالك او من له حق التعامل في منفعته – صحيح بين طرفيه – عدم نفاذه
في حق صاحب الحق في التأجير الا بالإجازة .

الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته
وان وقع صحيحاً بين طرفية فانه لا ينفذ في حق مالكه او من له الحق في الانتفاع به
، الا بإجازة هذا الأخير له ، بحيث لا يجوز له ان يتعرض للمستأجر في الإنتفاع
بالعين المؤجرة طوال مدة الإيجار .

( طعن رقم 572 لسنة 46ق – جلسة 10\1\1984 )

طلب
اخلاء العين المؤجرة لتخلي المستأجر عنها للغير – عبء اثبات وجود غير المستأجر
طبقاً لأحكام العقد او القانون – وقوعه على عاتق الأخير – اثبات ان وجود الغير
يستند الى سبب قانوني يبرره – عبئه على المستأجر .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :

المقرر في قواعد الإثبات ان البينة على من يدعي خلاف الأصل ، بمعني ان من يتمسك
بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته وانما يقع على عاتق من يدي خلاف هذا الأصل عبء
اثبات ما يدعيه ، باعتبار انه يستحدث جديداً لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله ،
ولما كان الأصل هو خلوص المكان المؤجرة لمستأجره ومن يتبعه ، وخلوه من غير هؤلاء ،
فانه يكفي المؤجر اثباتاً للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان استناداً
الى حكم الفقرة .(ب) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ان يقدم الدليل على
وجود غير المستأجر ومن يتبعه في المكان المؤجر طبقاً لأحكام عقد الإيجار او
القانون لينتقل بذلك عبء اثبات العكس الى عاتق المستأجر بوصفة مدعياً خلاف الأصل
ليثبت ان وجود ذلك الغير يستند الى سبب قانوني يبرر ذلك ، فان اثبت ذلك درأ عن
نفسه جزاء الإخلال لما كان ما تقدم وكان البين من مطالعة الحكم المطعون فيه ان
وجود شخصين مع الطاعن في العين المؤجرة في تاريخ رفع الدعوى سنة 1975 لم يكن محل
نزاع ، فان عبء الإثبات يكون قد انتقل بذلك الى عاتق الطاعن الذي قام دفاعة على ان
وجودهما في العين انما يرجع الى مشاركتهما في النشاط الذي يباشره بها منذ سنة 1986
ويعلم المطعون عليها .

( طعن رقم 225 لسنة 47ق – جلسة 20\1\1979 )

حق
المؤجر في اخلاء المستأجر لقيامه بتأجير العين المؤجرة له من الباطن – نشوءه بمجرد
وقوع المخالفة – عدم انقضائه بزوالها باسترداد المستأجر الأصلي للعين .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : حق المؤجر في الاخلاء – لتأجير المستأجر العين
المؤجرة له من باطنه – ينشأ بمجرد وقوع المخالفة ولا ينقضي بإزالتها فيبقى له الحق
ولو استرد المستأجر الأصلي العين المؤجرة ، فلا على الحكم ان هو التفت عن طلب
المعاينة تبعاً لانها لا تفيد الا في زوال المخالفة بعد وقوعها .

 ( طعن رقم 476 لسنة 44ق – جلسة 2\5\1979 )

1- حق
المؤجر في طلب اخلاء المستأجر للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار – ازالة المستأجر
سبب المخالفة لا أثره له .
2- فسخ عقد الإيجار لتأجير المستأجر العين من باطنه للغير – اثره – انقضاء جميع
تصرفات المستأجر الأصلي الناشئة عن العقد – بيعة المحل التجاري بالجدك الآخر – لا
اثر له .

1- المقرر في قضاء هذة المحكمة انه متى ثبت حق المؤجر في طلب الإخلاء طبقاً للمادة
23\ب من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المطبق على واقعة الدعوى – بسبب التأجير من
الباطن او النزول عن الإيجار ، فلا يستطيع المستأجر تفادي الحكم بالإخلاء اذا بادر
الى ازالة سبب المخالفة من بعد او عمد الى تصحيح الوضع عن طريق بيع المتجر اذا
توافرت حالاته .
2- القضاء يفسخ عقد الإيجار ليس له من اثر رجعي الا انه لما كان الثابت ان عقد
الإيجار كان وقت التصر بيع المقهى الى الطاعنة قابلاً للفسخ وانتقل اليها محملاً
بهذا العيب وكان هذا التصرف ليس من شأنه ان يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفته
ارتكبها المستأجر الأصلي قبل حصوله فانه يترت عليه انقضاء جميع التصرفات الناشئة
عنه .

 ( طعن رقم 509 لسنة 46 ق – جلسة 7\2\1979 )

الإيواء
بطريق الإستضافة .

المقصود بالايواء بطريق الاستضافه :
عرفت
محكمة النقض الايواء بطريق الاستضافه بأنه :ـ
المقرر في قضاء هذه المحكمة ان الايواء بطريق الاستضافة يقوم علي انتفاء العلاقة
التعاقديه بين المستأجر وبين ضيفة أو بين الاخير وبين المؤجر فلا يعتبر الضيف من
ثم مستأجرا مع المستأجر الذي ابرم العقد بأسمة وليس له من ثم حق في الانتفاع
بالعين المؤجرة يجابه به المستأجر اذ ان اقامته لديه انما هي علي سبيل التسامح منه
ان شاء ابقى عليها وان شاء انهاها بغير التزام عليه فهي متفرعه عن انتفاع المستأجر
ومرتبطة بأستمراره في هذا الإنتفاع بنفسه ولا تنقلب هذة الإقامة مهما طال امدها
الى مساكنه تعطيه الحق في الإحتفاظ بالشقة بعد موت مستأجرها دون اولاد هذا الأخير
. ))

 (طعن رقم 1416 س 48ق – جلسة 20\6\1984 )

 

ايواء
المستأجر للغير او استضافته – وجوب ان تكون اقامته بصفة عارضة مع المستأجر – بقاء
الغير بعد ترك المستأجر للعين – هو تأجير من الباطن او نزول عن الإيجار .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه : يفترض في فعل الإيواء والإستضافة بما لا
يعتبر تنازلاً عن الإيجار او تأجيراً من الباطن ان يكون بصفة عارضة ومن خلال اقامة
المستأجر الأصلي وانتفاعه بالعين واستمراره في شغلها بنفسة ، بحيث اذا انقطعت هذة
الإقامة نهائياً وبقى فيها من بعده من استضافة او أوراه عد ذلك تأجيراً من الباطن
او نزولاً عن الإيجار .

( طعن رقم 643 لسنة 48ق – جلسة 2\5\1979 )

توقيت
ايواء الضيف ببقاء المستأجر بالعين المؤجرة .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : اذ كان الحكم المطعون فيه قد عرض لدفاع الطاعن
بشأن قيام علاقة أيجارية بينه وبين مالك العقار الكائنة به شقة النزاع وانكر عليه
هذا الحق على سند من ان اقامة الطاعن بالعين وقد كانت من قبيل الإستضافة فانها لا
تنقلب مهما طال امدها الى مساكنة تعطيه الحق في الاحتفاظ بالشقة لنفسه بعد موت
مستأجرها دون اولاد هذا الأخير ، وكان هذا الذي اقام عليه الحكم قضاءه يتفح وصحيح
القانون ذلك انه وقد ثبت بمدونات الحكم ان اقامة الطاعن بالعين كانت على سيبل
الإستضافة من جانب خاله المستأجر الأصلي لها وان مالك العقار قد اذن بهذة الإقامة
وذلك على سبيل التسامح الذي لا يكسب الضيف حقاً مهما طال الأمد فانه لا يجوز للطاعن
وهو يقيم بالعين على هذا النحو ان يدعي لنفسه حقاً عليها في مواجهة اولاد المستأجر
مفترضاً قيام علاقة إيجارية .

( طعن رقم 322 لسنة 47ق – جلسة 5\5\1980 )

دعوى
المستأجر من الباطن بتحديد الأجرة القانونية – الحكم بعدم قبولها لاقامتها ضد
المستأجر الأصلي دون المؤجر – خطأ .

تأييد الحكم المطعون فيه لقضاء محكمة اول درجة بشأن عدم قبول دعوى تحديد
الأجرة – المقامة من المستأجر – من الباطن – بمقولة انها لا تقام الا على المالك
دون المستأجر الأصلي ينطوى على تقرير قانوني خاطيء ))

(طعن رقم 137 لسنة 47ق – جلسة 28\3\1979 )

 

طلاق مستأجر المسكن لزوجته – الحكم بناء على طلبه اخلائها من العين – لا خطأ .

في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه : اذ كان الثابت ان الطاعنة كانت ابان التعاقد
– في عقد الإيجار – زوجة للمستأجر المطعون عليه فان وجودها معة بالعين المؤجرة منذ
بدء الإيجار لا يجعل منها مستأجرة لها ، لما كان ما تقدم فليس للطاعنة وقد ثبت
طلاقها من المطعون عليه المستأجر ، سند للبقاء في العين التي يستأجرها ، ويكون
الحكم بإخلائهـا متفق وصحيح القانون )) .

(طعن رقم 396 لسنة 46ق – جلسة 26\3\1980 )

” انه بصدور القانون رقم4لسنة1996بشأن سريان القانون المدنى على الاماكن التى لم
يسبق تأجيرها و الأماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق
البقاء فيها والسارى اعتبارا من31/1/1996 اليوم التالى لتاريخ نشره فى الجريدة
الرسمية والذى نص فى المادتبن الاولى والثانية منه على عدم تطبيق قوانين ايجار
وبيع الأماكن … وتطبيق احكام القانون المدنى فى شان استغلالها او التصرف فيها
وبالتالى احكام قانون الشهر العقارى فيما يتعلق بتنظيم نقل الملكية وما يستتبع ذلك
من عدم بطلان البيع الثانى لهذه الوحدات والاعتداد فى شان نقل ملكيتها باحكام قانون
الشهر العقارى وما تنص عليه من اسبقية من يسجل عقده فى نقل الملكية اليه ومن ثم
فان ما انتهى اليه الحكم المطعون فيه من تاييد الحكم الابتدائى ببطلان البيع
الثانى الذى تم فى 1/9/1998 فى ظل احكام القانون رقم4لسنة1996

فانه يكون قد خالف
القانون واخطأ فى تطبيقه

الطعن رقم12353لسنة75ق -جلسة21/12/2006) “غير منشور”

مجموعة من احكام محكمة
النقض فى دعاوى الاخلا لعدم سداد الاجرة

امتياز
دين اجرة المباني والاراضي الزراعيه المستحق للمؤجر علي منقولات العين المؤجرة
قاصر علي اجرة سنتين امتياز المؤجر حسن النيه عدم تقدمه علي امتياز هيئة التأمينات
الاجتماعيه الا في حدود اجرة سنتين م 1143 مدني

وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بما يأتي :ـ النص في المادة 1143 من القانون المدني
علي ان اجرة المباني والاراضي الزراعيه لسنتين أو لمدة الايجار ان قلت عن ذلك وكل
حق آخر للمؤجر بمقتضي عقد الايجار يكون لها جميعاً امتياز علي ما يكون موجوداً
بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز ………….” مفاده
ان امتياز دين الاجرة علي المنقولات الموجودة ولما كان دين الاجرة المستحقة
للمطعون عليهم الخمسة الاول هو مبلغ 5512 جنيهاً فقط وكان الحكم المطعون فيه
الهئيه العامه للتأمينات الاجتماعيه طبقا للفقره الرابعه من المادة 1143 لا يكون
بالنسبه للجرة علي اطلاقها وانما يعني الاجرة التي حددتها الفقره الاولي من ذات
المادة بسنتين فقط ومن ثم فإن امتياز المؤجر بأعتبارة في حدود سنتين واذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه

(طعن رقم 1362 لسنة 47 ـ جلسة 10/ 5/1979 )

يجب
ان يتضمن التكليف بالوفاء بالاجرة التنبيه علي المستأجر كذلك بالوفاء بملحقات
الاجرة المطلوبة كالضرائب

وتطبيقاً لذلك قضت محكمة النقض بأنه :ـ
” لما كانت الاجرة التي خول المشرع المستأجر الوفاء بها حتي اقفال باب
المرافعه في معني 23 /1 من القانون 52 لسنة 1969 سالفه الذكر هي الاجرة المستحقة
بالتكليف بالوفاء وعوائدها والمصاريف الرسمية بكافه انواعها وكان البين من التكليف
بالوفاء انه تضمن التنبيه علي المطعون عليه بسداد مبلغ قيمة الاجرة المستحقة
……………. حتي وما يستجد فحسب ولم يرد به تكليفه بسداد قيمة العوائد
المستحقة عليه فلا يصح النعي علي الحكم المطعون فيه رفضه دعوي الاخلاء لعدم تضمن
التكليف بالوفاء لهذه العوائد

(طعن رقم 643 س 47 ـ جلسة 24/1/1981 )

 

أنه لما كان طلب الأخلاء – وعلى ما
جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر حقا شخصيا للمؤجر , ويجوز له أن يتنازل عنه بعد
وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في
دلالته على حقيقة المقصود منه , وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في
تقدير الظروف الملابسة التي تحيط بتراخي المؤجر في طلب الاخلاء كي تستخلص منه متى
يكون ذلك دالا على نزوله عن حقه في طلب الأخلاء الا أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها
سائغا وكان تقاضي المالك للأجرة دون تحفظ يفيد قيام علاقة ايجارية مباشرة بينه
وبين من تقاضى منه الأجرة .

الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق جلسة 5 من فبراير سنة 2001

أن
المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار الأماكن قد حظرت على
المستأجر التنازل عن الأيجار والتأجير من الباطن ألا أن المستأجر له أن يدخل معه
شركاء في استغلال العين المؤجرة فأشراك المستأجر شخصا آخر معه في المحل التجاري
الذي أقامه في العين المؤجرة لا يعتبر أخلالا بالحظر المانع من التنازل او التأجير
من الباطن بشرط أن تكون الشركة حقيقية أى لم يقصد بها ستر أحلال الشريك المزعوم
محل المستأجر الأصلي كما وأنه ولئن كان أثبات أو نفي جدية عقد الشركة وواقعة
التأجير من الباطن هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها ألا ان
ذلك مشروط بأن تقيم قضائها في هذا الشأن على أسباب سائغة تكفي لحمله

الطعن رقم 1178 لسنة 61 ق جلسة 11 من مارس سنة 2001

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

أن
من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن عقد الأيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ
سلطان الارادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها
ودون مجاوزة لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير
العقود والشروط للتعرف على مقصود المتعاقدين ألا أن ذلك مشروط بألا تخرج في
تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى الظاهر لها وأنه على القاضي
أذا ما أراد حمل عبارة المتعاقدين على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب
المقبولة التي تبرر العدول عن هذا المدلول الظاهر الى خلافه وكيف أفادت تلك العبارات
المعنى الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين بحيث يتضح لمحكمة النقض من هذا
البيان أن محكمة الموضوع قد اعتمدت في تأويلها لها على اعتبارات معقولة يصح عقلا
استخلاص ما استخلصته منها

رقم 1517 لسنة 63 ق جلسة 11 من أبريل سنة 2001

 

الامتداد القانوني
لعقد الإيجار
إن تدليل
الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيراً واستقلاله
بها بعد وفاته. عدم تقديم المطعون ضدهم الدليلعلى تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت
إقامته بالعين، وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استناداً إلى عدم
تقديمه دليلا ًعلى إقامته وقت الوفاة هو فساد في الاستدلال يرتب البطلان.

فالقاعدة : أنه إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو
المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة
الصغير مع أبيه في هذا الوقت، وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاً على تعبير
الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماً
آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو المستأجر الأصلي وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع
الدعوى، وهو ما دلل الطاعن على عدم صحته، كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه
وجواز سفره ورخصة قيادته وشهادة ميلاد ابنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه
وبعدها وإصراره على اتخاذها موطناً، فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أنه
لم يقدم دليلاً على إقامته وقت الوفاة، إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن
حررت بناء على ما أدلى هو به من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه
يكون معيباً بالفساد في الاستدلال.
(الطعن
رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)

وينطبق نفس المبدأ ونفس القواعد على الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم نشاط
تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي لذلك فإن استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط
تجاري أو صناعي أو مهني في حالة وفاة المستأجر. اتساعه لكافة الورثة الذين
يستعملون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعقد. عدم اشتراطه مزاولة
المستفيد بنفسه. كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي المستفيدين أو غيرهم. (م 1/1 ق 6
لسنة 1997 ولائحته التنفيذية).

فالقاعدة
: أنه إذ كانت عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن “يستبدل
بنص الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي “فإذا كانت العين
مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر
ويستمر الصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه
المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من
قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم” وردت
عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من
يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعد الأمر الذي يدل على
أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات
النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل
المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين
أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً رسمياً، وقد كان رائد
المشرع في تعديل المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد
بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة
المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من
أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد الاجتماعي وصولاً إلى
قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
كما أن قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن وظيفة الطاعن بالقضاء
تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة
ظاهرة أو مستترة للحظر المفروض بنص (م 72) من قانون السلطة القضائية هو خطأ في
تطبيق القانون يرتب البطلان.
فالقاعدة
:
أنه إذ كان
الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما
ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً
للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير
لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه بنص المادة (72) من قانون السلطة القضائية برغم أن
النص الأخير لا يعتبر مقيداً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6
لسنة 1997 المشار إليه لاختلاف حكم النصين ورود كل منهما على محل مغاير للآخر بما
لا يستحيل معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور وتخصيص له بغير
مخصص واستحداث لحكم مغير يضيف سبباً لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيبه .
الطعن رقم
25 لسنة 71 ق – جلسة 15/11/2001
________________________________________
الامتداد
القانوني لعقد الإيجار
إن الأوراق
الرسمية غير قاطعة الدلالة على توافر الركن المادي للإقامة متى كانت من صنع صاحبها
وجواز الاستدلال بها على توافر قصد الإقامة وإنتفاء نية التخلي عن العين المؤجرة
يكفي لتوافر الركن المعنوي لاستمرار الإقامة بالعين بالشروط المنصوص عليها بالمادة
(21 من ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 ق 49 لسنة 1977).

فالقاعدة : أن من المستقر أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادي للإقامة تكاد
تكون معدومة متى كان صاحبها هوا لذي يدلي ببياناتها فهي من صنعه، ولكن دلالتها
قوية على قصده الإقامة وانتفاء نية التخلي عنده لأنها تعبير صريح عن الإرادة،
وتوافر الركن المعنوي كاف لاستمرار الإقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة (21) من
قانون إيجار الأماكن 52 لسنة 1969 المقابلة لنص المادة (29) من قانون 49 لسنة
1977.

(الطعن
رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

إثبات عقد الإيجار
1 – تصدي
محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى
بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من
أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية .
قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها
ابتداء على المطعون ضده . خطأ .
( الطعن
رقم 428 لسنة 71 ق – جلسة 13 / 1 / 2003 )

2 – تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة
الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما
يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ
خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة
للقانون وخطا في تطبيقه .
( الطعن
رقم 1709 لسنة 72 ق – جلسة 18 / 8 / 2003 )

إعلان
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن :
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب
احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم
موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213
، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته .
( الطعن
رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001 )

الامتداد
القانوني
1 – الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين
من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر
وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة
1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار
لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .
( الطعن
رقم 4068 لسنة 66 ق – جلسة 19 / 3 / 2003 )

2 – الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي
:
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها
منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا
كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة
نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق – جلسة 21 / 11 / 2002 )

دعوى
دعوى الطرد
للغصب . دعوى موضوعية . التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في
استعمال الشيء واستغلال . وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد
وتكييفة وبحث توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه
.
( الطعن
رقم 8024 لسنة 65 ق – جلسة 8 / 4 / 2002 )

طرد للغصب

تمسك الطاعن
بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها
وفور علمه انه يضع اليد عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك
بما ورد بتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع
وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب .
قصور مبطل .
(الطعن
رقم 7794 لسنة 66 ق – جلسة 9 / 6 / 2003 )

فسخ عقد
الإيجار
( الشرط الفاسخ الصريح )
تمسك الطاعن
بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة
لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد
يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم
المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا
سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ
وقصور .
( الطعن
رقم 2803 لسنة 71 ق – جلسة 10 / 3 / 2003 )

قرارات
لجان تحديد الاجرة
: القواعد
الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي
أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان
تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه
. لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح
بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة
. علة ذلك .
( الطعن
رقم 774 لسنة 58 ق – جلسة 13 / 1 / 2003 )

المساكنة
1- تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون
انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها
كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش
في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها
أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون
انقطاع . خطأ وقصور .
( الطعن
رقم 1345 لسنة 72 ق – جلسة 23 / 6 / 2003 )

2- النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها
على ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة
المسافة القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك

( الطعن رقم
5895 لسنة 63 – جلسة 8 / 1 / 2002 )

بطلان البيع
:-

عدم بطلان بيع
الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والتى انتهت أو تنتهى عقـود إيجـارها دون أن يكون
لأحد حق البقاء فيها والاعتداد بأحكام قانـون الشهر العقارى فى شأن ملكيتها بعد
سريان القانون 4 لسنة 1996 :

الموجـز :-

الأماكن التى لم
يسبق تأجيرها والتى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
. تطبيق أحكام القانون المدنى فى شأن استغلالها أو التصرف فيها دون قوانين إيجار
وبيع الأماكن . المادتان 1 ، 2 ق 4 لسنة 1996 . مؤداه . عدم بطلان البيع الثانى
لهذه الأماكن والاعتداد بأحكام قانون الشهر العقارى فى شأن نقل ملكيتها والمتعلقة
بأسبقية تسجيل العقد فى نقل الواقع فى ظل أحكام المطعون فيه ببطلان البيع الثانى
للوحدة محل التداعى الواقع فى ظل أحكام ق 4 لسنة 1996 . خطأ ومخالفة للقانون .

القاعــدة :-

إنه بصدور
القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق
تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء
فيها والسارى اعتباراً من 31/1/1996 اليوم التالى لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية
والذى نص فى المادتين الأولى والثانية منه على عدم تطبيق قوانين إيجار وبيع
الأماكن … وتطبيق أحكام القانون المدنى فى شأن استغلالها أو التصرف فيها
وبالتالى أحكام قانون الشهر العقارى فيما يتعلق بتنظيم نقل الملكية وما يستتبع ذلك
من عدم بطلان البيع الثانى لهذه الوحدات والاعتداد فى شأن نقل ملكيتها بأحكام
قانون الشهر العقارى وما تنص عليه من أسبقية من يسجل عقده فى نقل الملكية إليه ومن
ثم فإن ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه من تأييد الحكم الابتدائى ببطلان البيع
الثانى الذى تم فى 1/9/1998 فى ظل أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 فإنه يكون قد
خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .

( الطعن رقم
12353 لسنة 75 ق – جلسة 21/12/2006 )

أحكام محكمة النقض فى دعاوى التنازل عن عقدالايجار والايجار من الباطن

---

مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية 

Lawyer Egypt Firm

مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن

” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “

محامى تخصص عقارات فى مصر

(whats app ) واتس أب :          201220615243+

للتواصل  :              201103004317+