شروط وإجراءات دعوى تسليم عقار طبقا للقانون رقم ۷٦ لسنة ۲۰۰۷

” شروط وإجراءات دعوى تسليم عقار طبقا للقانون رقم ۷٦ لسنة ۲۰۰۷ “

اجراءات اللصق والنشر فى دعوى التسليم – صيغة إخطار في دعوى تسليم – صيغة اعلان بيع ولصق – أسباب رفض دعوى التسليم – صيغة دعوى تسليم – صيغة اعلان بالنشر – دفوع المدعى عليه في دعوى التسليم 

– ما هى دعوى التسليم : –
هي دعوى سنها المشرع كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره ، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل وذلك طبقا لنص المادة ٤۳۵ مدني ، وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم ومطالبته بمقابل الإنتفاع بما يسمي الريع كتعويض له عن عدم الإنتفاع بالعقار ،

– شروط دعوى التسليم : –
۱- أن يكون طلب التسليم أو دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أي أنه هو الطلب الأساسي للدعوى و ليس تابعاً لطلب آخر .
فلو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلي هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء في تحديد اختصاصه .
أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .
۲- أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات و ليس منقولات أياً كان نوع المنقولات كسيارات مثلاً أو بضائع فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة .
۳- أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن بالعقار – مالك – حائز – أصحاب حقوق على العقار (( دائنين – صاحب حق رهن … وخلافه فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار .
فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

– مــا هـي المحكمة المختصة بدعوى التسليم ؟
وبصفة عامة تختص المحكمة الجزئية بنظر دعوى التسليم أيا كانت قيمة المبيع واذا كان طلب التسليم طلب تبعي تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلي كداعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هي المحكمة الكلية
استثناء استئناف الأحكام الصادرة في دعاوى التسليم من القواعد العامة
الأصل أنه تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية .
بينما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية . إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون ۷٦/۲۰۰۷ استثني الأحكام الصادرة في دعاوى تسليم العقارات التي تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الاستئناف العالى و ليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية .
حيث نصت المادة ٤۸ تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع اليها عن الاحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة ٤۳ من هذا القانون

– هل اشهار الصحيفة وجوبي في دعوى التسليم ؟
دعوى التسليم لايلزم فيها الاشهار
الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد ٦۵/۳، ۱۰۳/۲ ، ۱۲٦ مكرر مرافعات إلغاء الحكم المطعون فيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .

( الطعنان رقما ۸۲۹، ۱۱۸۰ لسنة ٦۹ق جلسة ۱۳/٦/۲۰۰۰)

– اخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن :  –
اضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين ؛ والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك .
والإخطار موضوع المادة ٤۳ فقرة ٦ من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص ، وهم وطبقاً للنص ” الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق ” في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم ، والمقصود بعبارة ” بورقة من أوراق المحضرين ” الإنذار الرسمي علي يد محضر .

– وقد تعرض المشرع – المادة ۷٦ من قانون المرافعات – البند ٦ وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص
الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :-

۱- إجراء التحريات الكافية للاستدلال علي أشخاصهم ، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة قضت محكمة النقض : إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي . و إذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه ” غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري ” فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً
( الطعن رقم ۱۵٤ لسنة ۲۰ مكتب فنى ۰۳ صفحة رقم ۱۰۳۱ -۰۵-۱۹۵۲ )

۲- وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق ، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .
والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي : –

مادة ۳۸۱ مرافعات وتنص : يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة .
مادة ۳۸۲ مرافعات وتنص : يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.

– مــا هي الثغرة الموجودة في دعوى التسليم ؟
يتصور البعض ان القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق اهدافة ولكن الحقيقة انها ليست ثغرات وانما هى استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق اهداف واغراض غير شرعية والكيد والاضرار بالاخرين, فالاصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع .

ومثال ذلك دعوى التسليم التى سنها المشرع لمصلحة المجتمع وافرادة وتكمن خطورة هذة الدعوى التى استغلها اصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على املاك الاخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية (على الجهة التى يناط اليها بالتنفيذ ان تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية)
– فالمشرع لم يقصد الاضرار بالافراد ولم يشرع هذة الدعوى ليستغلها محترفى الاستيلاء على املاك الغير

ولكن السؤال كيف يستغل هؤلاء المحترفين هذه الدعوى الاستغلال السئ (استغلال شرعى لتحقيق غاية غير مشروعة) ؟

الجواب : – انهم يحررون عقد بيع ابتدائى لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذى هو من طرفة ومتفق معة ومذيل بالتوقيعات والشهود , ثم اقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم فى اول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة باثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذى ويقر المدعى علية (البائع الوهمى) بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم , ويتم عمل اشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون ان يستأنف المدعى عليه ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائى الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها اجراءات قانونية سليمة , كل هذا والمالك الاصلى لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء اشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه ويلجا الى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون ان يستطيع ان يضع يده على عقارة والمشكلة الاكبر ان من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعة الى اخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الاصلى فى دوامة لا تنتهى .

هذا وقد فطن المشرع الى هذة الالاعيب من محترفى الاستيلاء على املاك الغير وعدل دعوى التسليم ووضع لها ضوابط فى القانون رقم ۷٦ لسنة ۲۰۰۷ وهى :-

۱ – اخطار ذوى الشأن من الملاك واصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لاى منهم ان يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقارة ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التى تنظر الدعوى الادلة المثبتة لحقة على العقار (هنا نجد ان البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه ان يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف الت اليه)

۲ – اسند المشرع للوحدة المحلية دورا فى الاخطار بدعوى التسليم يتمثل فى الصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة او عمدة الناحية ولوحة اعلانات فى مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى فى دعوى التسليم باجراء اخطار شكلى ومنعا لتحايل طرفى دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الاولى او بتقديم عقد صلح لالحاقة بمحضر الجلسة, فلا تحكم المحكمة فى الدعوى الا بعد تمام الاخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى

۳ – جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار ان المحكمة الجزئية هى الاقرب لمكان العقار ومن اجل احاطة هذة الدعاوى بسياج من الامان ورد كيد محترفى الاستيلاء على الاملاك الخاصة
وان نقد البعض وعلى رأسهم د. فتحى والى جعل الاختصاص بدعاوى التسليم الى المحكمة الجزئية وكذلك د. احمد المليجى ومردهم حداثة القاضى الجزئى وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين .

ولكن يلاحظ ان المشرع جعل الطعن بالاستئناف فى دعوى التسليم الى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة ٤۸ مرافعات مما فتح الباب الى الطعن عليها بالنقض .

بتلك الضوابط سد المشرع الباب على محترفى الاستيلاء على املاك الغير ,ومن هنا نؤكد ان دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون وانما كان الاستناد اليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمة استخدام خاطئ هل معنى هذا ان به ثغرة .

٤-دعاوى تسليم العقارات إذا رفعت بصفة أصلية ويتعين على المدعى إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى ، وذلك بورقة من أوراق المحضرين ، وفي حالة عدم الاستدلال على أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ، ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة بحسب الأحوال . ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعي المستندات التى سانده في دعواه ، ولو سلم المدعى عليه بالطلبات للمدعي .

۵ – وجوب إخطار المدعى لحائزى العقار فى دعوى تسليم العقار

ضوابط إخطار حائزى العقار واعتباره شرطاً للحكم فى موضوع الدعوى لا شرطاً لقبولها ”
البين من البند السادس من المادة رقم ٤۳ من قانون المرافعات المضافة بالقانون رقم ۷٦ لسنة ۲۰۰۷ ـ المنطبقة على واقعة النزاع ـ وما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لهذا النص ، أن المشرع – حرصاً منه على اتصال علم ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بدعاوى التسليم المتعلقة بعقاراتهم – ضمن هذا النص ضرورة إخطارهم بالدعوى ، كى يتسنى لأى منهم أن يتدخل فيها ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يُفصل في الدعوى إلا بعد تمحيص وجه الحق في شأن هذا العقار ، وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التى يلجأ إليها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذى ليس له أى حقوق عينية أو شخصية بغية استصدار حكم في غيبة أصحاب الحقوق الفعليين ، وأسند للوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار دوراً في الإخطار بالدعوى – وذلك في حالة عدم تمامه بورقة من أوراق المحضرين بسبب عدم الاستدلال على شخص أى من هؤلاء بعد إجراء التحريات الكافية – يتمثل هذا الدور في اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة ومقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية وذلك منعاً لتحايل المدعى في دعوى تسليم العقار بإجراء إخطار شكلى ، ومنعا لتحايل طرفى الدعوى بالتسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو تقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة فقد نص على أن لا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بتمام الإخطار على النحو المشار إليه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى . وكان المشرع بهذا النص لم يجعل من الإخطار شرطاً لقبول الدعوى ابتداءً ، إلا أنه جعل منه شرطاً للحكم في موضوع الدعوى وإلا كان الحكم باطلاً بما مؤداه أنه يصح للمدعى القيام به إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة أول درجة ، وأنه يتوجب عليها التحقق من إجرائه قبل الفصل في موضوع الدعوى وإلا قضت برفض الدعوى بحالتها “. إ
اعلان الخصم فى الدعوى لا يغنى عن وجوب إخطار المدعى لحائزى العقار ” إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضده أقام الدعوى بطلب تسليمه العقار محل النزاع ، وقد خلت الأوراق مما يفيد قيام المذكور بإخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق على هذا العقار ومع ذلك أيد الحكم المطعون فيه قضاء الحكم الابتدائى بتسليم العقار إلى المطعون ضده ، رغم ما قدمته الطاعنة من مستندات أمام محكمة الاستئناف تفيد وجود شاغلين للعقار من غير طرفى النزاع ، وذلك على قول منه إن القانون لم يوجب اختصام هؤلاء في الدعوى وأنه أمر جوازي للقاضى ، وأن إعلان الطاعنة بالدعوى يُغنى عن إخطار الحائزين ، وهو ما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه “.

” الدوائر المدنية – الطعن رقم ۳۳٦۵ / ۸۰ بتاريخ ۲۲-۱-۲۰۱۲ “

٦ – قراءه لحدود التزام المدعى بالاخطار لذوى الشأن فى دعاوى التسليم فى ضوء التعديل الوارد بالقانون رقم ۷ لسنه ۲۰۰۷ على المادده ٤۳ فقره (٦) من قانون الرافعات المدنيه و التجاريه · تنص الماده ٤۳ من قانون المرافعات المعدله بالقانون رقم ۷٦ لسنه ۲۰۰۷ بند(٦)على أن ” دعاوى تسليم العقارات اذا رفعت بصفه أصليه يتعين على المدعى إخطار ذوى الشأن من الملاك و الحائزين و أصحاب الحقوق بالدعوى و ذلك بورقه من أوراق المحضرين و فى حاله عدم الإستدلال على أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافيه يتم الإخطار عن طريق الوحده المختصه بطريق اللصق فى مكان ظاهر بواجهه العقار و فى مقر نقطه الشرطه الواقع فى دائرتها العقار و فى مقر عمده الناحيه و لوحه الاعلانات فى مقر الوحده المحليه المختصه بحسب الأحوال و لا تحكم المحكمه فى الدعوى إلا بعد تمام الإخطار و تقديم المدعى للمستندات التى تسانده فى دعواه و لو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى ” · و الحقيقه أن مفاد هذا النص أن هناك عدة اجراءات تدور حول إخطار ذوى الشان بالدعوى يجب إتخاذها قبل الحكم فى دعوى التسليم سواء من جانب الخصوم أو المحكمه إذ أن النص يشير الى واجب و التزام على المحكمه فيجب على الأخيره أن تقوم بدور إيجابى فى دعاوى التسليم منعا للغش الذى قد يمارسه الخصوم على المحكمه لاصدار أحكام بتسليم أعيان بعيده عن الحائزين و أصحاب الحقوق الحقيقين والمشرع بموجب هذا التعديل قد أوجب على المحكمه أن تقوم بعده أجراءات لكى تعين المدعى للقيام بإخطار ذوى الشأن بالدعوى اذا وجدت المحكمه أن هناك ذوى شأن يجب اخطارهم و هذه الاجراءات تبدأ بوجوب التنبيه على المدعى بأن هناك ذوى شأن و أنه يجب اخطارهم و ذلك بدليل أن المشرع جعل حزمه من الاجراءات يجب اتبالعها فى حاله عدم الاستدلال على ذوى الشأن بعد اجراء التحريات اللازمه و الذى بالطبع تقوم بها المحكمه لا المدعى و هو اللصق على واجهه العقار فى الوحده المحليه و الفرض أن المدعى لن يصرح للمحكمه بوجود ذوى شأن سواء لعدم علمه بهم أو لإخفائه لهم و عليه كان التنبيه و اجبا على المحكمه ثم يعقب التنبيه إجراء أخر هو اجراء التحريات الكافيه على وجود او عدم وجود ذوى الشأن و غير ذلك من الاجراءات الموضحه فى الماده ٤۳ سالفه الذكر و قد أورد هذا النص جزاء على التقصير فى اتخاذ هذه الإجراءات هو أن لا تحكم المحكمه فى الدعوى بأى حكم سواء بالقبول او بعدم القبول و سواء كان الحكم شكليا أو موضوعيا .

۷ – حدود الالتزام بالاخطار بإستقراء نص الفقره السادسه من الماده ٤۳ من قانون المرافعات المدنيه و التجاريه المضافه بالقانون ۷٦ لسنه ۲۰۰۷ أنه يجب على المدعى اخطار ذوى الشأن من الملاك و الحائزين و أصحاب الحقوق المتعلقه بالحق المطالب به فى الدعوى . و يثور االتساؤل عن الإجراءات التى يتعين على المدعى و المحكمه اتخاذها لاتمام هذا الاخطار و الحقيقه أن الماده المعدله قد رسمت هذه الاجراءات فى منطقيه متسلسله على النحوالتالى . (۱) أنه يجب أن تبحث المحكمه أولا أن هناك أصحاب حقوق يجب اختصامهم فى الدعوى من عدمه و الدليل على ذلك أن الماده عندما ذكرت الأشخاص الواجب اخطارهم قررت بأنهم ذوى الشأن( لفظ عام ) ثم عددتهم بأن ذكرت كلمه من (أى على سبيل المثال ) و بدأت تصنيفهم بالملاك و الحائزين و أنتهت فى تصنيفها بلفظ عام أخر هو ( أصحاب الحقوق ) و الذى يشتمل على الصنفين السابقين عليه و أخرين بمعنى أن الماده لم تضع حدا أو شخصا معينا للاخطار بل أوردت ذوى الشأن فى جميع الأحوال بشكل عام و شامل وأن كانت قد وضعت أمثله لذلك فهى للتبيان و الشرح و ليس الحصر بمعنى أخر أن القانون أراد من المحكمه أن تبحث بنفسها عن ذوى الشأن و تبينهم للمدعى و تنبه عليه بذلك و تجرى التحريات اللازمه و الكافيه للكشف عنه و لا تعتبر وجودهم فرضا والاخطار واجب على المدعى فى جميع الاحوال حتى و ان لم يكن لذوى الشأن وجود أو انتفى علمه بوجودهم لأن هذا الأمر ضربا من ضروب المستحيل و لم يعد الالتزام بالاخطار عبء على المدعى فى كل حاله دون تدخل من المحكمه لاستظهار ذوى الشأن لاتمام الإخطار. و يضاف الى ذلك دليل أخر هام على التزام المحكمه بالكشف عن ذوى الشان بنفسها تم استنباطه من كلمه ( فى حاله عدم الاستدلال) المذكوره فى الفقره ٦ من الماده ٤۳ السالف ذكرها و ذلك لأن الحكمه التشريعيه من ادراج الاضافه الى الماده ٤۳ بالفقره ٦ على هذا النحو هو الا يوقع المدعيين او أى من الخصوم المحكمه فى شرك التدليس و الغش للتوصل الى أحكام لتسليم الأعيان العقاريه دون وجه حق فأراد الشارع أن يعطى للمحكمه الحق فى التدقيق حول الظروف المحيطه بالعقار محل التسليم و فى سبيل هذا التدقيق أعتبر المشرع أن المدعى لم يستدل او أخفى أستدلاله على ذوى الشأن أو أصحاب الحقوق التى لها صله بالعقار محل الدعوى فالفرض الحقيقى الذى أوضحه المشرع بين سطور الماده أن المدعى أخفى أن هناك ذوى شأن أو هوحسن النيه فمن الممكن أن يكونوا موجودين بالفعل و من الممكن ان يكونوا غير موجودين و هنا يجب على المحكمه أن تمحص الدعوى فى أثبات و وجودهم او عدم و جودهم و لايجوز لها أن تفترض وجودهم بمجرد رفع الدعوى و بالتالى تتخلص من واجبها فى تمحيص الأقضيه المرفوعه اليها بأحكام تصدرها بعدم قبول دعاوى التسليم لعدم اتباع الطريق الذى رسمه القانون فى إخطار ذوى القانون الشأن وهى أحكام شاع صدورها من المحاكم بعد نفاذ هذا التعديل باضافه الفقره ٦ للماده ٤۳ من قانون المرافعات محل البحث لمجرد عدم الاخطار رغم عدم قانونيتها و ذلك من ناحيتين :-

( أ ) الاخطار المنصوص عليه فىا لفقره السادسه المعدله ليس شرطا لقبول دعوى التسليم و انما هو عمل مشترك يجب ان تباشره المحكمه و المدعى لكى يفصل فى دعوى التسليم .
(ب‌) أن الجزاء على عدم الاخطار المنصوص عليه فى نفس الفقره الموجبه لاخطار هو ألا تحكم المحكمه فى الدعوى سواء بالقبول أو بعدم القبول (۲) أنه يجب أن تقوم المحكمه بالاجراءات بنفسها عبر تكليفها للمدعى بذلك أو لأهل الخبره ممن تندبه لذلك و ذلك كنوع من الحد من سلبيه القاضى فى بحث الدعوى و أخذا بالمذهب المتوسط بين السلبيه و الايجابيه تقريبا بين الحقيقه القضائيه و الواقعيه على حد قول العلامه الدكتور السنهورى. (۳) و أخيرا …… الاعلان بالدعوى لذوى الشأن وفقا لمفهوم الماده ٤۳ أقوى من مجرد إخطارهم بالدعوى استخدم المشرع فى الماده ٤۳ من قانون المرافعات المعدله لفظ إخطار ذوى الشأن و هو اجراء من شأنه مجرد و صول العلم بالدعوى الى ذوى الشان من الملاك و الحائزين للعين محل المنازعه المعروضه على المحكمه و هو لفظ اًثر المشرع إستخدامه للحد من مبدأ سلبيه القاضى أمام المنازعه ليفتح له الطريق الى اجراء ايجابى حتى يواجه الغش و التدليس الذى قد يلجأ له الخصوم فى الدعوى و وصولا الى حكم بمنأى عن الأطراف الحقيقين الذين قد يهمهم أمر هذه الدعوى و هذا الاخطار مما لا شك فيه لا يرقى الى الإعلان بالدعوى و ادخال هؤلاء ممن لهم شأن فى النزاع و ربطهم اجرائيا بالدعوى و اعتبارهم خصوم حقيقين فيها وهو اجراء أقوى من مجرد الإخطار و بإستقراء نصوص قانون المرافعات نجد أن المشرع يلجأ الى استخدام الإخطار لمجرد العلم أما الإختصام فهو الولوغ فى الدعوى المرفوعه و الوقوف على أدق تفصيلاتها بل و اعطائه كافه حقوق الخصم فى الدعوى و أن القيام بالاختصام لا شك أنه أقوى من مجرد الاخطار . و قد قضت محكمه استئناف الاسكندريه بتاريخ ۲٦/۳/۲۰۱۳ بأن ” و حيث كان ذلك كذلك و كان الثابت بالأوراق و المستندات المقدمه فى الدعوى أن المدعيه أقامت دعواها أمام محكمه أول درجه و إختصمت فيها البائعين لها و كذا الجهه المالكه للعقارات الكائن بها العين المراد تسليمها و أن إختصام أصحاب الحقوق المشار اليه بالماده المذكوره هو اجراء أقوى من الاخطار بالدعوى حتى تتم المواجهه بين الخصوم لابداء دفاعهم فيها هذا فضلا عن أن محكمه أول درجه لم تبين من هم ذوو الشان المطلوب إخطارهم و لم يدع أحدا خارج الخصومه أن له حقوقا على العين المراد تسليمها الامر الذى تخلص معه المحكمه الى أن الحكم المستأنف أقيم على غير سند من القانون متعينا الغاؤه و هو ماتقضى به المحكمه .

۸ – ما هية شرط اللصق وكيفية تنفيذه في دعوى التسليم أضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين ؛ والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك . والإخطار موضوع المادة ٤۳ فقرة ٦ من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص ، وهم وطبقاً للنص ” الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق ” في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم ، والمقصود بعبارة ” بورقة من أوراق المحضرين ” الإنذار الرسمي علي يد محضر . وقد تعرض المشرع – المادة ۷٦ من قانون المرافعات – البند ٦ وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون

– لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :-
۱- إجراء التحريات الكافية للاستدلال علي أشخاصهم ، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة قضت محكمة النقض : إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي . و إذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه ” غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري ” فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً

( الطعن رقم ۱۵٤ لسنة ۲۰ مكتب فنى ۰۳ صفحة رقم ۱۰۳۱ -۰۵-۱۹۵۲ ۲- )

وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق ، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة . والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي : مادة ۳۸۱ مرافعات وتنص : يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة . مادة ۳۸۲ مرافعات وتنص : يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.كل ما يتعلق بدعوى التسليم .

شروط وإجراءات دعوى تسليم عقار طبقا للقانون رقم ۷٦ لسنة ۲۰۰۷

تحميل نموذج صيغة اعلان باللصق لدعوى تسليم ” word – PDF “

انه فى يوم …………  الموافق  /  / 2018

بناء على طلب الاستاذ / ……………………………………………….  ومحلة المختار مكتب الاستاذ / ……………………… المحامى بلاستئناف .

ضــــــــــــــــــــد

السيد/ ……………………………………….. المقيم فى ……………………………………………….
وحيث ان اقامت الطالبة الدعوى رقم 37/2015 د(18) مدنى جزئى الرمل ضد المذكور وقد تحدد لنظرها جلسة    /  / 2018  وقد قررت عدالة المحكمة التأجيل لجلسة    /  / 2018  لاتخاذ اجراءات اللصق وذلك طبقا للمادة 134 من القانون المدنى المصرى ولما كان يهم الطالبة تنفيذ قرار الهيئة الموقرة .

بناء عليه

انا ……………. محضرمحكمة………………….. الجزئية قد انتقلت فى تاريخ اعلاه وقمت بلصق صور هذا الاعلان بالجهات الاتية :-

اولا :- على لوحة اعلانات حى الجمرك بشارع ………………. – بجوار …………….. – حى ……………– محافظة الاسكندرية .

ثانيا :- على لوحة اعلانات قسم ……………. بجوار حارة ……………. بالاسكندرية .

ثالثا :- على باب العقار رقم ….. بشارع ……………….. – حى …………… – محافظة الاسكندرية .

ولاجل العلم ,,,,,,,,,,

صيغة دعوى إلزام بتسليم عقار مبيع

انه في يوم ……….. الموافق / / ۲۰۱۸
بناء على طلب السيد ……………………..…… المقيم فى ………………… ومحله المختار مكتب الأستاذ السيد عيد بيومي المحامى الكائن في كفرصقر الشرقيه

أنا …………… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / ……………………………………….. المقيم فى …………………………………. – القاهرة
مخاطبا مع / ………………………………………………………………………………………….

الموضـــــوع

– بموجب عقد بيع مؤرخ فى / / ۲۰۱۹ باع المعلن إليه إلى الطالب ” ما هو العقار رقم …. الكائن بشارع …………….. تابع قسم شرطة …. محافظة …… وقد تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي قدره ……… دفع بالكامل بمجلس العقد المذكور ومشار الي ذلك بالبند رقم …. بالعقد .
وقد نص البند رقم …… من العقد المذكور بالتزام البائع بتسليم العين المبيعة ووضعها تحت تصرف الطالب المشتري في موعد غايته …… من التوقيع على هذا العقد .
– وحيث أن ميعاد ذلك التسليم قد حل دون أن يفي المعلن إليه بالتزامه بالتسليم الأمر الذي حدا بالطالب الي اعذارة بالتسليم بموجب إنذار على يد محضر ” إنذار رقم … محضرين …. يومية …… معلن في ………………………… معلن مع …………………………….… ”

– الأساس القانوني لطلب المدعي تسليمه العقار المبيع : –

أولا : تنص المادة ۲۰۳ الفقرة ۱ مدني : – يجبر المدين بعد أعذاره طبقا للمادتين ۲۱۹ ، ۲۲۰ على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا ، متي كان ذلك ممكنا.
ثانياً : تنص المادة ۲۰٤ مدني : – الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني أخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

ثالثاً : تنص المادة ۲۰٦مدني : – الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم .
وحيث انه والحال هذه فإنه حق للطالب إقامة الدعوى الماثلة بطلب الحكم لصالحه بإلزام المعلن إليه بتسليمه العقار المبيع جبراً ، والمباع للطالب بموجب عقد البيع المؤرخ / / ۲۰۰۹ والمبين الحدود والأوصاف والمعالم بصدر هذه الصحيفة تنفيذا عينيا.

– وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض : –
إذا أخل البائع بالتزام التسليم كان للمشتري أن يطالب بتنفيذ الالتزام عينا أن كان ذلك ممكنا ، ويكون ذلك بإجبار البائع على التسليم بحكم من القضاء وفي ذلك قضت محكمة النقض بأنه يشترط لإجبار المدين البائع على تسليم العين المبيعه إلى المشتري أن يكون هذا التسليم ممكنا ، فإذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع م تعلقت بها ملكية شخص أخر تعلقا قانونيا ، استحال الوفاء عينا للمشتري الأول ، وإذا كان التسليم غير ممكن إلا إذا قام به البائع نفسه كما لو كان منقولا لا يعلم مكانه سواء ، جاز للمشتري أن يطالب الحكم عليه بغرامة تهديديه لحمله على التسليم وإذا كان المبيع من المثليات جاز للمشتري أن يحصل على شيء من نوعه على نفقة البائع بعد استئذان القاضي ، أو دون استئذانه في حالة الاستعجال.

[ نقض ۱۷/۱۲/۱۹۷۰- مجموعة أحكام النقض – السنة ۳۱ رقم ۲۰٤ ص ۱۲۵۵]

– كما قضي في بيان أثار عقد البيع في نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع : –
مؤدي نص الفقرة الثانية من المادة ٤۵۸ من القانون المدني أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشتري الثمرات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل.

[ نقض الطعن رقم ۱۱۹٦ لسنه ۵۳ ق جلسة ۱/۲/۱۹۹۰]

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة …… الكائن مقرها …… بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …..… الموافق / / ۲۰۱۸ أمام الدائرة ………… ليسمع المعلن إليه الحكم : –

أولا : بإلزامه بتنفيذ التزامه بتسليم ( العقار المبيع ) جبراً والمبين الحدود والمعالم بصدد هذه الصحيفة وعقد البيع المؤرخ / / ۲۰۰۹ للطالب .

ثانياً : إلزامه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبلا كفالة مع حفظ كافة الحقوق الأخرى .

ولأجل العلم ,,,,,,,,,

المطالبة بتسليم ملحقات العقار المبيع ضمن طلبات الدعوى وأساسه القانوني : –
تنص المادة ٤۳۳ مدني : – يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما اعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء وذلك طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين .

شروط وإجراءات دعوى تسليم عقار طبقا للقانون رقم ۷٦ لسنة ۲۰۰۷

مكتب محامى مصر للمحاماة والاستشارات القانونية 

Lawyer Egypt Firm

مكتب المستشار القانونى / أحمد سيد حسن 

” المحامى بالنقض والدستورية والإدارية العليا “

محامى تخصص عقارات فى مصر

(whats app ) واتس أب :          201220615243+

للتواصل  :              201103004317+