عيوب ومخاطر توكيل البيع للنفس و للغير و هل يجوز إلغاء التوكيل

عيوب ومخاطر توكيل البيع للنفس و للغير و هل يجوز إلغاء التوكيل

هل التوكيل بالبيع للنفس او الغير يعد عقد بيع ؟ وما الاثار المترتبه علىه ؟

التوكيل بالبيع للنفس او الغير يجب ان يحدد به الثمن 

1 – أن التوكيل لا يغنى عن وجود عقد بيع مدون به سداد الثمن باعتبار أن الثمن ركن جوهري من العقد سواء من حيث تحديد مقداره، وكيفية وطريقة سداده، وحيث أن التوكيلات تكون خالية من تحديد الثمن ومدى قبضه من عدمه.

2 – كما أن قيام المشترى بالبيع لنفسه بموجب التوكيل فى حال توقيعه على العقد النهائي يوقع بما يفيد القبض للثمن كوكيل، وبالتالي صار مسئولا أمام موكله عن سداد الثمن له إعمالا للوكالة ومن هنا وجود عقد ابتدائي يفيد قبض البائع للثمن يحمى المشترى عن استخدام التوكيل والتوقيع على العقد النهائي.

وقد قضت محكمة النقض: “قضاء الحكم برفض دعوى الطاعنة ببطلان عقد البيع سند التداعي لانعدام ركن الثمن بعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً تأسيساً على أن تصرف البنك المطعون ضده بالبيع لنفسه بموجب التوكيل الصادر له منها في حدود تلك الوكالة وأنها لم تشترط ثمناً أو الموافقة المسبقة على البيع، وعلة ذلك أنه قصور مبطل، وذلك وفقا للطعن المقيد برقم الطعن رقم 7201 لسنة 78 جلسة 9 مارس 2017.

3 – أن المشترى بتوكيل قد يتعرض لأمر احتمالي خطير ألا وهو ماذا لو توفى الموكل “البائع له” أو فقد أهليته أو توفى الوكيل نفسه “المشترى” قبل نقل الملكية فوفقا للمادة 174 من القانون المدني تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل – ففي حالة الوفاة ينتهي التوكيل على أقل الفروض لو توفى المشترى المحرر له التوكيل وليس هناك عقد بيع ابتدائي مثبت لواقعة البيع كيف يثبت الورثة واقعة البيع وسداد كامل الثمن.

4 – أن البائع الذي يحرر توكيل متضمن بيع للغير – أمر لا ننصح به – فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم موكله أكثر من مرة, وهو الأمر الذي يُعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه على أقل الفروض أن البيع باسم البائع للغير يحمل البائع الضرائب وعلى رأسها ضرائب التصرفات.

** لذلــــك يجب أتباع الاتى : – 

أولاَ : –  لابد من تحرير عقد ابتدائي متضمن سداد الثمن مع النص فيه على إلزام البائع بتحرير توكيل البيع للنفس – أيا كان المبيع “عقار – سيارة أو ..”.

ثانياَ : – وأهم ما يجب أن يتضمن التوكيل النص عليه: “1- تحديد المبيع تحديد وافى، 2- وحق الوكيل في قبض الثمن لنفسه، 3- والتوقيع على العقد النهائي، 4- استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل بشأن العين محل التوكيل فقط, 5- الوكالة لصالح الموكل، هذا بخلاف الباقي مما هو متعارف عليه”.

– خطورة توكيلات البيع للنفس والغير : – 

مسألة اكتفاء المشتري بالحصول من البائع له علي توكيل يبيح له البيع لنفسه أو للغير غير قابل للإلغاء إلا بوجود الطرفين بجانب عقد البيع الابتدائي، يعتبر أمراَ في غاية الخطورة ومثل تلك التوكيلات معيبة بعدة عيوب خطيرة سواء للبائع أو للمشتري:

1- فالمشتري قد يفاجأ عند نقل ملكية المبيع لنفسه أن التوكيل الذي تحت يده لم يعد صالحا لنقل الملكية لكون الموكل قد توفاه الله تعالي – ووفقاً للمادة 174 من القانون المدني التي تنص علي تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل، فإذا توفي الموكل كان التوكيل منتهيا وفي هذه الحالة يتعين علي المشتري أن يحضر جميع ورثة البائع له أمام الشهر العقاري لإنهاء إجراءات نقل الملكية وأن يكونوا مجتمعين ولديهم إعلام وراثة، وهو أمر قد يعاني منه المشتري لا سيما تبين سفر أحدهم للخارج أو كان أحد الورثة قاصراً .

– في حالة وفاة المشتري نفسه : – 

2 – كذلك الحال لو توفي المشتري نفسه “الوكيل”، ففي هذه الحالة يتعين علي ورثته إحضار البائع لنقل الملكية لانتهاء سند الوكالة بوفاة الوكيل .

3 – كذلك هناك فرض آخر يستوي مع فرض وفاة الموكل ” البائع” وهو حالة فقده لأهليته وفقاً للمادة 45 و 46 من القانون المدني لجنون أو سفه أو ثبت بقرار قضائي غل يد الموكل البائع عن التصرف في أمواله بالحجر عليه أو تعيين قيم عليه، فلا يجوز استخدام التوكيلات، حيث إن الأصيل نفسه ممنوع من التصرف وقت نقل الملكية وإن كان أهلا لذلك وقت تحرير التوكيل ويعد التصرف في هذه الحالة باطلاً، وليس أمام الوكيل سوي التعامل مع من يمثل موكله سواء ورثة أو قيم أو وصي.. أو نقل الملكية بطريق غير مباشر “دعوي صحة ونفاذ”، وهي أمور تحتاج إلي كثير من الوقت والجهد والمال .

– مدي خطورة لفظ  الغير : – 

4 – كذلك تكمن خطورة مثل تلك التوكيلات في جملة “البيع للنفس أو للغير “، فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم الأصيل أكثر من مرة فإذا أساء استخدام التوكيل وقام ببيع المبيع أكثر من مرة لأكثر من شخص بتلك الصفة مما يعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه

وعلي ذلك يتعين ألا تتضمن صياغة التوكيل عند تحريره جملة “البيع للغير” حماية للبائع من سوء استخدام المشتري ذلك التوكيل هذا من جانب، ومن جانب آخر أن عدم ذكر جملة البيع للغير ستجعل المشتري يهم بالإسراع في إنهاء إجراءات الملكية تحسباً لوفاة الموكل أو فقده أهليته

5 – كذلك فإن الوكالة عقد بين الموكل والوكيل ومن ثم يحق للموكل محاسبة الوكيل فيما قام به من تصرفات بموجب هذه الوكالة.

وفى هذا الشأن : – اصدرت محكمة النقض عدة احكام حديثه قالت فيها أنه إذا اتجهت الإرادة الحقيقية لطرفي عقد الوكالة إلى إبرامها بقصد إتمام بيع، فإن الوكالة لا تعد عقداً مستقلاً بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعة له وتدور في فلكه وجوداً وعدماً.

وقالت فى الحكم الاول الصادر بجلسة 10/1/2023 ان الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن إبرام الوكيلة لتلك العقود كان في حدود وكالتها تأسيساً على أن تلك العقود هي عقود معاوضة تسري عليها أحكام البيع ومن ثم تدخل في حدود تلك الوكالة بالبيع، وأن هذه العقود ليست مستقلة عن عقد المشاركة سالف البيان ولم تخرج عن مضمونه وانه يبين بجلاء أن إرادة الطرفين الحقيقية قد اتجهت لإبرام تلك الوكالة بقصد إتمام البيع ، ومن ثم فإن ذلك التوكيل لا يعد عقداً مستقلا بين الطرفين عن ذلك البيع ، بل تابعاً له ويدور في فلكه وجوداً وعدماً ، ومن ثم يضحى التكييف الصحيح للطلبات المطروحة في الدعوى أنها بطلب فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقي الثمن مما يجيز لها طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لإخلال أحد المتعاقدين بالتزامه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ووقف عند ظاهر عبارات تلك الوكالة وقضى برفض الدعوى بمقولة عدم جواز إلغاء تلك الوكالة إلا باتفاق الطرفين فإنه يكون مشوباً بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .

” أحكام النقض المدني – الطعن رقم 4333 لسنة 92 ق – بتاريخ 10 / 1 / 2023 “

– وقالت محكمة النقض فى حكم ثان : – 
اذا كان الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم بفسخ العقد المؤرخ ۱/12/2013 سند الدعوى وبالغاء التوكيلين رقمی ٤١۰۷/ب لسنة ٢٠١٣ ، ٢٣٥٧/ أ مكرر لسنة ٢٠١٤ توثيق رأس البر والذي يُخول التوكيل الأول منهما المطعون ضده الأول في بيع الشقة المملوكة له والمبينة بهذا التوكيل لنفسه أو للغير واتخاذ ما يلزم لإتمام البيع وقد بادر الوكيل – المطعون ضده – بسداد مقدم الثمن وتعهد بسداد الباقي في أجل معلوم ، بيد أنه أخل بالتزامه فوجه إليه إنذاراً بفسخ ذلك العقد وبعدم تمام البيع ، فإنه يبين بجلاء أن إرادة الطرفين الحقيقية قد اتجهت لإبرام تلك الوكالة بقصد إتمام البيع ، ومن ثم فان ذلك التوكيل لا يُعد عقداً مستقلاً بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعاً له ويدور في فلكه وجوداً وعدماً ، ومن ثم يضحى التكييف الصحيح للطلبات المطروحة في الدعوى أنها بطلب فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقي الثمن ، مما يُجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لاخلال أحد المتعاقدين بالتزامه ،

” الطعن رقم 7791 لسنة 86 ق جلسة 5/11/ 2022 “

وقالت فى الحكم الثالث أن إرادة طرفي هذه العقود قد اتجهت لإبرام تلك التوكيلات بقصد إتمام تقسيم وتخصيص الوحدات محل تلك العقود ومن ثم فإن تلك التوكيلات لا تعد عقوداً مستقلة عنها بل تابعة لها وتدور في فلكها وجوداً وعدماً. فتبقى الوكالات ببقاء العقود وتزول بزوالها، ولما كان الحكم الاستئنافي الصادر بجلسة 22/1/2020 قد قضى بعدم نفاذ العقود سالفة الذكر في حق المستأنف لتجاوز المستأنف ضدها الأولى فيها حدود نيابتها عنه – وأيدته في ذلك هذه المحكمة – فإنه يتعين القضاء بعدم نفاذ تلك التوكيلات في حق المستأنف. مع إلزام المستأنف ضده الرابع بالتأشير بذلك بالسجلات ،
.
” الطعنين رقمي 6121 ، 7357 لسنة 90 ق. جلسة 24 من ديسمبر سنة 2022 “

وفى الحكم الرابع قالت محكمة النقض وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم بفسخ العقد المؤرخ ۱/12/2013 سند الدعوى وبالغاء التوكيلين رقمی ٤١۰۷/ب لسنة ٢٠١٣ ، ٢٣٥٧/ أ مكرر لسنة ٢٠١٤ توثيق رأس البر والذي يُخول التوكيل الأول منهما المطعون ضده الأول في بيع الشقة المملوكة له والمبينة بهذا التوكيل لنفسه أو للغير واتخاذ ما يلزم لإتمام البيع وقد بادر الوكيل – المطعون ضده – بسداد مقدم الثمن وتعهد بسداد الباقي في أجل معلوم ، بيد أنه أخل بالتزامه فوجه إليه إنذاراً بفسخ ذلك العقد وبعدم تمام البيع ، فإنه يبين بجلاء أن إرادة الطرفين الحقيقية قد اتجهت لإبرام تلك الوكالة بقصد إتمام البيع ، ومن ثم فان ذلك التوكيل لا يُعد عقداً مستقلاً بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعاً له ويدور في فلكه وجوداً وعدماً ، ومن ثم يضحى التكييف الصحيح للطلبات المطروحة في الدعوى أنها بطلب فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقي الثمن ، مما يُجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لاخلال أحد المتعاقدين بالتزامه ، وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ووقف عند ظاهر عبارات تلك الوكالة وقضى برفض الدعوى بمقولة عدم جواز إلغاء تلك الوكالة إلا باتفاق الطرفين ، فإنه يكون قد أخطأ في فهم الواقع في الدعوى ولم يلتفت لدلالة ما أورده الطاعن من دفاع وأثره على الطلبات المطروحة في الدعوى مما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون ويوجب نقضه ، وعلى أن يكون مع النقض الإحالة.

” الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 7791 لسنة 86 ق جلسة 5 من نوفمبر سنة 2022 م ” 

مخاطر توكيل البيع للنفس و للغير و هل يجوز إلغاء التوكيل

مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية 

Lawyer Egypt Firm

مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن 

” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “

محامى عقارات فى مصر

(whats app ) واتس أب :          201220615243+

للتواصل  :              201103004317+