الفرق بين حق الانتفاع والايجار فى ضوء القانون والقضاء

الفرق بين حق الانتفاع والايجار فى ضوء القانون والقضاء

– أن حق المنتفع يشبه حق المستأجر لدرجة قد تجعل أحدهما يلتبس بالآخر ، إذ كل من المنتفع و المستأجر ينتفع بشئ لا يملكه و لمدة معينة ، إلا أن الحقين يختلفان أيضاً من وجوه يلزم تبيانها لرفع هذا الالتباس .

و من أهمها : –

1- حق المنتفع يعد حقاً عينياً ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي ، و لذلك إذا ورد الانتفاع على عقار، عد حق الانتفاع مالاً عقارياً و يصلح بالتالي أن يكون محلاً للتصرفات العقارية من بيع و هبة و رهن و يجب الشهرلهذه التصرفات عندئذ
أما حق المستأجر فهو حق شخصي حتى و لو كان وارداً على عقار، و لذلك لا يجب شهره إلا في أحوال استثنائية ، كأن يكون عقد الإيجارمبرماً لمدة أكثرمن تسع سنوات
( و العقد هنا هو الإيجار الخاضع للقانون المدني ).

2- أن حق الانتفاع ينقضي حتماً بوفاة المنتفع ، أما حق المستأجرفلا ينقضي بذلك السبب ، فيجوز أن تنتقل حقوق العقد و التزاماته إلى الخلف العام .

3- أن حق الانتفاع لا يتضمن سوى التزاماً عاماً على عاتق مالك الرقبة ، هو أن يترك صاحب حق الانتفاع ينتفع بالشئ ، أما في عقد الإيجارفإن التزام المؤجربتمكين المستأجرمن الانتفاع هو التزام إيجابي يقتضي أن يستمرالمؤجرفي تمكين المستأجرمن الانتفاع بالشئ المؤجرطوال مدة عقد الإيجار.، و لذلك فإن أهم ما يميز حق الانتفاع عن الإيجاربصفة أساسية هو أن المنتفع إنما يستفيد بالشئ محل الانتفاع دون وساطة صاحبه ، أما المستأجرفلا يتسنى له هذا الانتفاع إلا بواسطة المؤجرللشئ .

4- أن مصدرحق الانتفاع يكون سبباً من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث ، أما مصدرالإيجارفهو دائماً العقد .

5- أن حق الانتفاع قد يكون بعوض أوبدونه ، أما الإيجارفيعتبرمن المعاوضات .

و إذا ثار اللبس في بعض الأحيان عما إذا كنا بصدد إيجار أو بصدد حق انتفاع ، فالعبرة بقصد المتعاقدين ، و يستدل على هذا القصد من ظروف العقد و أحكامه و طبيعة المعاملة .

هذا ، و قد تعرضت محكمة النقض في بعض أحكامها الحديثة لبيان أهم الفروق بين حق الانتفاع و عقد الايجار، نظراً لما لاحظته من الخلط بينهما في التعامل و عدم اتخاذ الحيطة في ايضاح حقيقة العلاقة بين طرفي العقد .

– فقد قضت محكمة النقض بأن : –

” لما كانت المادة 558 من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجاربأنه عقد يلتزم المؤجربمقتضاه أن يمكن المستأجرمن الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء أجر معلوم ، فإنه قد يلتبس بعقد تقرير حق الانتفاع و مقابله ، باعتبار أن كلاً من المنتفع و المستأجرينتفع بشئ لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال ، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشئ المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، في حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائناً للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ، و القاعدة العامة أن موت المستأجرلا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق و الالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته ، و ذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتماً بموت المنتفع طبقاً للمادة 993/1 من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية …. “.

( الطعن رقم 4741 لسنة 71 ق – جلسة 28/4/2009 )