مذكرة  في دعوى إخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة أو أحد ملحقاتها

مذكرة  في دعوى إخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة أو أحد ملحقاتها

محكمة ………….. الإبتدائية

الدائرة ….. إيجارات كلي

مذكرة بدفاع

السيد / …………………………………………….      ”  مدعي “

ضــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــد

السيد / …………………………                  ” مدعي علية “

في الدعوى رقم ……… لسنة ……. أيجارات كلى ……. والمُحدد لها جلسة …… الموافق     /   / 2020

أولا : وقائع الدعوى.

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يتضح من صحيفتها أن المدعي عليه أستأجر من المدعي ما هو ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” بموجب عقد إيجار مؤرخ    /   / 20000 وذلك لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة … … أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، مضافاً إليه 2% رسم نظافة .

وقد امتنع المدعي عليه دون سبب قانوني عن سداد الأجرة بدء من _/_/__م وحتى _/_/___م وأصبحت ذمته مشغولة بمبلغ ( … … × عدد الشهور = … … ) الأمر الذي حدا بالمدعي إلى إنذاره بالسداد بموجب إنذار رقم … … محضرين … … يومية … … إلا انه لم يحرك ساكناً ، الأمر الذي حدا بالمدعي أثر فوات المهلة القانونية المحددة بالإنذار ” 15 يوماً ” إلى إقامة دعواه الماثلة.

ثانياً : أدلة إثبات المدعي – المؤجر – لدعواه

إن المدعي يركن في إثبات حقه في طلب الإخلاء لعدم سداد المستأجر المدعي عليه للأجرة إلى الثوابت التالية : –

أولا : السند القانوني

تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 : – لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
……………………………………………………………………
إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

ثانياً : المستندات المقدمة

أصل عقد الإيجار المحرر بين المدعي والمدعي عليه محدد به المكان المؤجر وصفاً وتفصيلاً ، وثابت به الأجرة ومكان وزمان الوفاء به .
أصل الإنذار بالتكليف بالوفاء رقم … … محضرين … … يومية …

الأفكار القانونية التي تحملها دائما
مذكرة المؤجر بطلب الإخلاء لعدم سداد المستأجر للأجرة أو أحد ملحقاتها

الفكرة الأولي : الأجرة التي يلتزم بها المستأجر وفق ما خضعت له من زيادات قانونية.

الأجرة هي المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء الانتفاع بالعين المؤجرة وبالأدق تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة ، هذا المقابل – قبل صدور القانون رقم 4 لسنة1996 م بإعمال أحكام القانون المدني – كان للمشرع دور أساسي في تقيمه من خلال ما يسمي بلجان تقدير القيمة الايجارية .
أما في ظل قواعد القانون المدني فان التعاقد صار حراً فمن حق المؤجر والمستأجر الاتفاق علي مقدار الأجرة وطريقة سدادها ، المهم أن هذه الأجرة هي حقاً للمؤجر والتزاماً علي المستأجر يجب الوفاء به وفي المواعيد المحددة له ، وهذا هو التوازن في التزامات كل من المؤجر والمستأجر.

الفكرة الثانية : بيان ملحقات الأجرة التي يلتزم المستأجر بسدادها مع الأجرة .

أولا : رسم النظافة وقدرة 2% من القيمة الايجارية.
ثانيا : قيمة استهلاك المياه في حالة الاستعمال المشترك .
ثالثا : قيمة استهلاك الكهرباء في حالة الاستعمال المشترك.
رابعا : أجرة عامل المصعد .
خامسا : اجر حارس البناء ( البواب ).
سادسا : الضرائب العقارية الأصلية.
سابعا : نفقات الترميم والصيانة.
ثامنا : أي زيادات أخرى تقرر قانوناً.

الفكرة الثالثة : بيان مخالفة المستأجر لميعاد سداد الأجرة وملحقاتها القانونية.

وفقاً لصريح نص المادة 27 فقره 1 من القانون 49 لسنة 1977 فانه يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنة أو في الميعاد المتفق علية في العقد ، والمستفاد من النص المشار أن الأجرة تصبح مستحقة وبالأدق يلتزم المستأجر بسدادها في أحد ميعادين :

الميعاد الأول : وهو الميعاد القانوني – الأسبوع الأول من الشهر.
الميعاد الثاني : وهو الميعاد الإتفاقي وهو ما يترضيا علية المؤجر والمستأجر.

وفي هذا قضت محكمة النقض : يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلي موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها – ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك – فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بان يكون الوفاء بها في موطنه فلم يحمل دينه إلي المؤجر كان المستأجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مدينا بها – وكانت تشريعات إيجار الأماكن لم تتضمن نصا يخرج عن هذا الأصل .

(الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

كما قضت محكمة النقض : إن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإن كانت الأجرة متنازعا علي مقدارها بين المؤجر والمستأجر لخلاف بينهما في تفسير نص من نصوص تلك القوانين فإنه يتعين علي المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء ان تعرض لهذه الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمة الفصل في هذا الطلب وان تثبيت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا تمهيدا لتحديد مدي صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء علي هذا التأخير .

( الطعن رقم 2526 لسنة 65 ق جلسة 31/5/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي

الهيئة الموقرة : –

وفق ما سبق فان المدعي يصمم علي طلباته الواردة بأصل صحيفة الدعوى وهي : –

أولا : الحكم بإخلاء المدعي عليه من العين استجارة لعدم سداد الأجرة القانونية وتسليمه العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد خاليه من الشواغل والأشخاص.

ثانياً : الزامة المصروفات وأتعاب المحاماة.

وكيل المدعي

الأستاذ 

……………

المحامي