You cannot copy content of this page
– فى ظل الطفرة العقارية التى يشهدها السوق العقارى فى جمهورية مصر العربية فى التوسع الافقى من خلال إنشاء مدن عصرية حديثة سواء كانت سكنية أو صناعية ذات طراز معمارى يتبع أحدث الاساليب الهندسية والمعمارية والتى تتناسب مع المعاير الدولية والتى جعلتها لا تقل فى المستوى عن مثيلاتها فى أى دولة أوروبية فقد جعل كل ذلك من مصر وجهة جازبة للاستثمار العقارى سواء للافراد الراغبين فى الاستثمار العقارى أو الشركات الكبرى التى تعمل فى مجال التطوير والاستثمار العقارى . ومع زيادة الإقبال على شراء العقارات فى مصر يزداد أيضآ بالتوازى أحقية المستثمر فى معرفة القوانين التى تتعلق بتملك العقارات فى مصر سواء بالنسبة للمستثمر المصرى أو المستثمر الاجنبى حيث أنة من حقة الاطلاع والإلمام بكافة اللوائح والقوانين التى تنظم عملية تملك العقارات فى مصر . وفى إطار أحقية المستثمر فى الإلمام بكافة هذة القوانين واللوائح سوف نقوم بتوضيح هذة القوانين التى تتعلق بالملكية العقارية فى مصر وشرحها وتبسيطها حتى يستطيع الكافة تكوين رؤية شاملة تساعدهم فى إتخاذ القرار المناسب لهم وحتى يكونو مطمئنين لقرار شراء العقارات ومعرفتهم بكافة الابعاد القانونية المتعلقة بعملية البيع والشراء والتوريث والتملك لهذة العقارات .
أولا :- يجب إلقاء الضوء على الاساليب المتبعة فى تسجيل العقارات فى مصر سواء للاجانب أو للمصريين : -
الاولى : هى التسجيل فى مصلحة الشهر العقارى من خلال شهر المحررات وأى حق عينى واقع على العقار بحيث يكون حجة على الكافة حيث بستطاعة أى شخص معرفة مالك العقار والالمام بكافة الحقوق الواقعة على العقار من رهن ودعاوى قضائية وغيرة …………… وهى الطريق القانونية فى تسجيل العقارات .
الثانية : فى ظل أتساع السوق العقارى فيوجد كثير من العقارات ليست مسجلة من الاساس فى الشهر العقارى حيث أن نسبة العقارات والمسجلة فى الشهر العقارى فى مصر لا تتعدى 5 % من إجمالى العقارات فى مصر مما جعل من هذا إلتجاء الكثير من المصريين والاجانب لتحرير عقد بيع وتوكيل خاص بالبيع للنفس وللغير ورفع دعوى صحة توقيع على عقد البيع أمام المحكمة المختصة لعدم إمكانية تسجيل العقارات التى يشترونها فى الشهر العقارى حيث أن أغلب هذة العقارات غير مسجلة فى الشهر العقارى وليس لها أى أثر فى الدفاتر الحكومية عن مالكها الحالى ولا عن تسلسل ملكيتها (( تطبيقآ لقاعدة لا يجوز التسجيل إلا من مسجل )) وهذة الطريقة فى أتمام عملية البيع والشراء لاتستطيع الحكومة تحديد مقدار تملك أى شخص للعقارات داخل جمهورية مصر العربية سواء كان مصرى أو أجنبى .
ثانيآ : - القوانين الخاصة بتسجيل العقارات فى جمهورية مصر العربية
– فى بداية يجب أن نوضح أساليب التسجيل العقارى وتسجيل الملكية فى جمهورية مصر العربية . حيث يكون تسجيل لملكية فى مصر وأثبات الملكية من خلال التسجيل فى الشهر العقارى وهو الجهة الحكومية المختصة بتسجيل العقارات فى مصر فى الدفاتر الحكومية .
وسوف نقوم بتحديد القوانين الخاصة بالتسجيل فى الشهر العقارى : –
1 – قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاتة .
2 – قانون السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 .
3- قانون 27 لسنة 2018 فى شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقارى فى المجتمعات العمرانية الجديدة.
4- قرار وزير العدل رقم 8547 لسنة 2018 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 27 لسنة 2018 فى شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري.
5- قانون رقم 93 لسنة 2018 (17) قانون الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقاري.
* وتتمثل مميزات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى فى : –
أ – تمكين الغير من معرفة الوضع القانونى للعقار ومعرفة المالك الاخير وتسلسل ملكية العقار .
ب – يؤثر تسجيل العقار فى الشهر العقارى على زيادة الأمان فى عملية البيع والشراء وعدم مقدرة البائع بيع العقار لأكثر من مشترى ويكون المشترى على إلمام كامل بملكية العقار منذ إنشاءة حتى نقل ملكيتة ألية .
ج – يزيد تسجيل العقار من القيمة المالية والسوقية للعقار عن مثيلة ويزيد من الضمانة القانونية التى يتوقف عليها إمكانية مالك العقار الحصول على قرض بضمان العقار .
ثالثآ : - القوانين التى تتعلق بتملك المصريين والاجانب " أشخاص طبيعية أو أعتبارية " للعقارات فى مصر : -
1 – وقانون تملك الاجانب فى مصر رقم 230 لسنة 1996 .
2 – القانون رقم 143 لسنة 1981 الخاص بتملك الاراضى الصحراوية .
3- القانون رقم 15 لسنة 1963 الخاص بتملك الاراضى الزراعية .
4 – القانون رقم 14 لسنة 2012 الخاص بلاستثمار والتملك فى شبة جزيرة سيناء.
5 – قرار رئيس الجمهورية رقم 128 لسنة 2022 الخاص بالتملك وحق الانتفاع فى ” شرك الشيخ – دهب – خليج العقبة “.
– وقد نظمت القوانين سالفة الذكر شروط تملك الاجانب للعقارات فى مصر سواء كان المالك شخص طبيعى أو شخص أعتبارى أو كان سبب الملكية حق أنتفاع أو حق رقبة أو ملكية كاملة . وجعلت من حق الاجنبى ما يلى : –
1 – تملك عقارين كاحد أقصى بأجمالى مساحة لا تزيد عن 4000 متر ويجب البناء على الاراضى التى يكتسب ملكيتها خلال 5 سنوات من نقل ملكيتها ألية وجعل المشرع حظر على الاجنبى فى بيع هذة العقارات إلا بعد مرور 5 سنوات من تسجيل العقارات بأسمة فى الشهر العقارى . كما أعطى القانون إمكانية تملك الاجنبة لأكثر من عقار وبمساحة تزيد عن 4000 متر وإمكانية بيع العقار قبل مرور خمسة سنوات من نقل الملكية الية وذلك بعد حصولة على موافقة من رئيس مجلس الوزراء ” وقد فوض رئيس مجلس الوزراء وزير العدل فى إصدار هذة القرارات ” .
2 – لا يجوز لغير المصريين تملك الاراضى الصحراوية وأستثنى القانون الاخوة العرب حاملى الجنسيات العربية من هذا الحظر وأجاز لهم الاحقية تملك الاراضى الصحراوية بغرض الاستصلاح الزراعى وذلك بموجب قرار من رئيس الجمهورية . وأجاز للشركات التى يملك المصريين نسبة 51 % تملك الاراضى الصحراوية لغرض الأستصلاح الزراعى بحد أقصى 50000 فدان للشركات المساهمة و 10000 فدان للجمعيات التعاونية وشركات الافراد و 200 فدان للافراد .
3 – جعل المشرع أحقية تملك الاراضى الزراعية للمصريين فقط وعالج المشرع هذا الحظر المطلق بموجب المادة رقم 55 من القانون رقم 72 لسنة 2017 وأجاز للشركات التى يكون أنشطتها الزراعة تملك الاراضى الزراعية .
4 – وبخصوص تملك غير المصريين فى شبة جزيرة سيناء أجاز المشرع بتملك الاجانب فى سبة جزيرة سيناء بموجب حق الانتفاع لمدة 50 سنة للمبانى دون الارض بالنسبة للاشخاص الطبعيين أما الاشخاص الاعتبارية أشترط المشرع لحصولها على حق أنتفاع للاراضى والعقارات أن يكون شكلها القانونى شركة مساهمة وأن يكون نسبة المصريين 55 % ويكون حق الانتفاع 50 سنة للمبانى دون الارض وحقعم فى بيع المبانى والعقارات دون الارض .
ملاحظة : – يجب موافقة وزارة الدفاع والمخابرات العامة ووزارة الداخلية قبل أعطاء الاجانب سواء كانو أشخاص طبيعية أو أعتبارية للأراضى والعقارات و وموافقتهم على بيع العقارات ونقل ملكية الحصص الخاصة بالشركات أو طرح هذة الشركات فى البورصة .
** وأستثنى المشرع بموجب قرار رئيس الجمهورية رقم 128 لسنة 2022 كل من ” شرم الشيخ – دهب – خليج العقبة ” وجعل هذة المدن والتملك بموجب حق الانتفاع 75 سنة ولم يشترط نسبة للمصريين من الشركاء فى الشركة الحاصلة على عقارات فى هذة المدن .
رابعآ : - قوانين الضرائب التى تتعلق بالعقارات : -
أولا : القانون رقم 196 لسنة 2008 والخاص بالضريبة العقارية وجعل لكل مواطن مصرى متثنى من الضريبة فيما يملك من عقار واحد للسكن فيما زاد فهو مطالب بالضريبة العقارية والاجانب مطالبين بها .
ثانيآ : القانون رقم 11 لسنة 2013 والخاص بضريبة التصرفات العقارية والتى حدد القانون نسبة 2,5% من قيمة عقد البيع مفروضة على البائع يجب خلال شهر بسدادها للضرائب العامة .
Lawyer Egypt Firm
مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية
للتواصل : موبايل 01103004317 – واتس أب 01220615243
Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt Real estate ownership law in Egypt
مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن
” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “
(whats app ) واتس أب : 201220615243+
للتواصل : 201103004317+
1 Comment
Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt
Real estate ownership law in Egypt