وضع الصيغة التنفيذية على عقد الايجار والفرق بينها وبين اثبات التاريخ

 

وضع الصيغة التنفيذية على عقد الايجار والفرق بينها وبين اثبات التاريخ

التعليق على القانون رقم ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦

 

 

بشأن إعطاء
عـقـد الإيجــــار قــوة
السند التنفيذي

 

 

· العقود المطبق عليها القانون ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦ .

· شروط إعمال القانون رقم ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦ .

· إجراءات الحصول على الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار .

· الآثار المترتبة على توافر الشروط و المشكلات العملية التي تعترض القانون ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦ .

· الأشكالات في تنفيذ مضمون تلك العقود .

· حالات استخدام المؤجر أو المستأجر لعقد الإيجار كسند تنفيذي .

· و ما الحكم في حالة فقد عقد الإيجار المشتمل على الصيغة التنفيذية .

 

 

المبحث الأول

 

نطاق تطبيق القانون رقم٤ لسنة ۱۹۹٦ و۱۳۷/۲۰۰٦

(( ماهية عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني ))

عقود الإيجار المعنية بالقانون رقم ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦ هي تلك العقود الخاضعة لأحكام القانون ٤ لسنة ۱۹۹٦ و القانون المدني وقد عالج المشرع المصري في المادة الأولى من القانون رقم ٤ لسنة ۱۹۹٦نطاق تطبيق أحكام القانون المدني على عقود إيجار الأماكن التي تخضع لأحكام المادة الثانية منه و ذلك اعتباراً من ۳۱/۱/۱۹۹٦ تاريخ العمل بالقانون

فنص فى م۱ ق٤ /۹٦

“…………لا تسرى أحكام القانونين رقمى ٤۹ لسنة۱۹۷۷ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستأجر و۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ فى شأن بعض الأحكام الخاصه بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقه بين المالك والمستأجر والقوانين الخاصه بإيجار الأماكن الصادره قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التى أنتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون”

وفى م۲ ق٤/۹٦

“……….تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى الماده الأولى من هذا القانون خاليه أو مفروشه أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها .”

البيان والتعليق:

عالج المشرع المصرى فى الماده الأولى من القانون رقم٤لسنة ۱۹۹٦ نطاق تطبيق أحكام القانون المدنى على عقود ايجار الأماكن التى تخضع لأحكام الماده الثانيه منه. وذلك اعتبارا من تاريخ۳۱/۱/۱۹۹٦ تاريخ العمل بأحكام القانون رقم٤لسنة۱۹۹٦.

وقد تناول النص حالات ثلاثه هى :

۱-الأماكن التى لم يسبق تأجيرها

نص المشرع على أن جميع الأماكن المنشأه قبل العمل بأحكام القانون رقم ٤/۱۹۹٦ أى قبل ۳۱/۱/۱۹۹٦ والتى لم يسبق تأجيرها لا تخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن وتخضع لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدنى۰

والحال كذلك أيضا لجميع الأماكن التى تنشأ بعد تاريخ نفاذ القانون رقم ٤/۱۹۹٦وهو أمر بديهى بالتبعيه

يستوى بعد ذلك أن تكون تلك الأماكن قد سبق شغلها بأى سند آخر غير عقد الإيجار كما لو كان الحال بموجب عقد استغلال أو حكر …أوإلى غير ذلك۰

وبشكل عام فان جميع الأماكن أيا كان تاريخ إنشائها والتى لم يسبق تأجيرها منذ إنشائها تخضع عند تأجيرها لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدنى ۰

۲-الأماكن التى أنتهت عقود ايجارها قبل۳۱/۱/۱۹۹٦

تاريخ نفاذ القانون رقم٤لسنة ۱۹۹٦

ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التى كانت مؤجره بموجب عقود خاضعه لأحكام قوانين ايجار الأماكن الاستثنائيه رقمى٤۹لسنة۱۹۷۷،۱۳٦لسنة ۱۹۸۱.(أيا كان غرض الايجار) وانتهت عقود تلك الأماكن لأى سبب كان يستوى فى ذلك أن يكون انتهاء العقد المبرم لشغل العين كان جبريا بموجب حكم قضائى بالفسخ أوالإخلاء والطرد أولانتهاء العلاقه الايجاريه بأى سبب كوفاة المستأجر دون وريث أوكان انتهاء العقد المبرم لشغل العين كان اختياريا بارادة طرفيه بانهاء التعاقد.

۳-الأماكن التى تنتهى عقود ايجار بعد۳۱/۱/۱۹۹٦ لأى سبب

ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التى كانت مؤجره بموجب عقود ايجار خاضعه لأحكام قوانين ايجار الأماكن الاستثنائيه.وظلت خاضعه لأحكامها حتى بعد ۳۱/۱/۱۹۹٦ تاريخ نفاذ القانون رقم٤لسنة۱۹۹٦ثم انتهت تلك العقودلأى سبب كان جبرا بموجب حكم قضائى أو اختياريا بارادة طرفى التعاق.

الا أن ذلك مشروط فى هذه الحاله بلأ يكون لأحد الحق فو البقاء بالعين المؤجرهبعد انتهاء العقد

لأى سبب من الاسباب المنصوص عليها فى قوانين ايجار الأماكن ٤۹/۷۷،۱۳٦/۱۹۸۱

ومن أمثلة ذلك ما نصت عليه الماده ۲۹/۱من القانون٤۹/۱۹۷۷بشأن الامتداد اللقانونى لعقود الايجار وتعديلاتها بموجب القانون٦لسنة ۱۹۹۷.فى الأماكن المؤجره لغير أغراض االسكن.

كذلك ما نصت عليه الماده۲۰ من القانون ۱۳٦لسنة ۱۹۸۱بشأن التنازل عن الايجار وفقا لأحكام البيع بالجدك.

حتى ولو ثبت حق البقاء فى العين فى تاريخ لاحق على ۳۱/۱/۱۹۹٦كذلك الحال فى حالات التنازل عن الايجار بموافقة المالك.

وبشكل عام يمكن القول

بأن نطاق تطبيق أحكام القانون رقم٤ لسنة ۱۹۹٦ يشمل جميع الأماكن التى تتم تأجيرها بعد۳۱/۱/۱۹۹٦ تاريخ العمل بأحكام القانون رقم ٤/۹٦.ما دامت كانت خاليه وقت التأجير.ويستوى بعد ذلك أن تكون سبق شغلها بموجب عقد ايجار قبل أو بعد العمل بالقانون رقم٤بلسنة۱۹۹٦ ما دام قد انتهى العمل بأحكام ذلك العقد..

*استبعاد جميع الأماكن الخاضعه لأحكام

القانون رقم٤لسنة۱۹۷۷ والقانون

۱۳٦لسنة۱۹۸۱.

ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التى يتم شغلها بموجب عقود ايجار سابقه فى تاريخ تحريرها على تاريخ نفاذ القانون ٤لسنة۱۹۹٦ أىقبل ۳۱/۱/۱۹۹٦.

فمتى كان العقد محرر قبل ۳۱/۱/۱۹۹٦ فانه يخضع لأحكام قوانين الايجار الاستثنائيه،ويستبعد خضوعه لأحكام القانون رقم٤لسنة ۱۹۹٦.

يستوى أن تكون عقود الايجار المبرمه قبل ۳۱/۱/۱۹۹٦ مؤجرهى لأغراض السكن أو لغير السكن.

*يستوى الغرض من تأجير العين أو المكان الخاضع لأحكام القانون رقم٤/۱۹۹٦

فلا يحول تحديد غرض استعمال العين الخاضعه لأحكام القانون المدنى ما دام كان محررا بعد ۳۱/۱/۱۹۹٦ سواء كان لغرض السكن أو غير السكن أو أرض فضاء أو زراعيه………

 

 

 

المبحث الثاني
شروط تطبيق و إعمال القانون رقم ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦

 

 

ينص القانون رقم ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦ على

(( يكون للمحررات المثبتة للعلاقة الايجارية و شروطها و انتهائها قوة السند التنفيذي بعد إثبات تاريخها بحضور الطرفين )) .

و قد حدد النص لاعمال أثره و إعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي شروط ثلاثة :-

 

الشرط الأول :-

· أن يكون هناك محرر مثبت للعلاقة الايجارية و شروطها و انتهائها فيتعين أن تكون العلاقة الايجارية ثابتة بالكتابة فلا يصح أن تكون شفوية .كما يتعين أن يتضمن المحرر المثبت للعلاقة الايجارية شروط و أحكام عقد الإيجار من حيث الالتزامات الواقعة على كل طرف و حقوق كل طرف تجاه الآخر و تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية والآثار المترتبه على إخلال أى من طرفى العلاقة الإيجارية لأى إلتزام واقع عليه .

· فيجب في المحرر أن يتضمن البيانات الأساسية لعقد الإيجار من حيث وجود محل للعقد و مدة و أجرة .

· كما يتعين أن تكون الالتزامات الواردة بعقد الإيجار مما يجوز تنفيذها جبراً و أن يكون الالتزام محقق الوجود ومعين المقدار و حال الأداء .

· بمعنى أنه يتعين أن ما يتضمنه عقد الإيجار من التزامات مما يمكن اقتضاؤه جبراً مما يجعل لها بهذه المثابة قوة تنفيذية تجبر لصاحب الحق الثابت فيها أن ينفذ بها دون حاجة للالتجاء إلى القضاء

طعن رقم ۲۵۷/۳٦ ق جلسة ۱۹/۱/۱۹۷۱

 

الشرط الثاني :

أن يتم إثبات تاريخ المحرر المثبت للعلاقة الايجارية

بالشهر العقاري .و ألا تزيد مدته على تسع سنوات

تنص المادة (( ۱۱)) من قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤لسنة ۱۹٤٦

(( يجب تسجيل الإيجارات و السندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات و المخالصات و الحوالات من ........

و يترتب على عدم تسجليها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الاجارات و السندات ..........

كما نصت المادة ۱۲ مكرر۱ (( لا يقبل إثبات تاريخ المحررات الواجب شهرها طبقاً للمواد السابقة .

كما نصت المادة ۱۲ من قانون رقم ٦۸/۱۹٤۷ (( تقوم مكاتب التوثيق بما يأتي :-

۱- ................... ۲-.................

۳-وضع الصيغة التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ .

۷-.................

۸-إثبات تاريخ المحررات .

و قد قررت محكمة النقض في الطعن رقم ٤٦٦۵ لسنة ٦۱ ق الصادر بجلسة ۹/۷/۱۹۹۵ (( النص في المادة ۱۱۵من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦ المعدل بالقانون رقم ۲۵/۱۹۷٦ مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار و كانت مدته تزيد على ۹ سنوات فإنه يجب لنفاذه في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلاً وفقاً لإجراءات و قواعد التسجيل التي انتظمتها نصوص هذا القانون و من ثم لا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت و التاريخ بحجة أن هذا المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع متى كانت نصوص القانون واضحة جلية بالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع و دواعيه لا يكون له محل إنما يكون ذلك عند غموض النص أو وجود لبس فيه مما يكون معه القاضي مضطراً في سبيل تعرف الحكم الصحيح إلى تقضي الغرض الذي رمى إليه و القصد الذي أملاه .

و على ضوء ذلك يتعين أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ وفقاً لأحكام قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦ و قانون التوثيق رقم ٦۸/۱۹٤۷ و ليس وفقاً لنص المادة ۱۵ من قانون الاثبات .

و من ثم فإنه يشترط لإثبات تاريخ عقد الإيجار أن يكون مدته لا تزيد عن تسع سنوات و إلا امتنع الموثق عن إجراء إثبات تاريخه اعمالاً للمادة ۱۱، ۱۲ مكررا ًمن القانون ۱۱٤/۱۹٤٦ .

أما إذا زادت مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات فإن النص لن يطبق لأن عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن تسع سنوات يتم تسجيلها و لا يجوز إثبات تاريخها كما قررت المادة ۱۲ مكرر من ق ۱۱٤ / ۱۹٤٦ و من ثم لا يستفيد عقد الإيجار الزائد مدته عن ۹ سنوات من نص القانون رقم ۱۳۷/۲۰۰٦ .

و نرى أن ذلك هو قصد المشرع في القانون رقم ۱۳۷/۲۰۰٦ و هو حمايه عقود الإيجار محددة المدة بمدد قصيرة فأسبع لها نص خاص يحميها من بيروقراطية إجراءات التقاضي و بطء التقاضي .

فأعطاها قوة السند التنفيذي .

و نرى أنه لا يجوز إعمال القانون ۱۳۷/۲۰۰٦ على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن ۹ سنوات لأن مثل تلك العقود يتعين لنفاذها في مواجهة الغير أن يتم تسجيلها و هو ما أكده المشرع في قوله (( بعد إثبات تاريخها و لم يقل تسجيلها أو شهرها .....

 

الشرط الثالث

أن يكون إثبات تاريخ عقد الإيجار بمعرفة جميع أطراف العلاقة الايجارية وبوجودهم .

فيتعين أن يتم يقوم بإثبات تاريخ عقد الإيجار كلاً من المؤجر و المستاجر معاً و بوجودهما سوياً فلا يكفي أحدهما و غياب الآخر بل يتعين أن يكون الطرفين متواجدين سوياً وفقاً لما قرره النص

و حكمه المشر ع المصري من هذا أن وجود طرفي العلاقة الايجارية أمام الموثق أبان وخلال فترة إثبات تاريخ عقد الإيجار و ما حواه من حقوق و إلتزامات .

ليثبت ذلك صحة العقد ولا يجعل منه محلاً لثمة مطعن فيما بعد من أي من طرفيه في مواجهة الآخر في أي بند من بنود العقد و أي إلتزام واقع على أي طرف من أطراف العقد .

كما أن توثيق و إثبات تاريخ العقد يجعله نافذاً في مواجة كلآ طرفيه وفى حق الغير أيضا و لا يستطيع أن يتحجج أحدهما في مواجهة الآخر بإنكارأي بند من بنود العقد فيما بعد بل وفى حق الغير أيضا الذى قد ينتقل العقد إليه فيما بعد بموجب حوالة حق من أى من طرفى العقد أو بموجب أحكام الخلافة العامة .

و يتلاحظ أن مسألة تواجد طرفي العقد يشمل جميع أفراده بمعنى لو كان أحد أطراف العقد أكثر من فرد كما لو كان المستأجر فردين فيتعين تواجدهم جميعاً مختلف أحدهما يسقط الآثر النافذ للقانون ۱۳۷/۲۰۰٦ .

و ينتقل العقد المثبت التاريخ بكافة حقوقه للخلف العام و الخلف الخاص .فإذا ما تنازل المستأجر عن عقد الإيجار – في حالة عدم وجود شرط مانع – فإن أحكام العقد بما انطوى عليه من إسباغ عليه قوة السند التنفيذي نسري في مواجهة الخلف الخاص .

كذلك الحال لو قام المؤجر بحوالة عقد الإيجار إلى الغير استفاد الغير من أحكام العقد بالحالة التي عليها .

كذلك إثبات تاريخ عقد الإيجار بوجود طرفيه لا يشترط أن يكون وقت تحرير العقد بل يجوز خلال فترة سريانه و لو تم تنفيذ جزء منه بالفعل .

 

الشرط الرابع :-

يجب آلا تزيد مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات و أن يتضمن عقد الإيجار عند إثبات تاريخه الصيغة التنفيذية .

حيث أن القانون ۱۳۷/۲۰۰٦ قصد في حمايته لعقد الإيجار أن يكون ثابت التاريخ و إثبات تاريخ عقد الإيجار لا يكون إلا إذا قلت مدته عن تسع سنوات حسبما نصت المادة ۱۱، ۱۲ مكرراً من قانون تنظيم الشهر العقاري ، ۱۱/۱۹٤٦ .

كذلك يتعين أن يشمل عقد الإيجار عند إثبات تاريخه على الصيغة التنفيذية و هو ما نصت عليه المادة ۲۸۰/۳ مرافعات (( لا يجوز التنفيذ في غير الأحوال المستثناه بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ )).

 

 

 

المبحث الثالث

الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار

 

 

المطلب الأول :- إجراءات الحصول على الصيغة التنفيذية

على عقد الإيجار

وفقاً لنص المادة ۲۸۰ مرافعات (( .... و لا يجوز التنفيذ في غير الأحوال المستثناه بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية :-

(( على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها و على السلطات المختصة أن تعين على إجرائه و لو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك )) .

هذا و لما كان إعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي هو استثناء على القواعد العامة الخاصة بالسندات التنفيذية و من ثم يتعين لكي يكون لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي أن يشتمل على الصيغة التنفيذية .

و قد تناول قانون التوثيق رقم ٦۸/۱۹٤۷ في مادته الثانية كيفية إعطاء عقد الإيجار الصيغة التنفيذية حيث نصت على :

(( تقوم مكاتب التوثيق بما يأتي :-

۱....، ۲.....،۳.وضع الصيغة التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ ، ٤...،۵....، ٦... إعطاء صورة من المحررات الموثق و مرفقاتها ، ۷...، ۸.. إثبات تاريخ المحررات .

و على ذلك عند لجوء طرفي العلاقة الايجارية إلى مكاتب التوثيق بالشهر العقاري لاثبات تاريخ عقد الإيجار متى توافرت بشأنهم الشروط العامة لذلك من توافر الأهلية و خلافه .

يقوم الموثق بإعطاء المحرر (( عقد الإيجار )) الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار بذات المضمون المنصوص عليه في المادة ۲۸۰ مرافعات .

و يجب أن يكون عقد الإيجار واضحاً في بنوده متضمناً لحق واجب التنفيذ حتى لا يمتنع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية على العقد و هو أمر طبيعي لأن وضع الصيغة التنفيذية على المحرر مرتبط بأن المحرر يعود به منفعة منه عند تنفيذه قياساً على الأحكام القضائية .

فمثلاً يجب أن يتضمن بنود العقد ترتيب أثرمحدد كفسخ العقد أو تسليم العين المؤجرة عند إخلال أى من طرفيه بأي التزام به أو تضمين العقد بند إلزام المستأجر بأداء الأجرة عند التأخر فيها و حق المؤجر في اقتضاء الأجرة جبراً بالحجز و إلى غير ذلك من أحكام ...

لكن ماذا لو امتنع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار ؟

في هذه الحالة ووفقاً لنص المادة (۷) من قانون التوثيق ٦۸/۱۹٤۷ يجوز لصاحب الشأن أن يلجأ إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر على عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية و ذلك خلال عشرة أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق توثيق محرره .

و لصاحب الشأن أن يطعن على قرار قاضي الأمور الوقتية أمام غرفة المشورة بالمحكمة الابتدائية .

 

المطلب الثاني

ما الحكم في حالة ضياع عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية.

 

تناول المشرع المصري في المادة التاسعة من قانون التوثيق رقم ٦۸ لسنة ۱۹٤۷ فرض ضياع العقد المتضمن الصيغة التنفيذية فقررت :

(( لا يجوز تسليم صورة تنفيذية من المحرر الموثق لصاحب الشأن الذي تسلم الصورة التنفيذية الأولى إلا بحكم من محكمة المواد الجزئية التي يقع مكتب التوثيق في دائرتها و تحكم المحكمة في المنازعة المتعلقة بتسليم الصورة التنفيذية الثانية بناء على صحيفة تعلن من أحد الخصوم إلى خصمه الآخر .

و هو ما نصت عليه المادة ۱۸۳ مرافعات أيضاً(( لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية لذات الخصم إلا في حالة ضياع الصورة الأولى و تحكم المحكمة التي أصدرت الحكم في المنازعة المتعلقة بتسليم الصورة التنفيذية الثانية عند ضياع الأولى بناء على صحيفة تعلن من أحد الخصوم إلى خصمه الآخر .

و على ذلك في حالة ضياع العقد المنطوي على الصورة التنفيذية الأولى يجوز لصاحب الشأن أن يلجأ إلى المحكمة الجزئية التي يقع مكتب التوثيق في دائرتها مختصماً الطرف الآخر في عقد الإيجار ومكتب التوثيق المختص .

إلا أنه في هذه الحالة لابد أن يقدم أمام المحكمة الأسباب و الأدلة على طلب الصورة التنفيذية الثانية و ما يفيد أنه لم يستخدم الصورة التنفيذية الأولى في اقتضاء حق معين حتى لا يتطرق الأمر إلى تنفيذ و اقتضاء الحق مرتين .

و إذا ما اقتنع القاضي بوجاهه الأسباب جاز له أن يحكم بتسليمه صورة تنفيذية ثانية من هذا المحرر .

كذلك نقول أن حكم هذا الأمر لا يتعرض فقط لأمر فقدان العقد بل لكل حالة يكون هناك معها استحالة لاستخدام عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية كأن يكون العقد قد تم إرفاقه في دعوى قضائية أخرى و يصعب استرداده إلا بعد انتهاء الخصومة مثلاً.

 

المطلب الثالث

تضمين عقد الإيجار الصيغة التنفيذية لا يحول دون حق طرفي العلاقة الايجارية اللجوء إلى القضاء الموضوعي و المستعجل

تضمين عقد الإيجار للصيغة التنفيذية لا يمنع أطراف العقد من الحق في اللجوء إلى القضاء الموضوعي بشأن أي منازعة تثور بخصوص تنفيذ عقد الإيجار و بيان ما تضمنه من حقوق و التزامات نظراً لتجدد أمر ما حال تنفيذه .

و على سبيل المثال منازعة المستأجر فى مقدار الأجرة بطلب إنقاصها نظراً لإنتقاص المنفعة من العين المؤجرة .

أو طلب المؤجر بطلان بند من بنود العقد . قد يكون فيه مخالفة للنظام العام أو الآداب أو قيام أحد أطراف العقد بمخالفة بند من بنود عقد الإيجار يحتاج إلى أدلة و إثبات قضائي .

كما لو استخدام المستأجر العين المؤجرة في أعمال منافية للآداب لا أقام أعمال بنائية أو هدم جزء من العين أو أساء استخدامها بشكل عام و يحتاج الأمر إلى دعوى قضائية فإن تضمين العقد صورة تنفيذية لا يحول دون اللجوء للقضاء .

كذلك الحال فى حاله أحقية أحد طرفي العلاقة الايجارية في طلب التعويض .....

 

 

 

المبحث الرابع

المطلب الأول : الآثار المترتبة على تضمين عقد الإيجار الصيغة التنفيذية

 

 

أولاً : أن عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية يكون له قوة السند التنفيذي و يخضع لذات الأحكام المقررة للسندات التنفيذية المنصوص عليها بقانون المرافعات رقم ۱۳/۱۹٦۸ و تعديلاته في الباب الأول من الكتاب الثاني منه .

و من ثم حتى يلجأ أحد طرفي العلاقة الايجارية إلى استخدام عقد الإيجار كسند تنفيذي أن يتبع الإجراءات المقررة لذلك و هي :-

۱. أن يقوم طالب التنفيذ (( المؤجر أو المستأجر )) بإعلان الطرف الآخر بالسند التنفيذي قبل الشروع في التنفيذ .

۲. تكليف المدين بالوفاء بالالتزام الواقع عليه و الثابت بعقد الإيجار كأداء الأجرة أو تسليم العين أو فسخ عقد الإيجار أو تجديده .

۳. أن يتضمن الإعلان بيان المطلوب من المدين تحديداً.و في حالة فقد المنفذ ضده أهليته أو زوال صفته الثابتة بعد بدء التنفيذ فلا يحدث هنا انقطاع خصومة و إنما يجب توجيه الإجراءات اللاحقة على تحقق هذه الحالة إلى من يحل محله .

نقض ۳۰/۱۰/۸۲ – طعن ۱۹۵۷/۵۱ ق

ثانياً: بعد إجراء الإعلان بالسند التنفيذي (( عقد الإيجار )) و تكليف المدين بالوفاء بالالتزام الواقع عليه و تحديد المطلوب منه يحق للطرف طالب التنفيذ اللجوء إلى قلم المحضرين التابع للمحكمة الواقع في دائرتها العقار محل التعاقد لاتخاذ إجراءات التنفيذ وفقا لما يجري عليه العمل كما لو كان لدى طالب التنفيذ حكما قضائيا .

كذلك يجوز له أن يتبع نظام حجز ما للمدين لدى الغير إذا كان المطلوب تنفيذه مبالغ نقدية .

 

 

المطلب الثاني :-

حق المدين المنفذ ضده في الاستشكال بالمنازعة

في تنفيذ الحق المراد اقتضاؤه بعقد الإيجار

 

لما كان عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية يعتبر من السندات التنفيذية المقررة قانوناً . و من ثم يخضع لجميع الأحكام التي تخص السند التنفيذي و إجراءات تنفيذه و معوقاته .

و قد نص المشرع في المادة ۳۱۲ مرافعات على حالات الاستشكال في التنفيذ و منازعات التنفيذ و قرر لكل ذي شأن الحق في أن ينازع في التنفيذ سواء كان أحد أطراف التنفيذ أو من الغير متى اختصم الدائن و المدين في السند التنفيذي .

و منازعات التنفيذ قد تكون موضوعية و قد تكون وقتيه بطلب وقف إجراءات التنفيذ لحين الفصل في موضوع المنازعة .

و يترتب على الإشكال الوقتي فقط وقف تنفيذ السند التنفيذي مؤقتاً أما الاشكالات الموضوعية لا يترتب على رفعها وقف التنفيذ بل لابد من صدور حكم فيها لصالح رافعها . و يستثنى من ذلك دعوى استرداد المنقولات المحجوزة الأولى .

و يشترط لقبول الإشكال في التنفيذ لوقف التنفيذ:-

۱. أن يكون المطلوب إجراءاً وقتياً لا يمس أصل الحق .

۲. توافر الاستعجال و رفع الإشكال قبل تمام التنفيذ .

۳. ألا يتضمن الإشكال طعناً على السند التنفيذ (عقد الإيجار) .

و يرجع في ذلك تفصيلاً للقواعد العامة في إشكالات التنفيذ من كون الإشكال الأول فقط الذي يوقف التنفيذ و إلى غير ذلك من أحكام .

و في الطالب الأعم أن إشكالات التنفيذ المتعلقة بعقود الإيجار ذات قوة السند التنفيذي تكون إشكالات موضوعية حيث أنها سوف تتطرق لحق موضوعي .

و إن كان يجوز أن يطلب المنفذ ضده وقف التنفيذ وقتياً لحين الفصل في دعوى موضوعية هامة بالفصل في موضوع الحق . إلا أن وقف التنفيذ من القاضي يكون مستبعداً لأن من شروط الإشكال الوقتي هو عدم التعرض الأصل الحق .

أما الإشكال الموضوعي يتم الفصل فيه كما لو كان منازعة موضوعية حول أصل الحق تماماً .

و استئناف الحكم الصادر في الإشكال الموضوعي يكون أمام المحكمة الابتدائية إذا كان قيمة موضوع المنازعة تزيد عن ألفى جنيه و لا تتجاوز عشرة آلاف جنيه أمام محكمة الاستئناف إذا زادت على ذلك .

أما المنازعات الوقتية يكون أمام المحكمة الابتدائية .

 

 

المبحث الخامس

حالات استخدام المؤجر لعقد الإيجار كسند تنفيذي

المطلب الأول

الحالات التي يستخدم فيها المؤجر عقد إيجار كسند تنفيذي

 

 

۱- حالة انتهاء مدة عقد الإيجار و امتناع المستأجر عن تسليم العين إلا أنه يجب تكون بنود العقد متضمنة أثر التسليم للعين عند نهاية العقد و عدم وجود منازعة حول تجديد العقد كجملة (( ... قابلة للتجديد لمدة أخرى )) فإن المؤجر لا يجوز له إخلاء المستأجر و استلام العين عند نهاية مدة العقد إذا كان العقد متضمن بند تجديد العقد لمدة أخرى فبقاء المستأجر عند نهاية العقد يعد تجديداً لمدة أخرى بعدها لا يحق له البقاء في العين و يحق للمؤجر استلام العين المؤجرة مباشرة .

أما إذا استمر المستأجر في العين دون اعتراض من المؤجر فإن بقاء المستأجر في العين يكون للمدة المحددة لدفع الأجرة .

۲- حالة امتناع المستأجر عن سداد الأجرة وتضمن العقد بند ينص على أنه يحق للمؤجر طلب الفسخ فيحق للمؤجر اللجوء لقلم المحضرين بطلب تسليم العين كأثر مترتب على الفسخ .

كما يحق للمؤجر أن يطلب بموجب عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية أن يحجز على منقولات المستأجر وفاءاً لدين الأجرة.

و في حالة اعتراض المستأجر على ذلك بإدعاء أنه قام بسداد الأجرة أو باستخدام حق الحبس ما لم يكن هناك شرط مانع أن يستشكل أمام قاضي التنفيذ :.

أ‌- بإشكال وقتي بوقت التنفيذ لحين انتهاء مدة عقد الإيجار .

ب‌- أو بإشكال موضوعي ببطلان إجراءات الحجز لكون الأجرة مسددة ووقف إجراءات التنفيذ متى أمام الدليل على ذلك .

۳- حق المؤجر في طلب فسخ العقد لإخلاء المستأجر بأي بند أو شرط مانع مقرر لصالح المؤجر . كترتيب الفسخ على إخلاء المستأجر بالالتزام الواقع عليه بعدم تغيير غرض استعمال العين المؤجرة أو إحداث تغيرات بالعين المؤجرة أو التصرف في العين بالتأجير من الباطن أو المتنازل دون موافقة المؤجر .

و إلى غير ذلك من شروط و أحكام .

فالخلاصة أن عقد الإيجار إذا كان يتضمن الحق المراد تنفيذه و الجزاء المترتب على الإخلال بالتزام معين كان كالحكم القضائى تماماً .

 

 

المطلب الثاني

الحالات التي يستخدم فيها المستأجر عقد الإيجار كسند تنفيذي

 

۱.التمكين من الانتفاع من العين المؤجرة بكافة مقوماته (( تسليم – مرافق......))

۲.إجراء الترميمات التأجيرية و الضرورية .

۳.منع تعرض المؤجر و الغير للمستأجر في الانتفاع بالعين .

الفرق بين الصيغة التنفيذية على عقد الايجار واثبات التاريخ

تقوم مكاتب التوثيق بعد أداء الرسم المقرر بإثبات تاريخ المحرر العرفى وكتابة (محضر) يثبت فيه تاريخ تقديمه ورقم إدراجه بدفتر إثبات التاريخ. ويختم بخاتم المثلث وخاتم شعار الدولة الخاص بمكتب التوثيق , فإثبات التاريخ يكفى له حضور طرف واحد من اطراف العقد امام موظف الشهر العقارى , فهو لا يثبت اى حقوق وإضفاء إثبات التاريخ على عقود الأيجار لا نرى له اى قيمة قانونية فيما يتعلق بضمان المؤجر لحقوقه ، ويكون رسمه ۱۵ جنيهاً مصرياً بخلاف رسوم الميكروفيلم.
- اما عن الصيغة التنفيذية على عقود الأيجار فهى قد تكون مجحفة مادياً لأن رسمها يكون نسبة من القيمة الكلية لعقد الأيجار ولكنه له قيمة قانونية لا يستهان بها , وأخذ الصيغة التنفيذية على عقود الأيجار لا يجوز إلا بحضور طرفى التعاقد أمام موظف الشهر العقارى ولا يمكن إستكمال إجرائتها بحضور طرف واحد.
وفى حالة إخلال المستأجر بإلتزاماته الواردة فى عقد الأيجار المزيل بالصيغة التنفيذية فإن المؤجر يلجأ مباشرة إلى تنفيذ بنود العقد دون اللجوء الى القضاء, وهناك خطأ شائع عند العامة وهو الأعتقاد أن مجرد النص فى العقود على ان بنود العقد تنفذ دون اللجوء للقضاء ان هذا كافى لعدم اللجوء للقضاء واللجوء مباشرة الى التنفيذ , ولكن الواقع العملى يختلف كثيراً عن هذا التصور , فالصيغة التنفيذية هى الطريق الى ذلك فقط , ويفضل كتابة العقود المزيلة بالصيغة التنفيذية بعبارات واضحة وجازمة حتى لا يخضع الى تفسيرات مختلفة قد تؤدى فى النهاية أيضاً الى اللجوء الى القضاء.

 

 

 

ahmed
ahmed
محامى مصرى مقيد بالنقابة العامة لمحامين مصر بدرجة قيد أستئناف - حاصل على دبلوم فى القانون الخاص - خبرة كبيرة بمجال الشركات

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

Howdy,
Search exact
Search sentence
Please go to Appearance >> Widgets to add more useful widgets into WPAS Sidebar.