You cannot copy content of this page

أحكام محكمة النقض فى ملكية البناء بعقد غير مسجل تطبيقا لقواعد الالتصاق

أحكام محكمة النقض فى ملكية البناء بعقد غير مسجل تطبيقا لقواعد الالتصاق

 

 

الطعن رقم ٢٤٠ لسنة ٣٦ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٧١/٠٤/٠٨
مكتب فنى ( سنة ٢٢ - قاعدة ٦٩ - صفحة ٤٤٣ )
العنوان : بيع . ” تسليم المبيع ” . ملكية .
الموجز : تسليم العين المبيعة إلى المشترى بعقد غير مسجل . حق المشترى في الانتفاع بها باقامة بناء عليها .
القاعدة : عقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع ، و يترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى ، و أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع و منها البناء على سبيل البقاء و القرار .

 

الطعن رقم ٣١ لسنة ١٨ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٥٠/٠١/١٢
مكتب فنى ( سنة ١ - قاعدة ٤٨ - صفحة ١٦٦ )
العنوان : شفعة .
الموجز : بيع غير مسجل . تسليم المبيع . البناء عليه . للمشترى البانى أن يشفع بوصفه جاراً مالكا للبناء . قواعد الالتصاق . مناط تطبيقها . المادة ٦٥ مدنى قديم .
القاعدة : إن عقد البيع غير المسجل يولد في ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع ، و بالوفاء به يصبح المبيع في حيازة المشترى له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع و منها البناء على سبيل البقاء و القرار . و متى أحدث المشترى بناء على الأرض المبيعة له يصبح هذا البناء عقاراً ملكاً له ملكية مصدرها واقعة البناء بماله على سبيل البقاء و القرار ، و من ثم يقوم به سبب الشفعة بوصفة جاراً مالكاً للبناء . و لا مخالفة في ذلك لقانون التسجيل . ذلك أن الشفيع مشترى الأرض بعقد غير مسجل لا يؤسس حقه في طلب الشفعة على عقد شرائه و إنما يقيمة على ملكية البناء استقلالاً عن الأرض . كما لا مخالفة لأحكام الملكية بالالتصاق قولا بأن بائع الأرض يعتبر في حكم القانون و بالنسبة إلى الكافة هو وحده مالك البناء الذى أقامه المشترى الذى لم يسجل عقد شرائه ، ذلك بأن القانون إذ يعتبر مالك الأرض مالكا للبناء بفعل الالتصاق إنما يقرر في صالح مالك الأرض قرينة غير قاطعة قابلة لإثبات العكس ، كما إذا خول مالك الأرض لمستأجرها الحق في إقامة المنشآت و تملكها ، فإنه في هذه الحالة يعتبر مالكاً لما يقيمه عليها من بناء على إعتبار أنه عقار . فمناط تطبيق قواعد الإلتصاق ألا يكون ثمة إذن صريح أو ضمنى من مالك الأرض للغير بإحداث هذا البناء ، فحيثما وجد إتفاق أو إذن إمتنع التحدى بقواعد الإلتصاق وفقا لأحكام المادة ٦٥ من القانون المدنى القديم ، و وجب اعتبار البناء عقاراً مستقلا عن الأرض و ملكاً خالصاً لمن أقامه . و لا نزاع في أن البائع ، و هو ملتزم بتسليم المبيع للمشترى و عدم التعرض له، إذا ما أوفى بهذا الالتزام فقد نقل إلى المشترى حيازة المبيع ، و كان لهذا الأخير أن ينتفع به بكافة وجوه الانتفاع و منها البناء على سبيل البقاء و القرار ٠

 

الطعن رقم ١٦٦٨ لسنة ٥٩ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٩٤/١٢/٢٨
مكتب فنى ( سنة ٤٥ - قاعدة ٣٢٠ - صفحة ١٧١٤ )
العنوان : بيع . تسجيل . ملكية ” الالتصاق ” . نقض . ” سلطة محكمة النقض “.
الموجز : إقامة مشتري الأرض بعقد غير مسجل بناء عليها. عدم انتقال ملكية هذه المباني إلا بشهر العقد. عله ذلك. حق القرار حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل إلا بشهر سنده م ٩ من قانون الشهر العقاري. بقاء ملكية المنشآت للبائع بحكم الالتصاق.
القاعدة : المقرر في قضاء محكمة النقض - انه ولئن كان عقد البيع غير المسجل يولد في ذمة البائع إلتزاما بتسليم المبيع ويترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى وله أن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار، وإلا أن ملكية المبانى لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع وإنما بشهره لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ ولا ينتقل وفقا لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق.

 

الطعن رقم ٤٦٥ لسنة ٤٧ قضائية الدوائر التجارية - جلسة ١٩٨١/٠٢/٢٥
مكتب فنى ( سنة ٣٢ - قاعدة ١٢٣ - صفحة ٦٣١ )
العنوان : عقد . تسجيل . التصاق .
الموجز : إقامة مشتري الأرض بعقد غير مسجل بناء عليها . ملكية المبانى للبائع بحكم الالتصاق ولو صدر ترخيص البناء باسم المشتري .
القاعدة : من المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى المشترى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض و إنما بتسجيل عقد البيع لأن عقد البيع غير المسجل و إن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن يكون للمشترى حيازة المبيع و الإنتفاع به إلا أن هذا العقد لا ينتج أثراً بشأن تملك المشترى لما يقيمه من مبان لأن حق القرار حق عينى فلا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بالتسجيل ، أما قبل تسجيل سند المشترى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب المنشآت وفقاً لما تنص عليه المادة ٩٢٥ من القانون المدنى .

 

الطعن رقم ٣٥٤ لسنة ٥٠ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٨١/٠١/٢٨
مكتب فنى ( سنة ٣٢ - قاعدة ٧٢ - صفحة ٣٦٧ )
العنوان : تسجيل . ملكية . التصاق .
الموجز : ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الالتصاق . لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها . المشتري للأرض بعقد لم يسجل . ليس له طلب إعمال قواعد الالتاق بشأن المبانى التى يحدثها الغير فيها .
القاعدة : أحكام الإلتصاق بالعقار أوردها المشرع فىالقانون المدنى بالفصل الثانى - المنظم لأسباب كسب الملكية - من الباب الأول للكتاب الثالث ، فإعتبره سبباً مستقلاً قائماً بذاته من الأسباب القانونية للملكية ، و هو سبب يرتكز في الأصل على قاعدة أن مالك الشىء الأصلى هو الذى يملك الشىء التابع ، فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الإلتصاق ، و بالتالى فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الإلتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها ، و هذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد ٩٢٢ ، ٩٢٤ ، ٩٢٥ من القانون من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض ، و من ثم فإن طلب تسليم البناء المشيد على أرض لا يملكها البانى إستناداً إلى قواعد الإلتصاق لا يصح إبداؤه إلا ممن خوله القانون حق تملكه و هو صاحب الأرض أى مالكها ، و لما كان حق ملكية العقار - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينتقل فيما بين المتعاقدين و لا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، و لا يسوغ له ترتيباً على ذلك طلب إعمال قواعد الإلتصاق بشأن المبانى التى يحدثها الغير في الأرض التى إشتراها بعقد غير مسجل .

 

الطعن رقم ٦٤٨ لسنة ٤٩ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٨٠/٠٤/٢٤
مكتب فنى ( سنة ٣١ - قاعدة ٢٣١ - صفحة ١٢٠١ )
العنوان : بيع . تسجيل . ملكية ” الالتصاق ” . وكالة .
الموجز : شراء الوكيل المستتر للعقار بعقد غير مسجل . انصراف الحقوق الشخصية الناشئة عنه الى الأصيل . إقامته بناء على العقار . عدم إنتقال ملكية الأرض أو البناء إليه إلا بالتسجيل . بقاء ملكية للبي\ائع بحكم الالتصاق .
القاعدة : إذ كان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه قضى بتأييد الحكم الإبتدائى القاضى بتثبيت ملكية المطعون ضده الأول للعقار محل النزاع محمولاً في أسبابه على مجرد القول بثبوت الوكالة المستترة للزوجة الطاعنة فيما أبرمته من عقد شراء الأرض و ما إتخذته من إجراءات البناء عليها و أن في ذلك ما يكفى لإعتبار الأصيل في علاقته بالوكيل هو المالك بغير حاجة إلى إجراء إذ لا يحتاج لكى يحتج على وكيله المسخر بملكية ما إشتراه إلى تصرف جديد من الوكيل ينقل به الملكية ، و كان هذان الذى أقام عليه الحكم قضاءه في هذا الخصوص ينطبق على واقعة الدعوى إذ هو يصدق على حالة ما إذا تم تسجيله البيع الصادر للوكيل المغير إسمه فتكون الملكية قد خرجت من ذمة البائع و هى و إن إنتقلت إلى الوكيل في الظاهر إلا أن إنتقالها في الحقيقة يعتبر لحساب الأصيل فيصبح في علاقته بالوكيل هو المالك بغير حاجة إلى صدور تصرف جديد من هذا الأخير ينقل به الملكية إليه ، و إذ كان الثابت من مدونات الحكم أن عقد البيع الذى تعلق بعقار لم يسجل بعد فلا تكون ملكية المبيع قد إنتقلت إلى الزوجة الطاعنة التى أبرمته بطريق الوكالة المستترة بل هى لا تزال باقية على ذمة الشركة المطعون ضدها الثانية بائعة العقار و يكون ما إنصرف إلى الأصيل المطعون ضده الأول هى الحقوق الشخصية وليدة عقد البيع الذى لم يسجل ، و هذا العقد غير المسجل لا يترتب عليه أيضاً تملك المطعون ضده الأول لما أقامه على الأرض المبيعة من مبان ذلك أن حق القرار - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حق عينى من قبيل الملكية فلا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بالتسجيل ، أما قبل تسجيل سند المشترى البانى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق نظير تعويض المشترى عنها تطبيقاً للقاعدة المنصوص عليها في المادة ٩٢٥ من القانون المدنى، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بثبوت ملكية المطعون ضده الأول رغم عدم توافر السبب القانونى المؤدى إلى التملك يكون قد خالف القانون و أخطأ في تطبيقه .

 

الطعن رقم ٨٠ لسنة ٤٥ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٧٩/٠١/٢٤
مكتب فنى ( سنة ٣٠ - قاعدة ٧٠ - صفحة ٣٥٧ )
العنوان : بيع . تنفيذ عقاري . تسجيل . ملكية ” الالتصاق ” .
الموجز : المنشأت التي يقيمها مشتري الأرض بعقد غير مسجل . عدم انتقال ملكيتها إلا بالتسجيل . بقاء ملكيتة المنشأت البائع بحكم الالتصاق . انتقال ملكيتها إليه إلا بالتسجيل . بقاء ملكية المنشأت البائع بحكم الالتصاق . انتقال ملكيتها للمشتري الثاني من البائع متي سبق إلي شهر عقده . عدم جواز التنفيذ علي البناء الذي أقامه المشتري الأول .
القاعدة : أقام المشرع في الفقرة الأولى من المادة ٩٢٢ من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض و مملوكا له ، و أجاز في فقرتها الثانية للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام لمنشآت على نفقته أو أن هناك إتفاقاً بينه و بين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت و تملكها ، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع و إنما بشهره ، ذلك أن البيع غير المشهر و إن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازته والإنتفاع به . إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمة على الأرض المبيعة ، لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده ، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالإلتصاق و يصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النيه هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء ، لما كان ذلك و كان سند المطعون ضده الثانى في إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة و قد خلت الأوراق مما يفيد إشتماله على إتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها ، مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الإلتصاق و إنتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر ، و بالتالى فلا يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له و لا يعدو العقد المبرم بينه و بين المطعون ضده الأول بشأن البناء و إن سمياه عقد بيع أن يكون إتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة ٩٢٥ من القانون المدنى بوصفه بانياً حسن النية .

 

الطعن رقم ٨٠ لسنة ٤٥ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ١٩٧٩/٠١/٢٤
مكتب فنى ( سنة ٣٠ - قاعدة ٧٠ - صفحة ٣٥٧ )
العنوان : بيع . تنفيذ عقاري . تسجيل . ملكية ” الالتصاق ” .
الموجز : المنشأت التي يقيمها مشتري الأرض بعقد غير مسجل . عدم انتقال ملكيتها إلا بالتسجيل . بقاء ملكيتة المنشأت البائع بحكم الالتصاق . انتقال ملكيتها إليه إلا بالتسجيل . بقاء ملكية المنشأت البائع بحكم الالتصاق . انتقال ملكيتها للمشتري الثاني من البائع متي سبق إلي شهر عقده . عدم جواز التنفيذ علي البناء الذي أقامه المشتري الأول .
القاعدة : أقام المشرع في الفقرة الأولى من المادة ٩٢٢ من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض و مملوكا له ، و أجاز في فقرتها الثانية للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام لمنشآت على نفقته أو أن هناك إتفاقاً بينه و بين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت و تملكها ، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع و إنما بشهره ، ذلك أن البيع غير المشهر و إن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازته والإنتفاع به . إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمة على الأرض المبيعة ، لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده ، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالإلتصاق و يصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النيه هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء ، لما كان ذلك و كان سند المطعون ضده الثانى في إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة و قد خلت الأوراق مما يفيد إشتماله على إتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها ، مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الإلتصاق و إنتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر ، و بالتالى فلا يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له و لا يعدو العقد المبرم بينه و بين المطعون ضده الأول بشأن البناء و إن سمياه عقد بيع أن يكون إتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة ٩٢٥ من القانون المدنى بوصفه بانياً حسن النية .

 

الطعن رقم ٢٧١٢ لسنة ٧٢ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ٢٠١٥/٠٣/١٧
العنوان : حق ” حماية الحق ” . ملكية ” انتقال الملكية ” ” اسباب كسب الملكية : الالتصاق ” .
الموجز : ملكية البناء تطبيقا لقواعد الالتصاق . لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها . المشترى للأرض بعقد لم يسجل . ليس له طلب إعمال قواعد الالتصاق بشأن المباني التى يحدثها الغير فيها . م ٩٢٢ ، ٩٢٣ ، ٩٢٤ ، ٩٢٥ مدنى .
القاعدة : المقرر في قضاء محكمة النقض أن أحكام الالتصاق بالعقار أوردها المشرع في القانون المدنى بالفصل الثانى – المنظم لأسباب كسب الملكية – من الباب الأول للكتاب الثالث , فاعتبره سبباً مستقلاً بذاته من الأسباب القانونية للملكية , وهو سبب يرتكز في الأصل على قاعدة أن مالك الشئ الأصلى هو الذى يملك الشئ التابع , فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق , وبالتالى فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الالتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها , وهذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد ٩٢٢ , ٩٢٤ , ٩٢٥ من القانون المدنى بلفظ صريح على أن ما يقام من بناء يكون لصاحب الأرض ، وعلى ماجرى به نص المادة ٩٢٣ مدنى ، ومن ثم فإن طلب تسليم البناء المشيد على أرض لا يملكها البانى استناداً لقواعد الالتصاق لا يصح إبداؤه إلا ممن خوله القانون حق تملكه وهو صاحب الأرض أى مالكها , ولما كان حق ملكية العقار لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل , فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه , ولا يسوغ له ترتيباً على ذلك طلب إعمال قواعد الالتصاق بشأن المبانى التى يحدثها الغير في الأرض التى اشتراها بعقد غير مسجل .

 

 

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

Howdy,
Search exact
Search sentence
Ad1
Ad2