اثبات عقد الإيجار في القانون المدني .

اثبات عقد الإيجار في القانون المدني

* عند محاولة اثبات عقود الإيجار الغير مكتوبة يجب أن نأخذ في الاعتبار ما هية القانون المدني الذي حرر في ظله ويخضع له عقد الإيجار المطلوب اثباته .

* فهناك عقود أبرمت في ظل القانون المدني القديم وهناك العقود التي أبرمت وتخضع للقواعد الواردة في القانون المدني الجديد .

* فالعقود التي أبرمت في ظل القانون المدني القديم تظل خاضعة لأحكامه بالرغم من تشدده في اثبات عقود الإيجار .

* نفس الامر بالنسبة للعقود التي أبرمت في ظل القانون المدني الجديد ، أو طبقا لقانون الاثبات سواء قبل التعديل أو بعده الحاصل بالقانون رقم 23 لسنة 1992 ، فإن العقد يظل خاضعا للقواعد الواردة في القانون الذي أبرم في ظله .
وهو ذات النهج الذي سارت عليه محكمة النقض المصرية في قضائها .

(الطعن رقم 625 لسنة 42 قضائية – جلسة 2/11/1977)

(الطعن رقم 107 لسنة 52 قضائية – جلسة 14/1/1986)

* لذا لابد عند محاولة اثبات عقد الإيجار الغير مكتوب أن نعرف القانون الذي حرر هذا العقد في ظله وبالتالي يخضع في اثباته لأحكامه وقواعده وعليه نكون أمام أربع حالات .

الحالة الأولى / اثبات عقود الإيجار التي أبرمت قبل 15 أكتوبر 1949 :-

وهي العقود التي تكون خاضعة لقواعد القانون المدني القديم ، ونحن هنا أمام فرضين الأول ألا يكون قد بدأ في تنفيذ العقد والثاني أن يكون العقد قد نفذ .

الفرض الأول / ألا يكون العقد قد بدء في تنفيذه :

وفي هذه الحالة لا يجوز اثبات العقد إلا كتابة ، يستوى الامر إذا كانت الكتابة رسمية أو عرفية ، حتى ولو كانت الكتابة واردة في مخاطبات أو مكاتبات بين الطرفين ، وبالتالي فإنه لا يجوز اثبات العقد بالبينة أو القرائن .

الفرض الثاني / أن يكون العقد قد بدء في تنفيذه :

ويستفاد البدء في تنفيذ العقد بموجب أي إجراء يقوم به أيا من طرفيه سواء المؤجر أو المستأجر وذلك من خلال أي عمل مادي أو قانوني استعمالا لحقوقهما أو تنفيذا لأي التزام يلزمهما به العقد .
ومن قبيل الأعمال المادية قيام المستأجر بالانتقال إلى المسكن موضوع العقد المراد اثباته واقامته فيه ، أما ما يعد من الأعمال القانونية فهو قيام المستأجر بدفع مقدم الإيجار إلى المؤجر .
ولكن في هذا الفرض يجب علينا أن نفرق أيضا بين حالتين هما إذا كان هناك نزاع على بدء التنفيذ من عدمه .

1 – حالة إذا كان هناك نزاع على بدء التنفيذ :

إذا كان هذا النزاع قائما بين المؤجر والمستأجر فإن عبء الاثبات يقع في هذه الحالة على عاتق المدعي .
فإذا ما كانت تلك الأعمال قانونية كان اثباتها بنفس الطرق المبينة لاثبات العقد ذاته أي بالكتابة أو الاقرار أو اليمين ، أما إذا كانت تلك الأعمال مادية فإنه يمكن اثباتها بالبينة والقرائن ، إلا أنه يجب بالإضافة إلى ذلك أن يقام الدليل على أن تلك الأعمال المادية إنما هي تتصل بعقد الإيجار الذي بدء في تنفيذه ، أي أن يكون بذات طريقة اثبات العقد ذاته بالكتابة أو الاقرار أو اليمين .

2 – حالة إذا لم يكن هناك نزاع على بدء التنفيذ :

هذه الحالة معناها عدم وجود نزاع بين الطرفين على وجود الإيجار في حد ذاته ، أي أن العلاقة الإيجارية تكون بذلك ثابتة باقرار الطرفين ، إنما يمكن أن يكون النزاع دائرا حول القيمة الإيجارية أو مدة العقد .
فإذا ما كانت المنازعة بشان الأجرة فقد حدد القانون المدني القديم في الفقرة الثانية من المادة رقم 363 منه الطرق التي يمكن بموجبها اثبات الأجرة وذلك بنصه على أنها تثبت بالمخالصات أو ما يمكن أن يقوم مقامها من دليل آخر مكتوب ، وفي حالة إذا ما فقدت تلك المخالصة بسبب قوة قاهرة جاز الاثبات بالبينة والقرائن .
أما إذا تعذر وجود المخالصة أو ما يقوم مقامها من دليل مكتوب فلا يمكن اللجوء إلى الاثبات بالبينة والقرائن إنما يتم اللجوء إلى أهل الخبرة وذلك بتقديرهم لأجرة المثل ويكون رأيهم هنا قطعي وليس استشاري ، وإن كان لا يمنع من الاثبات اقرار المدعى عليه أو اليمين .
أما إذا كان المراد اثباته في المنازعة هو مدة الإيجار فإن الأساس هو الكتابة وفي حالة عدم وجودها يمكن اللجوء إلى مبدأ الثبوت بالكتابة المعززة بالبينة والقرائن أو الرجوع إلى العرف السائد في البلد ، وبالمبدأ يمكن اثبات مدة العقد بكافة طرق الاثبات .
أما في حال كون النزاع يدور حول أي شرط من شروط العقد الأخرى فإن اثباتها يخضع لأحكام القواعد العامة في قانون الاثبات .

الحالة الثانية / عقود الإيجار التي أبرمت من 15 أكتوبر 1949 حتى الأول من ديسمبر 1968 :-

هذه العقود تخضع للقواعد الواردة بالقانون المدني الجديد وفي نفس الوقت فإنها تكون قد أبرمت قبل العمل بقانون الاثبات رقم 25 لسنة 1968 ، مع الأخذ في الاعتبار أن القانون المدني الجديد لم ينص فيه على قواعد خاصة باثبات عقود الإيجار .
الامر الذي يعني أن اثبات عقود الإيجار التي تبرم في ظل سريان أحكام القانون المدني الجديد يكون اثباتها طبقا للقواعد العامة في الاثبات .

أي أنها طبقا (للفقرة الأولى من المادة 400 من القانون المدني الجديد) فإن أي عقد تزيد قيمته عن عشرة جنيهات لابد من اثباته كتابة أو ما يقوم مقام الكتابة من اقرار ويمين ، ولا يجوز الاثبات فيها بالبينة ما لم يوجد اتفاق بين الطرفين يقضي بغير ذلك .

إلا أنه إذا كان العقد تجاريا فإنه يجوز اثبات الإيجار بالبينة والقرائن أيا كانت قيمته ، ويعد العقد تجاريا إذا كان تتوافر فيه الشروط الخاصة بالعمل التجاري الواردة بالمادة الثانية من قانون التجارة ، وفي هذه الحالة يكون للتاجر فقط أن يثبت العقد بكافة طرق الاثبات حتى ولو بغير الكتابة أما الغير فلا يكون له ذلك لكونه غير تاجر (المادة 400 فقرة أولى من القانون المدني الجديد) .

كما أنه لا يجوز اثبات الإيجار بطريق البينة حتى لو لم تزد القيمة على عشرة جنيهات إذا كان الامر المراد اثبات عكسه ثابت بالكتابة (المادة 401/أ من القانون المدني الجديد) .
وفي حالة وجود مبدأ ثبوت بالكتابة يجوز الاثبات بالبينة لما كان يجب اثباته بالكتابة (المادة 402/1 من القانون المدني الجديد) .

أما إذا وجد مانع أدبي يحول دون الحصول على دليل مكتوب يجوز الاثبات بالبينة لما كان يجب اثباته كتابة (المادة 403/أ من القانون المدني الجديد) ، أو إذا فقد الدائن السند الكتابي بسبب أجنبي لا يد له فيه (المادة 403/ب من القانون المدني الجديد) .

الحالة الثالثة / عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول ديسمبر 1968 حتى 30 سبتمبر 1992 :-

هذه العقود تكون خاضعة في اثباتها لأحكام قانون الاثبات رقم 25 لسنة 1968 المعمول به اعتبارا من أول ديسمبر 1968 .

وطبقا لهذا القانون فإن العقد الذي تزيد قيمته على عشرين جنيها لا يجوز اثبات وجوده أو انقضائه بشهادة الشهود ما لم يوجد اتفاق بين طرفيه يقضي بغير ذلك ، أي أن العقد في هذه الحالة لا يمكن اثباته إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها كالاقرار أو اليمين (مادة 60/1 من قانون الاثبات) .

لا يجوز اثبات عكس ما هو ثابت كتابة إلا بالكتابة ، أي لا يجوز ذلك بشهادة الشهود حتى ولو قلت قيمة التعاقد عن عشرين جنيها (مادة 61/أ من قانون الاثبات) .

إلا أنه يجوز الاثبات بشهادة الشهود في الحالات الآتية : –

1 – إذا كان العقد تجاريا (مادة 60/1 من قانون الاثبات) .

2 – إذا وجد مبدأ ثبوت بالكتابة (مادة 62/1 من قانون الاثبات) .

3 – إذا وجد مانع أدبي يحول دون الحصول على دليل كتابي (مادة 63/أ من قانون الاثبات) .

4 – إذا فقد الدائن سنده الكتابي بسبب أجنبي لايد له فيه (مادة 63/ب من قانون الاثبات) .

الحالة الرابعة / عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول أكتوبر 1992 :-

اثبات عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول أكتوبر 1992 تخضع في اثباتها لذات القواعد التي تحكم اثبات عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول ديسمبر 1968 حتى 30 سبتمبر 1992 الواردة في الحالة الثالثة سابقا .

إلا أنه بالنسبة لنصاب الاثبات بالبينة فقد تمت زيادته من عشرين جنيها ليصبح مائة جنيه وذلك طبقا للمادة السابعة من القانون رقم 23 لسنة 1992 والمعمول به من أول أكتوبر 1992 .

ثم زيد مبلغ النصاب إلى خمسمائة جنيه وذلك بمقتضى القانون رقم 18 لسنة 1999 والمعمول به من 17/7/1999 .
بذلك نكون قد استعرضنا كافة الحالات التي يتم من خلالها اثبات العقود الإيجارية والتي تختلف قواعدها طبقا للقانون الذي تم إبرام العقد في ظله .