أحكام محكمة النقض فى عقد البيع الغير مسجل ( الابتدائى ) 

 أحكام محكمة النقض فى عقد البيع الغير مسجل ( الابتدائى ) 

الموجز : -

عقد البيع ولو لم يكن مشهراً. نقله للمشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها من تاريخ إبرام البيع. شمول ذلك استحقاق الثمرات والنماء فى المنقول أو العقار. مناطه. أن يكون المبيع معيناً بالذات. الاستثناء. وجود اتفاق أو عرف مخالف للمشتري طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه. اعتبار هذا الريع تعويضاً عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي حق له تسلمه وطرد من لا سند له فى وضع يده عليه. المواد ٤۱۸, من ٤۲۸ إلى ٤۵۵ , ٤۵۸ فقرة ۲ من القانون المدني والمذكرة الإيضاحية له تعليقاً على هذه الفقرة.

القاعدة : -

المشرع عرف البيع فيما نص عليه فى المادة ٤۱۸ من القانون المدني بأنه: “.. عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر فى مقابل ثمن نقدي” وحدد التزامات البائع فيما أورده بالمواد من ٤۲۸ إلى ٤۵۵ وألزمه فى أولاها بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري كما أوجب عليه - فيما ضمنته المواد ٤۳۱, ٤۳۲, ٤۳۵ تسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع بما فى ذلك ملحقات المبيع وما أعد بصفة دائمة لاستعماله وذلك بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا, ثم رتب - فيما ضمنه نص المواد من ٤۳۹ إلى ٤۵۵ - أحكام ضمان البائع ومنها ضمان عدم التعرض للمشتري فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله أو من فعل أجنبي على النحو وبالشروط الواردة بهذه المواد, واستتبع ذلك بيان التزامات المشتري وأورد المادة ٤۵۸ متضمنة النص فى فقرتها الثانية على أن “وللمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع, وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضا هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره” وأشارت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني تعليقا على هذا النص “أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق المشتري للثمرات” وهو ما يدل جميعه على أن عقد البيع - ولو لم يكن مشهرا - ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك, كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي حق له تسلمه وطرد من لا سند له فى وضع يده عليه, وهو جزء من الحق المقرر للمشتري على المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف.

(الطعن رقم ٦۸۰ لسنة ٦٤ جلسة ۲۰۰۳/۱۰/۱۲ س ۵۰ ع ۱ ص ۲۰ )

الموجز : -

عقد البيع ولو لم يكن مشهراً. أثره. انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع. سريان ذلك على الثمرات والنماء فى العقار والمنقول على حد سواء ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات. الاستثناء. وجود اتفاق أو عرف يخالف ذلك. للمشتري طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه.

القاعدة : -

يترتب على عقد البيع - ولو لم يكن مشهرا - انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على حد سواء إلى المشتري - ما دام المبيع شيئا معينا بالذات - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك, كما تنقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه.

(الطعن رقم ٦۸۰ لسنة ٦٤ جلسة ۲۰۰۳/۱۰/۱۲ س ۵۰ ع ۱ ص ۲۰ )

الموجز : -

- من المقرر أن ملكية الشفيع للعقار الذى يشفع به يجب أن تكون ثابتة وقت بيع العقار الذى يشفع فيه وأن الشفعة جائزة فى العقار المبيع ولو كان عقد البيع لم يسجل فإن حق الشفعة الذى نشأ من يوم البيع لا يمكن تعليقه على حصول تسجيل العقد أو القول بتولده من يوم التسجيل فقط .

(الطعن رقم ۱۲۰ لسنة ۱٤ ق جلسة ۱۵/۲/۱۹٤۵ )

- إن وصف العقد بأنه عقد ابتدائى آخذا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذا الوصف على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل - ذلك لا يحول دون اعتبار البيع باتا لازما متى كانت صيغته دالة على أن كلا كل من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول ، ومتى كان عقد البيع لازما باتا فانه يثبت الحق فى الشفعة بمجرد تمامه لكل من قام به سبب من أسبابها .

( الطعن رقم ۳ لسنة ۱٦ ق جلسة ۲٦/۱۲/۱۹٤٦ )

- إذا حرر عقد ابتدائى بيع نصيب القصر فى أطيان اشترط فيه أنه لا يكون نافذا إلا بعد موافقة المجلس الحسبى عليه ، ثم قرر المجلس الترخيص للوصية فى بيع هذه الأطيان بالشرط الواردة فى العقد الابتدائى إلا فيما يتعلق بالثمن فقد رفعه إلى الحد الذى وصلت إليه المزايدة التى أمر بإجرائها تمهيدا لإقرار البيع ورست على نفس المشترى بالعقد الابتدائى ، فإن هذا القرار لا يعتبر ملغيا لذلك العقد و إنما هو مؤيد ومتمم له ، وإذن فلا يجوز رفض دعوى الشفعة فى الأطيان المبيعة بمقتضى دلك العقد بمقولة أنها تكون على غير أساس إذ هذا العقد بعدم إقرار المجلس الحسبى إياه لا يكون له وجود .

(الطعن رقم ۹۰ لسنة ۱٤ ق جلسة ۱۲/٤/۱۹٤۵ )

- مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر مجرد دائن عادى بالالتزامات الشخصية المترتبة فى ذمة البائع والناشئة عن هذا العقد .

(الطعن رقم ۵۷ لسنة۳۵ ق - جلسة ۱/۱۱/۱۹٦٦)

- عقد البيع غير المسجل يولد حقوقا والتزامات شخصية بين البائع والمشترى فيجوز للمشترى أن يحيل لآخر ما له من حقوق شخصية قبل البائع .

(الطعن رقم ۲۱۸ لسنة ۳٤ ق - جلسة ۲۲/۲/۱۹٦۸)

- بيع العقار قبل أن يسجل لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاما بنقلها فى جانب البائع ، وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقارى من تغير فى أحكام البيع هو أن نقل الملكية بعد إن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح أصبح متراخيا إلى ما بعد شهره ، ولذلك يبقى البائع ملتزما بموجب العقد بتسليم المبيع و بنقل الملكية للمشترى ، كما يبقى المشترى ملتزما بأداء الثمن إلى غير ذلك من الالتزامات التى ترتبت بينهما على التقابل بمجرد حصول البيع ، كما انه ليس للبائع لعدم تسجيل العقد وتراخى نقل الملكية بسببه أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى لأن من يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز أن يدعيها لنفسه .

(الطعن رقم ٤۷۲ لسنة۳۵ ق - جلسة ۹/۵/۱۹۷۳ )

- انه وان كان لمشترى العقار بالعقد غير المسجل أن يحيل الحقوق الشخصية الناشئة عن العقد لآخر وفقا لإجراءات الحوالة إلا أن ذلك لا ينفى حقه أيضا فى أن يتصرف بالبيع فى العقار إلى مشتر ثان بموجب عقد بيع يكون مستقلا بذاته عن عقد شرائه ويلتزم هو فيه قبل ،المشترى بكافة التزامات البائع التى يرتبها عقد البيع .

(الطعن رقم ٦۷۲ لسنة ٤۵ ق - جلسة ۱۰/۱/۱۹۷۹)

– البيع ينعقد صحيحا بالعقد غير المسجل كما ينعقد بالعقد المسجل ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار انه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة لا من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة .

(الطعن رقم ۱٤۲۵ لسنة ٤۷ ق - جلسة ۱۷/۱/۱۹۸۰)

- وإذ كان عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المرتبطة بها وكان الواقع أن الطاعن أقام الدعوى بطلب طرد المطعون ضده من المنزل موضوع النزاع وتسليمه له تأسيسا على انه اشتراه بعقد عرفى و أن المطعون عليه يضع اليد على المنزل دون سند قانونى ، فإن التكييف القانونى السليم. للواقعة هو أنها دعوى بطرد الغاصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية له ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا التكييف ووصف الدعوى بأنها دعوى استحقاق المنزل ، فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، و إذ أدى هذا اخطأ إلى حجب محكمة الاستئناف نفسها عن تحقيق سند حيازة المطعون عليه للمنزل وأحقية الطاعن فى طلب طرده منه ، فإن حكمها يكون كذلك -مشوبا بالقصور .

(الطعن رقم ٤٤۳ لسنة ٤۱ ق - جلسة ۲۲/٤/۱۹۸۰ )

- لمشترى العقار بعقد غير مسجل ، مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار إذا ما قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه ، وقبل المشترى هذه الحوالة أو أعلن بها .

(الطعن رقم ۱۳۰۹ لسنة ٤۷ ق - جلسة ۲۷/۲/۱۹۸۰)

- من المقرر أن عقد البيع - ولو لم يكن مشهرا - ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى استلام المبيع وطرد الغاصب منه . لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد أقام دعواه بوصف كونه مشتريا بعقدى بيع وأن المطعون ضده يضع اليد على المنزل بعير سبب قانونى –، فان الحكم المطعون فيه وقد قضى برفض دعواه تأسيسا على انه لم يكتسب بعد ملكية المنزل لعدم شهر عقدى مشتراة يكون أخطأ فى تطبيق القانون وإذ حجبت محكمة الاستئناف نفسها بهذا الخطأ عن تحقيق سند حيازة المطعون ضده واستيفائها الشروط القانونية توصلا لاستظهار أحقية الطاعن فى طلب طرده فإن حكمها يكون معيبا بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب .

(الطعن رقم ٤٤٦ لسنة ٤٦ ق – جلسة ۲۵/٦/۱۹۸۰ )

- يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل الملكية إليه بموجبه ، ولئن كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا فى حق المشترى مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان البائع لم يسلمه بعد إلى المستأجر منه إلا انه إذا كان البائع قد سلم العقار للمستأجر فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى فى هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو فسخ عقد البيع . .

( الطعنان رقما ۸۳٤ ، ۰ ۸٦ لسنة ۵۰ ق -. جلسة ۲۵/٤/۱۹۸۱)

- من المقرر أن عقد البيع ينقل إلى المشترى ولو لم يكن مشهرا جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع وبالدعاوى المرتبطة به ، ومنها حقه فى طلب طرد واضع اليد عليه بغير سند.

(الطعن رقم ٦۸٦ لسنة ٤۸ ق - جلسة ۱۳/۱۲/۱۹۸۱)

– بائع العقار – ولو بعقد غير مسجل – مسئول أمام المشترى عن ريعه من تاريخ البيع إلى أن يتم التسليم ما لم يوجد اتفاقي أو عرف مخالف . ،

(الطعن رقم ۱۳۷۲ لسنة ٤۸ ق – جلسة ۳/۳/۱۹۸۳)

– انه ولئن كان بيع العقار أو التنازل عنه لا تنتقل به الملكية إلى المتنازل إليه ما لم تتخذ فى شأنه الإجراءات التى يقررها القانون لنقل الملكية فى العقار إلا أن هذا التنازل متى كان منجزا فهو بوصفه تصرفا قانونيا يرتب التزامات شخصية على عاتق المتنازل تخول المتنازل إليه ما كان للأول من حقوق على العقار ، إذ كان الثابت من المحرر الصادر من المطعون ضدها الأولى بتاريخ ۱۷/۸/۱۹٦٦ أنها أقرت فيه بتنازلها عن المنزل مشتراها إلى الطاعن وأولاده منها المشمولين بولايته مقابل انه هو الذى دفع ثمنه وحرر عقد البيع باسمها حرصا على بقائه لأولادها ، وأن لا خلاف بين طرفى الدعوى على أن هذا التنازل صدر منجزا فإنه أيا كان وجه الرأى فى تكيفه يترتب التزامات شخصية على عاتق المطعون ضدها الأولى تخول للطاعن ما كان لها من حقوق على المنزل المتنازل عنه .

(الطعن رقم ۹۲٦ لسنة ۲ ۵ ق – جلسة ۱٦/٦/۱۹۸٦)

– من المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه ليس ثمة ما يمنع المشترى فى أن يستدل بعقد شرائه غر المسجل على مجرد انتقال الحيازة إليه ، ومتى توافرت فى مدة حيازته الطويلة شرائطها القانونية المكسبة للملكية كان ذلك سببا كافيا بذاته لكسب الملكية مستقلا عن عقد البيع و لا ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية التى ترفع خلاله ضد البائع إذا لم يختصم –فيها المشترى بشخصه ، كما لا يكون الحكم الصادر فى تلك المطالبة حجة على المشترى ، إذ لا يعتبر البائع ممثلا له فيها طالما كان المشترى يستند فى ملكيته للتقادم وليس لذلك العقد .

(الطعن رقم ۲۵۱۳ لسنة ۵۲ جلسة ۲/۱۲/۱۹۸٦ )

– انه لما كان من آثار عقد البيع تطبيقا لنص الفقرة الثانية من المادة ٤۵۸ من القانون المدنى ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد ، فيكون له حق ملكية الثمرات و الثمار فى المنقول والعقار على السواء - مادم المبيع شيئا معينا بالذات - من وقت تمام العقد ، وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف ويستوى فى بيع العقار إن يكون مسجلا أو غير مسجلا ، لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولو لم.يسجل العقد ، ومن ثم يكون للمشترى بعقد غير مسجل الحق فى مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بثمراته وثماره عن مده وضع اليد اللاحقة لإبرام عقد البيع – ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف .

(الطعن رقم ۲۵۳۱ لسنة ۲ ۵ ق - جلسة ۱۰/۱۲/۱۹۸۷)

- من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع و لم يكن مشهرا ينقل !لى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما فى ذلك حقه فى طلب تسليم المبيع من البائع له أو من الغاصب على السواء اعتبارا بأن هذا الحق أثر من آثار البيع الصحيح ولو لم يسجل ، و لما كان ذلك وكان المطعون ضده فلأول قد اتخذ من عقد البيع العرفى المقضى بصحته ونفاذه أساسا لمطلبه فى دعواه تسليمه الأرض المبيعة فانه يحق له إبداء هذا الطلب يستوى فى ذلك أن يكون موجها إلى البائعين أو إلى واضع اليد بغير سند قانونى ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .

(الطعن رقم ۱۰٤٤ لسنة ۵٤ ق – جلسة ۱۰/۱۲/۱۹۸۷ )

– من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع – إذا لم يكن مشهرا– فإنه ينقل إلى المشترى – فيما عدا حق الملكية جميع ، الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به منها حقه فى تسلم -المبيع وطرد الغاصب منه .

( الطعن رقم ۱٤۰٦ لسنة ٤ ۵ ق - جلسة ۲۹/۱۲/۱۹۸۷ )

- البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ينعقد صحيحا بالعقد غير المسجل كما ينعقد بالعقد المسجل ولا فرق بينهما سوى أن نقل الملكية فى العقد غير المسجل يتراخى إلى الوقت الذى يتم فيه التسجيل فعلا ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى – وآثر من آثار البيع الذى لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ، لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن مورثهم قد اشترى ذات الأرض محل التداعى من المطعون عليه الثانى بموجب عقد بيع مؤرخ …… وأنهم وضعوا يدهم على ۲۱ ط منها تنفيذا لالتزام البائع بالتسليم بموجبه ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعنين بالتسليم للمطعون عليها الأولى حالة أنها مجرد دائن عادى للمطعون عليه الثاني -البائع - إذ تستند فى دعواها بدورها إلى عقد بيع غير مسجل صادر له منه ، دون أن يعرض لهذا الدفاع الذى يتغير به - إن صح - وجه الرأى فى الدعوى ، يكون قد شابه قصور فى التسبيب .

(الطعن رقم ۲۵۸۵ لسنة ۵۵ ق - جلسة ٤/۵/۱۹۸۸ )