شروط الأخذ بالشفعة في القانون المصري

شروط الاخذ بالشفعة في القانون المصري مع أهم أحكام النقض

- تعريف الشفعة : - الشفعة هي أحد وسائل كسب وسائل الملكية العقارية عن طريق حلول شخص محل المشتري ، فيكون لهذا الأخير حق اكتساب الملكية العقارية ، والي ذلك تشير المادة ۹۳۵ من القانون المدني حين قررته أن الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى أحوال محددة .

مادة ۹۳۵
الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليها فى المواد التالية .

مادة ۹۳٦

يثبت الحق فى الشفعة : -

(أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
(ب) للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبى .
(جـ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل.

مادة ۹۳۷
(۱) إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .
(۲) وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
(۳) فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .

مادة ۹۳۸
إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة ۹٤۲ ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .

مادة ۹۳۹
(۱) لا يجوز الأخذ بالشفعة : -
( أ ) إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
( ب ) إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
( جـ ) إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق
بمحل عبادة .
(۲) ولا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .

إجراءات الشفعة

مادة ۹٤۰
على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك .

مادة ۹٤۱
يشتمل الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا
( أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

مادة ۹٤۲
(۱) إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
(۲) وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل بع البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

رابط الاعلان الأخذ بالشفعة

مادة ۹٤۳
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .
مادة ۹٤٤
الحكم الذى يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

آثار الشفعة

مادة ۹٤۵
(۱) يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .
(۲) وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .
(۳) وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .

مادة ۹٤٦
(۱) إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
(۲) وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .

مادة ۹٤۷
لا يسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .

سقوط الشفعة

مادة ۹٤۸
يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية:
( أ ) إذا نول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
(جـ) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .

آثـــار الشفعــــــةوسقوطهـــــا

آثــــار الشفعة

المادة ۹٤۵
(۱) يحل الشفيع قبل البائع محلالمشترى فى جميع حقوقه والتزاماته ۰ (۲) وانما لايحق له الانتفاع بالأجل الممنوحللمشترى فى دفع الثمن الا برضاءالبائع ۰ (۳) واذا استحق العقار للغير بعد أخذهبالشفعة فليس للشفيع ان يرجع الاعلى البائع
-الأصل حلول الشفيع محل المشترى
الخلاصة التى تنتج من اخذ الشفيع العقار بالشفعة رضاء أو قضاء هى حلول الشفيعمحل المشترى مع مراعاة قواعد التسجيل مع إستثناء أن الشفيع لا يستفيد بالأجلالممنوح للمشترى إلا بموافقة البائع

-تسلم العقار
إذا تمت الشفعة رضاء أوقضاء حق للشفيع أن يستلم العقار من البائع أو من المشترى إن كان قد تسلمه من البائعوذلك بعد سداد ما أُنفق من مصاريف الحفظ والصيانة.

-تبعة الهلاك
فتبعة الهلاكرهينة بتسليم العقار فإذا هلك العقار فى يد المشترى قبل تسليمه إلى الشفيع أوإنذاره بتسلمه كانت تبعة الهلاك على المشترى وللشفيع أن يسترد الثمن الذى دفعه أوأودعه خزينة المحكمة.
وإذا هلك العقار فى يد البائع كانت تبعة الهلاك على البائعفللمشترى والشفيع أو أى منهم إسترداد الثمن الذى دفعه
وإذا هلك العقار بعدتسليمه للشفيع أو إنذاره بتسلمه فتقع على الشفيع تبعة الهلاك فلا يرجع على أحد.

-حق الشفيع فى الثمار
إذا ما تم أخذ العقار بالشفعة كان للشفيع الحق فى ثمار هذا العقار.

-ضمان البائع للشفيع:
من آثار حلول الشفيع محل المشترى فىجميع الحقوق والإلتزامات إنتقال إلتزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق نحو الشفيع .فيضمن البائع تعرضه الشخصى مادياً أو قانونياً ويلتزم بضمان الاستحقاق وضمانالعيوبالخفية , ويرجع الشفيع بها على البائع وحده.

الالتزام بالثمن والمصروفات : -

يجب إيداع كل الثمن الحقيقى قبل رفع الدعوى ويكون الثمن من حقالمشترى إذا كان قد دفعه للبائع وإلا كان من حق البائع وإذا كان الثمن مؤجلاً لاينتفع الشفيع بهذا الأجل إلتا برضاء البائع طبقاً لنص المادة ۹٤۵/۲ وهذا الإستثناءمن حلول الشفيع محل المشترى له ما يبرره حيث راعى المشرع ما قد يكون من الثقةوالضمان المتوفرة بين البائع والمشترى ما قد لا تتوافر فى الشفيع أو لا يسمح بهاالبائع فلا يجبر عليها لأن الأشخاص يتفاوتون فى اليسار والعسر وفى درجة إستعدادهم للوفاء بالدين ويجب على الشفيع أن يدفع كافة المصروفات التى إقتضلها عقد البيع رسمية أو غير رسمية بالاضافة لنفقات الحفظ والصيانة.

المادة ۹٤٦

۱-اذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل اعلأن الرغبة فى الشفعة , كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له اما المبلغ الذىأنفقه أو مقدار مازاد فى قيمة العقار بسبب البناء أوالغراس. ۲- واما اذا حصل البناء أو الغراس بعداعلأن الرغبة فى الشفعة , كان للشفيع أن يطلب الازالة . فاذا اختارأن يستبقى البناءأو الغراس فلأ يلزم الا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .
-مصير الغرس والبناء من المشترى نفرق فيه بين حالتين : قبل إعلان الرغبة- وبعد إعلان الر غبة.
۱-حالة البناء والغراس قبل إعلان الرغبة فى الشفعة : فللمشترى الخيار إما قبول المبلغ المنفق وإما التعويض عن الزيادة الحادثة فى قيمةالعقار بسبب البناء أو الغراس.
۲-حالة البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة : فللشفيع الخيار إما الإبقاء على البناء أو الغراس على أن يدفع قيمة البناءوأجرة العمل فقط أو نفقات الغراس وإما أن يطلب الازالة.

المادة ۹٤۷
– لايسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر منالمشترى ولا أى حق عينى رتبه أو ترتب ضده اذا كان كل ذلك قدتم بعد التاريخ الذى سجلفيه اعلأن الرغبة فى الشفعة. ويبقى مع ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه اعلأنالرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولويةفيهما آل للمشترى من ثمن العقار .
علاقة الشفيع بالغير تكون حين يرتب المشترىعلى العقار حقوقاً عينية وهى لا تخرج عن حالتين : -
-الحالة الأولى: قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة
كل الحقوق العينية التى ترتب على العقار قبل إعلانالرغبة فى الشفعة تكون نافذة فى مواجهة الشفيع وينتقل إليه العقار المشفوع فيه محملاً بها ولا يكون للشفيع سوى الرجوع على المشترى
-الحالة الثانية: بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة
كل الحقوق العينية التى رتبت على العقار بعد إعلانالرغبة فى الشفعة لا تكون نافذة ولا تسرى على الشفيع ويخلص العقار إليه خالياً منها .

سقوط الشــــــــــفعة:

المادة ۹٤۸
يسقط الحق فى الأخذ بالشفعةفى الأحوال الآتية : -

(أ) اذا نزل الشفيع عن حقه فى الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع.

(ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.

(ج) فى الأحوال الأخرى التى نص عليهاالقانون.

-أهم أسباب سقوط الحق فى الشفعة هى : -

۱-نزول الشفيع عن حقه فىالأخذ بالشفعة
والتنازل تصرف قانونى سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاًأو ضمنياً يستفاد من أى عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه ويجوز النزول المقدم أى قبل البيع ولطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصدالشفيع وعدم التوسع فيه ويذا قضت محكمتنا (بأن النزول الذى يتم بالنسبة إلىالبيع الذى قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتدإلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض) أى لا يمتد لصفقة أخرى ممن نُزِلَ له .

* استقر اجتهاد محكمة التمييز على انه عندما يكون اسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فان هذا الحق يسقط سواء اكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسميمن حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع او لم يعلم بذلك لان الشفعة هي حق خالص للشفيعفيملك التصرف فيه استيفاء واسقاطاً . * اما اذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عن طريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط الا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتريوذلك لان الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضى بالبيع والرضى بالبيع والرضى بالشيءبدون العلم به محال . * ان تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو في حقيقته اظهار الرغبة في عدم الاخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواءاكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن ام لم يعلم .
فقرة رقم : ۸
إتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفى بطريق اللزوم الحتمى و المنطقى سبق نزوله عن حقه فى الشفعة قبل رفع الدعوى و لا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذاالنزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً .
( الطعن رقم ۲۰۰۳ لسنة ۵۳ ق ، جلسة ۱۹۸۹/٤/٦ )

-عدم إظهار الرغبة فى الميعاد

المادة ۹٤۰
على من يريدالأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته فيها الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما منتاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجهه اليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد علىتلك المدة ميعاد المسافة اذا اقتضى الأمر ذلك .

۳-عدم رفع الدعوى فى الميعاد

المادة ۹٤۳
ترفع دعوى الشفعة علىالبائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كلذلك فى ميعاد ثلأثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه فى المادة السابقة والاسقط الحق فيهاوالحكم فى الدعوى على وجه السرعة .

٤-عدم إيداع الثمن فى الميعاد

المادة ۹٤۳ /(۲)
وخلال ثلأثين يوماعلى الأكثر من تاريخ هذا الاعلأن يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائراتهاالعقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع , مع مراعاة أن يكون هذا الايداع قبلرفع الدعوى بالشفعة ,فان لم يتم الايداع فى هذاالميعاد على الوجه المتقدم سقط حقالأخذ بالشفعة.

۵-مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل

المادة ۹٤۸
(ب) اذاانقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع
والتمسك بسقوط حق الشفيع فى الشفعةيثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون إستعمال الشفيع لهذا الحقولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك لأن القانون أفترض علم الشفيع بحصولالبيع بمضى أربعة أشهر على الشهر والتسجيل .

٦-بطلان البيع
تبطل الشفعة إذاكان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا إتضح أن البائع لم يكن مالكاً لما باع وقًضِىَ ببطلانه
مع أنها تجوز فى (بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه “طعن ۹٦۱/٤۷ق جلسة ۱۰/۱۲/۱۹۷۹”) و تجوز فى البيع الصورى (صورية نسبية) وتجوز فى البطلانالنسبى لتقص أهلية أو عيب إرادة .

۷-التقادم
يتقادم الحق فى الشفعة بمرورخمسة عشر عاماً على البيع الإبتدائى الذى لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعد العامة.

فقرة رقم : ۲
لا يشترط قانوناً فى البيع الذى تجوز فيه الشفعة أنيكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ .
( الطعن رقم ۱۷۳ لسنة ۱۸ ق ، جلسة ۱۹۵۰/۵/۱۸ )
وذلك بخلاف عقد الشفيع

۸-زوال ملكية الشفيع للعقار
وذلك من وقت البيع حتى صدور حكم نهائى بالشفعة
” فقرة رقم : ۲
إذا كان عقد شراء الشفيع غيرمسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها” .)
( الطعن رقم ٤۰ لسنة ۱۵ ق ، جلسة ۱۹٤٦/٤/٤ )

۹-زوال أحد شروط الشفعة
إذا زال أحد الشروط اللازمةللأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفاً أو مسجداً أوإذا زالت صقته كجار بمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزادالعلنى ( وليس الاختيارى) ولا شفعة فى منقول ولا شفعة فى أملاك الدولة (العامةوالخاصة) ولايجوز أخذ الأرض الموزعة على صغار الفلاحين بالشفغة طبقاً للمادة ۹ منالمرسوم بقانون ۱۷۸/۵۲ ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالـــــــــــــــك .
-والمشترى لجزء مفرز لا يجوز له طلب الشفعة فى جزء شائع من ذات العقار اذا تمبيعه لأنه لا يجوز له طلب الشفعة على خلاف سنده

( طعن مدنى جلسة ۳۰/۱۱/۱۹۵۰ )
وقاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه وان أحيطت بقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات فى مواعيدها وإلا سقط الحق فيها فهو كحق مقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضى بذلك من تلقاء نفسها وفى أى حالة كانت عليها الدعوى .

أهم أحكام النقض فى الشفعة
أحكام حديثة

- إذا كانت القواعد المنظمة للإختصاص القيمي للمحاكم الواردة فى قانون المرافعات - والتي أعيد النظر فيها أكثر من مرة على ضوء التغيير الذى لحق قيمة العملة - لا تستهدف حماية خاصة لأحد أطراف الخصومة وإنما أراد بها المشرع أن تكون الدعاوى قليلة القيمة من اختصاص القاضي الجزئى بينما يختص بالدعاوى عالية القيمة الدائرة الكلية بالمحكمة الإبتدائية المشكلة من ثلاثة قضاة لهم مجتمعين من الخبرة والدراية ما يناسب أهمية الدعاوى عالية القيمة.

 ( الطعن رقم ۵۰۸۵ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- إذا كانت المواد المنظمة لحق الشفعة في القانون المدني لا يوجد فيها ولا في قانون المرافعات نص صريح يشترط أن يكون إيداع الشفيع للثمن في خزانة المحكمة الواقع في دائرتها العقار والمختصة في ذات الوقت قيمياً بنظر دعوى الشفعة وإنما ورد بنص المادة ۹٤۲/۲ من القانون المدني لفظ المحكمة الكائن بدائرتها العقار عاماً يصدق على المحكمة الجزئية كما يصدق على المحكمة الكلية بمفهوم أن النطاق المكاني للمحكمتين واحد باعتبار أن النطاق المكاني للمحكمة الجزئية هو جزء من النطاق المكاني للمحكمة الكلية لأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه، لذلك فإن إيداع الثمن أياً من خزانتي المحكمة الجزئية أو الكلية الواقع في دائرتها العقار يحقق ذات غرض المشرع من توافر جدية الشفيع وليس فيه ما ينال من توجه المشرع إلى تقييد الحق في الشفعة ومن ثم فلا يقبل أن يكون الإيداع في خزانة المحكمة الجزئية - التي قد تكون هي الأقرب للعقار من المحكمة الكلية المختصة قيمياً بنظر الدعوى - سبباً في سقوط حق الشفيع الذي ينبغي أن يتحقق إلا من خطأ يستأهله أو نص يوجبه، ويؤكد هذا النظر أن المشرع في قانون المرافعات لم يرتب سقوط الحق في أية دعوى - بما فيها دعوى الشفعة - إذا ما رفعت إلى محكمة غير مختصة قيمياً بنظر النزاع، ومن ثم فإنه لا يكون مقبولاً أن يكون إيداع الثمن في دعوى الشفعة والذي هو من إجراءاتها ولا يرقى لأهمية رفع الدعوى نفسها لا يساغ أن يكون هذا الإيداع في محكمة غير مختصة قيمياً بنظر الدعوى سبباً في سقوط حق الشفعة لأن هذا السقوط عندئذ سيأتي على غير خطأ يستأهله وبغير نص يوجبه.

( الطعن رقم ۵۰۸۵ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- مفاد نص المادة ۹٤۲/۲ من القانون المدني أن المشرع لم يشترط في المحكمة الواجب إيداع ثمن العقار المشفوع فيه خزانتها إلا أن يكون العقار واقع في دائرتها، وإذ كان لفظ المحكمة الكائن في دائرتها العقار وعلى ما انتهت إليه الهيئة قد جاء عاماً يصدق على المحكمة الجزئية والمحكمة الابتدائية باعتبار أن النطاق المكاني للمحكمتين واحد لأن المحكمة الجزئية جزء من النطاق المكاني للمحكمة الكلية، وأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه، ومن ثم فإن إيداع الثمن خزانة المحكمة الجزئية يحقق ذات غرض المشرع في إيداع الثمن خزانة المحكمة الواقع في دائرتها العقار ويتحقق به أيضاً مقصود المشرع في توافر الجدية لدى الشفيع، وإذ تم هذا الإجراء صحيحاً على هذا النحو فلا يزول أثره لقضاء المحكمة الجزئية بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى، ومن ثم يبقى الحق في الأخذ بالشفعة بمنأى عن السقوط، وإذ إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإن النعي بخصوص ذلك يكون على غير أساس.

* الطعن رقم ۵۷۸۹ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ ] مفاد نص المادة ۹٤۲/۲

- من القانون المدني أن المشرع لم يشترط في المحكمة الواجب إيداع ثمن العقار المشفوع فيه خزانتها إلا أن يكون العقار واقع في دائرتها، وإذ كان لفظ المحكمة الكائن في دائرتها العقار وعلى ما انتهت إليه الهيئة قد جاء عاماً يصدق على المحكمة الجزئية والمحكمة الابتدائية باعتبار أن النطاق المكاني للمحكمتين واحد لأن المحكمة الجزئية جزء من النطاق المكاني للمحكمة الكلية، وأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه، ومن ثم فإن إيداع الثمن خزانة المحكمة الجزئية يحقق ذات غرض المشرع في إيداع الثمن خزانة المحكمة الواقع في دائرتها العقار ويتحقق به أيضاً مقصود المشرع في توافر الجدية لدى الشفيع، وإذ تم هذا الإجراء صحيحاً على هذا النحو فلا يزول أثره لقضاء المحكمة الجزئية بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى، ومن ثم يبقى الحق في الأخذ بالشفعة بمنأى عن السقوط، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإن النعي بخصوص ذلك يكون على غير أساس.

( الطعن رقم ۵۰۸۵ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- مفاد النص المادة ۹٤۲/ ۲ من القانون المدني يوجب على الشفيع خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة أن يودع خزانة المحكمة الكائن بدائرتها العقار المشفوع فيه كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.. وقد أبانت مناقشات لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب ولجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ على هذا النص قبل إقراره أن اشتراط إيداع الثمن خزانة المحكمة الكائن بدائرتها العقار قد جاء بغرض التأكيد على أن دعوى الشفعة دعوى عينية، وأن اشتراط إيداع كل الثمن الحقيقي خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة ورد ضماناً لجدية دعوى الشفعة ونأياً بها عن مجال المضاربة أو الاستغلال من جانب الشفيع وذلك بقصد تقييد دعوى الشفعة لصالح المشتري.

( الطعن رقم ۵۷۸۹ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- إذ كانت المواد المنظمة لحق الشفعة في القانون المدني لا يوجد فيها ولا في قانون المرافعات نص صريح يشترط أن يكون إيداع الشفيع للثمن في خزانة المحكمة الواقع في دائرتها العقار والمختصة في ذات الوقت قيمياً بنظر دعوى الشفعة وإنما ورد بنص المادة ۹٤۲/۲ من القانون المدني لفظ المحكمة الكائن بدائرتها العقار عاماً يصدق على المحكمة الجزئية كما يصدق على المحكمة الكلية بمفهوم أن النطاق المكاني للمحكمتين واحد باعتبار أن النطاق المكاني للمحكمة الجزئية هو جزء من النطاق المكاني للمحكمة الكلية لأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه، لذلك فإن إيداع الثمن أياً من خزانتي المحكمة الجزئية أو الكلية الواقع في دائرتها العقار يحقق ذات غرض المشرع من توافر جدية الشفيع وليس فيه ما ينال من توجه المشرع إلى تقييد الحق في الشفعة ومن ثم فلا يقبل أن يكون الإيداع في خزانة المحكمة الجزئية - التي قد تكون هي الأقرب للعقار من المحكمة الكلية المختصة قيمياً بنظر الدعوى - سبباً في سقوط حق الشفيع الذي ينبغي أن يتحقق إلا من خطأ يستأهله أو نص يوجبه، ويؤكد هذا النظر أن المشرع في قانون المرافعات لم يرتب سقوط الحق في أية دعوى - بما فيها دعوى الشفعة - إذا ما رفعت إلى محكمة غير مختصة قيمياً بنظر النزاع، ومن ثم فإنه لا يكون مقبولاً أن يكون إيداع الثمن في دعوى الشفعة والذي هو من إجراءاتها ولا يرقى لأهمية رفع الدعوى نفسها لا يساغ أن يكون هذا الإيداع في محكمة غير مختصة قيمياً بنظر الدعوى سبباً في سقوط حق الشفعة لأن هذا السقوط عندئذ سيأتي على غير خطأ يستأهله وبغير نص يوجبه.

( الطعن رقم ۵۷۸۹ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- مفاد النص المادة ۹٤۲/ ۲ من القانون المدني يوجب على الشفيع خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة أن يودع خزانة المحكمة الكائن بدائرتها العقار المشفوع فيه كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.. وقد أبانت مناقشات لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب ولجنة القانون المدني بمجلس الشيوخ على هذا النص قبل إقراره أن اشتراط إيداع الثمن خزانة المحكمة الكائن بدائرتها العقار قد جاء بغرض التأكيد على أن دعوى الشفعة دعوى عينية، وأن اشتراط إيداع كل الثمن الحقيقي خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة ورد ضماناً لجدية دعوى الشفعة ونأياً بها عن مجال المضاربة أو الاستغلال من جانب الشفيع وذلك بقصد تقييد دعوى الشفعة لصالح المشتري.

( الطعن رقم ۱۰۱٦۲ سنة قضائية ٦٤ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۰۸ / ۲۰۰۵ )

- إذ جاءت عبارة النص (نص المادة ۹٤۲/۲ مدني) في شأن إيداع الثمن الحقيقي (في دعوى الشفعة) دون ثمة ملحقات عامة مطلقة فلا وجه لتقييدها بقصرها على إيداعه نقداً أو بإضافة ملحقات إليه دون إيداعه بشيك مصرفي لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة أنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده باستهداء الحكمة منه إذ في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل ولأن الشيك المصرفي هو نوع من الشيكات يسحبها البنك على نفسه بناء على طلب عمليه وخصماً من حسابه لديه لصالح المستفيد ومتى استوفي شرائطه القانونية فإن ملكية مقابل الوفاء به تنتقل لذمة المستفيد المالية بمجرد إصداره وتسليمه وبالتالي فهو أداة وفاء يقوم فيه الورق مقام النقد فإن إيداع الثمن خزينة المحكمة في دعوى الشفعة بشيك مصرفي يحقق ذات غرض الشارع من إيداع الثمن نقداً فض
لاً عن أن الشارع لم ينص على تضمين الثمن ثمة ملحقات.

(الطعن رقم ۱۰۱٦۲ سنة قضائية ٦٤ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۰۸ / ۲۰۰۵ )

- إذا  كان البين من الأوراق أن الطاعنين أودعوا خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى الحاصل في ۵/۱۲/۱۹۹۱ خزانة المحكمة شيكاً مصرفياً مؤرخاً ٤/۱۲/۱۹۹۱ بكامل الثمن المسمى بعقد البيع وزيادة وقضي الحكم المطعون فيه بسقوط حقهم فى الأخذ بالشفعة على ما أورده بمدوناته فى أن إيداع الثمن بشيك مصرفي يفترض معه تعرضه لأخطار متعددة فضلاً عن أن قيمته لم تصرف إلا بعد رفع الدعوى ولم تشتمل على رسم الإيداع دون أن يعتد بوقت انتقال ملكية مقابل الوفاء خالصة منذ إصدار البنك للشيك المصرفي بكامل الثمن وإيداعه خزانة المحكمة في الميعاد الذي حدده الشارع فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

( الطعن رقم ۵۰۸۵ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- إذ كانت القواعد المنظمة للإختصاص القيمي للمحاكم الواردة فى قانون المرافعات - والتي أعيد النظر فيها أكثر من مرة على ضوء التغيير الذى لحق قيمة العملة - لا تستهدف حماية خاصة لأحد أطراف الخصومة وإنما أراد بها المشرع أن تكون الدعاوى قليلة القيمة من اختصاص القاضي الجزئى بينما يختص بالدعاوى عالية القيمة الدائرة الكلية بالمحكمة الإبتدائية المشكلة من ثلاثة قضاة لهم مجتمعين من الخبرة والدراية ما يناسب أهمية الدعاوى عالية القيمة.

( الطعن رقم ۵۷۸۹ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ )

- إذ كانت القواعد المنظمة للإختصاص القيمي للمحاكم الواردة فى قانون المرافعات - والتي أعيد النظر فيها أكثر من مرة على ضوء التغيير الذى لحق قيمة العملة - لا تستهدف حماية خاصة لأحد أطراف الخصومة وإنما أراد بها المشرع أن تكون الدعاوى قليلة القيمة من اختصاص القاضي الجزئى بينما يختص بالدعاوى عالية القيمة الدائرة الكلية بالمحكمة الإبتدائية المشكلة من ثلاثة قضاة لهم مجتمعين من الخبرة والدراية ما يناسب أهمية الدعاوى عالية القيمة.

(الطعن رقم ۵۰۸۵ سنة قضائية ۷۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۲۰۰۵ ]

-إذ كانت القواعد المنظمة للإختصاص القيمي للمحاكم الواردة فى قانون المرافعات - والتي أعيد النظر فيها أكثر من مرة على ضوء التغيير الذى لحق قيمة العملة - لا تستهدف حماية خاصة لأحد أطراف الخصومة وإنما أراد بها المشرع أن تكون الدعاوى قليلة القيمة من اختصاص القاضي الجزئى بينما يختص بالدعاوى عالية القيمة الدائرة الكلية بالمحكمة الإبتدائية المشكلة من ثلاثة قضاة لهم مجتمعين من الخبرة والدراية ما يناسب أهمية الدعاوى عالية القيمة.

المادتان ۲٤٤ و ۹٤۲

- ( الانذار الموجه من البائع او المشترى للشفيع ) لا يعدو ان يكون ورقة من اوراق المحضرين يخضع لما تخضع له هذه الاوراق من احكام الصحة والبطلان فيجب ان يتضمن بيانات جوهرية تتعلق باسم المعلن والمعلن اليه وموطن كل منهما وبيان العقار الجائز اخذه بالشفعة واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه وثمن المبيع والمصروفات الرسمية وشروط البيع والا كان باطلا واذ لم يحدد المشرع طريقة معينه لاعلانه فانه يتعين على المحضر تسليمه الى الشخص المراد اعلانه او فى موطنه فاذا لم يجد ذلك الشخص جاز تسليمة الى وكيلة او من يعمل فى خدمته او احد اقاربه او اصهاره بشرط ان يكون مقيما معه على ان يثبت ذلك كله فى ورقة الاعلان ويقع على عاتق طالب الاعلان التحرى والتثبت من موطن المعلن اليه ويعتبر عجزه عن ذلك قوة قاهرة كما يجوز للمعلن اليه ان يثبت ان المكان الذى اعلن فيه ليس موطنا له بكافة طرق الاثبات دون ان يسلك سبيل الطعن بالتزوير على ما اثبته المحضر من انتقاله الى موطنه لان المحضر غير مكلف بالحقق من صحة موطن المعلن اليه وانما هو ينتقل لاجراء الاعلان فى المكان الذى يورده طالب الاعلان فى الورقة باعتباه موطنا للمعلن اليه .

( الطعن رقم ۷۳۲٦ سنة قضائية ٦٤ تاريخ الجلسة ۲۷ / ۰٦ / ۲۰۰٤ ]

- اذ كانت الطاعنة قد تمسكت ببطلان الانذار الرسمى المؤرخ ۸/۱۲/۱۹۹۰ لعدم اتصال عملها به لتوجيهه الى غير موطنها الذى تقيم فيه ولاصلة لها بالمدرسة الخاصة التى وجه اليها الانذار والتى تستاجر العقار المشفوع به واذ خلا الانذار المذكور من اسم الطاعنة او موطنها الاصلى ووجه الىصاحب ومدير مدرسة ....... وهى مدرسة لها شخصية مستقلة وباعتبارها جهة مستاجرة لا تثبت لها الشفعة لان هذه الاخيرة لا تكون الا للجار المالك فيكون هذا الانذار وقع باطلا وبالتالى لا ينفتح به ميعاد واذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا الانذار فيما انتهى اليه بسقوط حق الطاعنة فى اخذ الارض المجاورة لها بالشفعة بمقولة ان العقار الذى تستشفع به يعد موطنا مختارا لها على خلاف حكم القانون فانه يكون قد شابه الفساد فى الاستدلال والخطا فى تطبيق القانون .

( الطعن رقم ۵۷۳۷ سنة قضائية ٦۲ تاريخ الجلسة ۱۳ / ۰۱ / ۲۰۰۰ ]

- متى كان الثمن المسمى في عقد البيع المشفوع فيه صوريا وأقل من الثمن الحقيقي فإن الشفيع - بإعتباره من الغير في هذا العقد - أن يأخذ بالعقد الظاهر ولا يلزم إلا بدفع الثمن المذكور فيه متى كان حسن النية بألا يكون عالما بهذه الصورية وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة وعبء الإثبات علمه بهذه الصورية يقع على عاتق من يدعيه وهو المشفوع ضده بأن يثبت مع صورية الثمن الظاهر علم الشفيع بحقيقة الثمن الذي تم به البيع فعلا من قبل إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة فإن أفلح في إثبات هذين الأمرين معا كان الإيداع الذي قام به الشفيع ناقصا أي مخالفا لما أوجبته المادة ۹٤۲ /۲ من القانون المدني بما يسقط حق هذا الشفيع في الأخذ بالشفعة أما إذا فشل في إثبات أي من هذين الأمرين أي لم يثبت أن الثمن المبين في عقد البيع صوري ويقل عن الثمن الحقيقي أو اثبت ذلك ولكنه لم يثبت سوء نية الشفيع فان الثمن المبين فى العقد يعتبر من الناحية القانونية أنه هو الثمن الحقيقي بالنسبة لهذا الشفيع فيحق له الأخذ بالشفعة لقاءه ويكون إجراء الإيداع على هذا النحو صحيحا قانوناً.

( الطعن رقم ٦٦۹ سنة قضائية ٦۳ تاريخ الجلسة ۰۲ / ۰۵ / ۲۰۰۰ ]

- لما كان الحكم للشفيع بأحقيته فى اخذ العقار المبيع بالشفعة من المشترى الذى كان يستأجره قبل شرائه يزيل اتحاد الذمة ويعتبر عقد الايجار كأنه لم ينته اصلا لان الشفيع يحل بموجب حكم الشفعة محل المشترى فى عقد البيع فان الحكم المطعون فيه اذ التزم هذا النظر وقضى بالغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطرد (المقامة من الشفيع قبل المشترى) على سند من قيام عقد الايجار المشار اليه يكون قد اصاب صحيح القانون .

(  الطعن رقم ۲۷٤۱ سنة قضائية ٦۳ تاريخ الجلسة ۲۸ / ۱۱ / ۲۰۰۰ ]

- إذا كان البيع الثانى من البيوع التى لا يجوز الاخذ فيها بالشفعة فانه يمتنع على الشفيع الاخذ بها حتى فى البيع الاول الذى يجيزها لان البيع الثانى - اذا كان جديا - فانه ينسخ البيع الاول اما اذا كان بيعا صوريا صورية مطلقة فانه يكون منعدما قانونا غير قائم اصلا فى نية عاقديه فلا تترتب اثاره ولا تنتقل بمقتضاه ملكية العقار الى المشترى الثانى . وبنبنى على ذلك انه اذا طلبت الشفعة فى بيع يجوز الاخذ فيه بالشفعة وطعن الشفيع بالصورية المطلقة على بيع ثان وثبتت صوريته فان عدم جواز الاخذ بالشفعة فى هذا البيع الثانى لاى سبب من الاسباب لا يحول دون الاخذ بها فى البيع الاول متى توافرت شروط الشفعة فيه ومن ثم يكون لزاما على المحكمة ان تتصدى ابتداء لبحث الطعن بالصورية المطلقة وتقول كلمتها فيه فاذا ثبتت صوريته كان منعدما غير منتج لاى اثر قانونى ولو كان مسجلا .

(الطعن رقم ۲۷٤۱ سنة قضائية ٦۳ تاريخ الجلسة ۲۸ / ۱۱ / ۲۰۰۰ ]

- اذا كان الواقع فى الدعوى - على نحو ما حصله الحكم المطعون فيه - ان الطاعنة شفعت فى البيع الاول الحاصل بتاريخ ...............- وهو بيع يجوز الاخذ فيه بالشفعة - وطعنت بالصورية المطلقة فى عقد البيع الثانى المؤرخ ..............فان وجود مانع يمنع من الاخذ بالشفعة فى هذا البيع الاخير لا يحول دون تحقيق هذه الصورية وتمكين الطاعنة من اثباتها توصلا الى اهدار اثره . واذ كان البين مما اورده الحكم فى مدوناته ان محكمة الاستئناف فهمت خطأ ان الطعن بالصورية ينصب على الثمن فى البيع الثانى - فى حين انه طعن بصورية هذا العقد صورية مطلقة - وجرها هذا الخطأ فى فهم الواقع الى خطأ فى تطبيق القانون حيث انتهت الى انه ” حتى لو كان هذا الثمن دون الثمن الحقيقى ........فان الشفعة غير جائزة لان المشترية تنتمى بصفة مصاهرة من الدرجة الاولى للبائع ” فان الحكم يكون - فضلا عن خطئه فى فهم الواقع فى الدعوى - قد اخطأ فى تطبيق القانون - وشابه قصور مبطل .

(  الطعن رقم ۲۷٦۸ سنة قضائية ٦۹ تاريخ الجلسة ۱۱ / ۰۱ / ۲۰۰۱ ]

- اذا كان البين من عقد البيع وشركة التضامن المؤرخ ۲۵/۱۲/۱۹٦۹ المحرر بين ...........مورثة المطعون ضدهم ثانيا ومورثة المطعون ضدهم اولا قيام الاولى ببيع نصف قطعة الارض التى قامت بشرائها بالعقد المؤرخ ٤/۱۲/۱۹٦۹ للثانية ونص فى البند الثالث من العقد على اتفاقهما على تكوين شركة تضامن بينهما نشاطها تجزئة قطعة الارض هذه وعرضها للبيع وقد وضع هذا العقد موضع التنفيذ فعلا كما جاء بتقرير الخبير المقدم فى الدعوى رقم ۱۷ لسنة ۱۹۹۲ مدنى جزئى المنتزة والذى اتخذه الحكم المطعون فيه سندا لقضائه حيث اثبت الخبير تجزئة قطعة الارض المملوكة للطرفين الى اثنتين واربعين قطعة تم بيعها جميعها من الطرفين وهو ما يفيد نية البائعين الى تمليك القطع للغير بطريق البيع ونزولا فى ذات الوقت عن حقهما فى اخذ اى منها بالشفعة سواء صدر البيع منهما معا او من احدهما مما يجعل دعوى الشفعة غير مقبولة واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى للمطعون ضدهم اولا بالاحقية فى اخذ قطعة الارض المبيعة للطاعن من المطعون ضدهم ثانيا احد الملاك بالشفعة على سند من قيام حالة الشيوع وعدم اجراء قسمة بين الشركة فانه يكون قد خالف القانون .

( الطعن رقم ۳۲٦۹ سنة قضائية ٦۲ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۰۱ / ۲۰۰۱ ]

المقرر - فى قضاء محكمة النقض - ان التنازل الضمنى عن الشفعة يفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل او تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد حتما الاعراض عن استعمال حق الشفعة واعتبار المشترى مالكا نهائيا للمبيع وان مجرد عرض العقار المشفوع فيه على الشفيع وعدم قبوله شراءه لا يعد تنازلا عن حقه فى اخذه بالشفعة اذا بيع ومن ثم فانه بافتراض صحة ما يثيره الطاعن من انه عرض على المطعون ضده الاول شراء العقار موضوع النزاع فرفض فان ذلك لا يسقط حقه فى اخذه بالشفعة طالما يصدر منه ما ينبئ عن رغبته عن استعمال هذا الحق الامر الذى يصبح معه طلب الاحالة الى التحقيق ( الموجه من الطاعن لاثبات العرض والايداع سالف الذكر ) غير منتج حتى مع التسليم بصحة الوقائع المطلوب اثباتها ولا على المحكمة اذا هى لم تستجب الى هذا الطلب .

( الطعن رقم ٦۹۰۸ سنة قضائية ٦٦ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۱۱ / ۱۹۹۷ ]

إذا كان من موانع الأخذ بالشفعة وعلى ما أوردته المادة ۹۳۹ من القانون المدني أنه لا يجوز الأخذ بالشفعة إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة بما مفاده أن المشرع حفاظا منه وتقديرا لهذا الغرض الديني الذي تم البيع من أجله منع الأخذ بالشفعة في هذا البيع لان الشفعة ما شرعت أصلا إلا لدفع المضار التي قد تلحق بالشفيع ولا يسوغ التضرر من دار للعبادة وفى القضاء بالشفعة في هذه الحالة ما ينافى طبيعة العقد وتفويت للأغراض المنشودة منه.

( الطعن رقم ۹۰٦۰ سنة قضائية ٦٦ تاريخ الجلسة ۰۹ / ۰۵ / ۱۹۹۸ ]

متى تحقق للشفيع ان يأخذ بالشفعة عند اشتمال عقد البيع على عقارات متعددة منفصلة ما توافرت له فيه اسبابها فان الثمن الحقيقى الواجب عليه ايداعه هو ثمن الجزء الذى توافرت له فيه اسباب الاخذ بالشفعة دون باقى الاجزاء .

(  الطعن رقم ٦۹۰۸ سنة قضائية ٦٦ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۱۱ / ۱۹۹۷ ]

لما كان الواقع فى الطعن ان المطعون عليه الاول اختصم الطاعن بصفته مشتريا للعقار المشفوع فيه ، ونازع كل منهما الاخر فى طلباته حتى صدور الحكم المطعون فيه ملزما له بحلول المطعون عليه الاول محله فى العقار موضوع الشفعة قبل المطعون عليه الثانى فانه بذلك تتوافر للطاعن المصلحة المعتبرة قانونا للطعن فيه ولا يغير من هذا ان يكون الطاعن قد تصرف فى العقار المشفوع فيه اذ لا ينال ذلك التصرف من صفته كمشتر له .

(  الطعن رقم ۱۳۱۱ سنة قضائية ٦۲ تاريخ الجلسة ۱۷ / ۰۳ / ۱۹۹۸ ]

تدخل الطاعن فى دعوى صحة ونفاذ عقد البيع المشفوع فيه طالبا رفضها واقامة الدعوى رقم ۹۲٤۷ لسنة ۱۹۸۱ مدنى محكمة جنوب القاهرة على المطعون ضده الاول ومورث المطعون ضدهم طالبا بطلان ذات العقد فيما جاوز نصيب البائعين ويخص نصيب المحجوز عليه الذى يمثله - لا يفيد حتما انه اعتبرهما مالكين نهائيين للارض المبيعة ونزل بذلك عن حقه فى طلب الشفعة . فان الحكم المطعون فيه وقد خالف هذا النظر واستدل من هذه التصرفات على نزول الطاعن ضمنا عن حقه فى اخذ العقار المبيع بالشفعة يكون قد شابه الفساد فى الاستدلال والخطأ فى تطبيق القانون .

(  الطعن رقم ٦۹۰۸ سنة قضائية ٦٦ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۱۱ / ۱۹۹۷ ]

إذ كان من مقتضى الأخذ بالشفعة - وفقا لحكم المادة ۹٤۵ من القانون المدني - حلول الشفيع قبل البائع محل المشترى في جميع حقوقه وإلتزاماته الناشئة عن عقد البيع المشفوع فيه ويتحمل المشترى فيها غرم الشفعة لخروجه من الصفقة عند إجابة الشفيع إلى طلبه ولا تستقيم خصومة الشفعة في جميع مراحلها ومنها الطعن بالنقض إلا باختصام أطرافها الثلاثة - المشترى والبائع والشفيع - كيما يفصل في حلول الشفيع قبل البائع محل المشترى ولو كان العقار خرج عن ملك المشترى بأي وجه من وجوه التصرف.

( الطعن رقم ۳۱۱۰ سنة قضائية ٦۳ تاريخ الجلسة ۰۵ / ۰۲ / ۲۰۰۲ ]

شفعة - الخصومة فى دعوى الشفعة لا تنعقد الا باختصام البائع والمشترى والشفيع او ورثة من توفى منهم فى جميع مراحل التقاضى بما فيها الطعن بالنقض مخالفة هذا النظر يؤدى الى عدم قبول الطعن .

الموجز:

الحق فى الشفعة . ثبوته لكل من قام به سبب من اسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة . شراء الطاعنة الحصتين المشفوع فيهما بموجب عقدين مستقلين صادرين من بائعين مختلفين . اثره . ثبوت الحق فى الشفعة لكل عقد منهما على استقلال . الدعوى بطلب اخذ موضوع العقدين المشار اليهما بالشفعة . دعوى تشتمل على طلبين مستقلين ومختلفين خصوما وسببا وموضوعا جمعتهما صحيفة واحدة . وجوب تقدير قيمتها باعتبار قيمة كل طلب منهما على حدة .م۳۸ مرافعات . لا يغير من ذلك تماثل السبب فى كل من الطلبين فى النوع .

القاعدة:

مؤدى نص المادة ۹۳۵ من القانون المدنى ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ ان الحق فى الشفعة يثبت لكل من قام به سبب من اسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة . ولما كان الثابت فى الاوراق ان الحصتين المشفوع فيهما بيعتا الى الطاعنة بموجب عقدين مؤرخين ......... صادر اولهما من المطعون ضده الثانى بمساحة ۵ط وثانيهما من المطعون ضده الثالث بمساحة ۲ط ، فان الحق فى الشفعة باعتبارها سببا من اسباب كسب الملكية يكون قد ثبت للمطعون ضده الاول ـ الشريك على الشيوع فى كامل العقار ـ بالنسبة لكل عقد منهما على استقلال بمجرد تمام انعقاده . واذ كانت الدعوى تتضمن طلب اخذ الحصتين موضوع العقدين سالفى الذكر بالشفعة وكان هذا الطلب ـ فى حقيقته ـ طلبين جمعتهما صحيفة واحدة ، فان الدعوى تكون قد انتظمت دعويين مستقلتين ومختلفتين خصوما وسببا وموضوعا وتقدر باعتبار قيمة كل طلب منهما على حده ولا يغير من هذا النظر كون السبب الذى يستند اليه كل من هذين الطلبين من نوع السبب الذى يستند اليه الطلب الاخر وهو الحق فى الاخذ بالشفعة ، ذلك انه ما دام ان كل طلب شفعة يستند الى عقد بيع مستقل بذاته فان السببين يعتبران مختلفين فى معنى المادة ۳۸ من قانون النرافعات ولو تماثلا فى النوع .
( المادتان ۳۸ ،۳۷ مرافعات ، المادتان ۹۳٦ ،۹۳۵ مدنى )

( الطعن رقم ۱۳۰۱ لسنة ٦۱ق جلسة ۱۹۹٦/۵/۲۳ س٤۷ج۱ص۸٤۵ )

الموجز :

النزول الضمنى عن الحق فى طلب الاخذ بالشفعة . شرطة . استخلاص هذا النزول من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع .

القاعدة:

المقرر فى قضاء هذه المحكمة - ان النزول الضمنى عن الحق فى طلب الاخذ بالشفعة يستلزم صدور عمل او تصرف من الشفيع بعد البيع المشفوع فيه يفيد حتما رغبته فى عدم استعماله هذا الحق واعتبار ان المشترى مالكا نهائيا للمبيع وان استخلاص هذا النزول الضمنى هو من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع ، والاصل فى الاجراءات انها روعيت وحسبها ان تقيم قضاءها على اسباب مبرره تكفى لحمله . ( المادة ۱۷۸ مرافعات )

( الطعن رقم ۹۲۳ لسنة ۵۹ ق جلسة ۱۹/۱/۱۹۹٤ س ٤۵ ج ۱ ص ۲۰۳ )

الموجز:

عدم جواز الأخذ بالشفعة إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار المشفوع به وقت قيام سبب الشفعة .

القاعدة:

من المقرر فى قضاء المحكمة أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة .
( المادة ۹۳٦ مدنى ۱۳۱ لسنة ۱۹٤۸ ) .

( الطعن رقم ۱٤۵۸ لسنة ۵۷ ق جلسة ۱۹۹۲/۵/۷ س ٤۳ ع ۱ ص ٦٦۸ ق ۱٤۰ )

الموجز : - ملكية المشترى لما يجعله شفيعا يفضل غيره من الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة أدنى م ۳/۹۳۷ مدنى . شرطه . أن تكون مسجلة وقت البيع المشفوع فيه .

القاعدة:

يفترض نص الفقرة الثالثة من المادة ۹۳۷ من القانون المدنى أن المشترى نفسه قد توافرت فيه وقت الشراء شروط الأخذ بالشفعة فى العقار الذى إشتراه بأن يكون مالكا بالفعل فى هذا الوقت لما يجعله شفيعا ثم يتقدم لأخذ العقار منه بالشفعة شفيع من نفس طبقته أو من طبقة أدنى فإن المشترى يفضل فى هذه الحالة ولا يجوز للشفيع أن يأخذ بالشفعة .
المادة ۹۳۷ من القانون المدنى )

( الطعن رقم ۱۱۳۹ لسنة ۵۲ ق جلسة ۱۹۸۵/۱۲/۲٦ س ۳٦ ص ۱۲۲۰)

الموجز:

بيع العقار المشفوع فيه لمشتر ثان قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة . م ۹۳۸ مدنى . أثره . عدم جواز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى و بالشروط التى اشترى بها . شرطه . ألا يكون البيع الثانى صورياً .

القاعدة:

مفاد نص المادة ۹۳۸ من القانون المدنى أنه إذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع لمشتر ثان قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة فإنه يسرى فى حق الشفيع ولا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها إلا أن ذلك مشروط بألا يكون البيع الثانى صورياً .
( المواد ۲٤٤ ، ۲۱۸ ، ۹۳۸ مدنى )

( الطعن رقم ۲٤۳٤ لسنة ۵۸ ق - جلسة ۱۹۹۳/۱/۷ س ٤٤ ع ۱ ص ۱۷۱ )

الموجز:

بيع العقار المشفوع به ليجعل محل عبادة او لالحاقه بمحل عباده . اعتباره مانعا من موانع الاخذ بالشفعة . م ۹۳۹ مدنى . علة ذلك

القاعدة:

اذ كان من موانع الاخذ بالشفعة وعلى مااوردته المادة ۹۳۹ من القانون المدنى انه لايجوز بالشفعة اذا كان العقار بيع ليجعل محل عباده او ليلحق بمحل عباده بما مفاده ان المشرع حفاظا منه وتقديرا لهذا الغرض الدينى الذى تم البيعه من اجله منع الا خذ بالشفعة فى هذا البيع لان الشفعة ماشرعت اصلا الا لدفع المضار التى تلحق بالشفيع ولايسوغ التضرر من دار للعبادة وفى القضاء بالشفعة فى هذه الحالة ماينافى طبيعة العقدوتفويت للاغراض المنشودة منه .
( المادتان ٤۱۸ ،۹۳۹ مدنى )

( الطعن رقم ٦۹۰۸ لسنة ٦٦ ق جلسة ۳۰ / ۱۱ / ۱۹۹۷ س ٤۸ ج ۲ ص ۱۳۷٤ )

الموجز:

وجوب إعلان الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة خلال خمسة عشر يوماُ من تاريخ إنذاره رسمياُ من البائع أو المشترى وإلا سقط حقه م۹٤۰ مدنى للشفيع إعلان رغبته دون إنظار وصول الإنذار إليه .

القاعدة:

لئن كان علم الشفيع بحصول البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا يعتبر ثابتاُ فى نظر المشرع فى القانون المدنى إلا من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى مما مؤداه أنه لاإلزام عليه بإعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة إلا بعد إنذاره منها ولو علم بالبيع قبل ذلك إلا أنه له المبادرة بإعلان تلك الرغبة بمجرد علمه بحصول البيع دون إنتظار وصول الإنذار إذ ليس فى القانون مما يمنعه من ذلك إذ لم يقصد المشرع بما أورده فى المادة ۹٤۰ من القانون المدنى بداية الأجل الذى يجوز للشفيع إعلان رغبته فيه أو أن يجعل من القانون الإنذار إجراء حتمياُ يتوقف على إتخاذه صحة إعلان الرغبة وإنما قصد إلى بيانه لزومه لسريان الميعاد المقرر لسقوط حق الشفيع .
( المادة ۹٤۰ مدنى )

( الطعن رقم ۱۱٤۹ لسنة ۵۸ ق جلسة ۱۹۹٤/۳/۳۰ س٤۵ ج۱ ص۵۷٦ )

الموجز:

عدم إنذار الشفيع بالبيع . أثره . جواز إيداعه الثمن الذى يعتقد أنه مقابل البيع على أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقى فيصح الإيداع . تخلف الشفيع عن إيداع الفرق بين الثمن الحقيقى الذى قدره الخبير و المبلغ الذى كان قد أودعه على أنه الثمن الذى علم أن البيع حصل به . أثره . سقوط حقه فى الأخذ بالشفعة .

القاعدة:

الشفيع - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - فى حالة عدم إنذاره بالبيع ليس له من سبيل إلى معرفة الثمن الحقيقى الذى تم به هذا البيع فيجوز له إيداع الثمن الذى يعتقد أنه مقابل البيع على أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقى فيصح الإيداع وإذ كان الثابت من الأوراق أن الشفيع كان قد بادر بإعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة إلى البائع و المشترى - الطاعن و المطعون ضده الثانى - قبل أن يوجه إليه الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة ۹٤۰ من القانون المدنى وأودع خزانة المحكمة الثمن الذى قدر أن البيع حصل بموجبه - ثلاثة آلاف جنيه - ثم رفع دعوى الشفعة طالباً أخذ العقار المبيع بالشفعة مقابل الثمن الذى أودعه ثم قدم عقد البيع وثبت به أن الثمن مقداره ثلاثون ألف جنيه ثم ندبت المحكمة خبيراً لتقدير الثمن الذى حصل به البيع فقدره بمبلغ ۲۵۰ ر ۵۸۳۷ جنيه ، ولم يودع الشفيع الفرق بين المبلغ الذى أودعه والثمن الذى قدره الخبير وأخذت به محكمة الموضوع فإنه لايكون بذلك قد أودع كامل الثمن طبقا لما تفرضه المادة ۹٤۲ / ۲ من القانون المدنى بعد علمه اليقينى بحقيقة الامر المسقط لحقه فى أخذ العقار المبيع بالشفعة .
( المواد ۹۳۵ ، ۹٤۰ ، ۹٤۱ ، ۹٤۲ مدنى )

( الطعن رقم ۱۰۲۷ لسنة ٦۳ ق- جلسة ۱۹۹۳/۱۲/۹ س ٤٤ ع ۳ ص ۳۸۲ )

الموجز:
تم العدول عن هذا المبدا راجع احكام نقض حديثة
إيداع الشفيع الثمن الحقيقى للعقار المشفوع فيه . وجوب أن يتم بخزينة المحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة. حصول الإيداع بخزينة المحكمة الجزئية الكائن بدائرتها العقار رغم أن المحكمة الابتدائية هى المختصة بنظر ۹٤۳الدعوى .أثره. سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة . المادتان ۹٤۲، ۹٤۳ مدنى من القانون المدنى.

القاعدة:

إذ كانت المادة ۹٤۲ من القانون المدنى قد نصت فى فقرتها الثانية على أنه يجب - خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة - أن يودع خزانة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كامل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة فان لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة ، وكان إيداع الثمن الحقيقى خزانة المحكمة فى خلال الموعد الذى حددته المادة السالفة هو إجراء من إجراءات دعوى الشفعة فانه يتعين اتخاذه أمام المحكمة المختصة قانونا بنظر تلك الدعوى ، يؤكد ذلك أن المادة ۹٤۳ من القانون المدنى قد حددت المحكمة التى ترفع إليها دعوى الشفعة بأنها المحكمة الكائن فى العقار المشفوع فيه مستخدمة ذات العبارة التى حددت بها المادة ۹٤۳ / ۳ السابقة عليها المحكمة التى يجب إيداع الثمن الحقيقى بخزانتها إذ استخدام هذه العبارة فى النصين بمعنى اصطلاحى واحد يدل على وجوب إيداع الثمن الحقيقى للعقار المشفوع فيه خزانة المحكمة المختصة قانونا بنظر دعوى الشفعة وإلا سقط الحق فيها .
( المادة ۹٤۲ ، ۹٤۳ مدنى)

( الطعن رقم ۱۸۳٦ لسنة ۵۵ ق جلسة ۱۹۹۰/۱۱/۰۷ س ٤۱ ع۲ ص ۱۱۲)

الموجز:

عدم صيرورة العين المشفوعة إلى ملك الشفيع في غير حالة التراضي إلا بالحكم النهائي القاضي له بها . عدم أحقية الشفيع لريع هذه العين إلا ابتداء من تاريخ هذا الحكم .

القاعدة:

العين المشفوعة لا تصير إلى ملك الشفيع في غير حالة التراضي إلا بالحكم النهائي القاضي له بالشفعة مما يستتبع ألا يكون للشفيع حق في ريع هذه العين إلا ابتداء من تاريخ هذا الحكم .
( المادة ۹٤٤ ، ۹٤۵ من القانون المدنى)

( الطعن رقم ۱٦۱ لسنة ۲۹ ق جلسة ۱۹٦٤/٤/۹ س ۱۵ ص ۵۱٦ )
عن رقم ۱٤۵۸ لسنة ۵۷ ق جلسة ۱۹۹۲/۵/۷ س ٤۳ ع ۱ ص ٦٦۸ ق ۱٤۰ )

الموجز:

حلول الشفيع محل المشترى فى جميع حقوقة والتزاماته . مؤداه . زوال صفة المشترى بعد القضاء بالشفعة . المادة ۹٤۵ / ۱ مدنى . اعتبار مالك العقار المنزوعة ملكيته فى حكم المستأجر . المادة ٦ قانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ . استثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه . عدم سريان حكمه على المشفوع منه .

القاعدة:

جرى نص المادة ۹٤۵ / ۱ من القانون المدنى على أن يحل الشفيع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته ولذا يضحى المشترى بعد القضاء بالشفعة ۵۲ كما لو لم يشترى من قبل واذ كان النص فى المادة ۳ من القانون رقم۵۲ لسنة ۱۹٦۹ المقابلة للمادة ٦ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ فى شأن تاجير وبيع الأماكن على أن ( يعد فى حكم المستأجر مالك العقار المنزوع ملكيته بالنسبة الى ما يشغله من هذا العقار ) هو استثناء خرج به المشرع على الأصل العام فلا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه ومن ثم فلا يسرى حكمه على المشفوع منه .
( المادتان ۹٤۵ مدنى و ٦ قانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ )

( الطعن رقم ۷۰۳ لسنة ٤۹ ق جلسة ۱۹۸۵/۳/۷ ص۳۵۸ لسنة ۳٦)

الموجز:

حق الحبس . لا تملك المحكمة إعمال أحكامه ما لم يطلبه صراحة صاحب الحق فيه .

القاعدة:

المحكمة لا تملك أعمال أحكام حق الحبس ما لم يطلبه صراحة صاحب الحق فيه ، ولما كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين ـ المشترين ـ قد قصروا دفاعهم أمام محكمة الموضوع علي الدفع بسقوط حق الأخذ بالشفعة لتنازل الشفعاء عنه ولعدم إيداعهم قيمة البناء الذي أقامه الطاعنون في الأرض المشفوعة ، وكان هذا الدفاع ، وطلب الطاعنين رفض الدعوي إستنادا إليه لا يفيد تمسكهم بحق الحبس ، فإن النعي علي الحكم المطعون فيه يكون علي غير أساس .
( المواد ۲٤٦ ، ٤۵۷ ،۲ ، ۳ من القانون المدنى ) .

( الطعن رقم ٤۷٦ لسنة ٤۷ ق جلسة ۱۹۸۰/٦/۳ س ۳۱ ص ۱٦٦۳)

الموجز:

النزول الضمنى عن الشفعة المقصود به .

القاعدة:

لما كان النص فى المادة ۹٤۸ من القانون المدنى على أن يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة اذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع ، بما مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن النزول عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحا قد يكون ضمنيا - وذلك باتيان الشفيع عملا أو تصرفا أو اتخاذه موقفا يفيد حتما رغبته عن استعمال هذه الرخصة أو يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول ، وهو بذلك يختلف عن سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة لعدم اعلان الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ الانذار الرسمى الذى يوجهه اليه البائع أو المشترى ، وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الاستئناف بنزول المطعون ضدها الأولى ضمنا عن هذا الحق واستدلت على ذلك بما أوردته بوجه النعى ، وكان الحكم المطعون فيه قد رفض هذا الدفاع بقوله أن ميعاد الخمسة عشر يوما المسقط لحق الشفيع فى اعلان رغبته فى الشفعة يبدأ سريانه من تاريخ انذاره رسميا من البائع أو المشترى بوقوع البيع ، وأن علمه بذلك بأى طريق آخر لا يغنى عن الانذار عملا بالمادتين ۹٤۰ ، ۹٤۱ من القانون المدنى ، ومن ثم فان النعى على الحكم بعلم المستأنف عليها الأولى بالبيع بالمحضر الادارى فى ۱۹۸۱/۲/۲۸ يكون على غير أساس من القانون . - فانه يكون قد فهم دفاع الطاعنة على غير مرماه وقد حجبه هذا الفهم الخاطىء عن تمحيصدفاعها والرد عليه بما يعيبه ويوجب نقضه
. ( ۹٤۸ مدنى )

( الطعن رقم ۳۹۱ لسنة ۵۹ ق جلسة ۱۹۸۹/۱۲/۱۲ س ٤۰ ع۲ ص۸ )

الموجز:

النزول الضمنى عن الشفعة .لازمه. صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتما رغبته عن استعمال هذه الرخصة بأن ينطوى على اعتبارالمشترى مالكا نهائيا للمبيع.

القاعدة:

النزول عن طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحا يجوز أن يكون ضمنيا ويستلزم النزول الضمنى صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتما رغبته عن استعمال هذه الرخصة بأن ينطوى على اعتبار المشترى مالكا نهائيا للمبيع .
( المادة ۹٤۸ مدنى )

( الطعن رقم ۲۰۰۳ لسنة ۵۳ ق جلسة ۱۹۸۹/٤/٦ س ٤۰ ع ۱ ص ٤۳ )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حق الشفعة من الحقوق التى يجرى فيها التوارث , وهو حق غير قابل للتجزئة , يثبت لكل وارث إذا انفرد به , ولهم جميعا إذا أجتمعوا عليه .

(الطعن ۹۰۳ لسنة ۵۰ق جلسة ۲٤/۲/۱۹۸۱ س۳۲ ص٦۱۱)

موانع الاخذ بالشفعه

( الطعن رقم ٦۹۰۸ سنة قضائية ٦٦ مكتب فني ٤۸ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۱۱ / ۱۹۹۷]
[صفحة رقم ۱۳۷٤]
لما كان قيام حق الشفيع فى طلب الأخذ بالشفعة إنما ينشأ بالبيع مع قيام المسوغ ، إلا أن العين المشفوعة لا تصير فى ملك الشفيع ــ فى غير حالة التراضى ــ إلا بالحكم النهائى القاضى بالشفعة بما لازمه أنه إذا ما صارت العين المشفوعة مسجداً تسلمته وزارة الأوقاف لإدارة شئونه قبل صدور الحكم النهائى المثبت للشفعة إمتنع على الشفيع أخذها بالشفعة بعد أن خرجت من ملك العباد عموماً إلى ملك الله تعالى .

اثار الحكم بالشفعه

( الطعن رقم ۱۱۳ سنة قضائية ٦۱ مكتب فني ٤۸ تاريخ الجلسة ۲۹ / ۰۵ / ۱۹۹۷]
[صفحة رقم ۸٤۰]
من المقرر ــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ــ أن المشرع بما نص عليه فىالمادة ۹٤٤ من القانون المدنى على أن حكم الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع وهو ما يطابق نص المادة ۱۸ من ديكريتو ۲۳ مارس سنة ۱۹۰۱ بقانون الشفعه القديم ، فإنه إنما أراد بالسند ، السبب القانونى المنشئ لحق الملكية لا دليل الملكية وحجيتها ، وبالتالى يكون هذا الحكم هو السند المنشئ لحق الشفيع فى تملك العقار المشفوع فيه ومصدر ملكيته له أما تحققها فيتوقف على شهر الحكم النهائى بثبوتها وفقاً لعجز المادة ۹٤٤ المشار اليها .

( الطعن رقم ۱۱۳ سنة قضائية ٦۱ مكتب فني ٤۸ تاريخ الجلسة ۲۹ / ۰۵ / ۱۹۹۷]
[صفحة رقم ۸٤۰]
لما كانت الأولى من القانون رقم ۸۱ لسنة ۱۹۷٦ بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبينة والأراضى الفضاء ــ والمنطبق على واقعة الدعوى ــ قد حظرت اكتساب ملكية هذه العقارات على غير المصريين أيا كان سببه عدا الميراث فقد استثنت المادة الثانية منه أن تكون ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقراً لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكنى رئيس البعثة بشرط المعاملة بالمثل او كانت الملكية لاحدى الهيئات أو المنظمات الدولية وكذلك الحالات التى يوافق عليها مجلس الوزراء والتى تتوافر فيها شروط معينة لما كان ما تقدم وكان الطاعن من غير المصريين ” سودانى الجنسية ” ومن ثم يحظر عليه اكتساب ملكية عقار النزاع بالشفعه المطالب بها ويمتنع القضاء له بثبوت حقه فيها بإعتبار أن الحكم بذلك هو مصدر ملكيته والمنشئ لحقه فيها وهى ممنوعة عليه مادام بم يستبق الى الحصول على موافقة مجلس الوزراء والتى إستلزمها القانون وعلق عليها حكمه للاستثناء من الحظر المفروض على تملك هذا العقار.

( الطعن رقم ۱۱۳ سنة قضائية ٦۱ مكتب فني ٤۸ تاريخ الجلسة ۲۹ / ۰۵ / ۱۹۹۷]
[صفحة رقم ۸٤۰]
إذ كان القانون هو الذى قرر الشرط وعلق عليه حكماً من الأحكام فإنه يعد عنصراً من عناصر الحق ذاته ولا يتصور قيام الحق بدونه ومن ثم لا يوجد الحكم المشروط ولا يثبت الا عند تحقق شرطه أما قبله فلا لأن الأصل أن الأثر لا يسبق المؤثر .

( الطعن رقم ۲۱٦ سنة قضائية ۱۸ مكتب فني ۲ تاريخ الجلسة ۱۵ / ۰۲ / ۱۹۵۱]
[صفحة رقم ۳۵۱]
نصت المادة ۱۸ من قانون الشفعة - القديم - على أن الحكم الذى يصدر نهائياً بثبوت الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع ، و من مقتضى هذا النص أن العين المشفوع فيها لا تصير إلـى ملك الشفيع إلا بالحكم النهائى القاضى بالشفعة ، إذ هو سند تملكه . و ينبنى على ذلك أن يكون ريع هذه العين من حق المشترى وحده عن المدة السابقة على تاريخ هذا الحكم و لا يكون للشفيع حق فيه إلا إبتداء من هذا التاريخ فقط حتى لو كان قد عرض الثمن على المشترى عرضاً حقيقياً أو أودعه على ذمته خزانة المحكمة إثر رفضه ، و بذلك لا يكون هناك محل للتفريق بين حالة ما إذا كانت الشفعة قد قضى بها الحكم الإستئنافى بعد أن كان قـد رفضهـــــا الحكـــــــم الإبتدائى و حالة ما إذا كان قد قضى بها الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم الإستئنافى ، إذ العبرة فى الحالتين بالحكم النهائى سواء أكان ملغيا أم مؤيدا للحكم الابتدائى . و إذن فمتى كان الواقع فى الدعوى هو أن المطعون عليهم إشتروا الأطيان و إلتزموا بدفـــع ثمنها رأساً إلى البنك المرتهن لأطيان البائعين الشائعة فيها الأطيان المبيعة خصماً مـــن ديــــــن الراهن المستحق على البائعين ، و لما أن قضى بأحقية الطاعن فى أخذ الأطيان المبيعة بالشفعة حل محل المطعون عليهم فيما إلتزموا به من دفع كامل ثمن الأطيان المشفوع فيها إلى البنـــــــك المرتهن رأساً و قام بدفع هذا الثمن إلى البنك مع فوائده من تاريخ إستحقاقه ، ثم أقام دعـــواه على المطعون عليهم يطالبهم بريع الأطيان من تاريخ طلب أخذها بالشفعة حتى تاريخ تسلمه لهـا فقضى الحكم المطعون فيه برفضها - فإن الحكم يكون قد أصاب إذ قضى برفض الدعوى فـى خصوص ريع المدة السابقة على تاريخ صدور الحكم الإستئنافى المؤيد للحكم الإبتدائى القاضـى بالشفعة ، إذ مجرد دفع الطاعن ثمن الأطيان و فوائده و حلوله محل المطعون عليهم لا يكسبــه أى حق فى الريع عن المدة سالفة الذكر ، إلا أن الحكم من جهة أخرى يكون قد أخطأ فى خصوص قضائه برفض طلب الريع عن المدة التالية للحكم النهائى بأحقية الطاعن فى الشفعة .

( الطعن رقم ۲۱۰ سنة قضائية ۲۰ مكتب فني ٤ تاريخ الجلسة ۲٦ / ۰۳ / ۱۹۵۳]
[صفحة رقم ٦۹۸]
إذا كان كل ما قصده الحكم بالغش أو التدليس الذى أسنده إلى الطاعن إنما هو الإحتيال بقصد تعطيل حق مقرر بمقتضى القانون وهو عمل لا يجوز إقرار مرتكبه عليه و يجب رد سعيه عليه ، و كان الحكم قد إستخلص عناصر الإحتيال من الوقائع التى أوردها والتى يبين منها بجلاء أن الطاعن قد لجأ إلى الحيلة لإسقاط حق المطعون عليه الأول فى الشفعة فإن النعى عليه بالقصور أو مخالفة القانون فى هذا الخصوص يكون على غير أساس .

( الطعن رقم ۹۲ سنة قضائية ۲۵ مكتب فني ۱۰ تاريخ الجلسة ۱٤ / ۰۵ / ۱۹۵۸]
[صفحة رقم ٤۲٦]
عندما نظم المشرع أحكام الشفعة فى التقنين المدنى الجديد إنتهى إلى ترك الأمر فى تحديد تاريخ بدء ملكية الشفيع إلى ما كان عليه الحكم قبل صدور هذا التشريع فجاء نص المادة ۹٤٤ منه مطابقا فى هذا الصدد لنص المادة ۱۸ من قانون الشفعة القديم - التى كانت تنص على أن ” الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع ” - و مؤدى هذا ألا يصير المشفوع إلى ملك الشفيع إلا بعد هذا الحكم . أما ما أورده القانون فى المادة ۲/۹٤۲ من إلزام الشفيع بإيداع الثمن خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة - فلم يقصد به تغيير الوضع و هو لا ينم عن رغبة المشرع فى العدول إلى رأى القائلين بإرتداد ملكية الشفيع إلى وقت إتمام إجراءات المطالبة بالشفعة - و إنما كان ذلك تمشيا مع إتجاهه فى التضييق من حق الشفعة و ضمانا لجدية طلبها - و طالما أن حق الشفيع فى العين المشفوع فيها لا يستقر إلا بصدور الحكم له بالشفعة فلا محل للقول بإستحقاق الريع إبتداء من تاريخ إيداع الثمن .

اثبات نزول الشفيع عن الشفعه

( الطعن رقم ۲۰۰۳ سنة قضائية ۵۳ مكتب فني ٤۰ تاريخ الجلسة ۰٦ / ۰٤ / ۱۹۸۹]
[صفحة رقم ٤۳]
إتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفى بطريق اللزوم الحتمى و المنطقى سبق نزوله عن حقه فى الشفعة قبل رفع الدعوى و لا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذا النزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً .

اثر الاخذ بالشفعه

 ( الطعن رقم ۷ سنة قضائية ۱۹ مكتب فني ۲ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۱ / ۱۹۵۱]
[صفحة رقم ۲٤٤]
يترتب على الأخذ بالشفعة تحويل الحقوق و الإلتزامات ما بين البائع و المشترى إلــى ما بيـن البائع و الشفيع فتزول صلة البائع بالمشترى فيما لكل منهما من الحقوق على الآخر بموجب عقـد البيع لتكون صلته فى تلك الحقوق بالشفيع فهى عملية قانونية تدور ، و لابد ، بين أطراف ثلاثة كل منهم طرف حقيقى ضرورى فيها حتى يمكن قانوناً حصول هذا التحويل الواقع فى حقوقهــم الثلاثة بعضهم على بعض و لا يتصور إلا قبل ثلاثتهم جميعاً . و دعوى الشفعة - و المقصود بهـا إجراء عملية هذا التحويل قضاء - يجب بحكم الحال أن تكون دائرة بينهم هم الثلاثة كذلك ، و من ثم يتحتم إختصامهم جميعاً فى جميع مراحل التقاضى كما جرى به قضاء هذه المحكمة و إلا كانت غير مقبولة .

( الطعن رقم ۹۲۳ سنة قضائية ۵۹ مكتب فني ٤۵ تاريخ الجلسة ۱۹ / ۰۱ / ۱۹۹٤]
[صفحة رقم ۲۰۳]
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع يقوم مقام عقد البيع الذى يترتب عليه أن يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .

( الطعن رقم ۵٤۲٤ سنة قضائية ٦۳ مكتب فني ٤۵ تاريخ الجلسة ۱۹ / ۱۰ / ۱۹۹٤]
[صفحة رقم ۱۲٦۵]
المادتان ۹۳۸، ۹٤۷ من القانون المدنى تنصان على أنه ” إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أى رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة ۹٤۲ فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها ” وانه “لا يسرى فى حق الشفيع أى بيع صدر من المشترى __.. إذا كان قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة ” فغن مؤدى ذلك أن بيع العين التى تجوز الشفعة فيها بيعا ثانيا ساريا فى حق الشفيع يوجب علية أن لا يطلب اخذها بالشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها وأن البيع الثانى لا يسرى فى حق الشفيع إذا كان قد تم فعلا قبل تسجيل رغبته فى الأخذ بالشفعة فلا يشترط أن يكون ثابت التاريخ وأن يكون قد أنذر به رسميا أو علم به علما واقعيا .

( الطعن رقم ۲۲٦٤ سنة قضائية ۵٦ مكتب فني ٤۲ تاريخ الجلسة ۲۵ / ۰۷ / ۱۹۹۱]
[صفحة رقم ۱٤۹۰]
مفاد نص الفقرة الثانية من المادة ۹٤٦ من القانون المدنى أن للشفيع الحق فى طلب إزالة البناء أو الغراس الذى يقيمه أو يغرسه المشترى فى العقار المشفوع فيه بعد إعلان الرغبة فى أخذ ذلك العقار بالشفعة وإعادته إلى أصله بإعتبار المشترى فى هذه الحالة حائزاً سئ النية وذلك تحسباً لما قد يسببه هذا البناء أو ذلك الغراس من ضرر بالعقار المشفوع فيه أو بالإنتفاع به.

اثار القرابه علي الشفعه

( الطعن رقم ۲۷ سنة قضائية ۱٤ مكتب فني ٤ع تاريخ الجلسة ۲۳ / ۱۱ / ۱۹٤٤]
[صفحة رقم ٤۵۲]
إن قانون الشفعة حين قال فى المادة الثالثة منه أن لا شفعة ” فيما بيع من المالك لأحد أقاربه لغاية الدرجة الثالثة ” لم يبين القاعدة فى إحتساب درجات القرابة . ثم إن الشريعة الإسلامية ، باعتبارها هى الأصل فى نظام الشفعة ، لا يجدى الرجوع إليها فى هذا الصدد . و ذلك : أولاً - لأن المادة المذكورة لم تنقل عن الشريعة الإسلامية . و ثانياً - لأن الشريعة الإسلامية و إن كانت قد تعرضت لدرجات القرابة و قال فقهاؤها إن الدرجة هى البطن ، فإنها لم تتعرض لكيفية إحتساب الدرجات إذ هى لم ترتب أحكاماً على تعددها . كذلك لم يأت الشارع فى النصوص الأخرى التى أشار فيها إلى درجة القرابة بقاعدة لإحتسابها ، فيما عدا نصاً واحداً فى قانون المرافعات فى المادة ۲٤۰ التى أشير فيها إلى هذه القاعدة بصدد رد أهل الخبرة إذ جاء بها بعد ذكر أنه يجوز رد أهل الخبرة إذا كان قريباً من الحواشى إلى الدرجة الرابعة : ” و يكون إحتساب الدرجات على حسب طبقات الأصول طبقة فطبقة إلى الجد الأصلى بدون دخول الغاية و على حسب طبقات الفروع طبقة فطبقة لغاية الدرجة الرابعة المذكورة بدخول الغاية “. و هذا النص و إن كان قد ورد فى صدد معين فإن الطريقة التى أوردها فى إحتساب درجة القرابة هى الطريقة الواجب إتباعها فى سائر الأحوال ، لا لأن النص ورد بها فحسب بل لأنها هى الطريقة التى تتفق و القواعد الحسابية فى عد الدرجات . و إحتساب الدرجات بمقتضى هذا النص يكون على أساس أن كل شخص يعتبر طبقة بذاته . و على ذلك يكون إبن العم أو العمة فى الدرجة الرابعة ، إذ هو طبقة و والده طبقة و الأصل المشترك ” الجد ” طبقة إلا أنها لا تحتسب ، ثم العم طبقة و إبنه طبقة ، فهذه طبقات أربع . و يظهر أن هذه الطريقة فى إحتساب الدرجات قد نقلت عن المادة ۷۳۸ من القانون المدنى الفرنسى التى جاء فى الفقرة الأولى منها ما ترجمته : ” يكون إحتساب الدرجات بالنسبة إلى الأقارب من الحواشى على حسب الطبقات من القريب المراد إحتساب درجته إلى الأصل المشترك من غير أن يدخل هذا فى العدد ثم منه إلى القريب الآخر ” و جاء فى فقرتها الثانية تطبيقات للقاعدة فقالت : إن أولاد العم الأشقاء هم فى الدرجة الرابعة . و الواقع أن درجة القرابة ما هى فى حقيقة أمرها إلا المسافة بين الشخصين و أصله أو فرعه ، فيجب بالنسبة إلى الحواشى أن تعد المسافات التى تفصل بين الشخص المطلوب معرفة درجة قرابته و الأصل المشترك ، ثم تضاف إليها المسافات التى بين هذا الأصل و القريب الآخر ، و مجموع هذه المسافات يكون درجة القرابة . و على ذلك فإبن العم أو العمة يكون فى الدرجة الرابعة ، لأن بينه و بين أبيه مسافة ، و بين هذا و أبيه - و هو الأصل المشترك - مسافة ، و من هذا لإبنه مسافة و منه لإبنه مسافة ، فمجموع هذه المسافات أربع . و هذا هو حاصل القاعدة التى أوردها الشارع فى المادة ۲٤۰ من قانون المرافعات . فالحكم الذى يعتبر إبن العمة فى الدرجة الرابعة ، و على هذا الأساس أجاز الشفعة فيما إشتراه من أبناء خاله يكون قد أصاب .

اثر بيع مشتري العقار المشفوع فيه لاخر

( الطعن رقم ۲٤۵ سنة قضائية ۲۱ مكتب فني ۵ تاريخ الجلسة ۰٤ / ۰۳ / ۱۹۵٤]
[صفحة رقم ۵۸۳]
لا يشترط قانونا فى البيع الذى تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ ، ولذا يجب وفقا للمادة ۹ من قانون الشفعة القديم توجيه طلب الشفعة إلى المشترى الثانى متى ثبت أن البيع له قد تم قبل تسجيل طلب الشفعة ولو لم يكن عقده مسجلا . وإذن فمتى كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن البيع قد انعقد للمشترى الثانى قبل تسجيل طلب الشفعة وأن الطاعن كان على علم به ومع ذلك لم يوجه إلى هذا المشترى طلب الشفعة فى الميعاد القانونى فان الحكم لا يكون قد أخطأ فى القانون إذ قضى بعدم قبول الدعوى .

( الطعن رقم ۸۹۸ سنة قضائية ٤۸ مكتب فني ۳۲ تاريخ الجلسة ۲۷ / ۰۵ / ۱۹۸۱]
[صفحة رقم ۱٦۲۷]
لئن كان مفاد نص المادة ۹۳۸ من القانون المدنى أنه صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع لمشتر ثان قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة فإنه يسرى فى حق الشفيع ، ولا يحوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى إشترى بها إلا أن ذلك مشروط بألا يكون البيع صورياً .

( الطعن رقم ٤۰٦ سنة قضائية ۵۷ مكتب فني ٤۰ تاريخ الجلسة ۲۹ / ۰٦ / ۱۹۸۹]
[صفحة رقم ۷۳٤]
المقرر - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن مفاد نص المادة ۹۳۸ من القانون المدنى أنه إذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع لمشتر ثان قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة و قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة فإنه يسرى فى حق الشفيع ، و لا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى و بالشروط التى إشترى فيها ، إلا أن ذلك مشروط بألا يكون البيع الثانى صورياً ، فإذا إدعى الشفيع صوريته و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترى الأول - قائماً و هو الذى يعتد به فى الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له .

( الطعن رقم ۳٦۵۸ سنة قضائية ۵۸ مكتب فني ٤۱ تاريخ الجلسة ۲۵ / ۱۰ / ۱۹۹۰]
[صفحة رقم ۵۵۵]
لئن كان مفاد نص المادة ۹۳۸ من القانون المدنى - و على ما جرى به قضاءه هذه المحكمة أنه إذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيعاً لمشترى ثان فإنه يسرى فى حق الشفيع ، و لا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى و بالشروط التى إشترى بها ، إلا أن ذلك مشروط بألا يكون البيع صورياً ، فإذا أدعى الشفيع صوريته و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترى الأول قائماً و هو الذى يعتد به فى الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له ، بما يغنى الشفيع عن توجيهه طلب الشفعة إلى المشترى الثانى ، و كان من المقرر أيضاً أنه يجب أن يتم إثبات الصورية فى مواجهة المشترى الثانى لأنه صاحب الشأن فى نفى الصورية و إثبات جدية عقده ليكون الحكم الذى يصدر بشأن عقده حجة له أو عليه ، إذ كان ذلك و كانت المطعون ضدها الأولى قد أصرت على طلب أخذ أرض النزاع بالشفعة من المطعون ضده الأخير المشترى الأول و طعنت على البيع الثانى الصادر منه إلى الطاعنين بالصورية المطلقة فى مواجهتهم و كان الحكم المطعون فيه قد إنتهى فى قضائه إلى صورية هذا العقد فإن عقد البيع الثانى يكون و العدم سواء بالنسبة إلى المطعون ضدها الأولى ، فلا عليها إذ هى لم توجه إجراءات دعوى الشفعة أصلاً فى خصوصه ، و من ثم فلا محل لإحتجاج الطاعنين عليها بعدم رفع دعوى الشفعة عليهم إبتداء و تخلفها عن إيداع الثمن طبقاً لشروط عقد البيع الثانى ، و إذ إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فى قضائه فإنه يكون سديداً و يضحى النعى عليه فى هذا الخصوص على غير أساس .

اجراءات الشفعه

( الطعن رقم ۲۸٤ سنة قضائية ۲۸ مكتب فني ۱٤ تاريخ الجلسة ۰۷ / ۱۱ / ۱۹٦۳]
[صفحة رقم ۱۰۱۱]
المقصود بشروط البيع التى استلزم القانون بيانها فى الإنذار هى شروطه الاساسية التى لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفعة أو لا يقدم وإذ كان شرط منح المشترى أجلا فى الوفاء ببعض الثمن لا يتوقف عليه تقرير صاحب الحق فى الشفعة لموقفه من حيث الأخذ بها أو تركها ذلك أنه ملزم فى جميع الأحوال طبقا للمادة ۹٤۲ من القانون المدنى بايداع كل الثمن الحقيقى الذى حصل البيع به و ذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى بها و إلا سقط حقه فى الأخذ بالشفعة ، كما أنه طبقا للمادة ۹٤۵ مدنى لا يستفيد الشفيع من الأجل الممنوح للمشترى إلا برضاء البائع وحتى فى حالة حصول هذا الرضاء فانه لايترتب عليه اعفاء الشفيع من واجب ايداع كامل الثمن بما فيه المؤجل فى الميعاد القانونى ، و من ثم فليس ثمة نفع يعود على الشفيع من علمه بشرط تأجيل الثمن قبل اعلان رغبته فيها و بالتالى فان عدم اشتمال الانذار الموجه من المشترى إلى الشفيع على هذا الشرط لا يترتب عليه بطلان هذا الانذار . و لا يعتبر كذلك من شروط البيع التى توجب المادة ۹٤۱ من القانون المدنى اشتمال الانذار عليها ما ورد فى عقد البيع الصادر للمطعون ضده الأول “المشترى” من أن البائع له تلقى ملكية ما باعه بطريق الشراء من آخر بعقد ابتدائى ، كما لم يوجب القانون تضمين هذا الانذار شروط عقد تمليك البائع .

( الطعن رقم ٤۳ سنة قضائية ۲۸ مكتب فني ۱٤ تاريخ الجلسة ۲۱ / ۰۲ / ۱۹٦۳]
[صفحة رقم ۲۷۸]
إذا كانت المادة ۱٤ من قانون الشفعة القديم توجب على الشفيع إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة مشتملاً على عرض الثمن و الملحقات الواجب دفعها قانوناً ، إلا أن الشارع فى القانون المدنى الجديد لم يأخذ بقاعدة عرض الثمن و الملحقات و أوجبت المادة ۹٤۲ منه على الشفيع إيداع كامل الثمن ضماناً لجدية طلب الشفعة و جعل الجزاء على مخالفة ذلك هو سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة مما يدل على أن الشارع قد تعمد فى القانون الجديد إغفال ملحقات الثمن فيما يجب إيداعه إكتفاء منه بتقييد حق الشفعة بإيداع الثمن الحقيقى فحسب ، مما يتعين معه إعمال هذا القيد فى أضيق الحدود بحيث لا ينسحب إلى ملحقات الثمن التى لم يرد بها تكليف فى القانون .

( الطعن رقم ٤۳۰ سنة قضائية ۳٤ مكتب فني ۱۹ تاريخ الجلسة ۳۰ / ۰۵ / ۱۹٦۸]
[صفحة رقم ۱۰٦۵]
ما دام إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة قد وجه إلى البائع و إلى المشترى و رفعت دعوى الشفعة عليهما و قد تضمن كل من إعلان الرغبة و صحيفة الدعوى طلب الشفيعين أخذ العقار المبيع جمعيه بالشفعة كما أودعا كل الثمن الوارد فى عقد البيع فى الميعاد القانونى ، فإن إجراءات الشفعة تكون قد تمت وفقا للقانون و لا يكون ثمت تبعيض للصفقة المبيعة . و لا ينال من ذلك كون إعلان الرغبة و صحيفة الدعوى قد شملت إلى جانب إسم المشترى و إسم البائع إسمى شريكى البائع على الشيوع اللذين باعا إليه حصتهما فيه بعقد عرفى لأن إضافة إسميهما فى إنذار الرغبة و فى صحيفة الدعوى و إن كان غير لأزم إلا أنه تزيد لا يؤثر فى صحة إجراءات الشفعة ما دامت قد وجهت إلى البائع الحقيقى و المشترى وعن العقار المبيع بأكمله .

( الطعن رقم ٤۷٦ سنة قضائية ٤۷ مكتب فني ۳۱ تاريخ الجلسة ۰۳ / ۰٦ / ۱۹۸۰]
[صفحة رقم ۱٦٦۳]
الأصل أن ترفع الدعوى بالطريق المحدد فى قانون المرافعات السارى وقت رفعها ، و لما كانت المادة ٦۳ من قانون المرافعات الحالى تقضى بأن ترفع الدعوى إلى المحكمة بصحيفة تودع قلم كتاب المحكمة ما لم ينص القانون على غير ذلك و كان القانون لم يستثن دعوى الشفعة من الطرق العادى لرفع الدعاوى ، و كانت المادة ۹٤۳ من القانون المدنى قد إكتفت بالنص على رفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة دون أن تحيل صراحة إلى قواعد رفع الدعوى التى كان معمولاً بها وقت صدور القانون المدنى أو ترسم طريقاً معيناً لرفعها . إذ كان ذلك ، فإن دعوى الشفعة تعتبر مرفوعة من تاريخ إيداع صحفيتها قلم كتاب المحكمة وفق قانون المرافعات الحالى المنطبق على واقعة الدعوى .

( الطعن رقم ۷۳ سنة قضائية ۵٦ مكتب فني ۳۹ تاريخ الجلسة ۲۹ / ۱۱ / ۱۹۸۸]
[صفحة رقم ۱۲۵٤]
لما كان الحق من المشترى للعين المشفوع فيها - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ألا تتجزأ عليه الصفقة فإذا تعدد الشفعاء من طبقة واحدة و لم يطلب كل منهم الشفعة فى كل العين المشفوع فيها و سقط حق أحدهما لسبب يتعلق بالمواعيد أو بغيرها من إجراءات الشفعة تفرقت الصفة على المشترى و صارت بذلك دعوى الشفعة غير مقبولة . و كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة كذلك أنه ليس لمن طلب الشفعة فى جزء من العين المبيعة أن يعدل إلى طلب الشفعة فى العين برمتها ما دام قد فوت على نفسه المواعيد المقررة للأخذ بالشفعة لأن إجراءات الشفعة المنصوص عليها فى المواد من ۹٤۰ إلى ۹٤۳ من القانون المدنى و مواعيدها مرتبطه بعضها ببعض إرتباطاً وثيقاً و ماساً بذات الحق و يوجب القانون إتباعها و إلا سقط الحق فى الشفعة ذاته ، لما كان ذلك ، و كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الأول و الثانية - و هما شفيعان من طبقة واحدة - لم يطلب إحدهما أخذ العين المشفع فيها برمتها و إنما طلبا ذلك سوياً و أودعا ثمناً واحداً لها ، و كان إقرار المطعون ضدها الثانية أمام محكمة أول درجة بترك الخصومة من شأنه إلغاء كافة إجراءات الشفعة بالنسبة لها بما فى ذلك صحيفة الدعوى فيما تضمنته من طلبات تخصها و ذلك عملاً بنص المادة ۱٤۳ من قانون المرافعات مما يجزء الصفقة على المشترين ” الطاعنين ” الأمر الممتنع قانوناً .

الاختصام في الشفعه

الطعن رقم ۱۱۹ سنة قضائية ۱۸ مكتب فني ۱ تاريخ الجلسة ۱۵ / ۰٦ / ۱۹۵۰]
[صفحة رقم ٦۰۳]
إن إختصام البائع و المشترى فى إستئناف حكم الشفعة هو من الموجبات التى لا يقبل الإستئناف بغيرها ، و لمحكمة الإستئناف أن تقضى بذلك من تلقاء نفسها و لا يجوز الإتفاق صراحة أو ضمناً على ما يخالفه ، لأنه لا يجوز الإتفاق على أن تقام دعوى على غير خصم .

( الطعن رقم ۱۰ سنة قضائية ۱۹ مكتب فني ۱ تاريخ الجلسة ۱۵ / ۰٦ / ۱۹۵۰]
[صفحة رقم ٦۱۵]
إن القانون لا يوجب فى توجيه الرغبة فى الشفعة و الدعوى بها إلا أن يكون ذلك إلى البائع و المشترى دون نظر إلى إنتقال الملكية إلى البائع بالتسجيل أو عدم إنتقالها إليه . و لا يغير من هذا أن يكون المالك الأصلى قد حرر العقد النهائى بالبيع إلى المشترى مباشرة لتيسير التسجيل متى كان عقد البيع المشفوع فيه قائماً لم يدع أحد بفسخه .

( الطعن رقم ۱٦۵ سنة قضائية ۱۹ مكتب فني ۲ تاريخ الجلسة ۱۰ / ۰۵ / ۱۹۵۱]
[صفحة رقم ۸٤٤]
متى كان الواقع فى الدعوى هو ان المطعون عليه الأول [المشفوع منه] أخبر الطاعن [الشفيع] فى أول مراحل النزاع بأنه ليس هو وحده المشترى بل ان له شريكا على الشيوع فى الشراء عينه وكان الحكم المطعون فيه اذ قضى بعدم قبول دعوى الشفعة قد أسس قضاءه على ,, ان دعوى الشفعة كى تكون مقبولة يتعين رفعها على البائع والمشترى معا معا مهما تعددا و لا يعفى الشفيع من رفع الدعوى على جميع المشترين ادعاؤه ان المشترى الحقيقى هو المرفوعة عليه الدعوى وحده دون الآخرين لأن مثل هذا الادعاء لا يثبت الا بحكم و الحكم لا يكون حجة الا على من كان طرفا فى الخصومة ،، فان الطعن عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس لأن هذا الذى قرره صحيح فى القانون واما ادعاء الطاعن ان المشترى الآخر صورى فهو لا يصلح مبررا لعدم مخاصمته لأنه هو صاحب الشأن الأول فى دفع الصورية واثبات جدية عقده ولا حجية عليه لحكم يصدر فى دعوى لم يكن ممثلا فيها ولا جدوى من هذا الحكم للطاعن قبله .

(  الطعن رقم ۲۰۵ سنة قضائية ۲۱ مكتب فني ۵ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۳ / ۱۹۵٤]
[صفحة رقم ٦۲۲]
لما كانت المادة ۱٤ من دكريتو الشفعة المقابلة للمادة ۹٤۳ من القانون المدنى توجب رفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى وإلا سقط الحق فيها وكان قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن دعوى الشفعة لا تكون مقبولة إلا إذا كانت الخصومة فيها قائمة بين أطرافها الثلاثة الشفيع والبائع والمشترى سواء فى أول درجة أو فى الاستئناف أو فى النقض وسواء أكان رافع الطعن هو الشفيع أم المشترى أم البائع ، وكانت المطعون عليها الثانية ، وهى البائعة فى العقد أساس الشفعة لم تعلن بتقرير الطعن - لما كان ذلك فان الطعن وقد خلا من اختصام البائعة يكون غير مقبول شكلا ، ولا يغير من ذلك أن المشترى من هذه البائعة قد باع العين المشفوع فيها إلى آخر بعقد قضى الحكم بصوريته فى مواجهة أطراف الدعوى .

( الطعن رقم ۲۵٤ سنة قضائية ۲۱ مكتب فني ۵ تاريخ الجلسة ۱۱ / ۰۳ / ۱۹۵٤]
[صفحة رقم ٦۱۰]
لما كان الاختصام فى الطعن بطريق النقض وفقا للمادة ٤۲۹ مرافعات لا يكون إلا بتقرير يحصل فى قلم كتاب المحكمة شامل لأسماء الخصوم جميعا وكان يجب إعلانه إليهم فى الخمسة عشر يوما التالية لتقرير الطعن وفقا للمادة ٤۳۱ مرافعات وإلا كان الطعن باطلا وكان لا يعفى من ذلك - على ماجرى به قضاء هذه المحكمة - ماورد فى المادة ۳۸٤ مرافعات من أنه إذا رفع الطعن عن حكم صادر فى دعوى يوجب القانون فيها اختصام أشخاص معينين على أحد المحكوم لهم فى الميعاد وجب اختصام الباقين ولو بعد فواته بالنسبة إليهم ، لأن هذا النص مقيد فى الطعن بطريق النقض بما تفرضه المادتان ٤۲۹ ، ٤۳۱ من قانون المرافعات ، فان مقتضى ذلك أنه وإن كان الطعن بطريق النقض فى موضوع غير قابل للتجزئة أو فى دعوى شفعة يكون مقبولا متى قرر فى ميعاده بالنسبة إلى أحد المحكوم لهم ولو كان هذا الميعاد قد فات بالنسبة إلى الباقين إلا أنه يجب فى هذه الحالة اختصام الجميع فى ذات التقرير بالطعن و إعلانهم به جميعا فى الميعاد المنصوص عليه فى المادة ٤۳۱ مرافعات وإلا كان الطعن باطلا . و إذن فمتى كان الشفيع لم يعلن تقرير طعنه الأول إلى بعض المشترين فى الميعاد القانونى ، فان الطعن يكون باطلا بالنسبة إلى جميع المطعون عليهم كما يكون طعنه الثانى باطلا أيضا لعدم اشتماله على جميع أسماء الخصوم الواجب اختصامهم قانونا ، أما القول بأن الطعن الثانى يعتبر مكملا للطعن الأول فلا سند له من القانون .

( الطعن رقم ۱۹۲ سنة قضائية ۳٦ مكتب فني ۲۱ تاريخ الجلسة ۱۰ / ۱۱ / ۱۹۷۰]
[صفحة رقم ۱۱۳۰]
يجب على الشفيع الذى يريد ممارسة حقه فى الأخذ بالشفعة فى حالة توالى البيوع أن يستعمل حقه وفقاً للمادة ۹۳۸ من القانون المدنى قبل المشترى الثانى و بالشروط التى اشترى بها متى ثبت أن البيع لذلك الأخير قد تم قبل تسجيل طلب إعلان الرغبة فى الشفعة . و لا يقدح فى ذلك ما قد يوهم به نص المادة المشار إليها من وجود إختلاف بينها و بين نص المادة التاسعة من قانون الشفعة الملغى ، لأن مرد ذلك إلى عدم أحكام الصياغة اللفظية للمادة ۹۳۸ سالفة الذكر ، فالوقت المعول عليه لعدم الاحتجاج على الشفيع بالبيع الثانى هو وقت تسجيل إعلان الرغبة ، و لا عبرة بتاريخ حصول الإعلان ، و مما يؤيد هذا النظر المادة ۹٤۷ من القانون المدنى التى تقضى بأنه لا يسرى فى حق الشفيع أى تصرف يصدر من المشترى إذا كان قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة ، مما مؤداه بمفهوم المخالفة أنه لا يحق للشفيع أن يتحلل من واجب إدخال المشترى الثانى فى دعوى الشفعة طالما أنه قد ثبت أن البيع لذلك الأخير قد تم قبل تسجيل إعلان رغبة الشفيع ، يؤكد هذا النظر أن المادة ۹٤۲ من القانون المدنى قضت بأن إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة لا يكون حجة على الغير إذا سجل . و لا عبرة بما يسوقه الطاعنان “الشفيعان” من أن عقد المشترى الثانى عقد صورى قصد به التحايل لمنع الشفعة إذ أن دعوى الشفعة لا تكون مقبوله إلا إذا دارت الخصومه فيها بين جميع أطرافها مهما تعددوا ، الأمر الذى يستلزم أن توجه الدعو ى إلى المشترى الثانى ، إذ هو صاحب الشأن الأول فى دفع الصورية و إثبات جدية عقده .

( الطعن رقم ۲۵۳ سنة قضائية ۳۸ مكتب فني ۲٤ تاريخ الجلسة ۱۳ / ۱۱ / ۱۹۷۳]
[صفحة رقم ۱۰۷۰]
إنه - و على ما سبق لهذه المحكمة القضاء به - يجب على الشفيع الذى يريد الأخذ بالشفعة فى حالة توالى البيوع أن يستعمل حقه وفقاً للمادة ۹۳۸ من القانون المدنى ضد المشترى الثانى و بالشروط التى إشترى بها متى ثبت أن البيع لذلك الأخير قد تم قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة ، فالوقت المعول عليه لعدم الإحتجاج على الشفيع بالبيع الثانى هو وقت تسجيل إعلان الرغبة لا وقت حصول الإعلان و مما يؤيد هذا النظر المادة ۹٤۷ من القانون المدنى التى تقضى بأنه لا يسرى فى حق الشفيع أى تصرف يصدر من المشترى إذا كان قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة مما مؤداه بمفهوم المخالفة أنه لا يحق للشفيع أن يتحلل من واجب إدخال المشترى الثانى فى دعوى الشفعة طالما أنه قد ثبت أن البيع لذلك الأخير قد تم قبل تسجيل إعلان رغبة الشفيع و أن المادة ۹٤۲ من ذات القانون قد أكدت هذا النظر إذ قضت بأن إعلان الرغبة فى الشفعة لا يكون حجة على الغير إلا إذا سجل ، و لا عبرة بما قد يسوقه الشفيع فى هذا الصدد من أن عقد المشترى الثانى عقد صورى قصد به التحايل لمنع الشفعة إذ أن دعوى الشفعة لا تكون مقبولة إلا إذا دارت الخصومة فيها بين جميع أطرافها مهما تعددوا الأمر الذى يستلزم أن توجه الدعوى إلى المشترى الثانى إذ هو صاحب الشأن الأول فى نفى الصورية و أثبات جدية عقده .

( الطعن رقم ۱۵۳۱ سنة قضائية ۵۱ مكتب فني ۳٦ تاريخ الجلسة ۳۱ / ۱۲ / ۱۹۸۵]
[صفحة رقم ۱۲٦۳]
لئن كان مفاد نص المادة ۹۳۸ من القانون المدنى أنه إذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع ثان قبل أن تعلن أيه رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة فإنه يسرى فى حق الشفيع و لا يجوز له الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى و بالشروط التى إشترى بها إلا أن ذلك مشروط بألا يكون البيع الثانى صورياً لأنه متى كان كذلك فإنه يعد غير موجود قانوناً ، فإذا إدعى الشفيع صورية عقد المشترى الثانى و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترى الأول قائماً و هو وحده الذى يعتد به فى طلب الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له بما يغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة للمشترى الثانى ، على أنه يجب إثبات الصورية فى مواجهة المشترى الثانى لأنه هو صاحب الشأن الأول فى نفى هذه الصورية و إثبات جدية عقده و ليكون الحكم الذى يصدر بشأن عقدة حجة له أو عليه و يتحقق ذلك بإختصامه فى دعوى الشفعة مع تمسك الشفيع بالبيع الأول و دفعة البيع الثانى بالصورية المطلقة أو بإدخاله أو تدخله خصماً فى الدعوى قبل الفصل فيها دون إعتداد بأن يتم هذا الإدخال أو التداخل فى المواعيد المحددة لطلب الشفعة و عندئذ يتعين على المحكمة أن تفصل فى الدفع بالصورية إذ يتوقف مصير دعوى الشفعة على ثبوت الصورية أو نفيها و بصدور حكم لصالح الشفيع بصورية عقد المشترى الثانى تستقيم دعوى الشفعة بالنسبة للبيع الأول

الاخذ بنظام الشفعه

(الطعن رقم ۱۷۳ سنة قضائية ۱۸ مكتب فني ۱ تاريخ الجلسة ۱۸ / ۰۵ / ۱۹۵۰)
[صفحة رقم ۵۰۸]
إذا دفع المشفوع منه بعدم قبول دعوى الشفعة لأن طلب الشفعة لم يرد إلا على قطعة واحدة من القطعتين المبيعتين له بالعقد الإبتدائى ، و رد الشفيع على هذا الدفع بأن الشراء حصل على دفعتين كل منهما بعقد و أن عقديهما سجلا فى تاريخين متباعدين ، و أن العقد الإبتدائى الذى جمعهما إنما إصطنع لخدمة الدعوى ، و قبلت المحكمة هذا الدفع بناء على ما إستظهرته من وقائع الدعوى من أن شراء القطعتين تم صفقة واحدة بموجب عقد إبتدائى ، و أن تحرير عقد مستقل عن كل قطعة إنما كان لدواع إقتضاها التأشير على كل عقد من مصلحة المساحة لإختلاف سبب أيلولة الملك لمورث البائع ، و نفى الحكم بما أورده من أدلة الطعن على العقد الإبتدائى بأنه إصطنع خدمة للدعوى ، فلا تقبل المجادلة فى ذلك لدى محكمة النقض .

( الطعن رقم ۳۲۸ سنة قضائية ۲۰ مكتب فني ٤ تاريخ الجلسة ۲۲ / ۰۱ / ۱۹۵۳]
[صفحة رقم ۳۹۱]
أوجب القانون المدنى فى المادة ۹٤۲ فقرة ثانية للأخذ بالشفعة شرطين : الأول : أن يودع الشفيع فى خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة بخزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع ، والثانى : أن يتم هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فتفويت أحد الشرطين موجب لسقوط الحق فى الشفعة ويؤكد هذا المعنى العبارة الواردة فى آخر المادة و نصها [ فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة ] وعبارة [ على الوجه المتقدم ] إنما تشير إلى وجوب مراعاة أن يكون الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة .

( الطعن رقم ۱۵۸ سنة قضائية ۲۱ مكتب فني ۵ تاريخ الجلسة ۲۲ / ۱۰ / ۱۹۵۳]
[صفحة رقم ۷٦]
إن ماورد فى قانون الشفعة عن شرط الجوار هو فى الفقرة الثانية من المادة الأولى من قانون الشفعة - القديم - و التى تنص على أنه ” إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المشفوعة من جهتين و تساوى من الثمن نصف ثمن الأرض المشفوعة على الأقل ” و هذه العبارة تدل على ما جرى به قضاء محكمة النقض ، على أن الشارع إنما أراد أن يجعل العبرة فى تقرير حق الأخذ بالشفعة بمجاورة أرض الجار الشفيع من جهتين من جهاتها للأرض المشفوع فيها إذ أسند التلاصق بالشروط التى ذكرها إلى أرض الجار و يؤكد ذلك اشتراطه أن تساوى أرض الجار نصف ثمن الأرض المشفوعة على الأقل ما يقطع فى أن الشارع ركز اهتمامه فى تحديد أرض الشفيع .

( الطعن رقم ٤۱٤ سنة قضائية ۵۰ مكتب فني ۳٤ تاريخ الجلسة ۱۰ / ۰٤ / ۱۹۸۳]
[صفحة رقم ۹۱۸]
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة و أن ملكية العقار لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ، و إذ كان الطاعن - الشفيع - لم يسجل حكم صحة التعاقد الصادر لصالحه عن العقار المشفوع به إلا بعد صدور البيع المشفوع فيه ، و كان هذا التسجيل لا يرتب أثره إلا من تاريخ حصوله و لا ينسحب إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى و إذ رتب الحكم على ذلك عدم أحقية الطاعن فى طلب أخذ العقار المبيع بالشفعة لأنه لم يكن مالكاً للعقار المشفوع به وقت صدور البيع سبب الشفعة يكون قد إلتزم صحيح القانون.

صيغة اعلان بالرغبه فى اخذ عقار بالشفعه

 صيغة دعوى شفعه