You cannot copy content of this page

مذكرة دفاع في دعوى فسخ وإخلاء للتأجير من الباطن وعدم سداد الاجرة

مذكرة دفاع في دعوى فسخ وإخلاء للتأجير من الباطن وعدم سداد الاجرة

 

 

محكمــة .......... الابتدائية

دائــــــــرة ......... إيجارات

مذكرة بدفاع السيدة ....................................  ( مدعى عليها )

ضــــــــــد

السيدان.......................................... (  مدعيان )

في القضية رقم ......... لسنة ۲۰۱۰ إيجارات  والمحدد لنظرها جلسة يوم ........ الموافق  /  / ۲۰۱۰

 

الطـــــلبات : -

تلتمس المدعى عليها من عدل المحكمة القضاء

أولا: - رفض الدعوى في شقها الأول لوجود تصريح بالتأجير من الباطن .

ثانيا: - عدم قبول الدعوى في شقها الثاني لخلوها من التكليف بالوفاء .

 

الوقائـــــــــــــع : -

نحيل بشأنها إلى ما هو مسطور بعريضة الدعوى منعا من التكرار وحرصا على ثمين وقت عدالة المحكمة الموقرة

 

الدفـــــــــاع : -

أولا: أحقية المستأجرة في تأجير الشقة من الباطن بموجب تصريح مكتوب من المالك ينعى المدعي في أولا على المستأجرة الأصلية بقوله أنها قامت بتأجير الشقة لثلاث سنوات متجاوزة شهور الصيف وخرجت بذلك عن حدود التصريح الممنوح لها من المللك واستثناء من الاصل العام الذي لا يجوز التوسع فيه او تأويله كما أنها خالفت ما جاء بالقرار الوزاري الصادر بتحديد المصايف والمشاتي

- وهذا الذي زعم به المدعى ليس له اساس صحيح لغوياً أو قانونياً حيث أنه يقصد بعبارة الإيجار الموسمي عقود إيجار المساكن التي تبرم لغاية الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام وحيث ان الاسكندرية من المصايف فكان يصح هذا التفسير لو أن تصريح المالك قد إقتصر على التأجير صيفا مكتفيا بعبارة الفقرة الأولى من التصريح والتي تنص على:-

(يصرح المالك للمستأجر بالإيجار الصيفي على أن يدفع ۷۰% .......)

أما وقد الحق بها الفقرة الثانية من التصريح والتي تنص صراحة على : -

( كذلك أنه في حالة قيام المستأجر بالتأجير من الباطن في الشتاء يلزم بدفع ۷۰%........) فالعبارة صريحة في بيان حالة التأجير غير الصيفي وأنه تصريح مطلق لباقي السنة الا من قيد الزيادة في الاجرة والقيد فيه قاصر على وحدة الزيادة في غير الصيف ليس الا فهذا الذي يتوافق مع صريح النص في التصريح لغة وعرفا وقانونا بالتأكيد لا نقصد أو نتجاهل فصلي الربيع والخريف من مناخ السنة ولكن اعتيادا بأن التعبير بالصيف والشتاء يشملهما معناً , ونحن نعبر على انتهاء الشتاء بقدوم الصيف وانتهاء الصيف بقدوم الشتاء مجازا تعبيرا عن كامل السنة ولباسنا ليس الا شتوي وصيفي وبالطبع لا نتعرى في غيرهما لكن التعبير بالصيف والشتاء يجب كامل العام وقد عبر المولى عز وجل في كتابه العزيز باستخدام الصيف والشتاء كمشرقين ومغربين للعام , ففي معنى قوله تعالى فتفسير الآية الكريمة يخبر الله سبحانه وتعالى في الآية عن نفسه بأنه رب المشرقين ورب المغربين، والمراد بهما مشرقا الصيف والشتاء ، مشرق الصيف حيث تكون الشمس في أقصى مدار لها نحو الشمال ومشرق الشتاء حيث تكون الشمس في أقصى مدار لها نحو الجنوب { إذن فالمراد بالمشرقين والمغربين مشرقا الشمس في الصيف والشتاء ومغرباها في الصيف والشتاء , غير الحالات التى يستمد فيها المستأجر حقه فى التأجير المفروش من القانون مباشرة حيث أن التأجير صيفا لا يحتاج الى تصريح وبالتالي فالتصريح قصد به مساواة باقى العام الزيادة في القيمة الايجارية المحددة قانونا .

- حيث جاء بالفقرة الاولى عبارة التاجير الصيفي وبعبارة الفقرة الثانية التأجير من الباطن وتصريح المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن. اختلافه عن حقه في التأجير خالياً أو مفروشاً المستمد من نصوص القانون المنطبق. المادتان ۳۹، ٤۰ ق ٤۹ لسنة ۱۹۷۷. وبالتالي فحق المستأجر فى تأجير شقته مفروشة فى حالات معينة طبقا للقانون . إختلافه عن الإذن له بالتأجير من الباطن . ق ۵۲ لسنة ۱۹٦۹عدم جواز إنزال الأحكام القانونية الخاصة بالتأجير مفروشا على ميزة التأجير من الباطن وقد نصت محكمتنا لعليا على: لا محل للإستدلال ـ بشأن التأجير من الباطن ـ بحكم المادة ۲۸ من القانون رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ فيما تقضى به من أنه - فى جميع الأحوال التى يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجرة إضافية تعادل ۷۰ % من الأجرة القانونية عن مدة التأجير مفروشا - وذلك لإنتفاء التماثل بين حق المستأجر فى تأجير شقته مفروشة وبين الإذن له من المؤجر بتأجير المكان من الباطن إذ بينما يستمد المستأجر حقه فى التأجير مفروشا من القانون وحده بما نصت عليه المادتان ۲٦ و ۲۷ من القانون آنف الذكر ، وذلك بغير حاجة إلى إذن من المالك لا يملك المستأجر التأجير من الباطن بوصفه استثناء من الأصل المقرر فى هذا القانون إلا بموافقة كتابية صريحة من المالك وفى حين تدخل المشرع فى حالة التأجير مفروشا فوضع له نظاما محددا فوض وزير الإسكان والمرافق فى تقريره فأصدر قراريه رقمى ٤۸٦ و ٤۸۷ لسنة ۱۹۷۰ اللذين حدد فيهما الأشخاص الذين يجوز تأجير الوحدات السكنية المفروشة لهم - المادة أ من القرار رقم ٤۸٦ - ( والمواسم التى يجوز التأجير فيها ومدتها ) المادة ۳ منه - والمناطق التى يباح فيها ذلك - المادة ۱ من - القرار رقم ٤۸۷ والكشف المرافق له - بما مؤداه عدم جواز مثل هذا التأجير فيما يجاوز هذه الحدود ، فإن القانون لم يضع على حرية المؤجر والمستأجر قيودا فى حالة التأجير من الباطن مما يجيز للمؤجر إطلاق حق المستأجر فى ذلك بغير قيود كما أنه فى حين تنصرف الأحكام القانونية للتأجير مفروشا إلى الوحدات السكنية حسبما يفيده نص المادتين ۲٦ و ۲۷ من القانون رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ ، لا يتقيد بالتأجير من الباطن يمثل هذا القيد بل يمتد ـ فى نطاق هذا القانون ـ إلى كافة ما ينطبق عليه من أماكن وكذلك فإنه فى حين حدد القانون الأجرة الإضافية المستحقة للمؤجر الأصلى فى حالة التأجير مفروشا وشروط استحقاقها وذلك تفريعا على إمساك المشرع وحده زمام تنظيم هذا التأجير ، ترك القانون للمتعاقدين حرية تقدير المقابل المستحق للمؤجر عما يخوله للمستأجر من ميزات جديدة ، وذلك فى نطاق المشروعية حتى لا ينقلب اتفاقهما إلى سبيل للتحايل على الأحكام الآمرة بشأن تحديد الأجرة قانونا لما كان ما تقدم فإنه لا يسوغ إنزال الأحكام الخاصة بالتأجير مفروشا على الميزة المضافة إلى المكان المؤجر فى صورة إذن للمستأجر بتأجيره من الباطن . ولما كان الحكم المطعون فيه لم يخرج على هذا النهج فى قضائه وأعمل اتفاق طرفى عقد الإيجار على تقييم الميزة الاتفاقية التى أذن بها المطعون عليه للطاعن ، فإن النعى عليه بمخالفة القانون يكون على غير أساس .

( الطعن رقم ٤۰۹ لسنة ٤۵ ق جلسة ۱۹۷۹/۱/۲۷ س ۳۰ ع ۱ ص ٤۰۳ )

 

- وبتطبيق هذا الحكم على الحاالة الماثلة نجد أنه هناك إنتفاء بين حق المستأجرة فى تأجير شقتها مفروشة (صيفا) وهو ما أكدت عليه الفقرة الأولى من التصريح وبين الإذن لها من المؤجر بتأجير المكان من الباطن إذ بينما تستمد المستأجرة حقها فى التأجير مفروشا من القانون وحده بما نصت عليه المادتان ۲٦ و ۲۷ ، وذلك بغير حاجة إلى إذن من المالك وأن الفقرة الأولى ما هي الا ترديد للقواعد العامة المنصوص عليها قانونا فإن حقها في التأجير من الباطن بوصفه استثناء من الأصل المقرر فى هذا القانون جاء بموافقة كتابية صريحة من المالك في غير الحالات المنصوص عليها اي في غير الصيف دون تحديد مدة وهو ما عبر عنه بالشتاء وهو من غير مواسم التأجير بالاسكندرية وجاءت العبارة غير متماثلة بالتأجير الشتوى لتكون عكس التأجير الصيفي ولكنها نصت صراحة على لفظ التاجير من الباطن في الشتاء وقصد بالشتاء غير حالات التأجير الصيفي فهو ليس الا تصريح جديد مخالف للفقرة الاولى بالتأجير من الباطن دون قيد غير المماثلة في الأجرة حيث تدخل المشرع فى حالة التأجير مفروشا و القانون لم يضع على حرية المؤجر والمستأجر قيودا فى حالة التأجير من الباطن مما يجيز للمؤجر إطلاق حق المستأجر فى ذلك بغير قيود كما أنه فى حين تنصرف الأحكام القانونية للتأجير مفروشا إلى الوحدات السكنية حسبما يفيده نص المادتين ۲٦ و ۲۷ من القانون رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ ، لا يتقيد بالتأجير من الباطن بمثل هذا القيد بل يمتد ـ فى نطاق هذا القانون ـ إلى كافة ما ينطبق عليه من أماكن وكذلك فإنه فى حين حدد القانون الأجرة الإضافية المستحقة للمؤجر الأصلى فى حالة التأجير مفروشا وشروط استحقاقها وذلك تفريعا على إمساك المشرع وحده زمام تنظيم هذا التأجير ، ترك القانون للمتعاقدين حرية تقدير المقابل المستحق للمؤجر عما يخوله للمستأجر من ميزات جديدة وهو ما انصرفت نية المتعاقدين اليه في هذا العقد وهي تطبيق الـ ۷۰% على كامل التأجير وفي كل حالاته صيفا كشتاءا والا لو قصدا التأجير الموسمي الصيفي لما كلفا نفسهما عناء النص عليه كملحق لعقد الايجار وقت أن كان مباحا قانونا وبذات الشروط والمعلومة للكافة فلا يلزم له الحصول على إذن من المالك , مما يؤكد على أن الفقرة الأولى ما جاءت ترديدا لما نص عليه القانون الا لتتماثل معها الفقرة الثانية في القيمة المحددة للفقرة الأولى بالقانون حالة التأجير من الباطن (غير الموسمي ).

حيث استقرت أيضا أحكام محكمتنا العليا على : - تأجير المستأجر للعين الكائنة بمدينة الإسكندرية من الباطن في موسم الصيف فقط وفي ظل القانون ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ لا يعد مبررا للإخلاء . علة ذلك . إعتباره إستغلالا مألوفا طبقا لما أستقر عليه العرف تجاوز التأجير شهور الصيف إعتباره مسوغا للإخلاء . القاعدة: لا يعد تأجيرا من الباطن فى معني المادة ۲۳ من القانون رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ تأجير المستأجر للعين الكائنة بمدينة الإسكندرية من باطنه فى موسم الصيف فقط إستنادا إلى الصفة العرضية التى يتصف بها هذا التأجير بما يحمل على التجاوز عنه ولأن هذا هو الإستغلال المألوف الذى يتوقعه المالك والذى استقر عليه العرف فى تلك المدينة نظير العلاوة التى يسمح بها القانون هذا إلى أن التأجير الموسمى لا يتنافى مع إحتياج المستأجر الأصلى إلى شغل المكان المؤجر وهى العلة التى تبرر إنتفاعه بحق البقاء فى العين ، فإذا تجاوز التأجير شهور الصيف المتواضع عليها من يونيو حتى سبتمبر فانه يفقد صفته العرضية ويكون مسوغا لطلب الإخلاء لا يغير من ذلك أن قرار وزير الإسكان رقم ٤۸۷ لسنة ۱۹۷۰ لم يذكر ضمن مصايف الإسكندرية التى يجوز فيها التأجير من الباطن وفقا لحكم المادة الثالثة من القرار الوزاري رقم ٤۸٦ لسنة ۱۹۷۰ الصادر نفاذا للمادة ۲۷ من القانون ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ المنطقة الواقعة بين محطة الرمل وسراى المنتزه ـ والتى تقع ضمنها شقة النزاع بمنطقة الإبراهيمية ـ وأورد في هذا الخصوص مناطق أبي قير وشاطئ المعمورة وحدائق المنتزه ومناطق الساحل الشمالي الغربى ، لأن الإقتصار على إيراد تلك المصايف التى وجدت حديثا لا يعنى إلغاء المشرع للعرف الذى استقر وجرى مجرى القانون على إباحة التأجير مفروشا فى مدينة الإسكندرية بأكملها لما يترتب عليه من شل حركة الاصطياف فى أكثر من مناطق الصيف إرتيادا إنما يفيد إضافة مناطق جديدة ليسرى عليها ذاك العرف وهذا ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الشئون التشريعية والخدمات بمجلس الأمة عن مشروع القانون من أنه راعي فى الوقت عينه ما جرى عليه العمل فى شأن تأجير الأماكن المفروشة فى المصايف و المشاتي والتيسير فى شأنها هذا إلى أن وزير الإسكان وبعد أن اعترضت محافظة الإسكندرية على ما تضمنه القرار الوزارى رقم ٤۸۷ لسنة ۱۹۷۰ من إسقاط لوسط مدينة الإسكندرية كمناطق لمصايف يجوز التأجير فيها مفروشا طبقا لنص المادة ۲۷ من القانون ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ عاد وأصدر قراره الرقيم ۲٦٤ لسنة ۱۹۷۱ بتفويض محافظة الإسكندرية الاختصاص الذى أولته إياه المادة سالفة الذكر وترك له وحده داخل حدود المحافظة تعيين المناطق التى يسرى عليها حكم المادة الثالثة من القرار الوزارى رقم ٤۸٦ لسنة ۱۹۷۰ مما ينم عن إبقاء للحالة التى كانت عليها قبل صدور القرار ٤۸۷ لسنة۱۹۷۰ إعتدادا بالعرف السائد يؤيد هذا النظر أنه بعد صدور القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ فى شأن بيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والذى حل محل القانون رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ ـ ما لبث أن صدر قرار وزير الإسكان رقم ۳۲ لسنة ۱۹۷۸ نفاذا له بتعين المصايف والمشاتي التى يجوز فيها للمستأجرين التأجير مفروشا باسطا هذا الحق على مدينة الإسكندرية بأكملها .

( الطعن رقم ۲۲۳ لسنة ٤٤ ق جلسة ۱۹۷۹/۱/۱۰ س ۳۰ ع ۱ ص ۱٤۰۳)

- مما يعد معه التصريح من الباطن في الاسكندرية شتاء هو تصريح لما عدا شهور الصيف دون مدة محددة قصد به تطبيق الزيادة في القيمة الايجارية على كامل شهور السنة دون التزام بالشروط المنوه عنها في الحكم التالي والذي نص على: القاعدة: المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وان كان المقصود باستعمال المكان مفروشا في معني المادة الرابعة من القانون ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ هو وجود اتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر وأن يكون التأجير دون أثاث ليفرشه المستأجر بنفسه ويستغله وأنه في هذه الحالة تستحق علاوة السبعين في المائة سواء انتفع المستأجر بهذه الرخصة أو لم ينتفع وسواء أجره من الباطن مفروشا أو غير مفروش الا أن مناط الأخذ بهذه القاعدة أن يثبت أن الايجار قد انعقد منذ البداية علي مكان بقصد استغلاله مفروشا بمعرفة المستأجر وعلي وجه ما كان المؤجر ليرتضي معه ابرامه لو تقدم المستأجر بطلب استئجاره سكنا خاصا له ففي هذه الصورة يعتبر التصريح شرطا جوهريا من شرائط انعقاد العقد لا يملك المستأجر بارادته المنفردة العدول عنه واخطار المؤجر برغبته في استعمال العين سكنا خاصا له أما في حالة استئجار المكان كسكن خاص وقيام اتفاق بين المؤجر والمستأجر علي % ۷۰ استغلال المكان مفروشا فان حق المؤجر في اقتضاء العلاوة بنسبة يقوم بقيام الاستعمال للمكان مفروشا وينتهي بانتهائه وبعد اخطار المستأجر له بذلك وهو الحكم الذي حرص المشرع علي تأكيده بما نص عليه في المادة ۲۸ من القانون رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ من عدم استحقاق المؤجرة للأجرة الاضافية الا عن مدة التأجير مفروشا .

( الطعن رقم ٤۸۸ لسنة ٤٤ ق جلسة ۱۹۷۸/۲/۸ س ۲۹ ص ٤۱۲)

 

واستقرت محكمتنا العليا على: النص في المادة ٤۰ من القانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ والمادة ۲۱ من القانون ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ يدل على أن المشرع لم ينشىء بنص المادة ۲۱ سالفة الذكر حكما جديدا بالنسبة لحق المستأجر في تأجير المكان المؤجر له مفروشا وان إيراده عبارة بغير موافقة المالك على النص السابق لا يعد وأن يكون إيضاحا لمفهوم الحق المقرر للمستأجر بموجب المادة ٤۰ من القانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ وتجليه له باعتبار أنه إنما يستمد حقه في تأجير المكان المؤجر في الحالات الواردة في هذه المادة من القانون مباشرة دون حاجة إلى موافقة المالك .

( الطعن رقم ۳ لسنة ۵٦ ق جلسة ۱۹۹۰/۱۲/۲۰ ص ۹۵۸ س ٤۱ )

 

الأصل فى القوانين الأستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجر والمستأجر هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذن كتابى صريح من المالك فإذا ما صرح المالك به كان من شأن هذا التصريح تخويل المستأجر الحق فى توسيع نطاق انتفاعه بالعين المؤجرة أما حق المستأجر فى التأجير فى الأحوال التى نص عليها القانون فهو يختلف فى أساسه ونطاقه عن الأذن له من المؤجر بالتأجير من الباطن فبينما يستمد المستأجر حقه فى التأجير خالياً أو مفروشاً من القانون وحده فى حدود ما نصت عليه المادتان ۳۹ ،٤۰ من القانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ وذلك بغير حاجة إلى إذن من المالك فإنه لا يملك التأجير من الباطن أصلاً إلا بموافقة كتابية صريحة من المؤجر ، وفى حين تدخل المشرع فى حالة الترخيص للمستأجر بالتأجير أو مفروشاً ووضع لها نظاماً محدداً بين صفة المستأجر الذى يجوز له التأجير وقدر ما يؤجره مع افراد أسرته والأشخاص والطوائف المرخص بالتأجير لهم ، والمواسم التى يصح التأجير فيها ومواقيتها والمناطق التى يباح فيها ذلك ، فإن القانون لم يضع على حرية المؤجر والمستأجر قيوداً فى حالة التصريح بالتأجير من الباطن مما مؤداه انه يجوز للمؤجر فى جميع الحالات إطلاق حق المستأجر فى ذلك بغير قيود ، ولا تعارض فى قيام هذا الحق المطلق المتولد عن الإتفاق إلى جانب حقة المستمد من القانون الاستثنائى اعتباراً بأن عقد الأيجار هو عقد رضائى يخصع قيامه وشروطه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة فى حدود ما تفرضه القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن دون تجاوز لنطاقها وذلك إلى حين إلغائها ، وأن الأصل فى الارادة هو المشرعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشىء عنها مخالفاً للنظام العام أو الآداب أو جاء على خلاف نص آمر أو ناهٍ فى القانون . ويبنى على ذلك إنه إذا ما اطلقت يد المستأجر فى التأجير من الباطن بموافقة المالك فإن هذه الموافقة تنتج أثرها ولا يحول دون نفاذها تلك القيود التى فرضها المشرع بالمادتين ۳۹،٤۰ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ على المستأجر الذى رخص له التأجير خالياً أو مفروشاً.

( الطعن رقم ۱۳۱۰ لسنة ۵۱ ق - جلسة ۱۹۹۲/۳/۲۹ - س ٤۳ - ج۱ ص ۵۲۷)

مفاد نص المادة الرابعة من القانون ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ معدلة بالمرسوم بقانون رقم ۱۹۹ لسنة ۱۹۵۲ أن المشرع أجاز للمؤجر أن يضيف إلى الأجرة التي تتخذ أساسا لحساب الأجرة القانونية مقابلا لكل مزية لم تكن ممنوحة للمستأجر في العقود السارية في أبريل سنة ۱۹٤۱ ، فإذا لم تكن العقود المشار إليها تخول المستأجر حق التأجير من الباطن ثم رخص به المؤجر لمستأجر آخر سواء في عقد الإيجار ذاته أو في إيقاف لاحق ، فقد أولاه بهذا الترخيص ميزة جديدة يحق له أن يقومها وأن يضيف قيمتها إلى الأجرة المحددة في العقد السابق ويتكون من مجموعها الأجرة الأصلية التي تتخذ . أساسا لحساب الأجرة القانونية ولأن كانت زيادة السبعين في المائة التي نصت عليها الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون رقم ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ تتعلق بالأماكن التي تؤجر بقصد استغلالها مفروشة فلا تستحق لمجرد الترخيص بالتأجير من الباطن ألا أنه يمكن اعتبار هذه النسبة حدا أقصي لتقويم هذا الترخيص ، علي أن يخضع هذا التقويم لرقابة المحكمة ، فإذا تحددت أجرة الأساس ۱۹٤۱ علي هذا النحو بالوقوف عند حد الأجرة المقررة في شهر أبريل سنة بعد إضافة ما يجب تقويمه من التزامات جديدة مفروضة علي المؤجر ومن تحسينات ومزايا مخولة للمستأجر وجب لتعيين الحد الأقصى لأجور الأماكن المنشأة قبل أول مايو سنة ۱۹٤۱ زيادة الأجرة بنسبة مئوية تختلف باختلاف . وجوه استعمال الأماكن والطريقة التي تستغل بها وإذا كان المسلم به بين الطرفين أن العين منشأة منذ سنة ۱۹۱۰ . وأنها مؤجرة إلى مستأجر سابق بموجب عقد إيجار مؤرخ ۱۹٤۰/۱/۱ ونص في ذلك العقد علي حظر تأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار ، فان الاذن للطاعنين لذلك يعد ميزة جديدة منحها المؤجر للمستأجر يحق له تقويمها واضافة قيمتها الي الأجرة الأساسية المحددة بالعقد الأول علي أن يكون هذا التقدير خاضعا لرقابة المحاكم لما كان ذلك ، وكان الثابت أن الطاعن قد استأجر العين لتكون مقرا يمارس فيه نشاط شركة التأمين بصفته وكيلا عاما مسئولا عن جميع أعمالها وكان يدخل في فئة المحال المؤجرة لأغراض تجارية المنصوص عليها في الفقرة ( أولا ) من المادة الرابعة من القانون رقم ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ الأماكن التي تقام فيها شركات التأمين ، وكان لا يغير من ذلك قول الطاعن أنه يقوم بنشاط خاص به متعلق بالتأمين أيضا فيحق للمؤجر أن يزيد علي أجرة الأساس المشار اليها نسبة الستين في المائة الخاصة بتلك المحال .

( الطعن رقم ۵٦۲ لسنة ٤۱ ق جلسة ۱۹۷٦/٤/۱٤ س ۲۷ ص ۹۳٦ )

وقضي أيضاً أن : حق المؤجر في اخلاء المستأجر لتأجيره العين المؤجرة من الباطن أو تنازله عن الايجار جواز التنازل عنه صراحة او ضمنا . عدم جواز الرجوع عنه بعد حصوله وطلب فسخ الإجارة بسببه. (جلسة ۲۸/۲/۱۹۸۹ الطعن رقم ٦۷٤ لسنة ٤٦ ق),(جلسة ۱۵/٤/۱۹۹۰ الطعن رقم ٦۲ لسنة ۵٤ ق) ثانياً: بالنسبة للزعم بعدم سداد المتفق عليه في التصريح الممنوح بالتأجير ندفع بعدم قبول الدعوى لخلوها من التكليف بالوفاء ***إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بإخلائه من العين بالدفع بعدم قبول الدعوى لخلو أوراقها مما يفيد سبق إنذار المستأجر بسداد القيمة الايجارية ” ورقة التكليف بالوفاء ” إن المشرع في المادة ۱۸ فقره ب من القانون رقم ۱۳٦ لسنه ۱۹۸۱ أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه او بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبولها فإذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا لتضمنه أجرة سبق الوفاء او غير قانونية او تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهى مسالة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر.

(الطعن رقم ۱۹٤۰ لسنه ۷۰ ق جلسة ۱۰/٦/۲۰۰۱)

وفي هذا قضت محكمة النقض تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة ومطروحة دائما علي محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة او بطلان هذا التكليف ويعتبر الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتملا علي قضاء ضمني في هذه المسالة ، ومن ثم فإن الطعن بالنقض علي الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة يعتبر واردا علي القضاء الضمني في مسألة التكليف بوفاء هذه الأجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم يثيروها .

( الطعن رقم ۱۷۹۹ لسنة ٦۹ق جلسة ۱۰/۵/۱۹۹۹ )

أيضا استقرت محكمة النقض في جواز إبداء الدفع أمامها على ان : تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا . أثره . عدم قبول الدعوى. عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف أو المطالبة باجرة تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمه المستأجر أثره بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض “.

( الطعن رقم ۳۸٦ لسنة ٦۹ق جلسة ۳۱/۵/۲۰۰۰ )

- مما سترى عدالة المحكمة الموقرة أنه قد ثبت ان المستاجر أجر من الباطن بموجب اذن كتابى صريح مـن المالك, وهي حالة تختلف عن التاجـير الموسمي (مفروشـا ) فلا يكون ضمن الحالات التي نص عليها صراحة للاخلاء وفقا لاحكام المادة ۲۹ من القانون ٤۹ لسنه ۱۹۷۷ ومن بعده القانون ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱

 

لذلــــــــــــــــــــــــــــــــــــــك

 

لهذه الأسباب والأسباب الأخرى التى تراها المحكمه ببصرها وحسن بصيرتها نلتمس الحكم برفض الدعوى في الشق الأول وعدم قبولها بالنسبة للشق الثاني لقيامها على غير سند صحيح من الواقع أو القانون وإلزام المدعى بالمصروفات .

 

 

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

Howdy,
Search exact
Search sentence
Ad1
Ad2