تعريف وشروط العقار بالتخصيص وأهمية التفرقة بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته فى القانون المدنى المصرى

تعريف وشروط العقار بالتخصيص فى القانون المدنى المصرى وأهمية التفرقة بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته

– يقصد بالعقار  : –  الأشياء التي تتصل بالأرض اتصال قرار. ولا يعد عقاراً بالنسبة للأرض إلا ما هو جزء منها. ويترتب على ذلك أن الكنز ليس عقاراً رغم كونه مدفوناً في باطن الأرض.

– أما العقار بالتخصيص : – يقصد به منقول يضعه صاحبه في عقار يملكه لخدمة هذا العقار واستغلاله.

–  الستد القانونى : – 

نص المادة (82) من القانون المدنى : –

1- كل شيء مستقر بحيّزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف، فهو عقار. وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول.

2 – ومع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص, المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه, رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله.

– شروط العقار بالتخصيص : –

1-   أن يكون العقار والمنقول مملوكين لشخص واحد.

2-    أن يتم وضع المنقولات رصداً لخدمة العقار بإرادة المالك وليس رغماً عن إرادته (مثال: إذا استعار مستأجر مزرعة سيارة من مالك المزرعة ورصدها لخدمة العقار فإن السيارة في هذه الحالة لا تعد عقاراً بالتخصيص لأن الرصد هنا لم يكن بإرادة المالك).

3-    أن يوضع المنقول لخدمة العقار وليس لخدمة صاحب العقار بصفة أساسية. (مثال: إذا اشترى مالك مزرعة سيارة لاستخدامه الشخصي وليس رصداً لخدمة العقار، فلا تعد السيارة عقاراً بالتخصيص).

4-    أن يتم الرصد على سبيل الاستقرار. يترتب على هذا أن من يرصد منقولاً لخدمة عقار بصفة مؤقتة (أي لمدة زمنية محددة) فإن المنقول في هذه الحالة لا يعد عقاراً بالتخصيص.

– أهمية التفرقة بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته : –

1- عندما يصبح المنقول عقاراً بالتخصيص فإنه يأخذ حكم العقار لا حكم المنقول فى صدد الحجز فلا يجوز أولاً الحجز على العقار بالتخصيص مستقلاً عن العقار الأصلى حتى لا ينفصل عنه.
وإذا وقع الحجز فإنه يوقع على العقار الأصلى والعقار بالتخصيص معاً باعتبارهما عقاراً واحداً لا يتجزأ ويكون الحجز بطبيعة الحال حجز عقار لا حجز منقول.

2- إذا أصبح المنقول عقاراً بالتخصيص ورهن العقار الأصلى رهناً رسمياً أو أخذ عليه حق اختصاص فإن الرهن الرسمى أو حق الاختصاص يمتد ليشمل العقار بالتخصيص حتى لا ينفصل هذا عن العقار الأصلى.

3- ويمكن القول بوجه عام أنه إذا أصبح المنقول عقاراً بالتخصيص فإنه يصبح غير قابل للانفصال عن العقار الأصلى فإذا بيع العقار الأصلى شمل البيع العقار بالتخصيص حتى لا ينفصل هذا عن ذاك.

4- إذا انتقلت ملكية العقار الأصلى وكان ملحقاً به عقار بالتخصيص فإن العقار بالتخصيص وحقيقته منقول يعامل معاملة العقار فى رسوم التسجيل. وهذا الحكم من أهم المآخذ على فكرة العقار بالتخصيص وتتحايل الناس عادة لتوقى الغبن فيبيع المالك للمشترى أولاً العقار بالتخصيص مستقلاً باعتباره منقولاً بطبيعته ثم يبيعه العقار الأصلى منفصلاً عن العقار بالتخصيص.
ولكن إذا كشف القاضى التحايل رده واعتبر البيعين صفقة واحدة وقعت على عقار.

أحكام نقض بشأن العقار بالتخصيص

الموجز : – 

أموال . عقار بالتخصيص . المنقولات المرصودة فى العقار المستغل استغلالا تجاريا بمعرفة المالك لمنفعة هذا العقار . تعتبر عقارا بالتخصيص . مثال . المادة 18 مدنى مختلط .

القاعدة : – 

تعتبر المنقولات التى رصدها المالك لخدمة عقاره المستغل استغلالا تجاريا بمعرفته عقاراً بالتخصيص وفقا لنص المادة 18 من القانون المدنى المختلط ، وليس بلازم لاعتبارها كذلك أن تكون مثبتة بالعقار على وجه القرار .

(الطعن رقم 121 لسنة 21 جلسة 1954/01/14 س 5 ع 1 ص 420 ق 62)

الموجز : – 

العقار بالتخصيص . ماهيته . م 82 مدنى .

القاعدة : – 

جرى نص المادة 82 من القانون المدنى بأن ” كل شىء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار . و كل ما عدا ذلك من شىء فهو منقول ، و مع ذلك يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الذى يضعه صاحبه فى عقار يملكه ، رصداً على خدمة هذا العقار أو إستغلاله فالمنقول الذى يضعه المالك فى عقار يملكه رصداً على العقار أو إستغلاله يعتبر عقاراً بالتخصيص ، و يشترط لتخصيص المنقول للعقار أن يكون مالكهما واحداً .

(الطعن رقم 1582 لسنة 52 جلسة 1983/03/02 س 34 ع 1 ص 621 ق 130)

الموجز : – 

شرط تخصيص المنقول للعقار أن يكون رصدا على خدمة هذا العقار أو إستغلاله وأن يكون ما لكهما واحدا . الثلاجة المملوكة للخصم مع إخرين . وضعها فى أرض ومبان مملوكة لهذين الآخرين ضمن أطيان أخرى على الشيوع لا يجعلها عقارا بالتخصيص لحسابهما دون باقى الشركاء . إنتهاء الحكم إلى ملكية الخصم لنصف الثلاجة . النعى عليه بمخالفة الثابت بتقرير الخبير فى خصوص رصدها لخدمة أطيان الطاعنين . غير منتج .

القاعدة : – 

لا يكفى لتخصيص المنقول للعقار أن يكون رصدا على خدمة هذا العقار أو إستغلاله ، و إنما يشترط إلى جانب ذلك أن يكون مالكهما واحدا بحكم الفقرة الثانية من المادة 82 من التقنين المدنى . و إذ كان الثابت فى الدعوى أن الثلاجة التى وضعت فى الأرض و المبانى كانت مملوكة للمطعون عليه الثانى مع أولاد ……… الذين كانوا يملكون الأرض و المبانى ضمن أطيان أخرى على الشيوع ، فإن وضع الثلاجة فى الأرض و المبانى التى إختص بها الأخوان …….. لا يجعلها عقارا بالتخصيص لحسابهما دون باقى الشركاء ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد إنتهى إلى ملكية المطعون عليه الثانى لنصف الثلاجة ، فإن النعى عليه بمخالفة الثابت بتقرير الخبير فى خصوص رصدها لخدمة أطيان الطاعنين و بفرض صحته هو نعى غير منتج و لا جدوى منه .

(الطعن رقم 267 لسنة 36 جلسة 1972/01/20 س 23 ع 1 ص 76 ق 13)

الموجز : – 

اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص . شرطه أن يكون مالكها واحدا . مثال . أحد الشركاء علي الشيوع فى عقار أقام عليه ماكينة مملوكة له . ملكية خاصة واستغلها لنفسه ولحسابه . لاتصير عقارا بالتخصيص .

القاعدة : – 

يشترط لتخصيص المنقول للعقار أن يكون مالكهما واحدا . و إذن فمتى كان أحد الشركاء على الشيوع فى أرض يمتلك ماكينة ملكية خاصة و أقامها على هذه الأرض بماله و استغلها لنفسه و لحسابه الخاص فإنها لا تصير عقاراً بالتخصيص

(الطعن رقم 325 لسنة 21 جلسة 1955/02/10 س 6 ع 2 ص 639 ق 84)

الموجز : –

رهن .أموال .عقار بالتخصيص .إلحاقه بالعقار المرهون دون نص .وجوب اعتباره أيضا ضمن الملحقات .المادة 688 مدنى مختلط.

القاعدة : – 

تعتبر العقارات بالتخصيص وفقا لنص المادة 688 من القانون المدنى المختلط المنطبقة على واقعة الدعوى ملحقة بالعقار الأصلى المرهون دون حاجة إلى نص صريح عنها بعقد الرهن كما تعتبر داخلة ضمن الملحقات المشار إليها فى المادة المذكورة ما لم يتفق صراحة على خلاف ذلك .

(الطعن رقم 138 لسنة 21 جلسة 1954/05/13 س 5 ص 851 ق 127)