الفرق بين الإيواء والاستضافة والمساكنة وأثرة على الإمتداد القانونى لعقد الإيجار فى القانون المصرى

الفرق بين الإيواء والاستضافة والمساكنة وأثرة على الإمتداد القانونى لعقد الإيجار فى القانون المصرى

أولا : الاستضافة أو الإيواء : –

هو أن يقوم المستأجر بإيواء غيره معه في العين المؤجرة أو أن يقوم باستضافته معه واقامته مع المستأجر الأصلى

فهذا الإيواء أو الاستضافة لا يعطي لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة حيث أن إقامة الغير مع المستأجر الأصلي تكون على سبيل التسامح من المستأجر و حق انتفاء الغير هنا هو حق المستأجر في الانتفاع بالعين

و لكن إذا ترك المستأجر الأصلي العين المؤجرة للغير ممن كانوا يقيمون معه على سبيل الاستضافة أو الإيواء بشكل يوحي بإستغناء المستأجر الأصلي عن العين فيعتبر هذا نوع من التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن مما يعطي الحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة .
و وفق ما جاء فى أحكام محكمة النقض : –

(( المقصود بمن الإيواء أو الاستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفا تربطه بهم قرابة أو صداقة متينة لمدة قصيرة أو طويلة و ذلك بصفة عارضة و استجابة لظروف طارئة شريطة أن يظل المستأجر محافظا بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها )) .

( طعن رقم 849 لسنة 46 قضائية جلسة 1981/12/2) .

ثانيا : المقصود المساكنة : –

هى حق المقيم و المساكن مع المستأجر الأصلي وقت التعاقد على الإجارة و الاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة
المستأجر الأصلي أو تركه للعين و يشترط لثبوت المساكنة عدة شروط و من هذه الشروط : –

1 – أن تحصل المساكنة منذ بدء الاجارة بين المستأجر الأصلي و المؤجر .

2 – إستمرار الشخص المساكن في العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.

و مما قررته محكمة النقض في هذا الشأن : –

(( المساكنة التي تنشأ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق في البقاء بها بعد وفاة المستأجر أو تركه لها وجوب حصولها منذ بدء الاجارة و استمرارها دون انقطاع)) .

( طعن رقم 2314 لسنة 69 قضائية جلسة 2000/11/29)

– مما سبق يتبين لنا أن المساكنة تعد سببا من أسباب امتداد عقد الإيجار إذا توافرت شروطها، ولكن الإيواء أو الاستضافة لا يترتب عليها أحقية في امتداد عقد الإيجار أو البقاء بالعين المؤجرة .

علي خلاف المساكنه فإن الإستضافة أو الإيواء لا يعني تعدد أطراف عقد الإيجار ، فمن يقيم مع المستأجر الأصلي علي سبيل الضيافة أو التسماح لا يعد مستأجرا .

و لا يحق له التذرع بأنه مستأجر لكن أسمه لم يدون بعقد الإيجار ، والفارق دائما في مدي توافر شروط المساكنه فمن حرر عقد الإيجار باسمة كمستأجر هو من يعد وحدة المنتفع بالعين .

وإذا إنتهت العلاقة الايجارية فان وجودة بالعين لا يستند إلى أى أساس قانوني و يجب إخلائه منها .

و فى بيان الفارق بين المساكنه و الإقامة على سبيل الضيافة أو الإيواء و أن المساكنه بشروطها هى التى تخول صاحبها البقاء في العين و لو توفى المستأجر المدون إسمه بعقد الإيجار أو ترك العين المؤجرة .

– قرر قضاء النقض : –

عقد الإيجار الإلتزامات الناشئة عنه وقوعها على عاتق طرفيه جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لإلتزامات أخري مصدرها علاقة غير الإيجار حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين شرطه انقضاء العلاقة الايجارية إلتزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن كفل المشرع له الحق في خلافه المستأجر متى توافرت شروطها مؤداه لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الايجارية

المادتان 152 مدنى 29 ق 49 لسنه 1977.

( الطعن رقم 5354 لسنه 64 قضائية جلسة 17/1/2000)

«المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان عقد إيجار المسكن يتصف بطابع عائلى لا ينشد فيه المنتفع بالعين مجرد السكن بمفرده بل ليعيش مع أفراد أسرته ولمن يقع عليه عبء إيوائهم قانونياً أو أدبياً إلا أن ذلك لا ينفى نسبية الآثار المترتبة على عقود الإيجار من حيث الأشخاص بحيث لا يعتد ولا يلتزم بها غير عاقديها الأصليين إذ ليس في مجرد إقامة آخرين مع المستأجر في المسكن ما ينشئ بذاته علاقة إيجارية بينهم وبين المؤجرين ولو كانت إقامتهم مع المستأجر منذ بداية عقد الإيجار إذ لا تترتب في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة الإقامة مع المستأجر الأصلى إذ يبقى هذا الأخير هو الطرف الأصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادئ العامة في نسبية أثر العقد لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقة تعاقدية مباشرة أو غيـر مباشرة سـواء كانت إقامتهم مـن بداية الإيجار أم بعده وإنما تمتعهم بالإقامة في العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو لا شأن لها بالمؤجر، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة السكن مسألة عارضة لها تبرز فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية».

( الطعن رقم277 لسنة 70 قضائية بتاريخ 26-6-2011 )

بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م – بشأن سريان أحكام القانون المدنى علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي إنتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها – أصبحنا أمام نوعين من عقود الإيجار – ونعني عقود إيجار الأماكن – عقود إيجار تحكمها نصوص القانون المدني وعقود إيجار تحكمها قوانين الإيجارات الاستثنائية .

و يمكننا القول أن تاريخ تحرير العقد – عقد الإيجار – هو ما يحدد القانون الواجب التطبيق عليه فالعقود المحررة بعد 1/2/1996م تخضع للقانون المدنى أما عقود الإيجار المحررة قبل هذا التاريخ فتطبق قوانين الإيجار الاستثنائية .